Nghiên cứu đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất góp phần tăng nguồn thu từ đất
NGHIÊN CỨU ĐỔI MỚI, HOÀN THIỆN NỘI DUNG QUY
HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT GÓP PHẦN TĂNG NGUỒN THU TỪ ĐẤT
TS. Nguyễn Đắc Nhẫn
Phó Cục trưởng Cục Quy hoạch đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai
Tóm tắt
Đất đai vừa là tài nguyên, vừa là tài sản đặc biệt của quốc gia; đất đai không chỉ
là nguồn lực để phát triển kinh tế mà còn là vấn đề an ninh, chính trị, ổn định xã hội của
đất nước. Bất kỳ một quốc gia nào việc quản lý “đinh” “điền” đều là vấn đề đại sự và có
ý nghĩa hơn bao giờ hết. Trong những năm qua công tác quản lý đất đai nói chung, công
tác quy hoạch sử dụng đất nói riêng đã có những tiến bộ đáng kể, việc sử dụng đất đai
tiết kiệm, có hiệu quả cao và đảm bảo phát triển bền vững luôn là nhiệm vụ quan trọng
của các cấp, các ngành. Nguồn thu từ đất đã góp phần đáng kể trong tăng trưởng kinh
tế. Chính vì vậy, ngay từ Luật Đất đai đầu tiên năm 1987 đã quy định về nội dung quy
hoạch sử dụng đất và từng bước được hoàn thiện theo các thời kỳ của Luật Đất đai.
Với mục tiêu nâng cao chất lượng, tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất, góp
phần tăng nguồn thu từ đất, trong khuôn khổ Đề tài NCKH cấp quốc gia: "Nghiên cứu
cơ sở khoa học, đề xuất đổi mới phương pháp luận và ứng dụng công nghệ trong công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm góp phần quản lý, sử dụng tài nguyên đất hiệu
quả, bền vững", nhóm nghiên cứu đã nghiên cứu, thực hiện công trình “Nghiên cứu đổi
mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất nhằm góp phần tăng nguồn thu từ đất”.
Công trình nghiên cứu đã đạt được các kết quả như:
1. Trình bày quan điểm đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất.
2. Xây dựng định hướng đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất.
3. Đề xuất đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch đất, gồm: Đổi mới, hoàn thiện
nội dung quy hoạch đất quốc gia; đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch đất cấp tỉnh;
đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch đất cấp huyện.
Kết quả nghiên cứu sẽ là cơ sở để các cơ quan nhà nước, các địa phương ứng dụng
để lập quy hoạch sử dụng thời kỳ 2021 - 2030 với nội dung cụ thể, công khai, minh bạch,
trong đó có phương án chuyển mục đích sử dụng đất để hình thành quỹ đất phi nông
nghiệp, góp phần tăng nguồn thu từ đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
* Từ khóa: Quy hoạch sử dụng đất.
349
I. Đặt vấn đề
Quy hoạch sử dụng đất có vai trò phân bổ quỹ đất cho các ngành, lĩnh vực nhằm
thực hiện chiến lược, mục tiêu, kế hoạch, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng
- an ninh; quy hoạch sử dụng đất là cơ sở để các ngành, lĩnh vực lập quy hoạch, kế hoạch
phát triển ngành, lĩnh vực; là công cụ quản lý nhà nước về đất đai hiệu quả và là một trong
những giải pháp lớn để sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường
sinh thái. Để nâng cao chất lượng của quy hoạch sử dụng đất, nhằm ngày càng khẳng định
vai trò, vị trí và tầm quan trọng của quy hoạch sử dụng đấtđối với quá trình phát triển
kinh tế - xã hội; các quy định của pháp luật đất đai về quy hoạch sử dụng đất ngày càng
được đổi mới, hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý ngày càng đầy đủ hơn, phục vụ kịp thời
yêu cầu quản lý nhà nước, tăng nguồn thu từ đất, thúc đấy phát triển kinh tế - xã hội phù
hợp với từng thời kỳ lịch sử.
Đất đai vừa là tài nguyên, vừa là tài sản đặc biệt của quốc gia; đất đai không chỉ là
nguồn lực để phát triển kinh tế mà còn là vấn đề an ninh, chính trị, ổn định xã hội của đất
nước. Bất kỳ một quốc gia nào việc quản lý “đinh” “điền” đều là vấn đề đại sự và có ý
nghĩa hơn bao giờ hết. Trong những năm qua công tác quản lý đất đai nói chung, công
tác quy hoạch sử dụng đất nói riêng đã có những tiến bộ đáng kể, việc sử dụng đất đai tiết
kiệm, có hiệu quả cao và đảm bảo phát triển bền vững luôn là nhiệm vụ quan trọng của
các cấp, các ngành. Nguồn thu từ đất đã góp phần đáng kể trong tăng trưởng kinh tế, tăng
GDP ở địa phương (nguồn thu từ đất năm 2015 là 84.428 tỷ đồng). Chính vì vậy, từ Hiến
pháp năm 1980 đến Hiến pháp năm 1992 đều khẳng định “sử dụng đất đai theo quy hoạch
và pháp luật”. Ngay từ Luật Đất đai đầu tiên năm 1987 đã quy định về nội dung quy hoạch
sử dụng đất và từng bước được hoàn thiện theo các thời kỳ của Luật Đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ quan trọng của Nhà nước để sử
dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả, làm tăng nguồn thu từ đất; việc sử dụng đất đai theo quy
hoạch đã làm tăng giá trị của đất. Theo số liệu thống kê từ kết quả thực hiện quy hoạch
sử dụng đất hàng năm cho thấy, đất ở tại đô thị của cả nước tăng từ 133,75 nghìn ha (năm
2010) lên 162,20 nghìn ha (năm 2016) và lên 171,05 nghìn ha (năm 2017); đất phát triển
hạ tầng của cả nước tăng từ 1.259,82 nghìn ha (năm 2016) lên 1.335,80 nghìn ha (năm
2017). Với sự gia tăng của đất ở tại đô thị và đất phát triển hạ tầng từ việc thực hiện quy
hoạch sử dụng đất đã làm tăng đáng kể nguồn thu từ đất.
Trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội theo chiều hướng hội nhập trong thế giới
phẳng hiện nay, các quy định của pháp luật đất đai về quy hoạch sử dụng đất nói chung,
về nội quy hoạch sử dụng đất nói riêng cần phải được nghiên cứu đổi mới phù hợp với
thực tiễn. Với mục tiêu đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất, quy định
cụ thể, công khai, minh bạch nội dung phương án quy hoạch sử dụng đất, trong đó có
phương án chuyển mục đích sử dụng đất để hình thành quỹ đất phi nông nghiệp, góp
350
phần tăng nguồn thu từ đất; trong khuôn khổ Đề tài NCKH cấp quốc gia: "Nghiên cứu
cơ sở khoa học, đề xuất đổi mới phương pháp luận và ứng dụng công nghệ trong công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm góp phần quản lý, sử dụng tài nguyên đất
hiệu quả, bền vững", nhóm nghiên cứu đã thực hiện công trình “Nghiên cứu đổi mới,
hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất nhằm góp phần tăng nguồn thu từ đất”
phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
II. Quan điểm đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất
Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 Hội nghị lần thứ sáu Ban
chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai
trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước
ta cơ bản trở thành nước công nghiệp, Đảng ta đã chủ trương: “Đổi mới, nâng cao tính
liên kết, đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy
hoạch ngành, lĩnh vực khác có sử dụng đất theo hướng quy hoạch sử dụng đất phải tổng
hợp, cân đối, phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu quả đất đai cho các ngành, lĩnh vực, vùng
lãnh thổ và đơn vị hành chính. Quy hoạch xây dựng và quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử
dụng đất phải phù hợp với các chỉ tiêu, tiến độ sử dụng đất được phân bổ trong quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất” và “Đổi mới kế hoạch sử dụng đất hằng năm theo hướng
phải thể hiện được nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư, của các ngành, lĩnh vực,
làm căn cứ để Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
và xây dựng chính sách tài chính về đất đai”. Nghị quyết số 24-NQ/TW ngày 03 tháng 6
năm 2013 Hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về chủ động
ứng phó với biến đổi khí hậu, tăng cường quản lý tài nguyên và bảo vệ môi trường đã
nhấn mạnh “Quy hoạch, quản lý và khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững
các nguồn tài nguyên quốc gia…; giữ và sử dụng linh hoạt 3,8 triệu ha đất chuyên trồng
lúa nhằm bảo đảm an ninh lương thực và nâng cao hiệu quả sử dụng đất…”.
Nhằm thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng, nhóm nghiên cứu xác định quan
điểm đổi mới nội dung quy hoạch sử dụng đất như sau:
- Nội dung của QHSD đất cần phải đảm bảo vai trò, vị trí của QHSD đất là quy
hoạch nền tảng. QHSD đất phân bổ tài nguyên đất đai cho các ngành, lĩnh vực để từ đó
các ngành, lĩnh vực xây dựng quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; QHSD đất là cơ sở
để thực hiện chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội;
- QHSD đất được xây dựng trên cơ sở điều kiện tự nhiên, trong đó có yếu tố thổ
nhưỡng, chất lượng đất; tiềm năng đất đai… là cơ sở dữ liệu đầu vào cơ bản để xây dựng
phương án QHSD đất;
- QHSD đất cần phải coi đất đai là tài nguyên, cần phải tiếp cận đất đai là tài sản,
tài nguyên; làm tăng giá trị kinh tế đất, tài chính đất đai để đưa ra phương án sử dụng đất
tối ưu nhất, đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất; khai thác lợi thế vị trí của đất đai và
351
các tài nguyên khác để đảm bảo sử dụng đất đai hiệu quả, bền vững.
- QHSD đất là công cụ sắc bén trong quản lý đất đai: là căn cứ để giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất; là căn cứ thanh tra, kiểm tra, ngăn chặn
và xử lý các trường hợp sử dụng đất trái pháp luật.
- Nội dung của QHSD đất cần phải được tiếp cận theo hướng kế thừa kinh nghiệm
đã có trong 30 năm qua, đồng thời cập nhật, bổ sung cách tiếp cận tiến bộ khoa học mới,
tiên tiến, phù hợp với điều kiện thực tế, như: QHSD đất được lập từ tổng thể đến chi tiết.
QHSD đất tổng thể chi phối QH chi tiết; QHSD đất chi tiết cụ thể hóa QHSD đất tổng
thể; Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia là quy hoạch ở cấp vĩ mô, do vậy nội dung quy
hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải mang tính định hướng, tổng quát và có tầm chiến
lược quốc gia; phải đảm bảo tính ổn định và đồng bộ, có tính kế thừa, cân bằng giữa quy
hoạch “tĩnh” và quy hoạch “động”. Đồng thời với việc khoanh định và phân bổ nguồn lực
đất đai của cả nước theo các khu vực đặc thù để quản lý và khai thác sử dụng có hiệu quả;
nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc gia cần phải đảm bảo tính liên vùng trong sử dụng
đất để khai thác sử dụng có hiệu quả cao nhất công năng của các công trình hạ tầng (như
sân bay, bến cảng, nhà ga, hệ thống giao thông, công trình năng lượng…) các khu công
nghiệp, khu đô thị, khu du lịch; Nội dung QHSD đất cấp tỉnh, cấp huyện phải tích hợp
được nội dung quy hoạch, định hướng phát triển của các ngành, lĩnh vực và luôn luôn
được cập nhật, hoàn thiện để kịp thời đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc
phòng, an ninh.
III. Định hướng đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất
3.1. Mức độ khái quát, chi tiết của quy hoạch sử dụng đất theo từng cấp
Chỉ tiêu sử dụng đất sẽ được chi tiết dần từ cấp Quốc gia đến cấp huyện đảm bảo
mức độ sử lý, giải quyết các vấn đề về quản lý, sử dụng đất tương ứng với từng cấp.
Chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia gồm các chỉ tiêu đảm bảo mức độ sử lý, giải quyết
các vấn đề vĩ mô, định hướng, dẫn dắt; quy định các chỉ tiêu sử dụng đất cần bảo vệ
nghiêm ngặt để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái, thích
ứng với biến đổi khí hậu (như: đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng
đặc dụng, đất rừng sản xuất); đáp ứng yêu cầu phát triển hạ tầng, công nghiệp, đô thị;
đảm bảo quốc phòng, an ninh (như: đất khu công nghiệp; đất khu kinh tế; đất đô thị; đất
phát triển hạ tầng cấp quốc gia, đất quốc phòng; đất an ninh).
Đồng thời có quy định các chỉ tiêu sử dụng đất sử dụng linh hoạt nhằm phát huy
hiệu quả sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu tái cơ cấu nền kinh tế và cơ cấu các ngành, lĩnh
vực, phù hợp với kinh tế thị trường (như: Đất trồng lúa còn lại, đất trồng cây lâu năm...).
3.2. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất các cấp
- Chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh phải thể hiện và tuân thủ chỉ tiêu sử dụng đất quốc
352
gia, chỉ tiêu sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện và tuân thủ chỉ tiêu sử dụng đất quốc
gia, cấp tỉnh.
- Nội dung quy hoạch sử dụng đất theo từng cấp đảm bảo mức độ quản lý tương
ứng ở từng cấp. Quy hoạch sử dụng đất cấp trên giải quyết các vấn đề vĩ mô, định hướng,
dẫn dắt đối với quy hoạch cấp trên cấp dưới; quy hoạch cấp trên cấp dưới phải chi tiết, cụ
thể nội dung định hướng của quy hoạch sử dụng đất cấp trên, là cơ sở để triển khai, thực
hiện quy hoạch sử dụng đất cấp trên.
3.3. Quy hoạch sử dụng đất phải thể hiện không gian phát triển đô thị
Quy hoạch sử dụng đất phải thể hiện các yếu tố không gian, phải có vai trò phân
vùng và khoanh định phát triển đô thị.
- Quy hoạch sử dụng đất quốc gia cần phải thể hiện các yếu tố không gian, phải
khoanh định và phân vùng phát triển đô thị trên quy mô toàn quốc; xác định các đô thị
trung tâm vùng, như đô thị vùng Hà Nội, đô thị vùng Đà nẵng, đô thị vùng Thành phố Hồ
Chí Minh. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia khoanh định và phân bổ đất đai để đảm bảo
các đô thị trung tâm vùng có vai trò lan tỏa, định hướng phát triển các đô thị vệ tinh.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cần phải thể hiện các yếu tố không gian, phải
khoanh định và phân vùng phát triển đô thị trên địa bàn tỉnh. Quy hoạch sử dụng đất cấp
tỉnh xác định các vùng phát triển đô thị, quy hoạch không gian các đô thị mới; phân khu
chức năng các đô thị mới.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện xác định các dự án khu đô thị mới; chi tiết chỉ
tiêu đất ở và các công trình, dự án trong khu đô thị mới đến từng thửa đất theo hồ sơ địa
chính; quy hoạch chi tiết các khu chức năng trong các dự án đô thị mới.
3.4. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cần phải đảm bảo phù hợp trong bối cảnh nền
kinh tế thị trường
- Tối đa hóa lợi ích kinh tế trong quy hoạch sử dụng đất, xác định lợi thế về sử dụng
đất theo quy hoạch để làm tăng giá trị tối đa đất đai; tăng giá trị kinh tế không chỉ của khu
vực quy hoạch mà cho cả vùng phụ cận của khu vực quy hoạch.
- Việc quy hoạch sử dụng đất nhằm phát huy nguồn lực từ đất đai để phát triển kinh
tế - xã hội cho các ngành, lĩnh vực và địa phương.
- Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất sử dụng linh hoạt phát huy hiệu quả sử dụng đất
phù hợp tái cơ cấu nền kinh tế và cơ cấu các ngành, lĩnh vực có liên quan đến sử dụng đất
phù hợp với kinh tế thị trường. Các chỉ tiêu sử dụng đất được xác định theo từng cấp,
từng vùng được khoanh định cụ thể trên bản đồ và thực địa.
3.5. Quy hoạch sử dụng đất trong bối cảnh đảm bảm an ninh lương thực quốc gia,
bảo vệ môi trường, đảm bảo quốc phòng, an ninh.
353
- Bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia.
- Quy hoạch sử dụng đất trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế gắn với bảo vệ đất
rừng để bảo vệ môi trường sinh thái; bảo vệ và phát triển các khu bảo tồn thiên nhiên, đa
dạng sinh học.
- Quy hoạch sử dụng đất đảm bảo phòng chống thiên tai và thích ứng với biến đổi
khí hậu.
- Quy hoạch sử dụng đất đảm bảo quốc phòng, an ninh trong bối cảnh hội nhập kinh
tế quốc tế.
IV. Đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch đất
4.1. Đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch đất quốc gia
4.1.1. Yêu cầu về nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc gia
Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia là quy hoạch ở cấp vĩ mô, do vậy nội dung quy
hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải mang tính định hướng, tổng quát và có tầm chiến lược
quốc gia; phải đảm bảo tính ổn định và đồng bộ, có tính kế thừa, cân bằng giữa quy hoạch
“tĩnh” và quy hoạch “động”. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia cần khoanh định và phân bổ
nguồn lực đất đai của cả nước theo các khu vực đặc thù để quản lý và khai thác sử dụng có
hiệu quả, gồm: Khu vực bảo vệ nghiêm ngặt; Khu vực ổn định mục đích sử dụng (Khu vực
tĩnh); Khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất và Khu vực được phép chuyển mục
đích sử dụng đất (Khu vực động). Nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc gia cần phải đảm
bảo tính liên vùng trong sử dụng đất để khai thác sử dụng có hiệu quả cao nhất công năng
của các công trình hạ tầng (như sân bay, bến cảng, nhà ga, hệ thống giao thông, công trình
năng lượng…) các khu công nghiệp, khu đô thị, khu du lịch…
- Khu vực bảo vệ nghiêm ngặt là các khu vực có các loại đất cần bảo vệ nghiêm
ngặt, như: đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản
xuất là rừng tự nhiên… khu vực này cần xác định đường ranh giới trên bản đồ quy hoạch
và có thể cắm mốc ngoài thực địa. Khu vực này không chuyển mục đích sử dụng đất, trừ
trường hợp Quốc hội cho phép để thực hiện các công trình, dự án quốc phòng, an ninh
hoặc các công trình, dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
và phải theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
- Khu vực ổn định mục đích sử dụng: Khu vực này sẽ không có hoạt động chuyển
mục đích sử dụng đất, chỉ có hoạt động tôn tạo, nâng cấp cải tạo theo đúng loại đất hiện
trạng, gồm: khu đô thị cổ; khu di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp
hạng; khu công nghiệp, khu chế xuất đã xây dựng xong và được lấp đầy; khu vực đất sử
dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh.
- Khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất: đây là các khu vực đất được phép
354
chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt nhưng
phải được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ hoặc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho phép
theo quy định của pháp luật đất đai. Gồm đất trồng lúa, đất rừng không thuộc Khu vực
bảo vệ nghiêm ngặt.
- Khu vực được phép chuyển mục đích sử dụng đất: Gồm các khu vực không có
các loại đất cần bảo vệ nghiêm ngặt hoặc ổn định mục đích sử dụng. Việc chuyển mục
đích sử dụng đất ở khu vực này cần phải thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được phê duyệt.
4.1.2. Đề xuất đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc gia
Trong quy hoạch sử dụng đất quốc gia, ngoài các nội dung như: Phân tích, đánh giá
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; Phân tích, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất; kết
quả thực hiện quy hoạch sử dụng; Phân tích, đánh giá tiềm năng đất đai cho các mục đích
nông nghiệp, phi nông nghiệp; xác định định hướng sử dụng đất dài hạn thì trong quy
hoạch sử dụng đất quốc gia cần phải thể hiện phương án quy hoạch sử dụng đất với các
nội dung cụ thể sau:
a) Xác định không gian sử dụng đất cấp quốc gia cần bảo vệ nghiêm ngặt (chỉ tiêu
tĩnh) nhằm đáp ứng yêu cầu đảm bảo an ninh lương thực, bảo tồn thiên nhiên, đa dạng
sinh học và bảo vệ môi trường sinh thái. Gồm diện tích, ranh giới các loại đất: đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên.
(Các chỉ tiêu này được xác định bằng ranh giới "đường đỏ" trên ảnh vệ tinh, bản đồ quy
hoạch, từng bước xác định trên bản đồ địa chính, cắm mốc ngoài thực địa).
b) Xác định không gian sử dụng đất cấp quốc gia ổn định mục đích sử dụng, đồng thời
có tăng thêm diện tích nhằm bảo tồn, tôn tạo các công trình lịch sử, văn hóa dân tộc, như: đô
thị cổ, di tích lịch sử - văn hóa đã được xếp hạng; đáp ứng yêu cầu phát triển hạ tầng, đô thị,
công nghiệp, đảm bảo quốc phòng, an ninh…. Gồm diện tích, ranh giới các loại đất: đất có
di tích lịch sử - văn hóa, đất danh lam thắng cảnh, đất khu công nghiệp, đất khu chế xuất, đất
quốc phòng, đất an ninh; đất phát triển hạ tầng và đất bãi thải, xử lý chất thải.
c) Xác định chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại đất (đất trồng lúa,
đất rừng nằm ngoài ranh giới "đường đỏ") phải xin phép của Quốc hội, của Chính phủ,
Thủ tướng Chính phủ theo quy định của pháp luật đất đai (chỉ tiêu động) để thực hiện các
công trình, dự án quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng.
d) Xác định không gian, khoanh định và phân vùng phát triển đô thị trên quy mô
toàn quốc; xác định các đô thị trung tâm vùng (như đô thị vùng Hà Nội, đô thị vùng Đà
nẵng, đô thị vùng Thành phố Hồ Chí Minh); khoanh định và phân bổ đất đai để đảm bảo
các đô thị trung tâm vùng có vai trò lan tỏa, định hướng phát triển các đô thị vệ tinh.
355
đ) Xác định diện tích, cơ cấu và khoanh định không gian sử dụng các chỉ tiêu sử
dụng đất cấp quốc gia theo khu chức năng, gồm: Đất khu kinh tế, Đất khu công nghệ cao,
Đất đô thị và Đất khu du lịch (04 chỉ tiêu).
e) Xác định diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho các mục đích nông
nghiệp, phi nông nghiệp trong kỳ quy hoạch.
g) Tổng hợp, cân đối và phân bổ các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đến năm định
hình quy hoạch cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, bao gồm:
- Nhóm đất nông nghiệp: Đất chuyên trồng lúa nước, Đất rừng phòng hộ, Đất rừng
đặc dụng, Đất có rừng sản xuất là rừng tự nhiên.
- Nhóm đất phi nông nghiệp: Đất quốc phòng, Đất an ninh, Đất khu công nghiệp,
Đất khu chế xuất, Đất phát triển hạ tầng, Đất có di tích lịch sử - văn hóa, Đất danh lam
thắng cảnh, Đất bãi thải, xử lý chất thải.
h) Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường của phương án quy hoạch sử
dụng đất quốc gia
i) Xác định các giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất quốc gia.
4.2. Đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
Hiện nay Luật Quy hoạch đã có hiệu lực; theo quy định của Luật Quy hoạch thì
trong hệ thống quy hoạch quốc gia không có Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đứng độc
lập mà được tích hợp vào Quy hoạch tỉnh với hợp phần có tên gọi là “Phương án phân bổ
và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính
cấp huyện”. Tuy nhiên, nội hàm của “Phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo
khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện” chính là “Phương
án quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh”. Do vậy, trong bài viết này sẽ thống nhất với tên gọi
là “Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh”
4.2.1. Yêu cầu về nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải đảm bảo phục vụ công tác quản lý nhà
nước về đất đai trên địa bàn tỉnh. Theo Luật Quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
không lập độc lập mà được tích hợp vào quy hoạch tỉnh với nội dung quan trọng là “phương
án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị
hành chính cấp huyện”. Do vậy, trong quy hoạch tỉnh phải thể hiện được đầy đủ nội hàm
của phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến
từng đơn vị hành chính cấp huyện để đảm bảo vừa chi tiết một bước quy hoạch sử dụng đất
quốc gia, vừa đảm bảo vai trò trung gian để lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Đối với cấp tỉnh, nội dung quy hoạch sử dụng đất phải đáp ứng các yêu cầu:
- Đảm bảo yêu cầu về chính trị - xã hội, thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất của các
356
ngành, lĩnh vực trong bối cảnh tiềm năng đất đai có giới hạn trên địa bàn tỉnh, phục vụ
cho các mục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội trước mắt và lâu dài.
- Đảm bảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường. Bảo vệ nghiêm ngặt
đất trồng lúa, đất rừng; bảo vệ và phát triển các khu bảo tồn thiên nhiên, đa dạng sinh
học; đảm bảo phòng chống thiên tai và thích ứng với biến đổi khí hậu.
- Quy hoạch sử dụng đất đảm bảo quốc phòng, an ninh trong bối cảnh hội nhập kinh
tế quốc tế.
- Cân đối nhu cầu và lợi ích sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực và các mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội của địa phương gắn với bảo vệ môi trường.
- Tối đa hóa lợi ích kinh tế trong quy hoạch sử dụng đất, xác định lợi thế về sử dụng
đất theo quy hoạch để làm tăng giá trị tối đa đất đai; tăng giá trị kinh tế không chỉ của khu
vực quy hoạch mà cho cả vùng phụ cận của khu vực quy hoạch.
- Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất sử dụng linh hoạt phát huy hiệu quả sử dụng đất
phù hợp tái cơ cấu nền kinh tế và cơ cấu các ngành, lĩnh vực có liên quan đến sử dụng đất
phù hợp với kinh tế thị trường. Các chỉ tiêu sử dụng đất được xác định và phân bổ đến
từng đơn vị hành chính cấp huyện và được khoanh định cụ thể trên bản đồ và thực địa.
- Quy hoạch sử dụng đất tỉnh cần phải xác định cụ thể không gian sử dụng đất ổn
định trên địa bàn; xác định chỉ tiêu và không gian các khu vực phát triển mới, các khu
vực được chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng
phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; định hướng sử dụng đất không gian ngầm.
4.2.2. Đề xuất đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
a) Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất đã được quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia
phân bổ cho cấp tỉnh đến từng đơn vị hành chính cấp huyện, bao gồm:
- Chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia cần bảo vệ nghiêm ngặt nhằm đáp ứng yêu cầu
đảm bảo an ninh lương thực, bảo tồn thiên nhiên, đa dạng sinh học và bảo vệ môi trường
sinh thái. Gồm diện tích, ranh giới các loại đất: đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên.
- Chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia ổn định mục đích sử dụng nhằm bảo tồn, tôn tạo
các công trình lịch sử, mang đậm bản sắc dân tộc, như: đô thị cổ, di tích lịch sử - văn hóa
đã được xếp hạng…; đáp ứng yêu cầu phát triển công nghiệp, đảm bảo quốc phòng, an
ninh. Gồm diện tích, ranh giới các loại đất: đất có di tích lịch sử - văn hóa, đất danh lam
thắng cảnh, đất khu công nghiệp, đất khu chế xuất, đất quốc phòng, đất an ninh.
- Các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia (có tăng thêm) nhằm đáp ứng nhu cẩu phát
triển các ngành, lĩnh vực, gồm: đất quốc phòng, đất an ninh, đất có di tích lịch sử - văn
hóa, đất danh lam thắng cảnh, đất khu công nghiệp, đất khu chế xuất, đất phát triển hạ
357
tầng và đất bãi thải, xử lý chất thải.
- Chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại đất (đất trồng lúa, đất rừng)
phải xin phép của Quốc hội, của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ theo quy định của pháp
luật đất đai để thực hiện các công trình, dự án quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Diện tích đất chưa sử dụng có thể khai thức đưa vào sử dụng cho các mục đích
nông nghiệp, phi nông nghiệp trong kỳ quy hoạch.
b) Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất đến năm định hình quy hoạch theo thẩm quyền
cấp tỉnh, bao gồm:
- Nhóm đất nông nghiệp gồm: Đất trồng lúa, Đất trồng cây hàng năm khác, Đất
trồng cây lâu năm, Đất nuôi trồng thủy sản, Đất làm muối; diện tích xác định bổ sung đối
với các chỉ tiêu quốc gia phân bổ.
- Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: Đất cụm công nghiệp, Đất thương mại, dịch vụ,
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, Đất ở tại
nông thôn, Đất ở tại đô thị, Đất xây dựng trụ sở cơ quan, Đất xây dựng trụ sở của tổ chức
sự nghiệp, Đất xây dựng cơ sở ngoại giao, Đất cơ sở tôn giáo, Đất làm nghĩa trang, nghĩa
địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.
c) Xác định chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại đất (đất trồng lúa,
đất rừng) phải xin phép của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật đất
đai để thực hiện các công trình, dự án quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
d) Xác định chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại đất (trừ các loại
đất phải xin phép của Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ hoặc Hội đồng nhân
dân cấp tỉnh) để đáp ứng yêu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực.
đ) Xác định không gian sử dụng đối với các chỉ tiêu sử dụng đất theo không gian
cấp tỉnh, gồm:
- Diện tích, cơ cấu các chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng, gồm: Khu sản xuất
nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, Khu lâm nghiệp, Khu bảo tồn thiên nhiên và đa
dạng sinh học, Khu đất ngập nước, Khu thương mại - dịch vụ, Khu dân cư nông thôn.
- Các vùng phát triển đô thị, không gian các đô thị mới; phân khu chức năng các đô
thị mới.
- Chỉ tiêu sử dụng đất đối với không gian ngầm tại các đô thị, khu trung tâm thương
mại dịch vụ tập trung, khu trung tâm hành chính, khu kết cấu hạ tầng tập trung trên địa
bàn tỉnh.
e) Tổng hợp các chỉ tiêu sử dụng đất trên địa bàn tỉnh và phân bổ đến từng đơn vị
358
hành chính cấp huyện.
g) Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường của phương án phân bổ và khoanh
vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện.
h) Xác định các giải pháp thực hiện quy hoạch.
4.3. Đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
4.3.1. Yêu cầu về nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải cụ thể không gian sử dụng mà quy
hoạch cấp trên đã phân bổ, xác định vị trí và diện tích đất cần chuyển mục đích sử
dụng đất và phải thể hiện trên bản đồ địa chính; đinh hướng sử dụng không gian ngầm
trên địa bàn huyện
- Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện cần tích hợp quy hoạch của các ngành
và lĩnh vực có liên quan từ cơ sở dữ liệu tập trung. Việc sử dụng tích hợp quy hoạch chính
là giám sát đánh giá tác động môi trường. Một số quy hoạch cần tích hợp, như: quy hoạch
phát triển rừng, quy hoạch đa dạng sinh học, quy hoạch biển, quy hoạch hệ thống thủy
điện và hồ đập,…
- Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện cần định hướng sử dụng đất phù hợp
với chiến lược khai thác quản lý sử dụng tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường hoặc
thời tích hợp quy hoạch của các ngành và lĩnh vực có liên quan từ cơ sở dữ liệu tập trung.
- Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện cần xác định diện tích các loại đất đã
được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu
sử dụng đất của cấp huyện và cấp xã; xác định diện tích các loại đất được phép chuyển
mục đích sử sụng đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và diện tích
các loại đất được phép chuyển mục đích sử sụng đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp
huyện và cấp xã.
4.3.2. Đề xuất đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
a) Xác định chỉ tiêu sử dụng đất đã được quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh khoanh
định và phân bổ cho cấp huyện đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
b) Xác định vị trí, diện tích khu vực chuyển mục đích sử dụng đất đã được cấp tỉnh
phân bổ trên địa bàn cấp huyện đến từng đơn vị hành chính cấp xã, gồm: đất chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất
rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm chuyển sang
mục đích phi nông nghiệp.
c) Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất đến năm định hình quy hoạch theo thẩm quyền
cấp huyện, bao gồm:
359
- Nhóm đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây công nghiệp lâu năm, Đất trồng cây
ăn quả lâu năm, Đất nông nghiệp khác; diện tích xác định bổ sung đối với các chỉ tiêu cấp
tỉnh phân bổ.
- Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, Đất
phát triển hạ tầng xã hội, Đất phát triển hạ tầng kỹ thuật, Đất chợ, Đất sinh hoạt cộng
đồng, Đất khu vui chơi, giải trí công cộng, Đất cơ sở tín ngưỡng, Đất sông, ngòi, kênh,
rạch, suối, Đất có mặt nước chuyên dùng, Đất phi nông nghiệp khác.
- Xác định vị trí, diện tích khu vực các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đất để
thực hiện các công trình, dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của cấp huyện và cấp xã;
- Xác định vị trí, diện tích khu vực đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho các mục
đích nông nghiệp, phi nông nghiệp;
d) Xác định vị trí, diện tích đất vùng phụ cận các công trình, dự án hạ tầng kỹ thuật,
xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn để thu hồi, tổ chức đấu giá quyền sử
dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh.
đ) Xác định vị trí, diện tích đất để thực hiện công trình, dự án sản xuất, kinh doanh
không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng,
thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
e) Xác định diện tích, cơ cấu và khoanh định không gian sử dụng các chỉ tiêu sử
dụng đất cấp tỉnh theo khu chức năng, gồm: Khu chuyên trồng lúa nước, Khu chuyên
trồng cây công nghiệp lâu năm, Khu chuyên trồng cây ăn quả lâu năm, Khu phát triển
công nghiệp, Khu đô thị - thương mại - dịch vụ, Khu làng nghề - sản xuất phi nông nghiệp
nông thôn (06 chỉ tiêu).
g) Xác định các dự án khu đô thị mới; chỉ tiêu đất ở và các công trình, dự án trong
khu đô thị mới đến từng thửa đất theo hồ sơ địa chính làm cơ sở để quy hoạch chi tiết các
khu chức năng trong các dự án đô thị mới.
h) Xác định chỉ tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch đối với không gian ngầm tại
khu trung tâm thương mại dịch vụ tập trung, khu trung tâm hành chính, khu kết cấu hạ
tầng tập trung trên địa bàn huyện.
i) Tổng hợp, phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất
trên địa bàn huyện đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
k) Xác định các giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
5. Kết luận
Quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ quan trọng của Nhà nước để sử
dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả. Với mục tiêu nâng cao chất lượng, tính khả thi của quy
hoạch sử dụng đất, góp phần tăng nguồn thu từ đất, nhóm nghiên cứu đã nghiên cứu, thực
360
hiện công trình “Nghiên cứu đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất nhằm
góp phần tăng nguồn thu từ đất”. Công trình nghiên cứu đã đạt được các kết quả như:
1. Trình bày quan điểm đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất.
2. Xây dựng định hướng đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất.
3. Đề xuất đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch đất, gồm: Đổi mới, hoàn thiện
nội dung quy hoạch đất quốc gia; đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch đất cấp tỉnh
(hay còn gọi là “Phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo
loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện” - theo quy định của Luật Quy hoạch); đổi
mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch đất cấp huyện.
Kết quả nghiên cứu sẽ là cơ sở để các cơ quan nhà nước, các địa phương ứng dụng
để lập quy hoạch sử dụng thời kỳ 2021 - 2030 với nội dung cụ thể, công khai, minh bạch,
trong đó có phương án chuyển mục đích sử dụng đất để hình thành quỹ đất phi nông
nghiệp, góp phần tăng nguồn thu từ đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội./.
* TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT quy định chi tiết
việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6
năm 2014 quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
3. Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định số 68/2001/NĐ-CP
ngày 01 tháng 10 năm 2001 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.
4. Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định số
181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai.
5. Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009), Nghị định số
69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
6. Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai.
7. Hội nghị lần thứ sáu BCH Trung ương Đảng khóa XI. Nghị quyết số 19-NQ/TW
ngày 31 tháng 10 năm 2012.
8. Hội nghị lần thứ bảy BCH Trung ương Đảng khóa XI. Nghị quyết số 24-NQ/TW ngày
03 tháng 6 năm 2013.
9. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1987), Luật đất đai 1987. NXB
chính trị Quốc gia, Hà Nội.
361
10. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật đất đai 1993. NXB
chính trị Quốc gia, Hà Nội.
11. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003. NXB
chính trị Quốc gia, Hà Nội.
12. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai 2013. NXB
chính trị Quốc gia, Hà Nội.
13. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2017), Luật Quy hoạch.
14. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2018), Luật số 35/2018/QH14
sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch.
362
14 trang
18/05/2022
600
Bạn đang xem tài liệu "Nghiên cứu đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất góp phần tăng nguồn thu từ đất", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- nghien_cuu_doi_moi_hoan_thien_noi_dung_quy_hoach_su_dung_dat.pdf
