Hoàn thiện phương pháp xác định giá đất nhằm chống thất thoát ngân sách Nhà nước
TÀI CHÍNH - Tháng 04/2019
HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
NHẰM CHỐNG THẤT THOÁT NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC
LÊ XUÂN TRƯỜNG, NGUYỄN ĐÌNH CHIẾN
Định giá đất có ý nghĩa rất quan trọng trong xác định nghĩa vụ tài chính của các chủ thể kinh tế
đối với Nhà nước và có tác động lớn đến việc triển khai thực hiện các dự án kinh tế - xã hội của Nhà
nước. Trên cơ sở phân tích các đặc điểm của đất đai, nghiên cứu các thông lệ quốc tế về định giá đất
và đánh giá thực trạng các phương pháp xác định giá đất của Việt Nam, bài viết đề xuất một số
khuyến nghị nhằm hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất của Việt Nam để góp phần chống
thất thu ngân sách nhà nước.
Từ khóa: Định giá, đất, phương pháp, thất thu, ngân sách nhà nước
Theo David G. Rossiter, đất – “land” được hiểu
IMPROVING LAND VALUATION METHODS AGAINST
STATE BUDGET LOSSES
là phần diện tích bề mặt của trái đất mà các đặc tính
chủ yếu của nó là tương đối ổn định hoặc thay đổi
có tính chu kỳ có thể tiên đoán được, là toàn bộ các
thuộc tính về hệ sinh quyển thẳng trên hoặc dưới khu
vực đó, bao gồm khí quyển, thổ nhưỡng và lớp địa
chất, thủy văn, sự cư trú của động thực vật, là kết quả
của các hoạt động trong quá khứ và hiện tại của con
người xét trên phương diện các hoạt động này có tác
dụng đáng kể đến tính hữu dụng của việc sử dụng
đất của con người trong hiện tại và tương lai. Đây là
khái niệm toàn diện và phản ánh đúng các nội hàm
của đất theo nghĩa đen của từ này. Với cách hiểu đó,
đất có các đặc điểm sau:
Cố định về vị trí: Đất bị cố định về vị trí không gian
(không hoàn toàn tuyệt đối) nên đất bị chi phối bởi
các yếu tố môi trường nơi có đất, do đó, đất đai là bộ
phận quan trọng nhất của bất động sản.
Hữu hạn: Trừ một số trường hợp rất đặc biệt, đất
đai không thể được làm sản sinh ra trong quá trình
sản xuất. Quy mô dân số ngày một gia tăng, nhu cầu
về đất ở, đất sản xuất, kinh doanh tăng mà đất lại
hữu hạn nên giá đất luôn có xu hướng tăng. Mặc dù
vậy, ngoài những yếu tố tự nhiên của đất, giá đất còn
Le Xuan Truong, Nguyen Dinh Chien
Land valuation is important in determining
the financial obligations of economic entities
to the State which has a great impact on
the implementation of state projects. Based
on analyzing the characteristics of land,
international practices on land valuation and the
practical land valuation methods in Vietnam, the
author proposes a number of recommendations
to improve land valuation methods in Vietnam
to prevent possible state budget losses.
Keywords: Valuation, land, methods, loss, state budget
Ngày nhận bài: 15/3/2019
Ngày hoàn thiện biên tập: 8/4/2019
Ngày duyệt đăng: 12/4/2019
Những đặc điểm của đất có ảnh hưởng
đến phương pháp xác định giá đất
Để định giá đất trước hết cần xác định rõ nội hàm phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: Vị trí địa lý,
khái niệm “đất” và các đặc điểm của đất. Theo Từ kết cấu hạ tầng, vị trí cụ thể của đất…
điển tiếng Việt của Viện Ngôn ngữ học thì đất được
Không hao mꢀn: Khác với các tài sản khác thường
hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau tùy theo bối cảnh bị hao mòn theo thời gian sử dụng, đất không bị
cụ thể. Cụ thể: Đất là chất rắn ở trên đó người và các hao mòn theo thời gian sử dụng. Do không bị hao
loài động vật đi lại, sinh sống, cây cỏ mọc; đối lập với mòn theo thời gian sử dụng và có tính hữu hạn về
trời hoặc với biển, nước; Đất là chất rắn làm thành quy mô nên xét một cách tổng quát giá đất luôn có
lớp trên cùng của bề mặt trái đất, gồm những hạt vụn xu hướng tăng.
khoáng vật không gắn chặt với nhau và nhiều chất
hữu cơ gọi là mùn, trên đó có thể trồng trọt được…
Đa dạng: Đất rất đa dạng và phong phú trên nhiều
phương diện: Tính chất lý hóa, đặc điểm thổ nhưỡng,
51
NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỔI
SLMU.LUT = LUT({LC}LMU)
vị trí địa hình… Khi xác định giá đất nếu không quan
tâm đến các đặc điểm nêu trên của đất thì không
phản ánh đúng giá trị của đất.
Công thức trên chỉ ra rằng, hàm số LUT mà dựa
vào đó sự sẵn có được xác định dựa trên loại diện
tích đất được sử dụng và một bộ đặc tính đất được
đo lường cho việc định giá một đơn vị diện tích đất
Thông lệ quốc tế về phương pháp định giá đất
Mặc dù, theo thông lệ quốc tế, tồn tại phương pháp cụ thể, sao cho sự sẵn có của đất đối với một loại diện
chung nhất về định giá đất, song mục đích xác định tích đất được sử dụng LUT trên một đơn vị LMU. S
giá đất cũng chi phối việc xác định phương pháp định được sử dụng để diễn tả một quy mô riêng biệt hoặc
giá đất. Việc xác định giá đất sản xuất nông nghiệp đã được phân loại. Chẳng hạn như: Theo khung định
khác với xác định giá đất để tính thuế tài sản.
giá đất của Tổ chức Lương thực Thế giới (FAO), mỗi
Trong quá trình nghiên cứu về phương pháp định diện tích được coi là phù hợp cho một mục đích sử
giá, nhóm tác giả đã tìm hiểu các công trình nghiên dụng đất nhất định được xếp theo bộ 5 số S {S1, S2,
cứu của các nhà nghiên cứu nước ngoài hoặc quy S3, N1, N2} = {Phù hợp rất cao, khá phù hợp, phù hợp
định pháp luật của các nước về định giá đất với mục trung bình, không phù hợp vì những lý do kinh tế,
đích tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất khi nhà không phù hợp vì lý do vật lý}.
nước giao đất hoặc tính tiền đền bù khi Nhà nước
thu hồi đất.
Theo phương pháp định giá đất dựa trên chất
lượng đất cũng áp dụng công thức tương tự như trên
Qua nghiên cứu những tài liệu giới thiệu phương nhưng với các biến số dựa trên chất lượng đất.
pháp chung nhất về định giá đất và định giá đất để
Các phương pháp chung về định giá đất
tính thuế tài sản cho thấy, có 2 lý do giải thích điều này:
(i) Sự tồn tại phổ biến của hệ thống đa sở hữu về
đất đai, bao gồm cả sở hữu nhà nước và sở hữu tư
nhân về đất đai dẫn đến việc xác định giá đất chủ yếu
và định giá đất để tính thuế tài sản
Khái quát về các cách tiếp cận phương pháp định giá đất:
Có nhiều cách tiếp cận khác nhau về phương
nhằm mục đích giá mua bán giữa các chủ sở hữu đất pháp xác định giá đất. Có thể xếp theo nhóm phương
với người mua đất trong quan hệ thị trường; pháp định tính và nhóm phương pháp định lượng;
(ii) Đối với hệ thống tính thuế tài sản theo giá trị Có thể xếp theo nhóm phương pháp truyền thống và
tài sản thì điều quan trọng là phải xác định sát đúng nhóm phương pháp hiện đại; có thể xếp theo nhóm
giá trị thị trường của tài sản để đảm bảo tính công phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi
bằng trong đánh thuế. Như vậy, các phương pháp phí hoặc thu nhập.
xác định giá đất, về cơ bản, cũng sử dụng các phương
Hệ thống định giá truyền thống thường định
pháp chung về xác định giá đất trong quan hệ giao giá định tính, chủ yếu dựa trên kinh nghiệm và các
dịch mua bán bất động sản…
đánh giá trực giác, là hệ thống định giá kinh nghiệm
chủ nghĩa.
Hệ thống định giá theo tham số thực hiện phân
bổ giá trị theo những ngưỡng giá trị phù hợp với đặc
Các phương pháp xác định giá
đất sản xuất nông nghiệp
Có 2 nhóm mô hình xác định giá đất sản xuất điểm của đất, và việc tính toán sự tương tác giữa các
nông nghiệp bao gồm: (i) Các mô hình sự phù hợp yếu tố có ý nghĩa tác động được thực hiện thông qua
đơn lẻ phi không gian; (ii) Các mô hình sự phù hợp mô hình đa biến đơn giản hay còn gọi là chỉ số tăng
đơn lẻ không gian. Mỗi nhóm mô hình này lại gồm 2 thêm các yếu tố đơn biến.
phương pháp: Định giá dựa trên đặc tính của đất và
Trong hệ thống định giá thống kê, việc phân tích
định giá dựa trên chất lượng đất. Đồng thời, với mỗi mô hình tương quan và hồi quy đa biến được sử
phương pháp cụ thể cách xác định lại được chia nhỏ dụng để đánh giá mỗi đặc tính của đất được lựa chọn
theo từng trường hợp cụ thể: Cơ sở nguồn lực tĩnh và đối với các đặc tính sẵn có của đất.
sự sẵn có của đất tĩnh; Cơ sở nguồn lực động và sự
Hệ thống định giá đơn biến cố gắng lượng hóa tác
sẵn có của đất tĩnh; Cơ sở nguồn lực động và sự sẵn động của các đặc tính riêng biệt của đất đối với việc
có của đất động (David G. Rossiter, 1996).
Chẳng hạn, theo phương pháp định giá đất dựa trên
đặc tính của đất thì việc xác định giá đất được thực hiện
xác định giá đất…
Một số phương pháp định giá đất cụ thể
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Xác định giá
bởi hàm số với một bộ từ a đến n đặc tính của đất {LC} đất thông qua việc so sánh mảnh đất cần định
LMU được đo lường cho diện tích đơn vị LMU về sự giá với mảnh đất tương tự đã được giao dịch
phù hợp của SLMU.LUT diện tích đơn vị đối với mỗi trên thị trường bất động sản. Để xác định giá đất
loại diện tích đất được sử dụng LUT như sau:
theo phương pháp này, cần quan tâm đến vị trí
52
TÀI CHÍNH - Tháng 04/2019
đất, các đặc điểm vật lý của đất và thời giao dịch
Phương pháp giá trị cho thuê vốn hóa, xác định
mua bán đất. Phương pháp này là cơ sở của mọi giá đất bằng cách lấy giá cho thuê chia cho tỷ lệ vốn
phương pháp định giá đất khác. Theo Wyaꢀ (2007), hóa. Ví dụ: Một lô đất cho thuê được với giá hàng
“Nguyên tắc so sánh là cơ sở của tất cả các phương năm là 500.000.000 đồng và tỷ lệ vốn hóa là 8% thì
pháp khác nó cũng là phương pháp định giá của giá trị đất sẽ là 500.000.000/8% = 6.250.000.000 đồng.
chính bản thân nó”. Phương pháp so sánh trực tiếp
Một số lưu ý được Vince Mangioni và Kauko
là cơ sở cho các phương pháp định giá đất khác Viltanen (2014) rút ra khi nghiên cứu vấn đề định giá
bởi sự đơn giản của nó. Trong trường hợp không đất đối với các khu vực đô thị hóa như sau:
có mảnh đất đơn thuần chưa đầu tư hạ tầng và
- Việc xác định giá đất dù theo phương pháp nào
không có công trình kiến trúc bán ra làm cơ sở so cũng cần dựa trên một nền tảng giống nhau và xác
sánh thì phương pháp định giá phức tạp hơn, hoặc định cho một mục đích cụ thể, được xác định cho
là phải tách giá trị đầu tư ra khỏi đất, hoặc là trước mức độ sử dụng cao nhất và là lựa chọn sử dụng tốt
hết phải tính toán phần giá trị đất được tăng thêm, nhất có thể.
sau đó, phần giá trị tăng thêm được trừ khỏi giá
- Giá đất ở các khu vực đô thị hóa phụ thuộc nhiều
bán bất động sản để xác định giá đất đơn thuần. vào mức độ đầu tư kết cấu hạ tầng tại khu vực đó và
Phương pháp này gặp khó khăn khi không có giao những khu vực lân cận.
dịch sẵn trên thị trường đối với đất ở khu vực đó
tại thời điểm cần xác định giá đất.
- Không nên định giá đất đánh thuế dựa trên cái
gì ở trên đất mà cần dựa trên cái gì nên sử dụng trên
- Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đất đó một cách tốt nhất có thể.
phân bổ) xác định giá đất theo một tỷ lệ % trên tổng
Phương pháp xác định
giá trị bất động sản. Tỷ lệ này được xây dựng dựa
trên giá trị hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất.
Phương pháp này phân tích dòng thu nhập tương lai
giá đất hiện hành của Việt Nam
Liên quan đến phương pháp xác định giá đất hiện
bằng cách ước tính số tiền đầu tư để thu về những lợi hành và thực tiễn tại Việt Nam có một số vấn đề cần
ích trong tương lai. Phương pháp này được sử dụng chú ý như sau:
để xác định giá trị của đất dựa trên thu nhập hoặc
Thứ nhất, quy định pháp luật về định giá đất hiện
khả năng mang lại thu nhập trong trường hợp mảnh hành của Việt Nam: Điều 53, Hiến pháp nước Cộng
đất đó không được sử dụng hoặc cho người sở hữu hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định:
trực tiếp sử dụng…
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
- Phương pháp chiết trừ, xác định giá đất bằng nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên
một trong hai cách: (i) Xác định tỷ trọng giá trị của nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản
đất trong tổng giá trị tài sản (phân bổ); (ii) Trừ giá trị lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
khấu hao của bất động sản đầu tư trên đất khỏi tổng đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Trên cơ
giá trị bất động sản.
sở đó, Luật Đất đai năm 2013 khẳng định: Đất đai
- Phương pháp đầu tư, phân tích các chi phí đầu thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
tư vào đất sau đó trừ chi phí đầu tư này khỏi giá hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử
bán dự kiến của đất sau khi đã đầu tư để xác định dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của
giá đất thuần khi chưa đầu tư. Những chi phí đầu Luật này (Điều 4).
tư chủ yếu cần xác định để trừ đi khi xác định giá
đất gồm: đường xá, cấp nước, thoát nước, trường nhất để xác định các nghĩa vụ tài chính từ đất đai.
học, bện viện… Luật Đất đai năm 2013 đã nêu rõ Giá đất là giá trị của
Giá đất là một trong những căn cứ quan trọng
- Phương pháp thặng dư, xác định giá đất bằng quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất
cách vốn hóa giá trị đầu tư vào đất để xác định phần (Khoảng 19, Điều 3) và Nhà nước quy định nguyên
thu nhập tăng thêm do đầu tư vào đất. Theo phương tắc, phương pháp định giá đất. Nhà nước ban hành
pháp này, thu nhập được xác định bằng giá trị đầu khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ
tư chia cho tỷ lệ vốn hóa. Phương pháp này được sử thể (Điều 18).
dụng rộng rãi để xác định giá đất ở những khu vực
Luật Đất đai năm 2013 không quy định cụ thể
đô thị hóa và không có sẵn các giao dịch về đất trên phương pháp xác định giá đất mà giao cho Chính
thị trường. Phương pháp này phù hợp nhất khi sử phủ quy định chi tiết nội dung này. Trên cơ sở đó,
dụng để xác định sự khác nhau về giá trị đất giữa Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
các địa phương khi mà giá trị đầu tư tăng thêm khá ngày 15/05/2014 về phương pháp xác định giá đất
đồng đều nhau.
và khung giá các loại đất. Theo Nghị định này, giá
53
NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỔI
đất được xác định theo 5 phương pháp, bao gồm: So dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất
sánh trực tiếp; Chiết trừ; Thu nhập; Thặng dư và Hệ phù hợp.
số điều chỉnh giá đất.
Trong quá trình xây dựng, điều chỉnh khung giá
Các Điều từ 113 đến 116 của Luật Đất đai năm đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá
2013 quy định về việc xây dựng khung giá đất, bảng đất cụ thể, nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền có
giá đất, giá đất cụ thể và các vấn đề liên quan đến yêu cầu; hoặc khi giải quyết khiếu nại về giá đất; thực
tư vấn xác định giá đất. Căn cứ vào các quy định hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà
nói trên, phương pháp định giá đất quy định tại các bên có yêu cầu, có thể thực hiện việc tư vấn giá
Nghị định trên cùng với kết quả tổng hợp, phân tích đất. Tổ chức có chức năng tư vấn giá đất thực hiện
thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, tư vấn giá đất theo yêu cầu đáp ứng các nguyên tắc
kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh theo quy định.
hưởng đến giá đất, Chính phủ ban hành Khung giá
Việc xây dựng, định giá đất cụ thể được thực hiện
đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo trình tự cụ thể sau:
theo từng vùng…
- Sở Tài nguyên và Môi trường điều tra, tổng hợp,
Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp
đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so dụng phương pháp định giá đất; xây dựng phương
với giá tối đa, hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá án giá đất trình UBND cấp tỉnh. Cơ quan này có thể
tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều thuê các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá độc lập
chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Khung giá đất thực hiện.
được sử dụng làm căn cứ để UBND cấp tỉnh quy
- Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thực hiện
định bảng giá đất tại địa phương. Hiện tại, khung thẩm định. Hội đồng do chủ tịch UBND cấp tỉnh
giá đất ở Việt Nam được thực hiện theo quy định thành lập với vai trò thường trực của Sở Tài chính
tại Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 và phải có thành viên là chuyên gia định giá độc lập.
của Chính phủ.
- Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.
Thứ ba, giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và
khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (vượt hạn mức);
HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất. Bảng giá tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu
đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất đối với trường
bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Bảng hợp Nhà nước cho thuê đất; tính giá trị quyền sử
giá đất được quy định cụ thể đối với từng loại đất dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;
theo mục đích sử dụng (đất trồng cây hàng năm, cây tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp
lâu năm, đất làm muối, đất có mặt nước nôi trồng nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất
thủy sản, đất rừng trông, đất ở, đất thương mại dịch trả tiền thuê đất hàng năm; tính tiền bồi thường khi
vụ…). Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất. Nhà nước thu hồi đất; làm giá khởi điểm để đấu
Đối với địa phương đã có bản đồ địa chính và có điều giá quyền sử dụng đất. Như vậy, giá đất cụ thể xác
kiện về nhân lực, kinh phí thì bảng giá đất được xây định giá của một thửa đất nhất định tại một thời
dựng đến từng thửa đất.
điểm nhất định theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính chức, cá nhân.
phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến
Một số khó khăn, hạn chế
trên thị trường có biến động, thì UBND cấp tỉnh điều
chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Hiện tại, khung giá đất được thực hiện theo
Thứ hai, bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ quy định tại Nghị định số 104/2014/NĐ-CP. Khung
tính tiền sử dụng đất (trong hạn mức); tính thuế sử giá đất này được xác định theo 2 nhóm đất (nông
dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng nghiệp, phi nông nghiệp) ở 7 vùng kinh tế trong
đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong cả nước. Thực tế cho thấy, bất cập lớn nhất là giá
lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước quy định trên khung giá đất quá thấp so với thực
khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tế. Cụ thể:
tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự
nguyện trả lại đất cho Nhà nước.
- Đất ở tại TP. Hà Nội (đô thị đặc biệt thuộc vùng
Đồng bằng sông Hồng) và TP. Hồ Chí Minh (đô thị
Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định dựa đặc biệt thuộc vùng Đông Nam Bộ, khung giá đất
trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, quy định mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2, mức tối
giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở đa là 162 triệu đồng/m2. Trong khi đó, trên thực tế,
54
TÀI CHÍNH - Tháng 04/2019
giá giao dịch trên thị trường cao hơn gấp nhiều lần phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy
khi giá giao dịch cao nhất lên đến trên 1 tỷ đồng/m2. định hai phương pháp mà theo thông lệ quốc tế
- Điều 11, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày các nước đã áp dụng, đó là: Phương pháp đầu tư
15/5/2014 có quy định “Đối với đất ở tại đô thị; đất và Phương pháp giá trị cho thuê vốn hóa. Việc bổ
thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh sung này sẽ giúp tạo thêm lựa chọn khi gặp khó
doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương khăn khi áp dụng các phương pháp định giá khác.
mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có
Thứ hai, cần sửa đổi, bổ sung các quy định cụ thể
lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản trong Nghị định của Chính phủ về các căn cứ, điều
xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ kiện, cơ sở dữ liệu khi tổ chức thực hiện các phương
vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được pháp định giá đất. Trong đó, đặc biệt lưu ý đến việc
quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá bổ sung các yếu tố tác động đến giá đất ở các khu
30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong vực đô thị hóa, làm tách bạch rõ giá trị đất tăng thêm
khung giá đất”. Đối với các thửa đất này, khi quy do đầu tư của Nhà nước ở chính khu vực đó và các
định ở mức tối đa cao hơn 30% thì cũng còn rất thấp khu vực lân cận với đầu tư của các nhà đầu tư vào
so với giá thị trường.
các dự án.
Thứ ba, sửa đổi quy trình xác định giá đất để đảm
Những bất cập trên đã dẫn đến hệ lụy gây thất
thu cho ngân sách nhà nước. Khung giá đất của bảo tính khách quan trong quá trình tổ chức định
Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh giá đất, tạo cơ chế và điều kiện để nâng cao vai trò
được sử dụng chủ yếu để tính thuế, phí và lệ phí của các tổ chức định giá độc lập trong quy trình xây
liên quan đến đất đai, tiền sử dụng đất khi Nhà dựng giá đất.
nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia
Thứ tư, hoàn thiện cơ sở dữ liệu thông tin về giá
đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn cả thị trường bất động sản trên cơ sở kết nối tất cả
mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ dữ liệu của các cơ quan nhà nước có liên quan theo
đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải hướng ứng dụng công nghệ thông tin hiện đại và
là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn internet. Đồng thời, cần xây dựng cơ chế mua cơ sở
mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
dữ liệu của các tổ chức cung cấp dữ liệu độc lập để
Khi căn cứ này được định giá thấp hơn nhiều sử dụng kết hợp với cơ sở dữ liệu của cơ quan nhà
lần so với giá thực tế trên thị trường, nguồn thu nước trong định giá đất.
ngân sách nhà nước từ các khoản thu này sẽ bị sụt
Tài liệu tham khảo:
giảm rất nhiều so với thực tế nhất là trong điều
kiện tốc độ đô thị hóa ngày càng cao ở tất cả các 1. David G. Rositer (1996), A theoretical framework for land evaluation,
vùng miền, diện tích đất nông nghiệp và phi nông
nghiệp không phải là đất ở được chuyển đổi sang 2. De la Rosa D., Van Diepen C.A (2002), Qualitative and Quantitative Land
đất ở ngày càng lớn… Evaluation, Encyclopedia of Life Support System, Eolss Publishers, Oxford, UK;
Ngoài ra, hệ lụy trên còn ảnh hưởng đến quyền 3. De Cesare and Ruddock (1999), “The property tax system in Brazil” in Property
lợi của người dân trong đền bù giải phóng mặt tax: An international comparative Review, pp 266-282;
bằng, gây chậm tiến độ các dự án đầu tư. Giá đất 4. Enid Slack và Rechard Bird (2014), The Political Economy of Property tax
để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Reform, OECD Working papers on fiscal federlism No.18;
được xác định trên cơ sở giá đất cụ thể do UBND 5. Kauko Vitanen và Vince Mangioni (2014), Valuing Land for Tax Purpose in
Geoderma 72 (1996) 165-202;
cấp tỉnh quy định. Mặc dù vậy, quá trình xây
dựng, định giá đất cụ thể vẫn còn phụ thuộc vào
Highly Urbannized Cities, FIG Congress, Engaging the Challenges – Enhancing
the Relevance;
giá trên khung giá và bảng giá đất nên đã làm cho 6. Kelly (2000), “Designing a Property Tax Strategy for Sub - Saharan Africa: An
giá đất để tính đền bù còn quá thấp so với giá thị
trường. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi
Analytical Framework Applied to Kenya”, Public Budgeting Finance, 20, No 4,
pp36-51;
của người dân khi họ đang sở hữu tài sản lớn là 7. Roy Baht (2009), Property Tax Reform in Developing and Transition
quyền sử dụng đất nay lại bị thu hồi vĩnh viễn với
giá quá rẻ so với thực tế.
Countries, USAID;
8. Rosengard (2013), “The Tax Everyone Loves to Hate: Principle of Property Tax
Reform” in A Primer Property Tax: Administration and Policy, pp 173-186.
Một số khuyến nghị
Thông tin tác giả:
PGS.,TS. Lê Xuân Trường, TS. Nguyễn Đình Chiến - Học viện Tài chính
Email: lexuantruonghvtc@gmail.com
Để hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất
của Việt Nam cần triển khai các nhiệm vụ sau:
Thứ nhất, nên bổ sung thêm vào hệ thống các
55
5 trang
18/05/2022
1180
Bạn đang xem tài liệu "Hoàn thiện phương pháp xác định giá đất nhằm chống thất thoát ngân sách Nhà nước", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- hoan_thien_phuong_phap_xac_dinh_gia_dat_nham_chong_that_thoa.pdf
