Nghiên cứu các công cụ thu hồi giá trị đất đai phát triển cơ sở hạ tầng đô thị
NGHIÊN CꢀU CÁC CÔNG CỤ THU HꢁI GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI
PHÁT TRIỂN CƠ Sꢂ HẠ TẦNG ĐÔ THỊ
ThS. NCS. Nguyꢀn Thanh Lân
Trưꢀng Đꢁi hꢂc Kinh tꢃ Quꢄc dân
Tꢃm tꢄt:
Bài viꢃt đề cập tổng quan đꢃn các công cụ thu hồi giá trị đất đai phát triển
cơ sở hꢁ tầng tꢁi các đô thị như là: công cụ điều tiꢃt chung, công cụ thu trực tiꢃp và
gián tiꢃp. Ngoài ra, bài viꢃt cũng phân tích một sꢄ quy định và thực thi chính sách
thu hồi giá trị đất đai tꢁi Việt Nam trong thꢀi gian qua; trong đó, nội dung phân
tích tập trung vào cơ chꢃ giá đất, các nguồn thu từ đất như tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, thuꢃ đất và cơ chꢃ điều tiꢃt giá trị đất gia tăng. Cuꢄi cùng, bài viꢃt đưa ra
một sꢄ vấn đề cần tiꢃp tục quan tâm nghiên cứu, nhằm thu hồi giá trị đất đai cho
phát triển cơ sở hꢁ tầng đô thị tꢁi Việt Nam trong thꢀi gian tới.
Tꢅ khꢃa: Cơ sở hꢁ tầng; công cụ thu hồi giá trị; đô thị; giá trị đất đai; thu
hồi giá trị.
1. Giới thiệu
Đầu tư phꢀt triꢁn cơ sꢂ hꢃ tầng (CSHT) luôn lꢄ yêu cầu thiꢅt yꢅu vꢄ đꢆng vai
trꢇ quan trꢈng đꢉi với mỗi đô thꢊ vꢄ quꢉc gia. Tuy nhiên, trong bꢉi cꢋnh hiꢌn nay,
nhiꢍu đô thꢊ vꢄ thꢄnh phꢉ trên thꢅ giới đang phꢋi đꢉi mặt với ꢀp lꢎc vꢍ tꢄi chꢏnh
trong viꢌc huy đꢐng cꢀc nguồn vꢉn phꢑc vꢑ quꢀ trình phꢀt triꢁn CSHT. Bằng chứng
thꢎc tꢅ cho thấy, trong phꢀt triꢁn CSHT tꢃi nhiꢍu đô thꢊ vꢄ cꢀc quꢉc gia trên thꢅ
giới, bên cꢃnh viꢌc thu hút vꢄ huy đꢐng vꢉn từ cꢀc nguồn như: Nguồn vꢉn ngân
sꢀch nhꢄ nước, đầu tư tư nhân vꢄ đầu tư nước ngoꢄi, cầu phꢋi huy đꢐng nguồn vꢉn
quan trꢈng khꢀc - đꢆ lꢄ nguồn vꢉn hꢆa từ giꢀ trꢊ của đất đai tꢃi đô thꢊ.
Vꢍ mặt lꢒ luꢓn, viꢌc thu hồi giꢀ giꢀ trꢊ đất đai (land value capture) trong phꢀt
triꢁn CSHT tꢃi đô thꢊ đã được ra đꢔi vꢄ vꢓn dꢑng từ khꢀ lâu, với ꢒ tưꢂng ban đầu
của David Ricardo (1821) vꢄ của Henry George (1879). Nguyên lꢒ cơ bꢋn khi triꢁn
khai thu hồi giꢀ trꢊ đất đai dꢎa trên nguyên tắc: “Giꢀ trꢊ đất đai vꢄ phần gia tăng giꢀ
trꢊ đất đai do bꢂi cꢀc tꢀc đꢐng xã hꢐi (vꢏ dꢑ như quꢀ trình đầu tư CSHT hoặc cꢀc
quyꢅt đꢊnh của nhꢄ nước) thì cần phꢋi được được thu hồi (hay cꢇn gꢈi điꢍu tiꢅt) cho
xã hꢐi”. Cꢑ thꢁ, Smolka (2013) cho rằng, thu hồi giꢀ trꢊ đất gia tăng lꢄ quꢀ trình mꢄ
phần giꢀ trꢊ đất tăng lên do cꢀc nỗ lꢎc (đầu tư) của nhꢄ nước hoặc cꢐng đồng được
huy đꢐng hoặc chuyꢁn đꢕi thꢄnh cꢀc khoꢋn thu thuꢅ, phꢏ hoặc cꢀc khoꢋn đꢆng gꢆp
tương tꢎ khꢀc vꢄo ngân sꢀch nhꢄ nước từ những cꢋi thiꢌn của đất đai mang lꢃi cho
ngưꢔi sꢂ hữu, sử dꢑng đất.
202
Vꢍ mặt thꢎc tiễn, tꢃi các đô thꢊ, phần lớn giꢀ trꢊ gia tăng đất đai lꢄ do tꢀc
đꢐng của quꢀ trình đô thꢊ hꢆa vꢄ tꢓp trung dân cư. Tuy nhiên, với bꢉi cꢋnh kinh tꢅ -
xã hꢐi vꢄ chꢅ đꢐ sꢂ hữu đất đai khꢀc nhau ꢂ mỗi quꢉc gia, nên viꢌc thꢎc hiꢌn thu
hồi giꢀ trꢊ đất đai vꢄ giꢀ trꢊ đất tăng thêm tꢃi cꢀc đô thꢊ cũng được sử dꢑng bằng cꢀc
công cꢑ vꢄ cơ chꢅ khꢀ linh hoꢃt vꢄ cꢆ sꢎ khꢀc biꢌt, nhằm phꢀt huy nguồn lꢎc đất đai
- tꢃo nguồn tꢄi chꢏnh cho ngân sꢀch vꢄ cꢀc dꢎ ꢀn đầu tư CSHT.
2. Tổng quan vꢆ công cụ thu hồi giá trꢇ đꢈt đai phát triꢉn cơ sở hꢊ tꢋng
đô thꢇ
Khi đꢍ cꢓp đꢅn vấn đꢍ tꢃo lꢓp vꢄ thu hồi giꢀ trꢊ nꢆi chung trong khoa hꢈc
kinh tꢅ vꢄ quꢋn lꢒ, Lepak vꢄ cꢐng sꢎ (2007) cho rằng cꢆ thꢁ chia lꢄm 03 cấp đꢐ
tương ứng với 03 chủ thꢁ tham gia vꢄo cꢀc hoꢃt đꢐng kinh tꢅ - xã hꢐi, cꢑ thꢁ lꢄ: cꢀc
cꢀ nhân, cꢀc tꢕ chức (doanh nghiꢌp) vꢄ xã hꢐi (nhꢄ nước). Tuy nhiên, đꢉi với đất
đai, viꢌc tꢃo lꢓp vꢄ thu hồi giꢀ trꢊ đất đai (land value capture) thưꢔng được sử dꢑng
theo 02 cꢀch phꢕ biꢅn, đꢆ lꢄ: (i) Nhấn mꢃnh vꢄo mꢑc đꢏch sử dꢑng - với hꢄm ꢒ loꢃi
chꢏnh sꢀch hoặc công cꢑ phꢀp lꢒ đꢁ thu hồi phần tăng thêm giꢀ trꢊ của đất đai (bất
kꢁ nguyên nhân nꢄo lꢄm thay đꢕi giꢀ trꢊ đất đai); (ii) Nhấn mꢃnh vꢄo kꢅt quꢋ của
quꢀ trình đầu tư CSHT hoặc cꢀc quy đꢊnh chꢏnh sꢀch của nhꢄ nước lꢄm thay đꢕi giꢀ
trꢊ đất đai – Đây lꢄ cꢀch được sử dꢑng trꢎc tiꢅp, đꢍ cꢓp đꢅn sꢎ cꢋi thiꢌn (betterment)
lꢄm gia tăng giꢀ trꢊ đất đai. Vꢍ cơ bꢋn, cꢀch phân chia nꢄy cũng khꢀ tương đồng với
cơ chꢅ thu hồi giꢀ trꢊ đất đai cung cấp tꢄi chꢏnh CSHT đô thꢊ do Peterson (2009) vꢄ
Alterman. R (2012) đꢍ xuất. Như vꢓy, căn cứ vꢄo mꢑc đꢏch vꢄ kꢅt quꢋ của thu hồi
giꢀ trꢊ đất đai do quꢀ trình đầu tư CSHT tꢃi đô thꢊ, chúng ta cꢆ thꢁ chia lꢄm 03 nhꢆm
công cꢑ chủ yꢅu được ꢀp dꢑng đꢆ lꢄ: công cꢑ điꢍu tiꢅt chung (công cꢑ vꢖ mô -
macro instruments), công cꢑ trꢎc tiꢅp (Direct instruments) vꢄ công cꢑ giꢀn tiꢅp
(Indirect instruments) (Rebelo, E. M, 2017).
2.1. Công cụ điều tiết chung
Vꢍ cơ bꢋn, công cꢑ điꢍu tiꢅt chung giꢀ trꢊ đất đai được phꢋn ꢀnh trong chꢅ đꢐ
phꢀp lꢒ sử dꢑng đất của mỗi quꢉc gia. Đây được xem chꢏnh lꢄ điꢍu kiꢌn thúc đẩy
chꢏnh sꢀch quꢋn lꢒ vꢄ sử dꢑng đất đai hiꢌu quꢋ hơn. Suzuki vꢄ cꢀc cꢐng sꢎ (2015)
quan niꢌm rằng, cꢀc công cꢑ điꢍu tiꢅt chung vừa đꢆng vai trꢇ đꢊnh hướng sử dꢑng
đất, đồng thꢔi thꢎc hiꢌn viꢌc thu hồi phần giꢀ trꢊ gia tăng của đất trên cơ sꢂ quꢀ trình
phꢀt triꢁn đất đai. Cꢀc công cꢑ điꢍu tiꢅt chung được đꢍ cꢓp đꢅn chủ yꢅu bao gồm:
Nhꢄ nước trꢎc tiꢅp kiꢁm soꢀt đꢉi viꢌc sử dꢑng cꢀc quỹ đất đã được quꢉc hữu hꢆa;
Thꢎc hiꢌn chꢅ đꢐ thuê đất cꢆ thꢔi hꢃn thay vì giao đất; Thꢎc hiꢌn chꢅ đꢐ dꢎ trữ đất
đai thông qua ngân hꢄng đất đai (land banking); Tꢀi điꢍu chỉnh đất đai (land
readjustment) (Alterman. R, 2012).
203
Cꢑ thꢁ, hai công cꢑ đầu tiên phù hợp với cꢀc quꢉc gia duy trì chꢅ đꢐ sꢂ hữu
nhꢄ nước vꢍ đất đai nhưng do quꢀ trình tư nhân hoꢀ đất đai ngꢄy cꢄng phꢕ biꢅn nên
hiꢌn nay được sử dꢑng rất ꢏt (Nguyễn Thanh Lân, 2018a). Trong khi đꢆ, chꢅ đꢐ dữ trữ
đất đai được ghi nhꢓn lꢄ sử dꢑng rꢐng rãi ꢂ cꢀc nước Trung vꢄ Bắc Âu vꢄo giai đoꢃn
trước những năm 1990, thông qua quꢀ trình bꢀn hoặc cho thuê quyꢍn phꢀt triꢁn đất
sau khi nhꢄ nước thꢎc hiꢌn đầu tư CSHT. Tuy nhiên, những năm gần đây, chꢅ đꢐ dꢎ
trữ đất đai dần được thay thꢅ bꢂi cơ chꢅ thoꢋ thuꢓn hợp tꢀc phꢀt triꢁn (Joint
development) đꢁ phꢋn ꢀnh xu hướng chꢏnh phủ không trꢎc tiꢅp can thiꢌp vꢄo cꢀc hoꢃt
đꢐng của thꢊ trưꢔng (vꢏ dꢑ như tꢃi Hoa Kỳ, Hꢄn Quꢉc, Nhꢓt Bꢋn, Ấn Đꢐ, Trung Quꢉc
hay Brazil). Đꢀng chú ꢒ, trong giai đoꢃn nay, công cꢑ tꢀi điꢍu chỉnh đất đai vẫn đang
được được xem xꢗt vꢄ sử dꢑng tꢃi cꢀc quꢉc gia (Mittal, J., 2014), đặc biꢌt cho cꢀc dꢎ
ꢀn chỉnh trang đô thꢊ. Do bꢂi, công cꢑ nꢄy mang lꢃi những ưu điꢁm cũng như sꢎ đồng
thuꢓn trong quꢀ trình lꢓp quy hoꢃch, đầu tư phꢀt triꢁn dꢎ ꢀn tꢃi đô thꢊ. Theo đꢆ, khi
tham gia vꢄo cơ chꢅ nꢄy, cꢀc chủ sꢂ hữu, sử dꢑng đất sẽ trꢂ thꢄnh đꢉi tꢀc đꢆng gꢆp
hoặc chia sẻ đất mꢐt cꢀch tꢎ nguyꢌn, cùng đầu tư CSHT vꢄ chia sẻ công bằng cꢀc lợi
ích - chi phí của dꢎ ꢀn CSHT tꢃi đô thꢊ. Tuy vꢓy, theo đꢀnh giꢀ của nhiꢍu nhꢄ nghiên
cứu, cꢀc công cꢑ điꢍu tiꢅt chung dưꢔng như chưa đꢃt được mꢑc tiêu thu hồi phần giꢀ
trꢊ gia tăng của đất mꢄ phần lớn mang tꢏnh chất vꢍ đꢊnh hướng sử dꢑng vꢄ phꢀt triꢁn
đất đai.
2.2. Công cụ trực tiếp
Đây lꢄ cꢀc công cꢑ được sử dꢑng thu hồi giꢀ trꢊ đất đai, bất đꢐng sꢋn (cꢆ thꢁ
thu hồi mꢐt phần hoặc toꢄn bꢐ) theo những quy đꢊnh phꢀp lꢒ vꢄ trꢀch nhiꢌm của chủ
sꢂ hữu đất, bất đꢐng sꢋn (BĐS). Công cꢑ trꢎc tiꢅp không cần phꢋi ꢀp dꢑng biꢌn phꢀp
bꢕ sung khi triꢁn khai thꢎc hiꢌn vꢄ căn cứ vꢄo phần giꢀ trꢊ tăng thêm cꢀc tꢄi sꢋn (đất
đai vꢄ sꢋn trên đất) được tꢃo ra do cꢀc điꢍu kiꢌn kinh tꢅ thuꢓn lợi. Căn cứ vꢄo nguồn
gꢉc hình thꢄnh phần giꢀ trꢊ vꢄ giꢀ trꢊ gia tăng cꢆ thꢁ chia lꢄm 02 nhꢆm chꢏnh: (i) Phần
gia tăng giꢀ trꢊ tꢎ nhiên của đất đai (Unearned increment) - Đây lꢄ phần giꢀ trꢊ tăng
thêm không liên quan đꢅn cꢀc quyꢅt đꢊnh của chꢏnh phủ mꢄ do những thay đꢕi trong
quꢀ trình phꢀt triꢁn kinh tꢅ, xã hꢐi (vꢏ dꢑ: quꢀ trình phꢀt triꢁn dân sꢉ, tꢓp trung dân cư,
sꢎ tăng trưꢂng kinh tꢅ v.v.) lꢄm thay đꢕi giꢀ trꢊ đất đai; (ii) Phần gia tăng giá trꢊ đất
đai từ những cꢋi thiꢌn đất đai (Betterment) - Đây lꢄ giꢀ trꢊ tăng thêm do cꢀc quyꢅt
đꢊnh cꢑ thꢁ của chꢏnh phủ lꢄ trꢎc tiꢅp gây ra như lꢄ: thay đꢕi mꢑc đꢏch sử dꢑng đất,
quy hoꢃch, kiꢁm soꢀt đất v.v. hoặc quyꢅt đꢊnh đầu tư CSHT công cꢐng.
Theo đꢆ, viꢌc thꢎc hiꢌn thu hồi phần gia tăng giꢀ trꢊ tꢎ nhiên của đất đai cꢆ
thꢁ được thꢎc hiꢌn dưới cꢀc hình thức như thuꢅ đất hoặc bất đꢐng sꢋn (BĐS) như:
thuꢅ chuyꢁn nhượng quyꢍn sꢂ hữu đất đai vꢄ BĐS, thuꢅ sꢂ hữu BĐS, thuꢅ gia tăng
giꢀ trꢊ đất v.v. Cꢀc hình thức thuꢅ nꢄy đã được ꢀp dꢑng tꢃi mꢐt sꢉ quꢉc gia, vꢏ dꢑ
Hoa Kỳ, Đꢄi Loan, Hồng Kông, Singapore (Alterman. R, 2012).
204
Đꢉi với cꢀc gia tăng giꢀ trꢊ đất đai từ những cꢋi thiꢌn đất đai do đầu tư CSHT
vꢄ thꢎc hiꢌn quyꢅt đꢊnh của chꢏnh phủ mang lꢃi, căn cứ vꢄo viꢌc nhꢆm đꢉi tượng
hưꢂng lợi ꢏch từ quꢀ trình đầu tư vꢄ thꢎc hiꢌn quy đꢊnh thu hồi giꢀ trꢊ - cꢑ thꢁ trong
phꢃm vi phần nꢄy của bꢄi viꢅt đꢍ cꢓp đꢅn lꢄ cꢀc chủ sꢂ hữu đất, BĐS vꢄ cꢀc nhꢄ
phꢀt triꢁn đất. Công cꢑ trꢎc tiꢅp sử dꢑng thu hồi phần giꢀ trꢊ tăng thêm đꢆ lꢄ thuꢅ
(bao gồm thuꢅ đꢀnh mꢐt lần vꢄ thuꢅ đꢀnh hꢄng năm liên quan đꢅn đất đai, BĐS -
xem chi tiꢅt bꢋng dưới).
Bảng 1. Mꢌt số loꢊi thuế vꢍ phꢎ trong thu hồi giá trꢇ đꢈt đai vꢍ BĐS
Cơ sở tính
Hꢏnh thꢐc Ngưꢑi thực
Công cụ
Đối tượng thuế
Phꢊm vi
thuế
thực hiện
hiện
Mꢐt lần
Giꢀ bꢀn trừ đi
chi phí ban đầu
vꢄ cꢋi thiꢌn
Thuꢅ trên thặng dư
(thuꢐc hꢌ
thꢉng thuꢅ
thu nhꢓp)
Trung
Giꢀ bꢀn BĐS
Chủsꢂhữu
vꢉn (Capital gains tax)
ương
Thuꢅ chuyꢁn
Chuyꢁn nhượng
nhượng vꢄ thuꢅ đất vꢄ đăng kꢒ
Giꢀ trꢊ thꢊ
trưꢔng
Đꢊa
Mꢐt lần
Chủsꢂhữu
(Transfer tax and
stamp tax)
chuyꢁn nhượng
đất đai và BĐS
phương
Mꢐt lần (tꢃi
thꢔi điꢁm
Thuꢅ Giꢀ trꢊ gia tăng Giꢀ trꢊ tăng thêm
Phần giꢀ trꢊ
đất vꢄ BĐS
tăng thêm
Đꢊa
của BĐS liꢍn kꢍ
dođầutưCSHT/
thay đꢕi SDĐ
Chủsꢂhữu
đầu tư/ thay
đꢕi SDĐ)
phương
(Betterment tax)
Tiꢍn sử dꢑng đất/
thuê đất (Land rent
or lease)
Quyꢍn nắm giữ
vꢄ sử dꢑng đất
Sử dꢑng đất
Hꢄng năm
Nhà phát
Đꢊa
khác nhau
hoặc mꢐt lần triꢁn
phương
Giꢀ thꢊ trưꢔng,
đặc điꢁm của
đất/BĐS
Thuꢅ tꢄi sꢋn (Annual Sꢂ hữu đất vꢄ
Đꢊa
Hꢄng năm
Mꢐt lần
Chủsꢂhữu
propertytax)
BĐS
phương
Giꢀ trꢊ đất vꢄ
BĐS trong
quá trìnhnhꢓn
di sꢋn
Thuꢅ di sꢋn
Đất đai vꢄ tꢄi
sꢋn trên đất
Đꢊa
Chủsꢂhữu
(Estate tax)
phương
Nguồn: Tổng hợp dựa theo Walters, L. C. (2013); Zhao, Z. và các cộng sự (2012).
Qua phân tꢏch tꢕng quan, công cꢑ trꢎc tiꢅp thu hồi vꢄ điꢍu tiꢅt giꢀ trꢊ đất đai
vꢄ giꢀ trꢊ gia tăng của đất đai vꢄ BĐS được hiꢁu như lꢄ cꢀc công cꢑ thuꢅ hoặc công
cꢑ thuꢅ tương đương. Trong đꢆ, thuꢅ tꢄi sꢋn ꢀp dꢑng vꢄo cꢀc tꢄi sꢋn nhꢄ đất, gꢆp
phần tꢃo lꢓp nguồn thu ꢕn đꢊnh cho ngân sꢀch đꢊa phương tꢃi nhiꢍu quꢉc gia (kꢁ cꢋ
205
cꢀc quꢉc gia đang phꢀt triꢁn tꢃi châu Á như Ấn Đꢐ, Nepan, Bangladesh,
Philippines, Indonesia v.v.). Với ꢒ nghꢖa của thuꢅ tꢄi sꢋn lꢄ ngưꢔi đꢆng thuꢅ phꢋi
chi trꢋ cho viꢌc quꢋn lꢒ vꢓn hꢄnh hꢌ thꢉng CSHT vꢄ nhiꢍu dꢊch vꢑ công cꢐng đã
gꢆp phần tꢃo ra giꢀ trꢊ tꢄi sꢋn đất đai vꢄ BĐS. Đây lꢄ nguồn tꢄi chꢏnh sử dꢑng duy
trì vꢄ tꢀi phꢀt triꢁn hꢌ thꢉng CSHT.
Đꢀng chú ꢒ, công cꢑ Thuꢅ giꢀ trꢊ gia tăng của BĐS liꢍn kꢍ (Betterment tax -
cꢇn được hiꢁu Thuꢅ đꢀnh do sꢎ cꢋi thiꢌn CSHT) được xem lꢄ công cꢑ phꢋn ꢀnh trꢎc
diꢌn nhất cꢋ vꢍ mꢑc tiêu vꢄ nguồn gꢉc hình thꢄnh phần giꢀ trꢊ tăng thêm đất đai vꢄ
BĐS, thưꢔng mức thuꢅ được ꢀp dꢑng từ 30-60 % của giꢀ trꢊ đất ước tꢏnh đꢃt được
(Peterson, 2009). Vꢍ mặt lꢊch sử ra đꢔi vꢄ phꢀt triꢁn, công cꢑ thuꢅ nꢄy đã được sử
dꢑng ꢂ Anh vꢄ Tây Ban Nha vꢄ được mꢐt sꢉ nước Mỹ Latinh triꢁn khai. Bên cꢃnh
đꢆ, hiꢌn cꢆ nhiꢍu loꢃi thuꢅ vꢄ phꢏ cꢋi thiꢌn khꢀc nhau được thꢎc thi trong quá trình
phꢀt triꢁn CSHT tꢃi cꢀc thꢄnh phꢉ của Hồng Kông, Singapore, Bogota vꢄ cꢀc thꢄnh
phꢉ khꢀc nhau ꢂ Brazil, Argentina vꢄ Ấn Đꢐ v.v.
Như vꢓy, vꢍ tꢕng thꢁ vꢄ tꢀc đꢐng dꢄi hꢃn, cꢀc sắc thuꢅ đất vꢄ BĐS được coi
lꢄ mꢐt công cꢑ tꢄi chꢏnh đất đai vꢄ phương thức được hiꢌu quꢋ trong thu hồi giꢀ trꢊ
đất đai; đồng thꢔi, đây cũng lꢄ công cꢑ nhằm khuyꢅn khꢏch phꢀt triꢁn tư nhân xung
quanh mꢐt dꢎ ꢀn CSHT giao thông tꢃi đô thꢊ (Smith, J. J., & Gihring, T. A, 2006) .
2.3. Công cụ gián tiếp
Đây lꢄ công cꢑ ꢀp dꢑng nhằm giꢀn tiꢅp thu phần lợi ꢏch tăng thêm đꢁ tꢄi trợ
cho viꢌc đầu tư vꢄ nâng cao năng lꢎc CSHT, cꢆ sꢎ khꢀc biꢌt giữa cꢀc quꢉc gia vꢄ
cꢀc đꢊa phương. Do đꢆ, cꢆ khꢀ nhiꢍu cꢀc thuꢓt ngữ khꢀc nhau được dùng khi đꢍ cꢓp
đꢅn công cꢑ giꢀn tiꢅp (vꢏ dꢑ như lꢄ: “Developer obligations”- nghꢖa vꢑ của ngưꢔi
phꢀt triꢁn; “Developer agreements” - thỏa thuꢓn của nhꢄ đầu tư; “Planning
obligations” - nghꢖa vꢑ quy hoꢃch; “incentive zoning” - khuyꢅn khꢏch phân vùng;
“Linkage fees” - phꢏ đấu nꢉi, kꢅt nꢉi hꢃ tầng v.v). Điꢁm đꢀng quan tâm, công cꢑ
giꢀn tiꢅp cꢆ sꢎ tương đồng đꢆ lꢄ đꢍ cꢓp đꢅn sꢎ đꢆng gꢆp nghꢖa vꢑ của chủ đầu tư
phꢀt triꢁn đất đai, BĐS nhằm bù đắp chi phꢏ CSHT.
Trong đꢆ, nꢕi bꢓt lên lꢄ cꢆ 02 công cꢑ phꢏ cơ bꢋn được sử dꢑng rꢐng rãi đꢆ
lꢄ: (i) Phꢏ tꢀc đꢐng (impact fee) vꢄ (ii) Phꢏ phꢀt triꢁn (development charge hoặc
development fee). Vꢍ mặt ngữ nghꢖa, viꢌc sử dꢑng cꢀc thuꢓt ngữ trên lꢄ cꢆ sꢎ giao
thoa, đôi khi rất khꢆ phân biꢌt vꢄ cꢆ thꢁ được sử dꢑng thay thꢅ cho nhau. Trong đꢆ,
phꢏ tꢀc đꢐng lꢄ khoꢋn tiꢍn mꢄ chủ đầu tư phꢋi nꢐp cho chꢏnh quyꢍn đꢊa phương đꢁ
trang trꢋi chi phꢏ đầu tư công nhằm tăng cưꢔng CSHT kꢅt nꢉi bên ngoꢄi dꢎ ꢀn
(Peterson, 2009). Phꢏ phꢀt triꢁn lꢄ chi phꢏ gia tăng cho chủ đầu tư tham gia phꢀt triꢁn
đất chi trꢋ đꢁ mꢂ rꢐng CSHT vꢄ dꢊch vꢑ xã hꢐi đꢁ phù hợp với nhu cầu tăng trưꢂng
vꢄ đầu tư tương xứng với mꢓt đꢐ xây dꢎng mới (Suziki vꢄ cꢐng sꢎ, 2015). Đặc điꢁm
206
cơ bꢋn của công cꢑ nꢄy chꢏnh lꢄ nhằm mꢑc đꢏch thu hồi cꢀc chi phꢏ của viꢌc cung cấp
vꢄ tăng cưꢔng năng lꢎc của CSHT trong quꢀ trình đầu tư, phꢀt triꢁn đất đai.
Ngoꢄi ra, phương thức “Tꢄi trợ tăng thuꢅ” (TIF - Tax Increment Financing)
cũng được coi lꢄ biꢌn phꢀp huy đꢐng vꢄ tꢃo vꢉn cho cꢀc dꢎ ꢀn đầu tư CSHT, chỉnh
trang cꢀc đô khꢀ hiꢌu quꢋ ꢂ cꢀc nước phꢀt triꢁn, đặc biꢌt lꢄ Hoa Kỳ. Công cꢑ nꢄy
được thꢎc hiꢌn bằng cꢀch “vay phần gia tăng giꢀ trꢊ của đất đai, BĐS trong tương
lai nhꢔ cꢆ hꢃ tầng mới” vꢄ tꢃm ứng vꢉn cho đầu tư dꢎ ꢀn. Cꢑ thꢁ lꢄ, chꢏnh quyꢍn
đꢊa phương sẽ thꢎc hiꢌn bꢋo lãnh cho cꢀc chủ đầu tư dꢎ ꢀn CSHT vay tiꢍn ngân
hꢄng đꢁ thꢎc hiꢌn dꢎ ꢀn, rồi trꢋ nợ dần bằng tiꢍn thu hồi phần gia tăng của đất vꢄ
BĐS (thông qua quꢀ trình thu thuꢅ tꢄi sꢋn lꢄ đất vꢄ BĐS) trong mꢐt sꢉ năm tꢃi khu
vꢎc hưꢂng lợi của dꢎ ꢀn.
Kinh nghiꢌm thꢎc tꢅ cho thấy, phương thức nꢄy phù hợp vꢄ đꢃt hiꢌu quꢋ
trong huy đꢐng vꢉn, tꢄi trợ cho dꢎ ꢀn đầu tư hꢃ tầng giao thông đô thꢊ như đưꢔng
sắt đô thꢊ, hoặc phꢀt triꢁn cꢀc khu đô thꢊ mới theo đꢊnh hướng phꢀt triꢁn giao thông
công cꢐng (Transit Oriented Development - TOD). Tuy nhiên, đây lꢄ công cꢑ mới,
tiên tiꢅn vꢄ chỉ phù hợp với cꢀc quꢉc gia đã xây dꢎng vꢄ phꢀt triꢁn hꢌ thꢉng đꢊnh
giꢀ đất, BĐS đồng bꢐ, hoꢄn thiꢌn vꢄ cꢓp nhꢓt.
Bên cꢃnh đꢆ, cꢀc công cꢑ Phꢏ phꢑ thu (Special Fees) cũng được ꢀp dꢑng đꢁ
tꢃo nguồn thu giꢀn tiꢅp cho đầu tư CSHT thông qua viꢌc thu phꢏ bꢕ sung đꢉi với
những cꢀc đꢉi tượng trꢎc tiꢅp sử dꢑng dꢊch vꢑ vꢄ tiꢌn ꢏch công cꢐng, vꢄ mꢑc tiêu
chi trꢋ phꢏ nhằm cꢋi thiꢌn điꢍu kiꢌn cơ CSHT mang lꢃi.
3. Thực trꢊng các công cụ thu hồi giá trꢇ đꢈt đai phát triꢉn cơ sở hꢊ tꢋng
đô thꢇ tꢊi Việt Nam
Ở Viꢌt Nam, thꢁ chꢅ đất đai nꢆi chung vꢄ thꢁ chꢅ tꢄi chꢏnh đất đai (trong cꢆ
quy đꢊnh vꢍ thu hồi vꢄ điꢍu tiꢅt giꢀ trꢊ gia tăng từ đất) ngꢄy cꢄng được điꢍu chỉnh,
bꢕ sung hoꢄn thiꢌn. Trong thꢔi gian qua, ꢂ nước ta đã vꢄ đang duy trì mꢐt sꢉ công
cꢑ thu hồi giꢀ trꢊ đất đai như lꢄ: Tiꢍn thuê đất, tiꢍn sử dꢑng đất; Thuꢅ sử dꢑng đất
phi nông nghiꢌp; Mꢐt sꢉ loꢃi phꢏ hoặc trꢀch nhiꢌm nhꢄ đầu tư phꢀt triꢁn dꢎ ꢀn sử
dꢑng đất v.v. Thêm vꢄo đꢆ, đꢁ triꢁn khai thꢎc thi cꢀc công cꢑ cꢑ thu hồi giꢀ trꢊ đất
đai, cần chú ꢒ đꢅn cơ chꢅ chꢏnh sꢀch (hay cꢇn gꢈi lꢄ công cꢑ) vꢍ giꢀ đất.
Khꢀi quꢀt chung, chúng ta cꢆ thꢁ phân kỳ hꢌ thꢉng chính sách và pháp luꢓt
vꢍ quꢋn lꢒ đất đai nꢆi chung vꢄ cꢀc quy đꢊnh vꢍ công cꢑ thu hồi giá trꢊ đất đai tꢃi
Viꢌt Nam thꢄnh 04 giai đoꢃn cơ bꢋn: Giai đoꢁn 1: Trước năm 1994, khi chưa ꢀp
dꢑng cꢀc quy đꢊnh Luꢓt Đất đai năm 1993; Giai đoꢁn 2: Luꢓt Đất đai năm 1993 đꢅn
trước 01/7/2004, theo cꢀc quy đꢊnh của Luꢓt đất đai 1993 vꢄ Luꢓt sửa đꢕi bꢕ sung
mꢐt sꢉ điꢍu Luꢓt Đất đai năm 1998 vꢄ 2001; Giai đoꢁn 3 từ sau 01/7/2004 đꢅn
trước ngày 01/7/2014, theo quy đꢊnh của Luꢓt Đất đai 2003 thay thꢅ Luꢓt Đất đai
207
năm 1993; Giai đoꢁn 4: Sau ngày 01/7/2014 - nay, theo cꢀc quy đꢊnh của Luꢓt Đất
đai 2013 cꢆ hiꢌu lꢎc thi hành (Nguyễn Thanh Lân, 2018b). Cꢑ thꢁ, nꢐi dung các
công cꢑ thu hồi giá trꢊ đất đia sẽ được điꢁm lꢃi qua mꢐt sꢉ vấn đꢍ sau đây:
Một là, về cơ chꢃ giá đất: Giꢀ đất thꢎc hiꢌn công cꢑ thu hồi giá trꢊ thưꢔng
dꢎa vꢄo giꢀ đất do nhꢄ nước ban hꢄnh. Trong khi đꢆ, giꢀ đất nhꢄ nước xꢀc đꢊnh
“thấp” vꢄ “tꢀch dꢔi” với giꢀ đất phꢕ biꢅn trên thꢊ trưꢔng. Nhiꢍu ý kiꢅn đꢀnh giꢀ
rằng, quá trình xây dꢎng, điꢍu chỉnh và công bꢉ Bꢋng giꢀ đất mang “tꢏnh ước lꢌ” vꢄ
mang nặng tꢏnh hꢄnh chꢏnh “ꢀp đặt”. Do đꢆ, đây lꢄ nguyên nhân cơ bꢋn gây ra tình
trꢃng thất thu ngân sꢀch nhꢄ nước từ các khoꢋn thu từ đất. Ngoài ra, giá đất lꢄ căn
nguyên của tình trꢃng khiꢅu kiꢌn trong quan hꢌ đất đai, nꢋy sinh tham nhũng liên
quan đꢅn đất đai (Hoꢄng Văn Cưꢔng, 2019);
Hai là, về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Cơ chꢅ xꢀc đꢊnh tiꢍn sử dꢑng đất
phức tꢃp, chꢓm trễ, không phù hợp với thꢎc tꢅ, không phꢋn ꢀnh được bꢋn chất và xác
đꢊnh tương xứng giá trꢊ kinh tꢅ đất. Ngưꢔi sử dꢑng đất sau khi được giao đất, cho thuê
đất được hưꢂng phần nhiꢍu lợi ích kinh tꢅ từ đất. Trong khi đꢆ, ngân sꢀch nhꢄ nước
chỉ thu được mꢐt phần giá trꢊ kinh tꢅ đất (thất thu), trong khi đây phꢋi là nguồn thu
đꢀng kꢁ vꢄ cơ bꢋn từ đất. Cꢑ thꢁ, sꢉ liꢌu thu tiꢍn sử dꢑng đất giai đoꢃn 2012-2017
chiꢅm khoꢋng 6,6% tꢕng thu NSNN, tương đương 9,1% tꢕng thu nꢐi đꢊa và 14,7%
tꢕng thu NSĐP; trong khi đꢆ, tiꢍn thuê đất cũng chỉ chiꢅm khoꢋng 1,3% tꢕng thu
NSNN, tương đương khoꢋng 1,78% tꢕng thu nꢐi đꢊa và 2,88% tꢕng thu NSĐP (chi
tiꢅt xem phꢑ lꢑc). Đꢀng quan ngꢃi, những trưꢔng hợp ngưꢔi sử dꢑng lꢎa chꢈn nꢐp
tiꢍn thuê đất, tiꢍn sử dꢑng đất 1 lần thì ngân sꢀch nhꢄ nước bꢊ “tꢕn thất” so với giá trꢊ
kinh tꢅ đất ngꢄy cꢄng gia tăng, nguồn thu dài hꢃn từ đất không được duy trì.
Ba là, về thuꢃ đất (bất động sản): Nguồn thu ngân sách từ thuꢅ đất đꢃt thấp
(2 -3% tꢕng thu ngân sách), quá trình thꢎc hiꢌn các khoꢋn thu thuꢅ đất là khá phức
tꢃp và thiꢅu bꢍn vững.
Hiꢌn nay, cꢀc công cꢑ thuꢅ liên quan đꢅn đất đai (BĐS) được chia lꢄm 02
nhꢆm cơ bꢋn lꢄ: Thuꢅ sử dꢑng đất (đất nông nghiꢌp vꢄ đất phi nông nghiꢌp) vꢄ thuꢅ
thu nhꢓp từ hoꢃt đꢐng chuyꢁn nhượng QSD đất/ BĐS.
Trong đꢆ, thuꢅ sử dꢑng đất nông nghiꢌp hiꢌn được miễn, giꢋm thuꢅ (theo
quy đꢊnh tꢃi Nghꢊ quyꢅt sꢉ 55/2010/QH12; Nghꢊ đꢊnh 20/2011/NĐ-CP; Nghꢊ đꢊnh
sꢉ 21/2017/NĐ-CP). Quy đꢊnh vꢍ thuꢅ sử dꢑng đất phi nông nghiꢌp theo Luꢓt sꢉ
48/2010/QH12; Nghꢊ đꢊnh 53/2011/NĐ-CP [biꢁu thuꢅ luỹ tiꢅn từng phần (mức thuꢅ
suất lꢄ 0,03%, 0,07% vꢄ 0,15%); đꢉi với đất sꢋn xuất, kinh doanh phi nông nghiꢌp
lꢄ 0,03%; đất sử dꢑng không đúng mꢑc đꢏch, đất chưa sử dꢑng theo đúng quy đꢊnh
lꢄ 0,15%; đất lấn, chiꢅm lꢄ 0,2%]. Đꢉi với khoꢋn thuꢅ thu nhꢓp từ hoꢃt đꢐng chuyꢁn
nhượng QSD đất/ BĐS được áp dꢑng cho doanh nghiꢌp là mức thuꢅ suất 20% (theo
208
Luꢓt 14/2008/QH12 và Luꢓt 32/2013/QH13); áp dꢑng cho cá nhân tꢃi mức thuꢅ suất
2% (Luꢓt sꢉ 71/2014/QH13; Nghꢊ đꢊnh sꢉ 12/2015/NĐ-CP vꢄ Thông tư sꢉ
96/2015/TT-BTC).
Kꢅt quꢋ thꢎc hiꢌn sꢉ liꢌu thu các loꢃi thuꢅ cho thấy: Thuꢅ sử dꢑng đất chỉ
chiꢅm khoꢋng 0,15% tꢕng thu NSNN, cꢑ thꢁ thuꢅ SDĐPNN cꢆ sꢉ thu bình quân
khoꢋng 1.300 tꢘ đồng mỗi năm vꢄ tꢉc đꢐ tăng bình quân hꢄng năm 1,3%. Trong
khi, thuꢅ thu nhꢓp từ hoꢃt đꢐng chuyꢁn nhượng đất đai vꢄ BĐS cꢆ sꢉ thu bình quân
khoꢋng 12.407 tꢘ đồng mỗi năm, chiꢅm trung bình khoꢋng 1,75% tꢕng thu NSNN
(chi tiꢅt xem phꢑ lꢑc).
Bꢄn là, về thu hồi và điều tiꢃt phần giá trị đất tăng thêm: Hiꢌn tꢃi, đã cꢆ quy
đꢊnh phꢀp luꢓt liên quan được đꢍ cꢓp tꢃi Khoꢋn 2, Điꢍu 19 “Nhꢄ nước điꢍu tiꢅt phần
giá trꢊ tăng thêm từ đất mꢄ không do đầu tư của ngưꢔi sử dꢑng đất mang lꢃi thông qua
chꢏnh sꢀch thuꢅ, tiꢍn sử dꢑng đất, tiꢍn thuê đất, đầu tư cơ sꢂ hꢃ tầng vꢄ chꢏnh sꢀch hỗ
trợ cho ngưꢔi cꢆ đất thu hồi”. Tuy nhiên, trên thꢎc tꢅ, hiꢌu quꢋ vꢄ hiꢌu lꢎc của quꢀ
trình thꢎc thi chꢏnh sꢀch không đꢃt yêu cầu. Cꢆ nhiꢍu kiꢅn đꢀnh giꢀ cho thấy, các quy
đꢊnh chꢏnh sꢀch liên quan đꢅn điꢍu tiꢅt phần gia tăng giꢀ trꢊ đất đai ꢂ nước ta cꢇn bất
cꢓp (Phan Văn Thꢈ, 2012). Thꢎc tiễn triꢁn khai những quy đꢊnh chꢏnh sꢀch cho thấy,
cꢀc hoꢃt đꢐng quy hoꢃch, đầu tư phꢀt triꢁn cơ sꢂ hꢃ tầng hoặc phꢀt triꢁn dꢎ ꢀn trong
quꢀ trình đô thꢊ hoꢀ đã tꢀc đꢐng lꢄm tăng giꢀ trꢊ của đất lên rất lớn, nhưng viꢌc thu hồi
vꢄ phân phꢉi lợi ꢏch giữa cꢀc chủ thꢁ liên quan cꢀc hoꢃt đꢐng trên lꢃi không hiꢌu quꢋ
vꢄ thiꢅu công bằng (Trần Thꢊ Minh Châu, 2013). Phần lớn giꢀ trꢊ đất tăng thêm
chưa được thu hồi vꢄ điꢍu tiꢅt vꢄo đúng đꢉi tượng tꢃo ra giꢀ trꢊ đꢆ.
Tꢆm lꢃi, qua phân tꢏch trên đây cꢆ thꢁ khẳng đꢊnh, vꢍ cơ bꢋn cꢀc công cꢑ thu
hồi giꢀ trꢊ đất đai vꢄ điꢍu tiꢅt giꢀ trꢊ đất gia tăng hiꢌn vẫn cꢇn khꢀ phân tꢀn vꢄ chưa khai
thꢀc được tiꢍm năng tꢄi chꢏnh từ đất đai cho phꢀt triꢁn cơ sꢂ hꢃ tầng tꢃi cꢀc đô thꢊ.
4. Mꢌt số nhận xét, đánh giá vꢍ hꢍm ý cho Việt Nam
Trên cơ sꢂ kꢅt quꢋ tꢕng quan vꢍ 03 nhꢆm công cꢑ thu hồi giꢀ trꢊ đất đai vꢄ rꢄ
soꢀt quy đꢊnh phꢀp lꢒ của cꢀc công cꢑ nꢄy tꢃi Viꢌt Nam, tꢀc giꢋ xin đꢍ xuất mꢐt sꢉ
bꢄi hꢈc kinh nghiꢌm vꢄ cꢀc vấn đꢍ cần quan tâm trong quꢀ trình thu hồi giꢀ trꢊ đất
đai phꢀt triꢁn CSHT đô thꢊ ꢂ Viꢌt Nam:
Thứ nhất: Đꢉi với cꢀc công cꢑ thu hồi vꢄ điꢍu tiꢅt chung giꢀ trꢊ đất đai, cần
nghiên cứu viꢌc ꢀp dꢑng vꢄ nhân rꢐng cơ chꢅ tꢀi điꢍu chỉnh đất đai trong quꢀ trình
đầu tư phꢀt triꢁn CSHT vꢄ chỉnh trang cꢀc đô thꢊ. Hiꢌn tꢃi, trong thꢎc tꢅ mô hình
nꢄy đã được lꢄm thꢏ điꢁm tꢃi mꢐt đꢊa bꢄn đô thꢊ (Thꢄnh phꢉ Trꢄ Vinh) tꢃi Viꢌt Nam.
Tuy nhiên, đꢁ triꢁn khai được mô hình nꢄy cần lưu ꢒ đꢅn quꢀ trình lꢓp quy hoꢃch sử
dꢑng đất đất đô thꢊ, sꢎ tham gia vꢄ đồng thuꢓn của ngưꢔi dân, phꢀp lꢒ của phần đất
tham gia quꢀ trình (trước - sau) tꢀi điꢍu chỉnh, vai trꢇ của nhꢄ nước trong viꢌc ban
209
hꢄnh cơ sꢂ phꢀp lꢒ cho cơ chꢅ vꢄ tꢕ chức thꢎc hiꢌn của chꢏnh quyꢍn đꢊa phương;
Thứ hai: Đꢉi với công cꢑ thuꢅ - thꢎc hiꢌn thu hồi, điꢍu tiꢅt trꢎc tiꢅp phần đất
đai vꢄ phần giꢀ trꢊ tăng thêm từ đất, hầu hꢅt cꢀc nước duy trì nhiꢍu loꢃi thuꢅ khꢀc
nhau đꢁ phù hợp với cꢀc nguyên tắc của thuꢅ vꢄ đꢋm bꢋo đꢀp ứng cꢀc mꢑc tiêu lꢄ
công bằng trong đꢐng viên thuꢅ, quꢋn lꢒ, hꢃn chꢅ tꢏch tꢑ đầu cơ đất đai, điꢍu tiꢅt
được phần gia tăng không do chủ sử dꢑng đất tꢃo ra. Đây lꢄ công cꢑ rất đꢀng quan
tâm trong bꢉi cꢋnh nước ta đang thꢎc hiꢌn lꢐ trình xây dꢎng, ban hꢄnh Luꢓt thuꢅ tꢄi
sꢋn. Tuy nhiên, đꢁ thꢎc thi tꢉt công cꢑ thu hồi trꢎc tiꢅp, tꢀc giꢋ cho rằng, cần chú ꢒ
đꢅn mꢐt sꢉ điꢍu kiꢌn triꢁn khai như lꢄ: Hoꢄn thiꢌn vꢄ phꢀt triꢁn hꢌ thꢉng đăng kꢒ
đất đai vꢄ BĐS; Tꢕ chức hꢌ thꢉng đꢊnh giꢀ đất đai của nhꢄ nước cần phꢋi phù hợp
với giꢀ thꢊ trưꢔng vꢄ đꢋm bꢋo tꢏnh cꢓp nhꢓt sꢎ thay đꢕi của giꢀ đất;
Thứ ba: Vꢍ nhꢆm cꢀc công cꢑ giꢀn tiꢅp, trong dꢄi hꢃn, nhꢄ nước vꢄ chꢏnh quyꢍn
đꢊa phương (đặc biꢌt lꢄ 02 thꢄnh phꢉ lớn Hꢄ Nꢐi, Thꢄnh phꢉ Hồ Chꢏ Minh) cần cân
nhắc nghiên cứu ban hꢄnh khung phꢀp lꢒ liên quan đꢅn phương thức “Tꢄi trợ tăng
thuꢅ” đꢉi với cꢀc dꢎ ꢀn hꢃ tầng giao thông đô thꢊ (hꢌ thꢉng đưꢔng sắt đô thꢊ), hꢌ thꢉng
CSHT giao thông công cꢐng (TOD) kꢅt nꢉi giữa trung tâm vꢄ cꢀc đô thꢊ vꢌ tinh.
Tꢆm lꢃi, trong bꢉi cꢋnh phꢀt triꢁn đô thꢊ hꢆa hiꢌn nay, viꢌc đa dꢃng hꢆa cꢀc
nguồn tꢄi chꢏnh cho phꢀt triꢁn đô thꢊ nꢆi chung vꢄ CSHT đô thꢊ nꢆi riêng lꢄ vô cùng
quan trꢈng vꢄ cấp bꢀch. Trong đꢆ, viꢌc triꢁn khai ꢀp dꢑng cꢀc công cꢑ vꢄ cơ chꢅ thu
hồi phần giꢀ trꢊ đất đô thꢊ cho đầu tư vꢄo CSHT được xem như lꢄ mꢐt giꢋi phꢀp khꢋ
dꢖ vꢄ bꢍn vững. Tuy nhiên, đꢁ vꢓn dꢑng cꢀc công cꢑ thu hồi giꢀ trꢊ gia tăng từ đất
cần phꢋi xem xꢗt kỹ lưỡng cꢑ thꢁ cꢀc điꢍu kiꢌn vꢍ chꢅ đꢐ sꢂ hữu, sử dꢑng đất cũng
như cꢀc điꢍu kiꢌn vꢍ kinh tꢅ - xã hꢐi của cꢀc đô thꢊ, quꢉc gia.
210
PHỤ LỤC
Kết quả khoản thu tꢅ đꢈt trong giai đoꢊn 2012 -20174
Bảng 1: Số thu tiꢆn sử dụng đꢈt
(ĐVT: Tỷ đồng)
Stt Chỉ tiêu
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1
2
3
4
Tꢕng thu NSNN 754.572 828.348 877.697 966.870 1.039.000 1.212.180
Tꢕng thu nꢐi đꢊa 477.106 567.403 593.560 740.932 829.000
Tꢕng thu NSĐP 336.937 368.833 377.707 450.977 544.425
990.280
456.092
79.500
Sꢉ thu
45.141 45.287 44.287 68.998 99.696
Tꢘ lꢌ % so với
tꢕng thu NSNN
5
6
7
5,98%
10%
5,46%
7,9%
5,03%
7,45%
11,7%
7,13%
9,3%
9,59%
12%
6,55%
8%
Tꢘ lꢌ % so với
thu nꢐi đꢊa
Tꢘ lꢌ % so với
thu NSĐP
13,4%
12,3%
15,3%
18,3%
17,4%
(Nguồn: Bộ Tài chính, 2018)
Bảng 2: Số thu tiꢆn thuê đꢈt
(ĐVT: Tỷ đồng)
2016 2017
Stt Chỉ tiêu
2012
2013
2014
2015
1
2
3
4
Tꢕng thu NSNN
754.572 828.348 877.697 966.870 1.039.000 1.212.180
477.106 567.403 593.560 740.932 829.000 990.280
336.937 368.833 377.707 450.977 544.425 456.092
Tꢕng thu nꢐi đꢊa
Tꢕng thu NSĐP
Sꢉ thu
7.559 7.270 8.788 14.575 22.351
15.654
Tꢘ lꢌ % so với tꢕng thu
5
1%
0,87% 1%
1,5%
2,15%
1,29%
NSNN
6
7
Tꢘ lꢌ % so với thu nꢐi đꢊa 1,69% 1,28% 1,48% 1,96% 2,7%
1,6%
3,4%
Tꢘ lꢌ % so với thu NSĐP 2,24% 1,97% 2,3%
3,23% 4,1%
(Nguồn: Bộ Tài chính, 2018)
4
Các bꢋng sꢉ liꢌu được tꢕng hợp theo kꢅt quꢋ công bꢉ của Bꢐ Tài chính với sꢉ thu tꢏnh đꢅn thꢔi điꢁm
30/10/2017.
211
Bảng 3: Số thu tiꢆn thuế sử dụng đꢈt phi nông nghiệp
(ĐVT: Tỷ đồng)
2016 2017
Stt Chỉ tiêu
2012
2013
2014
2015
1
2
3
Tổng thu NSNN
754.572 828.348 877.697 966.870 1.039.000 1.212.180
477.106 567.403 593.560 740.932 829.000 990.280
336.937 368.833 377.707 450.977 544.425 456.092
Tổng thu nꢌi đꢇa
Tổng thu NSĐP
Số tuyệt đối
1.023
1.377
1,8%
1.428
1,7%
1.460
1,2%
1.397
0,8%
1.176
0,9%
Số
4
thu
So với năm trước
5
6
7
Tỷlệ%sovớitổngthuNSNN 0,13%
Tỷ lệ % so với thu nꢌi đꢇa 0,22%
0,16%
0,24%
0,37%
0,16%
0,24%
0,37%
0,15%
0,19%
0,32%
0,13%
0,16%
0,25%
0,09%
0,11%
0,25%
Tỷ lệ % so với thu NSĐP
0,3%
(Nguồn: Bộ Tài chính, 2018)
Bảng 4: Số thu thuế thu nhập tꢅ hoꢊt đꢌng chuyꢉn nhượng BĐS
(ĐVT: Tỷ đồng)
2016 2017
Tổng thu NSNN 754.572 828.348 877.697 966.870 1.039.000 1.212.180
Stt Chỉ tiêu
2012
2013
2014
2015
1
2
3
Tổng thu nꢌi đꢇa
Tổng thu NSĐP
477.106 567.403 593.560 740.932
336.937 368.833 377.707 450.977
829.000
544.425
8.471
990.280
456.092
8.770
Thuế TNCN
3.732
4.397
3.829
3.573
4.828
5.832
6.839
5.879
Số
4
thu
Thuế TNDN
8.046
10.250
Tỷ lệ % so với tổng
5
6
7
0,25%
1,81%
2,41%
0,2%
1,3%
2%
0,27%
1,8%
2,8%
0,3%
1,7%
2,8%
0,36%
2%
0,38%
1,92%
4,17%
thu NSNN
Tỷ lệ % so với thu
nꢌi đꢇa
Tỷ lệ % so với thu
NSĐP
3%
(Nguồn: Bộ Tài chính, 2018)
212
Tꢍi liệu tham khảo
1. Alterman, Rachelle (2012), Land Use Regulations and Property Values: The
'Windfalls Capture' Idea Revisited. Chapter in: 'The Oxford Handbook of
Urban Economics and Planning' (Nancy Brooks, Kieran Donaghy, and Gerrit-
Jan Knaap, eds.) pp. 755-786, Oxford University Press. Available at
2. Bꢐ Tꢄi chꢏnh (2018), Tꢕng kꢅt, đꢀnh giꢀ tình hình thꢎc hiꢌn chính sách thu
liên
quan
đꢅn
tꢄi
sꢋn,
truy
cꢓp
tꢃi
đꢊa
chỉ:
3. Hoꢄng Văn Cưꢔng (2019), Tꢕng quan những vấn đꢍ kinh tꢅ trong chꢏnh sꢀch
và luꢓt phꢀp Đất đai ꢂ Viꢌt Nam, Tꢄi liꢌu Tꢈa đꢄm đꢉi thoꢃi chꢏnh sꢀch:
Những vấn đꢍ kinh tꢅ trong chꢏnh sꢀch vꢄ luꢓt phꢀp Đất đai ꢂ Viꢌt Nam, Đꢃi
hꢈc Kinh tꢅ Quꢉc dân, Thꢀng 01/2019. Hꢄ Nꢐi.
4. Lepak, D. P., Smith, K. G., & Taylor, M. S. (2007). Value creation and value
capture: a multilevel perspective. Academy of management review, 32(1), 180-194.
5. Mittal, J. (2014). Self-financing land and urban development via land
readjustment and value capture. Habitat International, 44, 314-323.
6. Nguyễn Thanh Lân (2018a), Cꢀc công cꢑ thu hồi giꢀ trꢊ đất gia tăng trong quꢀ
trình phꢀt triꢁn kꢅt cấu hꢃ tầng đô thꢊ ꢂ mꢐt sꢉ quꢉc gia trên thꢅ giới, Tꢃp chꢏ
Kinh tꢅ vꢄ Dꢎ bꢀo, Sꢉ 17, Thꢀng 6/2018, trang 58-61.
7. Nguyễn Thanh Lân (2018b), Bꢄn vꢍ chꢏnh sꢀch điꢍu tiꢅt giꢀ trꢊ gia tăng từ đất
tꢃi Viꢌt Nam, Tꢃp chꢏ Tꢄi chꢏnh sꢉ 2, Thꢀng 7/2018 (685), trang 16-19.
8. Peterson, G. E. (2009). Unlocking land values to finance urban
infrastructure (Vol. 7). World Bank Publications.
9. Phan Văn Thꢈ. (2012). Nghiên cứu đề xuất cơ chꢃ, chính sách phân phꢄi giá
trị tăng thêm từ đất do qui hoꢁch; chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư phát
triển kꢃt cấu hꢁ tầng nhằm sửa đổi Luật Đất đai 2003, Bꢐ Tꢄi nguyên và Môi
trưꢔng, Hꢄ Nꢐi
10. Rebelo, E. M. (2017). Land betterment capture revisited: A methodology for
territorial plans. Land Use Policy, 69, 392-407.
11. Smith, J. J., & Gihring, T. A. (2006). Financing transit systems through value
capture: An annotated bibliography. American Journal of Economics and
Sociology, 65(3), 751-786.
12. Smolka, M. O. (2013). Implementing value capture in Latin America: Policies
and tools for urban development. Lincoln Institute of Land Policy.
213
13. Suzuki, H., Murakami, J., Hong, Y. H., & Tamayose, B. (2015). Financing
transit-oriented development with land values: Adapting land value capture in
developing countries. World Bank Publications.
14. Trần Thꢊ Minh Châu. (2013). Quan hệ lợi ích giữa các chủ thể kinh tꢃ trong
Luật Đất đai ở Việt Nam. Tꢃp chꢏ Cꢐng sꢋn.
15. Walters, L. C (2013). Land value capture in policy and practice. Journal of
Property Tax Assessment & Administration, 10(2), 5-21.
16. Zhao, Z., Iacono, M., Lari, A., & Levinson, D. (2012). Value capture for
transportation finance. Procedia-Social and Behavioral Sciences, 48, 435-448.
214
13 trang
18/05/2022
720
Bạn đang xem tài liệu "Nghiên cứu các công cụ thu hồi giá trị đất đai phát triển cơ sở hạ tầng đô thị", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- nghien_cuu_cac_cong_cu_thu_hoi_gia_tri_dat_dai_phat_trien_co.pdf
