Đề xuất hoàn thiện chính sách kinh tế - tài chính về đất đai trong điều kiện nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của nhà nước và đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu
ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH KINH TẾ - TÀI CHÍNH VỀ
ĐẤT ĐAI TRONG ĐIỀU KIỆN NỀN KINH TẾ VẬN HÀNH THEO
CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG DƯỚI SỰ QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC
VÀ ĐANG HỘI NHẬP SÂU RỘNG VÀO NỀN KINH TẾ TOÀN CẦU
Lê Hoàng Châu - Chủ tịch
Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh
Phần I
Về sự cần thiết và cấp bách phải bổ sung các quy định về kinh tế đất vào Luật
Đất đai cho giai đoạn 10 năm tiếp theo với tầm nhìn đến năm 2045
1/- Vai trò, vị trí của pháp luật đất đai
Hiến pháp nước ta quy định “Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 53); “Đất đai là tài nguyên
đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, được quản lý theo
pháp luật” (Điều 54).
Luật Đất đai quy định “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
theo quy định của Luật này” (Điều 4).
Bộ Luật Dân sự quy định “tài sản” bao gồm “quyền tài sản” và xác định “quyền
tài sản là quyền trị giá được bằng tiền”, bao gồm “quyền sử dụng đất” (Điều 105, Điều
115). Việc xác định “quyền sử dụng đất” là “quyền tài sản” là một bước tiến về tư duy
pháp luật, nhưng cần được tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện.
Các Luật Đất đai 1987, 1993, 2003, 2013, trong hơn 30 năm qua đã ngày càng dần
được hoàn thiện, góp phần rất quan trọng vào phát triển kinh tế và ổn định xã hội.
Luật Đất đai 2013 tuy mới triển khai thực hiện được hơn 05 năm, nhưng rất cần
thiết được xem xét, sửa đổi, hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu mới phát sinh, do tình hình
thực tiễn đã có nhiều thay đổi; nhiều chính sách mới đã được ban hành, nhất là trong điều
kiện nước ta đang hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu và tình trạng
biến đổi khí hậu, nước biển dâng tác động rất lớn đến nước ta.
Quốc hội đã quyết định xem xét, sửa đổi Luật Đất đai 2013 vào năm 2020.
Nhưng, sau khi nghiên cứu, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA)
nhận thấy cần thiết ban hành Luật Đất đai (mới), nhưng thích hợp nhất là vào thời
điểm sau khi Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ XIII quyết định đường lối và
chiến lược phát triển đất nước, phát triển kinh tế - xã hội cho giai đoạn 10 năm tiếp
theo với tầm nhìn đến năm 2045.
47
Trước mắt, Hiệp hội đề nghị Chính phủ sớm xem xét sửa đổi, bổ sung một số quy
phạm pháp luật trong các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trước hết là các
Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định 47/2014/NĐ-CP,
Nghị định 01/2017/NĐ-CP, và ban hành “Khung giá đất” hợp lý cho giai đoạn 2019-
2024, để tháo gỡ, khai thông các vướng mắc, khó khăn, điểm nghẽn của nền kinh tế và
thị trường bất động sản; kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng, công
bằng; đảm bảo an sinh xã hội.
Để góp phần xây dựng Luật Đất đai cho giai đoạn 10 năm tiếp theo với tầm nhìn đến
năm 2045, Hiệp hội hoan nghênh Trường Đại học Kinh tế quốc dân tổ chức Hội thảo khoa
học quốc gia “Khuyến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật Đất đai 2013”.
Hiệp hội nhận thấy, về phạm vi điều chỉnh, Điều 1 Luật Đất đai 2013 “quy định về
chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất đối với đất đai”. Như vậy, phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai
không điều chỉnh về “kinh tế đất đai vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của
Nhà nước”. Chương XIII Luật Đất đai chỉ có các quy định về “Tài chính về đất đai, giá đất
và đấu giá quyền sử dụng đất”, nhưng chưa có các quy phạm pháp luật về “kinh tế đất đai
vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước”.
Do vậy, Hiệp hội nhận thấy khi xem xét, sửa đổi Luật Đất đai 2013, thì rất cần thiết
bổ sung các quy phạm pháp luật về “kinh tế đất đai vận hành theo cơ chế thị trường
dưới sự quản lý của Nhà nước”.
2/- Thể chế kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, dưới sự quản lý của
Nhà nước và tính hai mặt của kinh tế thị trường
2.1)- Thể chế kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, dưới sự quản lý của
Nhà nước
Đại hội Đảng lần thứ IX đã quyết định phát triển “nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa” và Đại hội Đảng lần thứ X xác định “tiếp tục hoàn thiện thể
chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”
Đại hội Đảng lần thứ XI đã xác định: “Nền kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa ở nước ta là nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận động theo cơ chế thị
trường, có sự quản lý của nhà nước dưới sự lãnh đạo của Đảng cộng sản. Đây là một
hình thái kinh tế thị trường vừa tuân theo những quy luật của kinh tế thị trường, vừa dựa
trên những cơ sở và được dẫn dắt, chi phối bởi các nguyên tắc và bản chất của Chủ nghĩa
xã hội. Về quản lý nhà nước đối với nền kinh tế: Tập trung hoàn thiện thể chế thị trường
đồng bộ, hiện đại trên cơ sở tuân thủ đầy đủ các quy luật của kinh tế thị trường và hội
nhập quốc tế ngày càng sâu rộng. Hoàn thiện khung khổ pháp lý, cơ chế, chính sách, thực
hiện đồng bộ các giải pháp để phát triển, vận hành thông suốt, hiệu quả các loại thị
trường và đảm bảo cạnh tranh bình đẳng, minh bạch. Việc xây dựng chiến lược, quy
hoạch, kế hoạch, phân bổ các nguồn lực cho sản xuất kinh doanh phải theo cơ chế thị
trường. Đồng thời, sử dụng các nguồn lực nhà nước, các công cụ điều tiết, chính sách
48
phân phối, phân phối lại để thực hiện tiến bộ, công bằng xã hội, đảm bảo an sinh xã hội,
từng bước nâng cao phúc lợi xã hội vào đời sống vật chất tinh thần của nhân dân”.
Đại hội XII của Đảng đã có bước phát triển mới về tư duy, nhận thức về “nền kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa” ở nước ta, cụ thể: Về những đặc trưng cơ bản
của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Về việc thực hiện thể chế sở hữu và
phát triển các thành phần kinh tế; Về việc phát triển đồng bộ các yếu tố thị trường và các
loại thị trường; Về việc đẩy mạnh, nâng cao hiệu quả hội nhập kinh tế quốc tế.
2.2)- Tính hai mặt, đặc biệt cần quan tâm “mặt trái” của kinh tế thị trường
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, cơ chế thị trường phải
được vận hành đầy đủ, linh hoạt để phát huy mạnh mẽ và có hiệu quả mọi nguồn lực
nhằm phát triển nhanh và bền vững nền kinh tế; nâng cao đời sống nhân dân; khuyến
khích làm giàu hợp pháp đi đôi với xóa đói, giảm nghèo, tăng cường sự đồng thuận
trong xã hội để thực hiện mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh”.
Bên cạnh những tác động tích cực, “mặt trái” của kinh tế thị trường cũng gây ra hàng
loạt hệ lụy tiêu cực, như làm gia tăng sự phân hoá giàu nghèo; làm sâu sắc thêm những
mâu thuẫn xã hội; dễ nảy sinh tệ nạn tham nhũng, tội phạm; kích thích chủ nghĩa thực
dụng, muốn làm giàu bằng mọi giá; hình thành “chủ nghĩa tư bản thân hữu” và các
nhóm lợi ích xấu.
Trong lĩnh vực đất đai đã thể hiện rất rõ tính hai mặt (mặt tích cực và nhất là mặt
tiêu cực) của kinh tế thị trường. Do vậy, rất cần thiết phải tăng cường vai trò quản lý
nhà nước, trước hết phải hoàn thiện pháp luật đất đai và các pháp luật có liên quan.
Kinh nghiệm của các nước tư bản chủ nghĩa phát triển đều coi trọng vai trò quản lý, điều
tiết của Nhà nước đối với nền kinh tế, thông qua việc xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp
luật, kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng, công bằng, cạnh tranh
lành mạnh.
Trong hơn 30 năm qua, nền kinh tế nước ta đã phát triển vượt bậc, mang lại nhiều
lợi ích cho các tầng lớp nhân dân. Tầng lớp trung lưu cũng gia tăng nhanh chóng, cùng
với sự xuất hiện ngày càng nhiều doanh nhân tài giỏi và có trách nhiệm xã hội. Tuy nhiên,
cũng có một “sự thật đáng buồn” là không ít người trở thành “đại gia”, hoặc không ít
doanh nghiệp phát triển “thần kỳ”, là nhờ vào việc chiếm hưởng không chính đáng
“chênh lệch địa tô” (có cả trường hợp chiếm hưởng “chênh lệch địa tô” trái pháp luật),
mà một trong những nguyên nhân hàng đầu là do hệ thống pháp luật đất đai và các pháp
luật có liên quan chưa hoàn thiện, còn một số kẽ hở và lỗ hổng.
3/- Vai trò quan trọng của “kinh tế đất - tài chính đất đai” trong việc tạo nguồn thu
ngân sách Nhà nước và tạo nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội
3.1)- Nguồn thu ngân sách Nhà nước trực tiếp từ đất đai
Ngân sách Nhà nước thu trực tiếp 07 khoản thu từ đất đai theo quy định tại Khoản
1 Điều 107 Luật Đất đai 2013. Trong đó, có tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng
đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
49
Bên cạnh đó, Nhà nước còn tiếp tục thu ngân sách nhiều hơn, bền vững hơn sau
quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất phi nông
nghiệp, đất ở, để đầu tư, kinh doanh các dự án phát triển công nghiệp, thương mại, dịch
vụ, du lịch, phát triển các khu đô thị, dân cư. Ví dụ: Quận 7 được thành lập năm 1997,
thu ngân sách lúc đó mới chỉ đạt 65,5 tỷ đồng, năm 2017 thu ngân sách lên tới hơn 4.000
tỷ đồng, tăng 61 lần so với năm 1997. Trong đó, có vai trò đóng góp tích cực của ngành
bất động sản. Chỉ riêng năm 2012, Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng là chủ đầu tư Khu
đô thị mới Phú Mỹ Hưng, quận 7, đã nộp ngân sách 2.100 tỷ đồng, chiếm 20% khoản thu
từ đất của thành phố cả năm 2012.
Nguồn thu từ đất chiếm khoảng trên dưới 8% ngân sách địa phương, là nguồn
thu rất quan trọng của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Nguồn thu này có xu
thế tăng dần qua các năm cùng với tiến trình gia tăng tốc độ đô thị hóa. Ví dụ: Năm
2014, thu 8.298 tỷ đồng (chưa bao gồm số thu từ thuế thu nhập do chuyển nhượng bất
động sản và lệ phí trước bạ); Năm 2015, thu 21.720 tỷ đồng; Năm 2016, thu 24.632 tỷ
đồng; Năm 2017, thu 30.507 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường bất động sản
bị khủng hoảng đóng băng thì nguồn thu ngân sách từ đất đai bị sụt giảm nghiêm trọng,
điển hình là năm 2013, số thu tiền sử dụng đất chỉ đạt khoảng 5.600 tỷ đồng chỉ bằng
phân nửa số thu năm 2012 (10.000 tỷ đồng).
3.2)- Tiềm năng to lớn của "kinh tế đất - tài chính đất đai"
a. Đất đai có tính hữu hạn về mặt tự nhiên. Do vậy, cần được quản lý, khai thác,
sử dụng hiệu quả và bền vững. Tài nguyên đất đai bao gồm không gian trên mặt đất,
trên mặt nước, trên mặt biển; không gian tầng cao; không gian ngầm đô thị; nguồn
thông tin từ hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai.
b. Chuyển đất có giá trị thấp thành đất có giá trị cao, thông qua các hoạt động:
(1) Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, đô thị, dân cư, công nghiệp, thương
mại, dịch vụ, du lịch làm tăng giá trị của đất đai (Quy hoạch tạo ra nguồn lực kinh tế).
(2) Chuyển mục đích sử dụng đất để khai thác, sử dụng đất tối ưu, như tại
thành phố Hồ Chí Minh, có 118.052 ha đất nông nghiệp, nhưng chỉ tạo được giá trị 6.494
tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 0,89% GRDP, giá trị chỉ đạt 500 triệu đồng/ha/năm. Trong khi
đó, đất công nghiệp - dịch vụ chỉ có 14.264 ha nhưng đã tạo ra giá trị đến 726.978 tỷ
đồng, chiếm tỷ trọng 99,11% GRDP, giá trị đạt đến 50,9 tỷ đồng/ha/năm. Do vậy, thành
phố đã được Chính phủ cho phép chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất phi
nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, thương mại, đô thị, và dự kiến sẽ tạo thêm nguồn thu
ngân sách khoảng 1,5 triệu tỷ đồng phục vụ đầu tư phát triển.
(3) Phát triển hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, trước hết là hạ tầng giao
thông làm tăng giá trị sử dụng của đất đai.
(4) Hoạt động đầu tư công, nhất là các dự án đầu tư phát triển của khu vực tư
nhân làm tăng giá trị đất đai, trong đó suất đầu tư có ý nghĩa quyết định.
(5) Nhanh chóng đưa đất vào sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch (Ghi
chú: Đất vàng mà bỏ không hoặc không đưa vào sử dụng thì cũng là vô giá trị).
50
3.3)- Một số nguồn thu tiềm năng từ đất đai chưa được khai thác
(1) Điều 161 Luật Đất đai có quy định loại “đất xây dựng công trình ngầm”, nhưng
chưa có chính sách, cơ chế phối hợp với quy hoạch xây dựng, để quy hoạch, khai thác
hiệu quả không gian ngầm đô thị.
(2) Chưa đủ điều kiện để ban hành “Thuế tài sản bất động sản”.
(3) Thuế chống đầu cơ bất động sản, chậm đưa đất vào sử dụng.
(4) Thuế thu trên giá trị gia tăng của đất đai do Nhà nước đã đầu tư hệ thống hạ
tầng giao thông, hạ tầng đô thị, hoặc thu thông qua thuế tài sản bất động sản hàng năm.
(5) Tuy nhiên, lại đang có tình trạng sử dụng quá mức phương thức “trực thu kiểu
tận thu”, thu tiền sử dụng đất một lần quá lớn, trở thành là gánh nặng cho doanh nghiệp
và người mua nhà, nhưng về lâu dài sẽ cạn kiệt nguồn thu này. Phương thức thu tiền sử
dụng đất hiện nay đang là “ẩn số”, không minh bạch, là “gánh nặng” và tạo ra cơ chế
“xin-cho”, tạo ra tệ nhũng nhiễu, tiêu cực.
6) Cơ sở dữ liệu đất đai chưa trở thành nguồn thu của ngân sách nhà nước.
4/- Mười (10) hạn chế chủ yếu của hệ thống pháp luật đất đai làm giảm hiệu quả "kinh
tế đất - tài chính đất đai"
(1)- Quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần” tại
Điều 113 Luật Đất đai và căn cứ "Khung giá đất" thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành
"Bảng giá đất" và xác định "Giá đất cụ thể" mâu thuẫn với nguyên tắc "Giá đất phù
hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" (quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai),
không phù hợp với thực tế của địa phương và không khả thi trên thực tế, vì các "Bảng
giá đất" của các địa phương, phổ biến chỉ có giá trị bằng khoảng 30-50% giá thị trường.
Công tác xác định “Giá đất cụ thể” còn nhiều bất cập chưa đảm bảo nguyên tắc “Giá đất
phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.
(2)- Bốn phương pháp định giá đất (So sánh trực tiếp; Chiết trừ; Thu nhập; Thặng
dư) để xác định “giá đất cụ thể” theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã cho kết quả chênh
lệch khác biệt, nhất là giữa phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, chưa đảm
bảo độ tin cậy, mà nguyên nhân là do thiếu thông tin giá đất, chưa có đầy đủ cơ sở dữ liệu
đất đai, và chưa phát huy vai trò của đơn vị thẩm định giá đất, thẩm định viên giá đất. Ví
dụ: Xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1, chỉ
là 550 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá (giá thị trường) là 1.460 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá
khởi điểm.
(3)- Chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về chỉ số giá đất, chỉ số giá bất động sản.
Giá chào bán bất động sản, quyền sử dụng đất trên thị trường cũng chưa được coi là một
căn cứ để xem xét, thẩm định giá đất.
(4)- Luật Đất đai 2003 có 02 chế định: “Đấu giá đất” và “Đấu thầu dự án có sử
dụng đất”. Luật Đất đai 2013 đã bỏ chế định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất”, chỉ còn
lại chế định “Đấu giá đất”. Sau đó, Luật Nhà ở 2014, Luật Đấu thầu 2014 đã bổ sung chế
định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Chế định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất” cần
51
được bổ sung trở lại khi xem xét, sửa đổi Luật Đất đai 2013 để đảm bảo yêu cầu của
“luật nội dung”.
(5)- Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định
cơ chế “chuyển đổi đất đai” và thực hiện “dồn điền đổi thửa”, nhưng chưa thật cụ thể.
Đồng thời, cũng chưa có quy định về cơ chế “Tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô” để phục
vụ công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị cũ, để đảm bảo lợi ích của người dân tại chỗ, của
nhà đầu tư và của xã hội. Ví dụ: Thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện thành công cơ chế
này tại dự án chỉnh trang Khu dân cư Xóm Cải, phường 8, quận 5, quy mô 3,6 ha, với sự
tham gia của cộng đồng dân cư và tái định cư tại chỗ 100% vào năm 1993.
(6)- Khoản 60 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã đưa ra cơ chế để giải quyết
“điểm nghẽn” giải phóng mặt bằng của các dự án mà doanh nghiệp đã bồi thường dở
dang “da beo” trước ngày 15/07/2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực), nhưng trên
thực tế vẫn chưa triển khai thực hiện được.
(7)- Khoản 1 Điều 68 Luật Đất đai 2013 đã đặt ra chế định “Tổ chức làm nhiệm vụ
bồi thường, giải phóng mặt bằng; quản lý đất đã thu hồi” là “Tổ chức dịch vụ công về
đất đai”; Khoản 2 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã quy định “Tổ chức phát triển
quỹ đất” là đơn vị sự nghiệp công, có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ
đất; tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử
dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác”, nhưng cho đến nay vẫn chưa phát huy được vai
trò và hiệu quả như kỳ vọng. “Tổ chức phát triển quỹ đất” vẫn chưa thực hiện được công
tác bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, tạo lập quỹ
đất phục vụ đầu tư phát triển.
Nếu “Tổ chức phát triển quỹ đất” thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng thỏa
đáng, phù hợp với giá thị trường và đảm bảo quyền lợi tái định cư cho tất cả mọi người sử
dụng đất trong cùng khu vực đều công bằng, thì sẽ tạo được sự đồng thuận và hạn chế
được tình trạng khiếu kiện đông người hiện nay, vì chênh lệch địa tô về giá trị đất đai
đã thuộc về ngân sách Nhà nước phục vụ lợi ích cộng đồng xã hội.
(8)- Chưa có cơ chế để thực hiện quy định về việc doanh nghiệp được nhận góp
vốn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất để cùng thực hiện dự án theo Điều 167
Luật Đất đai 2013, nhất là cơ chế đảm bảo quyền lợi cho cổ đông thiểu số, cổ đông nhỏ
(yếu thế) trong công ty cổ phần có cổ đông là những người góp vốn quyền sử dụng đất.
(9)- Luật Đất đai 2013 chưa cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng
ở nước ngoài. Quy định này cần sửa đổi vì không phù hợp với quy định của Luật Nhà
ở 2014 đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền mua nhà, sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất tại Việt Nam và họ có nhu cầu thế chấp tại ngân hàng ở nước ngoài.
(10)- Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2% trên giá
trị hợp đồng (không thấp hơn giá sàn theo quy định pháp luật) được áp dụng đối với mọi
trường hợp chuyển nhượng có lãi, hòa vốn, lỗ, vừa trái tinh thần của Luật Thuế thu
nhập, vừa dẫn đến xu thế khai thấp giá bán, nhà nước thất thu thuế và thị trường kém
minh bạch. Nhưng do hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, nên trước mắt vẫn phải chấp nhận
thực hiện theo phương thức tính thuế này.
52
5/- Mười (10) lỗ hổng và bất cập trong công tác quản lý nhà nước làm giảm nguồn thu
ngân sách nhà nước từ đất đai, dẫn đến khả năng làm thất thoát tài sản Nhà nước và
giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản
(1)- Chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất (không đúng đối tượng được chỉ định)
mà không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi.
(2)- Bán chỉ định đất công cho nhà đầu tư với giá thấp so với giá thị trường mà
không thông qua phương thức đấu giá công khai, không đúng quy định pháp luật.
(3)- Lỏng lẻo trong thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, nhất là doanh
nghiệp có nhiều quỹ đất có giá trị cao, “đất vàng”.
(4)- Lỏng lẻo trong thực hiện thoái vốn Nhà nước tại các công ty cổ phần, nhất là
doanh nghiệp có nhiều quỹ đất có giá trị cao, “đất vàng”.
(5)- Lỏng lẻo trong thực hiện xã hội hóa đầu tư theo phương thức hợp tác công -
tư, bằng hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) để chỉ định nhà thầu không
thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi, dẫn đến có những trường hợp nhà thầu kiêm
nhà đầu tư dự án bất động sản có thể vừa được nhận thầu công trình theo giá tốt ở đầu
“B” (Building - xây dựng công trình), vừa được nhận quỹ đất phát triển dự án bất động
sản với lợi nhuận rất cao ở đầu “T” (Transfer - chuyển giao công trình và nhận lại quỹ
đất đối ứng). Ví dụ: Chương II và Chương III Nghị định 69/2019/NĐ-CP cho phép sử dụng
quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án BT, thực chất là
chỉ định chủ đầu tư “dự án khác”.
(6)- Một số cơ quan, đơn vị đang sử dụng mặt bằng đất công đã thực hiện hợp tác
đầu tư với doanh nghiệp tư nhân để phát triển dự án kinh doanh, dịch vụ, nhưng giá trị
thương quyền của mặt bằng chưa được cơ quan có thẩm quyền thẩm định lại giá trị do
đã chuyển đổi mục đích sử dụng.
(7)- Một số cơ quan chính quyền cấp cơ sở đã không thống kê, báo cáo đầy đủ quỹ
đất công trên địa bàn địa phương, nhất là các thửa đất nhỏ, hẹp, và tùy tiện cho phép khai
thác sử dụng, kinh doanh; hoặc để đất công bị lấn chiếm, sử dụng trái phép.
(8)- Có tình trạng cho thuê đất công với giá thấp so với giá thị trường, hoặc chuyển
nhượng quỹ đất dự án của doanh nghiệp nhà nước cho tư nhân với giá thấp hơn giá
thị trường, không đúng quy chế quản trị doanh nghiệp.
(9)- Có tình trạng thỏa thuận ngầm giữa cán bộ nhà nước và doanh nghiệp để “cưa
đôi, cưa ba” tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, dẫn đến thất thu ngân sách, vừa gây thiệt hại
cho doanh nghiệp mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.
(10)- Quy trình, thủ tục hành chính về chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư,
phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, xác định giá đất, thẩm định giá đất cụ thể của dự
án, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), còn rất nhiêu khê và kéo dài, cũng
dẫn đến làm thất thu ngân sách, làm giảm tính minh bạch, giảm nguồn cung dự án và sản
phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản.
53
Phần II
Đề xuất hoàn thiện chính sách kinh tế - tài chính về đất đai trong điều kiện
nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước và
đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu
Để thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước về "Cơ cấu lại tổng thể và đồng bộ nền
kinh tế gắn với đổi mới mô hình tăng trưởng" thì đất đai vừa là nguồn tài nguyên đặc biệt,
vừa là một nguồn lực cực kỳ to lớn. Trong đó, "kinh tế - tài chính đất đai" là vấn đề trọng
tâm, trước hết là đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm, bền vững và đảm bảo sự minh bạch,
bình đẳng trong tiếp cận đất đai, công bằng về lợi ích của các chủ thể sử dụng đất. Đất đai
là tư liệu sản xuất đặc biệt, "quyền sử dụng đất" vừa là quyền tài sản, vừa là hàng hóa đặc biệt
trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa dưới sự quản lý của Nhà nước. Quá
trình khai thác, sử dụng đất đai chịu sự tác động của 03 tác nhân: tự nhiên, kinh tế và pháp lý.
Trong đó, tác động của con người thông qua hoạt động kinh tế, pháp lý là nhân tố quyết định.
Có thể nói, "kinh tế - tài chính đất đai" chính là sự kết hợp giữa 03 nguồn lực: “đất đai - vốn
- lao động” được vận hành trong khuôn khổ pháp luật, kiến tạo môi trường kinh doanh.
Hiệp hội kiến nghị một số nội dung, như sau:
1/- Đề nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một
lần" tại Điều 113 Luật Đất đai và phân cấp cho Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ban hành "Bảng giá đất" để đảm bảo nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ
biến trên thị trường" và "phù hợp với thực tế tình hình của địa phương", đi đôi với cơ
chế quy định mức thu tiền sử dụng đất phù hợp với khả năng tài chính của cá nhân, hộ
gia đình khi xin cấp "sổ đỏ".
2/- Đề nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào Điều 107 Luật Đất đai: “2. Thu tiền sử
dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở,
với mức thu tính trên bảng giá đất do Chính phủ quy định” (Ghi chú: Trên cơ sở giả
định “Bảng giá đất” đã đảm bảo nguyên tắc “Giá đất phù hợp giá thị trường”; Đề nghị
tỷ lệ 15% hoặc tỷ lệ cao hơn do Chính phủ quy định).
Về dài hạn, đề nghị xác định khoản thu tiền sử dụng đất là một khoản thuế, như
đề xuất của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại Báo cáo số 196/BC-UBND
ngày 08/11/2013 đã trình Chính phủ, như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn
khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất
nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa
dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần
đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước...”
3/- Đề nghị sửa đổi, hoàn thiện 04 phương pháp định giá đất (So sánh trực tiếp;
Chiết trừ; Thu nhập; Thặng dư), để xác định "giá đất cụ thể" theo Nghị định 44/2014/NĐ-
CP. Đề nghị bổ sung thêm nguồn thông tin rao bán bất động sản, trong đó có giá đất
cũng là một căn cứ để thẩm định "giá đất cụ thể". Đề nghị nghiên cứu áp dụng phương
pháp định giá đất hàng loạt. Đồng thời, quy định năng lực của đơn vị thẩm định giá
đất và thẩm định viên giá đất; Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, giá đất theo thời gian
thực (Real time) trong hệ thống cơ sở dữ liệu lớn dùng chung (Big data) để đáp ứng hiệu
quả công tác thẩm định giá đất, chỉ số giá đất.
54
4/- Đề nghị bổ sung chế định "Đấu thầu dự án có sử dụng đất"; chế định "Tái điều
chỉnh đất đai, tái phân lô" khi xem xét, sửa đổi Luật đất đai, nhằm phục vụ công tác tái thiết,
chỉnh trang đô thị cũ, để đảm bảo hiệu quả sử dụng đất và lợi ích của người dân tại chỗ, của
doanh nghiệp và của xã hội, theo mô hình "Hợp tác xã nhà ở", hoặc mô hình góp đất để tự
chỉnh trang khu dân cư, khu phố. Đồng thời, đề nghị sửa đổi Nghị định 69/2019/NĐ-CP bổ
sung quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá đối với quỹ đất, trụ sở làm
việc thanh toán cho Hợp đồng BT thực hiện “dự án khác”, để đảm bảo nguyên tắc giá đất
phù hợp với giá thị trường và không làm thất thoát tài sản nhà nước.
5/- Đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 68 Luật Đất đai quy định cơ chế phát huy vai trò
của Tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất) thực hiện việc bồi thường,
giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát
triển. Sau đó, tổ chức đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu
tư. Chênh lệch địa tô nộp vào ngân sách Nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng. Đây là
phương thức tốt nhất vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong công tác giải phóng mặt bằng,
hạn chế việc phát sinh khiếu kiện, hoặc khiếu kiện đông người. Nhưng đến nay, vẫn chưa có
cơ chế để thực hiện chủ trương này để vừa kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, vừa tạo
điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất đầu tư phát triển dự án.
6/- Đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản (2.d) điều 174 Luật Đất đai cho phép người sử
dụng đất được quyền "Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng ở nước ngoài trong thời hạn sử dụng đất,
nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật Việt Nam", để bảo đảm
chủ quyền quốc gia.
7/- Đề nghị bổ sung "Đất sử dụng cho du lịch" vào "Điều 153. Đất thương mại,
dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp" của Luật Đất đai để thống nhất
quản lý. "Đất sử dụng cho du lịch" chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch,
không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.
Về chế độ sử dụng đất du lịch, Hiệp hội nhận thấy phần lớn các khu du lịch nghỉ
dưỡng được quy hoạch phát triển tại các khu vực nhạy cảm ở ven biển, hải đảo, miền núi,
biên giới, có liên quan mật thiết đến lợi ích công cộng, nhất là lợi ích của cộng đồng dân
cư địa phương. Do vậy, Hiệp hội đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất có thời
hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm) đối với đất du lịch, trong đó
có đất du lịch dùng để phát triển condotel. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel
trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền
sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án.
8/- Đề nghị giải quyết điểm nghẽn chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một
phần dự án bất động sản:
Chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của các
doanh nghiệp, nhưng theo quy định tại Khoản (1.b) điều 194 Luật Đất đai thì doanh
nghiệp “được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án sau khi đã có Giấy chứng nhận” (Khoản 2 Điều 49 Luật Kinh
doanh Bất động sản cũng quy định tương tự), dẫn đến hoạt động chuyển nhượng dự án,
chuyển nhượng một phần dự án bất động sản bị ách tắc.
55
Tuy nhiên, Điều 10 Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, đã
quy định các điều kiện xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản. Trong đó, có điều
kiện dự án "Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền", mà "Có quyết định giao đất, cho thuê đất" thì có thể dự án bất động sản đó đã
có Giấy chứng nhận, hoặc chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản (1.b) điều 194 Luật Đất đai, và sửa đổi
khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản để cho phép chủ đầu tư được quyền
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành
giải phóng mặt bằng.
9/- Về quản lý, sử dụng quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông, rạch:
Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố sông nước, ven biển với điểm nhấn đặc sắc
là sông Sài Gòn và các kênh rạch. Đây là tài sản vô cùng quý giá của thành phố, của người
dân thành phố, và cũng là nguồn lực góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút khách
du lịch trong nước, quốc tế. Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Quyết định
22/2017/QĐ-UBND ngày 18/04/2017 (thay thế Quyết định 150/2004/QĐ-UBND ngày
09/06/2004) quy định về quản lý, sử dụng hành lang trên bờ sông, suối, kênh rạch, mương
và hồ công cộng trên địa bàn thành phố đã tạo khung pháp lý để quản lý, sử dụng quỹ đất
thuộc hành lang bảo vệ sông, rạch. Nhưng đến nay, nhiều quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ
sông rạch vẫn còn tình trạng bị lấn chiếm, chưa được quản lý, sử dụng, khai thác hiệu quả
để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai để quy định trong trường hợp chủ đầu tư
được giao dự án, sẽ được giao ranh đất dự án đến mép cao bờ sông rạch và chịu trách
nhiệm đầu tư xây dựng kè bờ bảo vệ (kết hợp với nắn mép bờ cao theo phương thức bù trừ
để chỉnh trị dòng chảy và làm đẹp cảnh quan), đường ven sông, công viên, mảng xanh, các
công trình dịch vụ phục vụ công cộng trong khu vực quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông
rạch và được quyền khai thác, sử dụng có thời hạn, theo quy định của cơ quan có thẩm
quyền. Đối với các dự án cũ trước đây mà chưa giao quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch
thì cần có cơ chế, chính sách khuyến khích các chủ đầu tư dự án đó, hoặc mời gọi các nhà đầu
tư tham gia đầu tư, khai thác kinh doanh để sử dụng hiệu quả quỹ đất ven sông rạch để phục vụ
lợi ích công cộng, hoặc khai thác kinh doanh có thời hạn.
Hiệp hội cũng đề nghị rà soát kỹ quy hoạch phát triển khu vực ven sông, rạch, không
để tình trạng phát triển các tòa nhà cao tầng quá dày đặc, lấn át sông rạch, biến một phần
không gian sông rạch thành không gian riêng của dự án nhà ở, như đã xảy ra đối với sông
Sài Gòn.
10/- Nhà nước lập quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, xây dựng,
nhà ở, cơ sở hạ tầng vừa là công cụ quản lý nhà nước, vừa là công cụ tạo ra nguồn
lực kinh tế, nguồn thu ngân sách nhà nước vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Quy hoạch vừa là tầm nhìn của Nhà nước trong trung hạn và dài hạn, vừa là ý chí
của Nhà nước và cũng vừa là lợi ích của Nhà nước đại diện cho lợi ích của người dân.
Bên cạnh các công cụ về thuế, về tín dụng, thì quy hoạch, kế hoạch thực hiện quy hoạch
cũng còn là công cụ điều tiết nền kinh tế, điều tiết thị trường bất động sản./.
56
10 trang
18/05/2022
860
Bạn đang xem tài liệu "Đề xuất hoàn thiện chính sách kinh tế - tài chính về đất đai trong điều kiện nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của nhà nước và đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- de_xuat_hoan_thien_chinh_sach_kinh_te_tai_chinh_ve_dat_dai_t.pdf
