Xây dựng, cải tạo chỉnh trang đô thị hướng tới sử dụng và khai thác hiệu quả giá trị kinh tế từ đất đai - Một số vấn đề lý luận, kinh nghiệm và thực tiễn
XÂY DỰNG, CẢI TẠO CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HƯỚNG TỚI SỬ
DỤNG VÀ KHAI THÁC HIỆU QUẢ GIÁ TRỊ KINH TẾ TỪ ĐẤT ĐAI -
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN, KINH NGHIỆM VÀ THỰC TIỄN
ThS. Nguyễn Đức Kiên
Ths. Nguyễn Thị Phương Thúy
ThS. Nguyễn Thị Hoàng Hoa
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
1. Mở đầu
Trong quá trình phát triển, các thành phố cũ luôn cần thiết phải tiến hành cải tạo,
chỉnh trang để tạo ra bộ mặt độ thị hiện đại, đáp ứng các nhu cầu của quá trình phát triển.
Bản chất của việc cải tạo, chỉnh trang đô thị chính là những công việc làm cho bộ mặt đô
thị trở nên hiện đại, khang trang trong một khu vực sẵn có. Nội dung cải tạo, chỉnh trang
đô thị bao hàm nhiều hạng mục từ quy hoạch lại chức năng và phát triển không gian; xây
dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị (giao thông, cấp, thoát nước, công viên, cây xanh…), xây
dựng các công trình đô thị …
Tại Việt Nam, theo thống kê của Tổng hội Xây dựng, cả nước hiện nay có rất nhiều
đô thị được xây dựng từ trước năm 1975, thậm chí còn lâu hơn. Đặc biệt, tại Hà Nội và
TP.HCM, có không ít đô thị cổ, cũ được xây dựng từ thời Pháp, hiện đang bị xuống cấp
nghiêm trọng và chịu sự quá tải về hạ tầng, dân số dưới sức ép của quá trình phát triển
kinh tế.
Tuy nhiên trên thực tế, việc cải tạo, tái thiết các khu đô thị, các nhà chung cư cũ hết
thời hạn sử dụng, nguy cơ sụp đổ đề ra hàng chục năm nay nhưng lại diễn ra chậm chạp.
Việc cải tạo chỉnh trang tái thiết các ngõ ngách, phường làng cũng chưa thực sự được
quan tâm.
Đặc biệt, với Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, là hai trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước,
trong vòng một thập kỷ qua, xây dựng đô thị tại đây bùng nổ, với khá nhiều dự án quy
mô hàng trăm, nghìn tỷ đồng, những khu đô thị mới liên tục được dựng lên, các toà nhà
cao ốc đồ sộ và hiện đại đã làm thay đổi từng ngày diện mạo của thành phố. Tuy nhiên,
cũng trong thời điểm này, công tác quy hoạch xây dựng đô thị, nhất là việc tìm lời giải
cho bài toán cải tạo và phát triển chưa thực sự tiến bước tiến dài để theo kịp với tốc độ đô
thị hoá. Kết quả là, thành phố đã phải trả giá tương đối đắt cho sự quá tải và hàng loạt
những bất cập trong các đô thị trung tâm.
Xét riêng khía cạnh chung cư cũ, sau nhiều năm tiến hành cải tạo, Hà Nội mới chỉ
xây dựng lại được 16/1.516 toà chung cư cũ. Theo báo cáo của Ngân hàng Thế giới (WB),
Việt Nam hiện có hơn 3 triệu m2 mặt sàn các khu tập thể cũ, được xây dựng trước năm
1991, là nơi sinh sống của hơn 100.000 hộ gia đình, với khoảng 300.000 nhân khẩu. Riêng
tại Hà Nội, theo khảo sát của Sở Xây dựng Hà Nội, Thành phố hiện có 1.516 chung cư
cũ có quy mô từ 2 - 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm
529
1980. Các công trình này tập trung ở 4 quận nội thành cũ (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống
Đa và Hai Bà Trưng) với 935 công trình. Sau hàng chục năm sử dụng, do áp lực về diện
tích ở và sự yếu kém về quản lý, 100% các khu chung cư đều có việc cơi nới, xây dựng
lấn chiếm đất lưu không, sân chung. Cùng đó, việc cải tạo, sửa chữa tùy tiện đã dẫn đến
thấm dột khu vệ sinh, ảnh hưởng đến khả năng chịu lực của kết cấu công trình...
Đến hiện nay, tại nhiều khu chung cư cũ, tình trạng úng ngập khi mưa bão xảy ra
khá thường xuyên và phần lớn các tòa chung cư cũ không có hệ thống phòng cháy chữa
cháy... Trong khi đó, mới có khoảng 1% số chung cư cũ được cải tạo hoặc di dời và với
tiến độ như vậy, Hà Nội sẽ phải mất 100 năm mới có thể hoàn thành kế hoạch cải tạo, xây
mới hệ thống các chung cư cũ.
Bên cạnh nhu cầu cải tạo, chỉnh trang tại các công trình đã cũ và xuống cấp, nhu
cầu xây dựng, cải tạo chỉnh trang đô thị còn đến từ những vấn đề thực tiễn phát sinh của
quá trình đô thị hóa, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Hà Nội là Thủ đô của cả nước với
lịch sử 1000 năm phát triển và mới đây được mở rộng địa giới hành chính (năm 2008) lên
gấp 3 lần so với trước đây với diện tích 3.324 km2, dân số trên 7 triệu người và tiếp tục
tăng lên hàng năm. Trong quá trình phát triển đô thị, cùng với việc đầu tư xây dựng các
công trình và khu đô thị mới, việc cải tạo chỉnh trang đô thị ở Hà Nội là việc làm thường
xuyên, liên tục
Một trong những trở ngại chính cho hoạt động xây dựng, cải tạo chỉnh trang đô thị
là việc anỳ luôn đòi hỏi một lượng lớn vốn đầu tư, không chỉ phân bổ cho việc thiết kế,
thi công các công trình, dự án phát triển, mà còn dành một tỷ trọng khá lớn trong tổng
mức đầu tư để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư cho người dân. Bên
cạnh đó, là việc các doanh nghiệp có tiềm lực về vốn nhưng chưa sẵn sàng tham gia vào
các dự án đầu tư cải tạo chỉnh trang đô thị. Và mặc dù bản thân hoạt động cải tạo chỉnh
trang đô thị cũng tạo ra những lợi thế và nguồn lực mới, tuy nhiên từ trước đến nay Nhà
nước không khai thác được mà chủ yếu rơi vào một số đối tượng như chủ đầu tư, một số
người dân không bị di dời.
2. Tổng quan về xây dựng, cải tạo chỉnh trang đô thị
Vấn đề cải tạo chỉnh trang đô thị được đặt ra đối với một khu vực khi nó không còn
thỏa mãn những nhu cầu căn bản của cư dân hoặc chủ thể có quyền quản lý khu vực đó.
Biểu hiện của việc cải tạo sự xuống cấp toàn diện của các công trình và hạ tầng cơ sở, sự
kém hiệu quả về sử dụng không gian, lạc hậu về mục đích sử dụng, không đảm bảo tính
năng cơ bản hoặc xuống cấp về môi trường tự nhiên và xã hội mà không thể sửa chữa
bằng các biện pháp cải tạo nhỏ. Thông thường, các hoạt động sửa chữa cải tạo, cải tạo và
nâng cấp tại các khu đô thị được gọi là cải tạo đô thị.
Về lý thuyết, thuật ngữ cải tạo chỉnh trang đô thị hàm chứa nhiều nội dung và hoạt
động, thường được sử dụng với một số tên gọi khác nhau như: tái thiết đô thị (urban
reconstruction), chấn hưng đô thị (urban revitalization/ regeneration/ renaissance) hoặc
tái phát triển đô thị (urban redevelopment) (Anne-Marie Broudehoux, 1994; Helen Wei
Zheng và các cộng sự, 2013). Ngoài ra, khi cắt nghĩa chi tiết, chỉnh trang đô thị có thể
530
hiểu là quá trình bắt buộc xây lại hay sửa chữa lớn, bổ sung trang bị cho công trình lỗi
thời, nếu cần thiết có thể dỡ bỏ để xây lại một số công trình và bổ sung thêm hạ tầng, kỹ
thuật. Như vậy, có thể thấy rằng, mục tiêu của quá trình cải tạo, chỉnh trang đô thị nhằm
hướng đến: cải thiện nhà ở cho người dân đô thị, cải thiện hệ thống giao thông đô thị, tạo
lập và nâng cấp các cơ sở kinh doanh thương mại, hiện đại hóa dịch vụ hạ tầng, khôi phục
và bảo tồn các di sản đô thị, tôn tạo cảnh quan, nâng cấp, mở rộng không gian công cộng
v.v. Hiện nay, cải tạo đô thị tại các các nước hướng đến mục tiêu phát triển bền vững, bảo
vệ môi trường sinh thái, nâng cao chất lượng cuộc sống, xác lập công bằng xã hội, đề cao
các giá trị nhân văn.
- Theo định nghĩa về cải tạo, chỉnh trang đô thị được đề cập, cắt nghĩa trong từ điển:
Cải tạo đô thị (urban renewal) là sự phục hồi chức năng của những đô thị đã xuống
cấp bằng những sửa chữa quy mô lớn (large-scale renovation) hoặc xây dựng lại
(reconstruction) nhà ở hoặc công trình công cộng. Đây là quá trình xây dựng lại, cải tạo
(renovating) hoặc phá dỡ (demolishing), thay thế (replacing) những khu vực đô thị hư
hỏng, đổ nát (dilappidated) hoặc không còn chức năng sử dụng (no longer functional).
Cải tạo đô thị liên quan đến các hoạt động GPMB bao gồm di dời các doanh nghiệp,
phá dỡ các công trình xây dựng, di dời dân cư và sau đó sử dụng quyền lực (chức năng
mua lại đất đai/ bất động sản của nhà nước cho mục đích công cộng) như môt công cụ
pháp lý nhằm lấy đất đai của các cá nhân phục vụ cho các dự án phát triển mới của thành
phố , sau khi đã thực hiện nghĩa vụ đền bù công bằng cho những người chủ sở hữu đất
đai đó .
Chỉnh trang đô thị (urban refurbishment) là quá trình khôi phục lại tình trạng sử
dụng tốt trước đó (former good condition), bao gồm các hoạt động làm vệ sinh (cleaning),
sửa chữa (repairing), phục hồi (recovering), và tái sử dụng (reusing).
Thông thường, các hoạt động cải tạo, chỉnh trang đô thị sẽ nằm trong các dự án
đầu tư phát triển đô thị (trừ trường hợp chủ sở hữu tự cải tạo).
- Theo cách định nghĩa của một số học giả nghiên cứu về đô thị:
Các hoạt động cải tạo (regeneration/ renewal), xây dựng lại (redevelopment) và
phục hồi/ chỉnh trang (rehabitation) đô thị có ý nghía tương tự nhau trong quy hoạch các
khu vực trung tâm nhưng có sự khác biệt cơ bản về quy mô. Cải tạo đô thị là hoạt động
trên quy mô lớn, được định nghĩa là quá trình giải phóng mặt bằng các khu vực xuống
cấp – nhà ổ chuột (slum clearance) và tái thiết công trình xây dựng có tính đến các yếu tố
khác như bảo tồn các giá trị lịch sử, văn hoá (Couch, Sykes, & Boerstinghaus, 2011); cải
tạo đô thị là sự tích hợp toàn diện về tầm nhìn chiến lược và hành động nhằm giải quyết
các vấn đề đa chiều (multi-faceted problems) trong việc sử dụng các khu vực đô thị cho
mục đích cải thiện các điều kiện kỹ thuật, kinh tế, xã hội và môi trường (Ercan, 2011). So
sánh với đó, xây dựng lại là hoạt động cụ thể hơn và trên một phạm vi nhỏ hơn, ở một vài
công trình xây dựng mới tại một địa điểm đã từng được sử dụng trước đó cho mục đích
khác, chẳng hạn như tái thiết một khối nhà phố tại một khu căn hộ lớn (De Sousa, 2008),
531
và phục hồi/ chỉnh trang đô thị là việc phục hồi lại chức năng, hoạt động hoặc công năng
của một công trình xây dựng (Zuckerman, 1991).
Tóm lại, cải tạo chỉnh trang đô thị (được đề cập trong phạm vi nghiên cứu của bài
viết này) là hoạt động nhằm mục đích cải thiện các khía cạnh kỹ thuật, kinh tế - xã hội và
môi trường sinh thái của các khu vực đô thị thông qua hàng loạt các hoạt động khác nhau,
bao gồm xây dựng lại, phục hồi và bảo tồn các giá trị lịch sử - văn hoá.
Các hoạt động cải tạo, chỉnh trang đô thị có thể được phân loại theo (1) Phân loại
theo loại hình can thiệp, (2) Phân loại theo giai đoạn cải tạo chỉnh trang, (3) Phân loại dựa
vào loại hình hạ tầng đô thị được cải tạo chỉnh trang; hoặc (4) Phân loại theo nội dung
quy hoạch.
- Phân loại theo loại hình can thiệp:
Loại hình can thiệp được hiểu là cách thức tiến hành cải tạo, chỉnh trang đô thị
tương ứng với quy mô và đối tượng cải tạo, chỉnh trang. Cách phân loại này dựa theo
kinh nghiệm cải tạo, chỉnh trang đô thị của Pháp. Trước khi thực hiện quy hoạch chỉnh
trang, cần phải xác định các loại hình can thiệp trong đó có ba loại hình chính theo mức
độ giảm dần về quy mô và cấp đối tượng được cải tạo: (i) Nâng cấp đô thị, (ii) cải tạo lớn
các chung cư cũ và (iii) cải tạo tại chỗ do chủ nhà thực hiện
- Phân loại theo giai đoạn cải tạo chỉnh trang:
Tùy từng khu vực địa lý hay quốc gia, thành phố, các giai đoạn thực hiện cải tạo
chỉnh trang đô thị được phân loại khác nhau. Việc phân loạn này dựa trên mục tiêu của
từng giai đoạn và các hoạt động, cách thức tiến hành cải tạo chỉnh trang trong thực tiễn.
- Phân loại theo nội dung quy hoạch (hoặc loại hình hạ tầng đô thị được xây dựng,
cải tạo chỉnh trang):
Hạ tầng đô thị bao gồm 2 loại: Công trình hạ tầng kỹ thuật và Công trình hạ tầng
xã hội.
Công trình hạ tầng kỹ thuật là công trình kỹ thuật đô thị, bao gồm: Hệ thống giao
thông; Hệ thống cung cấp năng lượng; Hệ thống chiếu sáng công cộng; Hệ thống cấp
nước, hệ thống thoát nước; Hệ thống quản lý các chất thải, vệ sinh môi trường; Hệ thống
nghĩa trang; Các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.
Bên cạnh đó, hệ thống hạ tầng xã hội đô thị bao gồm các công trình phục vụ cho
nhu cầu hẳng ngày của cư dân trong đô thị: Các công trình nhà ở; Các công trình công
cộng, dịch vụ: y tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao, thương mại và các công trình dịch
vụ đô thị khác; Các công trình quảng trường, công viên, cây xanh, mặt nước; Các công
trình cơ quan hành chính đô thị; Các công trình hạ tầng xã hội khác.
Theo đó, hoạt động cải tạo, chỉnh trang đô thị cũng được phân chia tương ứng thành
2 nhóm hoạt động: cải tạo, chỉnh trang hạ tầng kỹ thuật và cải tạo, chỉnh trang hạ tầng xã
hội. Cải tạo, chỉnh trang nhà ở nằm trong nhóm các hoạt động cải tạo, chỉnh trang hạ tầng
xã hội đô thị.
532
- Phân loại theo nội dung quy hoạch:
Nội dung quy hoạch cải tạo đô thị gồm: (1) Cải tạo đô thị cũ, (2) Nâng cấp cảnh
quan và môi trường, và (3) Hoàn thiện cơ sở hạ tầng sao cho đồng bộ.
3. Tổng quan về các lợi ích mang lại từ cải tạo chỉnh trang các khu chung cư cũ
Các nguồn lực được xác định là có thể huy động khi thực hiện cải tạo chỉnh trang
đô thị bao gồm nguồn lực tự nhiên (đất đai, tài nguyên thiên nhiên…) và nguồn lực xã
hội (sự tham gia của các bên, nguồn lực tài chính do các bên đóng góp, vốn đầu tư…).
Qua cải tạo chỉnh trang, các nguồn lực huy động này hầu hết chứng kiến sự gia tăng về
mặt giá trị. Hơn nữa, sản phẩm của quá trình cải tạo chỉnh trang đô thị là công trình xây
dựng cũng có khả năng sinh lời và tiềm năng khai thác trong tương lai.
Trong kinh tế học tân cổ điển hiện đại, đặc biệt là kinh tế vi mô, giá trị gia tăng
dùng để chỉ quá trình đóng góp của các nhân tố sản xuất như đất đai, lao động, hàng hóa
tư bản vào quá trình tăng thêm giá trị của một sản phẩm và tương ứng với thu nhập có
được của người chủ sở hữu những nhân tố này.26 Với cách tiếp cận tính giá trị gia tăng
theo thu nhập, các nhà kinh tế tính toán sản lượng bằng cách cộng giá trị gia tăng của mỗi
công đoạn sản xuất, nơi mà “giá trị gia tăng” được định nghĩa đơn giản như là doanh số
bán trừ đi chi phí của các nhập lượng không phải lao động (nhập lượng được mua từ các
hãng khác). Tổng cộng tất cả giá trị gia tăng của mỗi hàng hóa và dịch vụ được sản xuất
trong phạm vi một quốc gia sẽ bằng với tổng sản lượng của quốc gia đó, hay GDP27
Theo cách tiếp cận này, các nguồn lực được hình thành sau cải tạo chỉnh trang đô
thị theo quan điểm của nhóm nghiên cứu là giá trị gia tăng của các nguồn lực tham gia
vào quá trình cải tạo chỉnh trang.
Mặt khác, nâng cao các giá trị kinh tế và xã hội được coi là các mục tiêu căn bản
trong hoạt động cải tạo chỉnh trang đô thị nói riêng và phát triển đô thị nói chung. Cụ thể,
cải tạo các khu vực đô thị cũ trở nên thiết thực và cần được chú trọng, ưu tiên khi đem lại
giá trị gia tăng trên cả hai phương diện kinh tế và xã hội, được cụ thể hoá thông qua việc
gia tăng giá trị cho toàn thể các nguồn lực tham gia (và có thể huy động) vào quá trình
này. Bên cạnh đó, gia tăng giá trị trên khía cạnh môi trường cũng là yếu tố cần được đề
cập cho mục tiêu phát triển đô thị bền vững.
Các nguồn lực sau cải tạo chỉnh trang đô thị (GTGT) được hệ thống qua khung
nghiên cứu dưới đây:
26
Chương 5: Các vấn đề cơ bản về hạch toàn GDP, Kinh tế học vĩ mô, Chương trình giảng dạy
27
kinh tế Fulbright 2010-2012
533
Nguồn: Nguyễn Thị Phương Thúy (2018) tổng hợp
Việc xác định các nguồn lực được tạo thành sau cải tạo chỉnh trang đô thị không
chỉ có ý nghĩa khẳng định sự cần thiết và giá trị đem lại của hoạt động cải tạo, chỉnh trang
đô thị (đặc biệt là tái thiết các khu chung cư cũ), mà còn có ý nghĩa xác lập một khuôn
khổ các mục tiêu cần đảm bảo và hướng tới đối với các dự án phát triển đô thị. Thật vậy,
khi mọi dự án cải tạo chỉnh trang đô thị đều đảm bảo được xây dựng và thẩm định trước
khi phê duyệt trên cơ sở 3 trụ cột hiệu quả: kinh tế, xã hội và môi trường, tính khả thi và
bền vững của các dự án là không thể phủ nhận, các nguồn lực huy động được tối ưu hoá
(đều đem lại giá trị gia tăng) đồng thời giảm thiểu các vấn đề bất cập (thiếu công bằng xã
534
hội, ảnh hưởng đến môi trường sống, mất đi các giá trị lịch sử, văn hoá…).
4. Một số kinh nghiệm về các mô hình huy động tài chính cho xây dựng, cải tạo chỉnh
trang đô thị
Kinh nghiệm quốc tế trong quy hoạch cải tạo đô thị cũ thể hiện sự đa dạng trong
giải quyết các vấn đề cụ thể.
Quá trình cải tạo đô thị của Hoa Kỳ sau từ sau chiến tranh thế giới thứ 2 được thực
hiện thông qua các chương trình phát triển đô thị (urban renewal programs) và được chia
ra 5 giai đoạn: (i) Giai đoạn 1945-1954: Xóa khu ổ chuột; (ii) Giai đoạn 1955-1963: Kết
hợp cải tạo đô thị với chính sách nhà ở xã hội; (iii) Giai đoạn 1964-1974: Coi trọng dân
quyền và phát triển cộng đồng, xem xét toàn diện các yếu tố kinh tế, xã hội và chính trị;
(iv) Giai đoạn 1975-1985: Tái phát triển các khu trung tâm thương mại; (v) Giai đoạn
1986 - nay: Thực hiện triển khai quan hệ đối tác công - tư trong tái phát triển các khu nhà
ở dựa vào phát triển cộng đồng
Các phương pháp huy động giá trị (Value capture funding methods) bắt nguồn từ
Califonia những năm 1960 như một phương tiện để bắt đầu các chương trình đổi mới đô
thị ở các khu vực đô thị suy thoái về kinh tế. Ban đầu, luật pháp liên bang đòi hỏi chính
quyền địa phương phân loại các khu vực này thành những khu vực cải tạo “bị tàn phá” -
như một điều kiện tiên quyết để áp dụng chương trình. Các dự án và chương trình cụ thể
sau đó được lên kế hoạch trong phạm vi các khu vực được phân loại nói trên để thu hút
đầu tư, xây dựng nhà ở và việc làm mới. Các chương trình này được hỏi là các chương
trình tài trợ tăng thuế (Tax Increment Financing programs - TIF), vì họ được tài trở bởi
sự gia tăng trong doanh thu thuế tài sản địa phương (local property tax revenue) - kết quả
từ các chương trình cải tạo phát triển (the renewal district improvement programs).
Tại Mỹ, các chương trình TIF cho phép các hội đồng địa phương và các cơ quan
phát triển dừng tăng thu thuế tài sản trên một số năm trong khu đô thị cải tạo, thường là
từ 20 đến 25 năm. Các quỹ riêng biệt được kết hợp với các quỹ của chính quyền địa
phương, tiểu bang và liên ban, như ngân sách công trình địa phương, thuế phát triển và
trợ cấp của chính phủ liên bang, để bù đắp khoảng trống về tài chính cho các chương trihf
và sự án cải tạo đô thị được xác định từ trước. Bổ sung từ khu vực tư nhân trong phát
triển nhà và phát triển thương mại được xác định và thúc đẩy tích cực như là một phần
của chương trình. Trong hầu hết các trường hợp, nguồn vốn TIF bù đắp cho khoản thiếu
hụt giữa những gì khu vực công có thể chi trả và những gì khu vực tư nhân sẽ đầu tư, do
đó đóng vai trò chất xúc tác cho sự phát triển kinh tế.
Nguồn thu bảo lãnh trái phiếu hoặc khoản vay đảm bảo để đảm bảo cho các bên
liên quan rằng các yếu tố chính của chương trình cải tạo đô thị sẽ được đưa ra, thể
hiện cam kết của khu vực công đối với chương trình và thu hút đầu tư bổ sung cho
khu vực tư nhân.
535
Các chương trình TIF đã phát triển đáng kể trong 50 năm qua và hiện tồn tại dưới
dự cho phép tại 49 trong số các tiểu bang của Hoa Kỳ và District of Columbia (Council
of Development Finance Agencies, p. 1). Đây là chương trình được sử dụng rộng rãi nhất
của chính quyền địa phương để tài trợ phát triển kinh tế ở Hoa Kỳ. Các chương trình TIF
cũng được luật hóa ở Canada và Puerto Rico. Năm 2012, chính phủ Anh giới thiệu luật
TIF cho phép chính quyền địa phương vay mượn tăng trưởng trong tương lai về tỷ lệ kinh
doanh để đầu tư vào cơ sở hạ tầng, thu hút đầu tư của khu vực tư nhân và tạo việc làm.
Chính phủ Anh ban đầu đã dành 150 triệu bảng cho các dự án TIF từ năm 2013-14.
Chương trình tập trung vào bốn địa điểm phát triển then chốt của Hội đồng Thành phố
Newcastle và Gateshead, kế hoạch TIF khởi xướng một chương trình đầu tư trị giá 92
triệu bảng, tạo ra 2.000 việc làm lâu dài trong vòng 5 năm và 13.000 trong vòng 25 năm.
Úc được OECD đánh giá là nơi đáng sống, trong xếp hạng của OECD năm 2012
(The OECD Better Life Index), Úc gần như đứng đầu 13 trong số 14 chỉ tiêu. Mặc dù vậy
Úc đang phải đối mặt với những vấn đề ngày càng gia tăng, đe dọa nghiêm trọng đến chất
lượng cuộc sống. Do vị trí địa lý và mô hình định cư, 6 thành phố chính của úc ôm lấy bờ
biển và thu hút phần lớn người dân di cư trong và người nước. Ví dụ, trong thập niên vừa
qua, hai thành phố lớn nhất của Úc, Sydney và Melbourne, đã thu hút gần 40% mức tăng
dân số của đất nước, nhưng sản lượng nhà ở không theo kịp tốc độ.
Chi phí xây dựng tăng cao, cơ sở hạ tầng già nua, quy trình quản lý của chính phủ
kéo dài và sở thích về cư trú có mật độ thấp đã gây ra việc tăng chi phí nhà ở và thúc đẩy
sản xuất nhà ở mới đến các khu đô thị. "Từ năm 1996, giá nhà tại Úc đã tăng nhanh hơn
và là khoảng thời gian dài nhất kể từ năm 1880" và tỷ lệ sở hữu nhà ở đã giảm từ 60%
xuống còn 46%. Những xu hướng này đã dẫn đến chu kỳ phát triển không ngừng của đô
thị, tăng thời gian đi làm của người lao động và nhu cầu không bền vững đối với tất cả
các hình thức cơ sở hạ tầng đô thị
Chính phủ các bang đã tập trung vào cải tạo đô thị (urban renewal) và phương tiện
giao thông công cộng để giải quyết vấn đề khả năng chi trả về nhà ở (housing
affordability) và vấn đề tắc ngẵn đường bộ.
Trong năm 2013, chính quyền bang New South Wales (NSW) đã thành lập
UrbanGrowth NSW, cơ quan phát triền quỹ đất, với nhiệm vụ mới là loại bỏ các rào cản
đối với xây dựng nhà ở bằng cách hợp nhất các khu vực bị phân mảng (greenfield,
brownfield) trong phạm vi thành phố. Sau nhiều năm, Transport for New South Wales
(TfNSW) - cơ quan vận tải của bang - đã làm việc với hội đồng thành phố Sydney để mở
rộng mạng lưới đường sắt đô thị từ 7.2km (từ năm 1997) lên 12.8km. Một kế hoạch mở
rộng 13km sẽ nối cà khu ngoại ô phí Đông Nam và nhiều điểm khác tới trung tâm. Các
chương trình tương tự kết hợp cải tạo đô thị với các mạng lưới đường sắt đô thị đang
trong giai đoạn lập kế hoạch hoặc thực hiện trên khắp Australia.
536
Tuy nhiên, chi phí và tốc độ cải tạo các trung tâm đô thị tại Australia vẫn không đáp
ứng được nhu cầu nhà ở và giao thông công cộng. Trong khi cải tạo đô thị và giao thông công
cộng gắn kết chặt chẽ với nhau, trở ngại chung phải đối mặt là vấn đề kinh phí.
Danh sách ưu tiên cơ sở Hạ tầng Cơ sở Hạ tầng Australia năm 2013 (IA) bao gồm
79 đề xuất với chi phí ước tính trên 80 tỷ USD, đại diện cho những khoản đầu tư hiệu quả
nhất cần thiết để duy trì vị thế cạnh tranh của Australia trong nền kinh tế toàn cầu. Khả
năng cạnh tranh của Úc và chất lượng cuộc sống của người dân sẽ giảm nếu các khoản
này và các khoản đầu tư cơ sở hạ tầng quan trọng khác không được thực hiện. Mặc dù chi
tiêu hơn 22 tỷ đô la cho kỹ thuật và xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông trong năm 2009-
10, IA dự báo rằng Úc có mức thâm hụt ngân sách cơ sở hạ tầng khoảng $300 tỷ. Sẽ
không có đủ ngân sách theo các cơ chế hiện hành của Chính phủ Liên bang và Tiểu bang
để lấp khoảng trống này.
Một cách thức đã được chứng minh để bù đắp thiếu hụt về tài chính trong cải tạo
đô thị và giao thông công cộng là sự tham gia nhiều hơn của khu vực tư nhân và trong cải
cách quá trình tài trợ vốn.
Cơ quan Hạ tầng, Giao thông vận tải và Kinh tế Vùng (BITRE) của Úc cho biết đầu
tư của Australia vào các đường cao tốc, đường liên vùng và các hệ thống giao thông công
cộng đô thị thu về 2,65 đô la cho mỗi 1 đô la đầu tư. Trong trường hợp này, Chính phủ
Liên bang và hiệp hội ngành hàng cao cấp, bao gồm Cơ quan Hợp tác Cơ sở Úc (IPA),
Hội đồng Tài sản Úc (PCA) và Tư vấn Úc, đã ủng hộ việc sử dụng các phương pháp tài
trợ để đánh giá các khoản thu nhập của Australia. Mặc dù được sử dụng rộng rãi ở Bắc
Mỹ trong hơn 40 năm và gần đây đã giới thiệu đến Anh, các phương pháp đánh giá giá
trị không được hiểu rõ ở Úc và đã bị kho bạc một số bang bang nghiêm cấm.
Có một số mô hình huy động tài chính đang được sử dụng tại Úc và quốc tế để góp
phần vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và quy hoạch giao thông đô thị và mỗi mô hình có
những thuận lợi và bất lợi tùy theo hoàn cảnh và mục tiêu của địa phương. Một nghiên
cứu của Canada về tăng trưởng thông minh đã xác định được 15 phương pháp huy động
khác nhau hiện đang được sử dụng ở Bắc Mỹ. Việc lạm dụng hoặc sử dụng không đúng
bất kỳ phương pháp nào trong số những phương pháp này có thể có những hậu quả không
mong muốn và thực sự làm nản lòng việc đầu tư của khu vực tư nhân bổ sung.
Sự phụ thuộc quá mức vào các khoản thu nhập phát triển ở NSW được thừa nhận
rộng rãi như là sự tăng trưởng kinh tế bị đình trệ, giảm khả năng chi trả của gia cư và
giảm việc làm vào giữa những năm 2000. Những phát hiện này đã buộc chính phủ NSW
phải giảm bớt khoản nợ cho các nhà phát triển ở mức 64.000 đô la Mỹ cho mỗi khu. Rõ
ràng, hiểu rõ các mô hình tài trợ khác nhau hoạt động như thế nào là rất quan trọng trong
việc thực hiện các chương trình đổi mới đô thị hiệu quả.
Tại Úc và New Zealand, mô hình huy động vốn thu nhập giá trị (value capture
537
funding model) không được biết động rộng rãi và không có nhiều ý nghĩa, cũng không
phải tất cả đều phù hợp. Điều này có thể dẫn đến thiết kế chương trình kém hiệu quả hơn,
trì hoãn việc thực hiện hoặc từ chối sớm việc nắm bắt giá trị như là một phương pháp cấp
vốn tiềm năng cho các dự án cải tạo và vận chuyển đô thị.
Tạo ra và nắm bắt giá trị
Nắm bắt giá trị - "Value capture" - là các phương pháp huy động nguồn vốn gắn
với tăng thu thuế công từ tài sản cá nhân. Phương pháp này dựa vào việc thiết lập một
chuẩn mức doanh thu trước khi bắt đầu chương mình mà có thể được giám sát đối với các
khoản đầu tư được quy hoạch cụ thể cho cơ sở hạ tầng giao thông và cải tạo đô thị. Doanh
thu trên mức chuẩn này sau đó sẽ bị tách riêng thành các tài khoản riêng, chuyên dụng và
được sử dụng để hoàn trả các khoản trái phiếu hoặc các khoản vay để tài trợ cho các dự
án và chương trình, trong khi doanh thu dưới mức chuẩn tiếp tục chảy tới các cơ quan
thuế. Các ví dụ về thu thập giá trị tiền năng có thể bao gồm:
- Nâng cấp giá trị tài sản do đầu tư cơ sở hạ tầng, tái khoanh vùng đất đai và kiểm
soát mật độ,
- Tăng thuế chuyển nhượng bất động sản, mức thuế của chính quyền địa phương,
mức thuế doanh nghiệp, thuế đất và các phí liên quan đến chính quyền địa phương,
- Bán các quyền phát triển bô sung, còn được gọi là bán không gian tăng thêm
“bonus floorspace” - vượt quá các mức cho phép theo quy hoạch hiện có,
- Bán đất của chính quyền không được sử dụng (under-utilised government land)
bên cạnh các hành lang, các trạm giao thông công cộng,
- Bán các quyền về sử dụng khoảng không (air rights) đối với đất công cộng và các
hành lang, các trạm vận tải.
Nhiều nghiên cứu chứng minh rằng các chương trình cải tạo đô thị được quy hoạch
tốt, kết hợp với cơ sở hạ tầng sử dụng đất và giao thông, làm tăng đáng kể giá trị của đất
đai. Một nghiên cứu năm 2006 của 89 khu vực TIF trải rộng trên 67 thành phố ở khu vực
đô thị Chicago cho thấy giá trị trung bình hàng năm của các khu vực TIF đã tăng 35%
trong giai đoạn từ năm 1983 đến năm 1993 so với mức giá trị tài sản chung của thành phố
tăng lên 6%. Sự gia tăng này là do cải thiện việc tiếp cận với việc làm và nhà ở, sử dụng
đất đai và cơ sở hạ tầng hiệu quả hơn và hiệu quả hơn, và khả năng của người sử dụng
lao động và người lao động để chuyên sản xuất các dịch vụ và sản phẩm có giá trị cao.
Các chương trình đánh giá giá trị cung cấp một phương tiện hợp lý để tái đầu tư
một phần lợi ích tạo ra bởi các chương trình cải tạo đô thị và cơ sở hạ tầng giao thông.
Các yếu tố chính của mô hình:
- Tập trung vào việc tạo ra các quỹ từ các khoản doanh thu gia tăng trên một đường
538
cơ sở đã xác định trước, trái ngược với việc áp đặt các chi phí trả trước bổ sung cho phát
triển
- Thiết lập một mối liên kết rõ ràng giữa đầu tư cơ sở hạ tầng công cộng và các
nguồn thu được
- Các luồng thu nhập bị thu hồi được dành riêng để hoàn trả các dự án và chương
trình cơ sở hạ tầng công cộng cụ thể trong khoảng thời gian đã định, điển hình là từ 20
đến 25 năm
- Toàn bộ doanh thu được trả lại cho cơ quan thuế ban đầu khi kết thúc thời gian
hoàn trả,
- Các nguồn thu nhập bị thu giữ cung cấp nguồn thu nhập dài hạn để đảm bảo cho
các khoản vay và / hoặc trái phiếu đầu tư cơ sở hạ tầng ban đầu và các khoản đầu tư đổi
mới đô thị.
Việc sử dụng các quỹ nắm bắt giá trị (Common Uses of Value Capture Funds) ở
Hoa Kỳ khác nhau giữa các tiểu bang và tiểu bang phụ thuộc vào luật pháp cho phép.
Việc sử dụng các quỹ phổ biến nhất là:
- Nghiên cứu, khảo sát và lập kế hoạch sử dụng đất và tài sản cơ sở hạ tầng hiện có,
- Các dịch vụ chuyên môn, như kiến trúc, kỹ thuật, luật pháp, tiếp thị sản phẩm và
lập kế hoạch tài chính,
- Thu thập bất động sản và tích tụ đất đai,
539
- Phá dỡ và chuẩn bị mặt bằng,
- Phục hồi và cải tạo các tòa nhà hiện có,
- Xây dựng mới hoặc cải tiến cơ sở hạ tầng hiện có,
- Chương trình nhà ở giá phải chăng cho cư dân mới hoặc di dời,
- Các dịch vụ an ninh tiên tiến, chương trình đào tạo nghề và các dịch vụ chăm sóc
ban ngày để thúc đẩy cơ hội việc làm cho người có thu nhập thấp
- Chi phí di dời cho các doanh nghiệp hoặc cư dân bị ảnh hưởng bởi việc phát triển.
Tại Nhật Bản, phương pháp tái phân thửa được xem như một công cụ quan trọng
để phát triển đất đô thị, giải quyết các tình huống phản khàng lại của các chủ đất trong
quá trình thu hồi phục vụ nhu cầu tái thiết. Phương pháp này đặc biệt được áp dụng sau
trận động đất năm 1923.
Dự án tái phân thửa tự nguyện tại Nhật Bản yêu cầu 2/3 số hộ dân đại diện cho 2/3
diện tích đất của khu vực đồng ý, khi đó dự án được coi là đủ điều kiện. Phần lớn tiện
nghi công cộng được Chính quyền địa phương tài trợ xây dựng. Ban quản lý dự án phải
tự cân đối để đền bù giữa các hộ dân và phải đảm bảo các yêu cầu kiểm soát phát triển
công trình hạ tầng.
Mặc dù cách tiếp cận này được áp dụng cho nhiều khu vực đô thị lớn và phụ cận tại
nhiều quốc gia, tuy nhiên mô hình này có vấn đề ở chỗ thời gian tiến hành tương đối dài.
Ví dụ tại Nhật Bản, thời gian cho việc tiến hành tại mỗi khu vực là từ 5-10 năm. Bên cạnh
đó, việc đặt trọng tâm vào mục tiêu chống hiệu ứng lan tỏa phát triển cũng là một vấn đề
540
đáng quan tâm của cách tiếp cận này.
Kinh nghiệm thành công
Kinh nghiệm với các chương trình hợp tác nhà nước - tư nhân chứng minh một số
yếu tố quan trọng là cần thiết trong các chương trình thu giá trị thành công:
(1) Xây dựng một kế hoạch toàn diện, dài hạn
Các chương trình thu giá trị (Value capture programs) thường dựa vào việc thực
hiện thành công một số lượng các khoản đầu tư hồn hợp và hợp tác công - tư để thúc đẩy
hoạt động kinh tế trong một giai đoạn lâu dài.
Những chiến lược này cần kéo dài trong 20 năm hoặc lâu hơn nữa, để từ đó lợi ích
của chương trình có thể được sử dụng để bảo lãnh tài chính - những lợi ích thường có xu
hướng xảy ở ở giai đoạn cuối của chương trình.
(2) Tham vấn của các bên liên quan
Tham vấn các bên liên quan đã đóng góp một phần thiết yếu, tiền đề cho các chương
trình giao thông công cộng và chương trình quy hoạch đô thị ở cấp quốc gia, bang, địa
phương ở Úc. Điều này sẽ đảm bảo rằng các nhu cầu khác nhau của các nhóm lợi ích
cộng đồng cho các cấp độ thông tin khác nhau sẽ được giải quyết và tránh được sự chậm
trễ về quy định.
(3) Lựa chọn khu vực phát triển một cách cẩn thận
Trong việc xác định ranh giới của một khu vực để phát triển, phải cân nhắc đến tính
chất và chi phí cho việc cải thiện về vật chất cũng như tạo ra giá trị tăng thêm, các dự án
xúc tác, kích thích các hoạt động phát triển và thái độ của doanh nghiệp và chủ sở hữu tài
sản đến các hoạt động được đề xuất.
Giả sử các mục tiêu tài chính có thể được đáp ứng, tốt hơn là không kèm theo các
phản đối cứng rắn để giữ cho chương trình diễn ra thuận lợi. Một khi thành công của
chương trình là hiển nhiên, các phản hồi sẽ thay đổi và ranh giới có thể được mở rộng.
(4) Chia sẻ tầm nhìn
Một tầm nhìn chung bao gồm tất cả các bên liên quan đòi hỏi xây dựng sự đồng
thuận sớm giữa người dân, chủ sở hữu tài sản, các nhóm cộng đồng, bệnh viện, cơ sở giáo
dục, người sử dụng lao động và các doanh nghiệp, kể cả những người phản đối kế hoạch.
Một chương trình tư vấn các bên liên quan bao gồm tất cả các bên và các phương tiện
truyền thông sẽ giúp đưa ra thông điệp và xây dựng được liên minh. Sẽ tốt hơn nếu có
những cuộc tranh luận và những ý kiến phản đối được đưa ra, thay vì sự thiếu thông tin
hoặc thông tin sai lệch về chương trình.
(5) Thiết lập một khuôn khổ quản trị rõ ràng và cân bằng
541
Các chương trình dựa vào thiết lập và duy trì thiện chí cho một khoảng rộng lợi ích
cho cả các nhóm nhà nước và tư nhân. Các cơ quan chính phủ và các đối tượng thương
mại đầu tư vốn để tạo ra giá trị, nhưng dưới dạng một hình thức hợp tác công tư, hoạt
động trong một hệ thống được bầu cử dân chủ của chính phủ, sự thành công của các
chương trình này thường phụ thuộc nhiều vào đóng góp phi tài chính và hỗ trợ từ các lợi
ích khác, ví dụ như các hiệp hội, các cơ sơ giáo dục, các cơ quan dịch vụ y tế địa phương
và các tổ chức dịch vụ xã hội, các nhóm lợi ích đặc biệt khác. Điều này đòi hỏi quá trình
hỗ trợ và hợp tác rộng rãi, và cơ chế để cung cấp sự tham gia đóng góp thích hợp từ tất
cả các nhóm, chẳng hạn như việc sử dụng các nguồn lực đặc biệt, những người hướng
dẫn và người trung gian.
(6) Hiểu được những rủi ro và thu hoạch cho tất cả các bên liên quan
Những thất bại của một số dự án giao thông công cộng lớn tại Úc làm nổi bật sự
cần thiết của việc cho tất cả các bên biết được những rủi ro và thu hoạch của các dự án
hợp tác công tư. Mặc dù thu phí không bền vững trong mỗi trường hợp là yếu tố chính,
phản đối của cộng đồng, áp lực lên những người đề xướng tăng lưu lượng giao thông và
việc đóng cửa đường không phổ biến và sự chuyển hướng của các cơ quan vận tải cũng
góp phần gây ra những thất bại này. Trong khi những thất bại này khiến các nhà đầu tư
tư nhân mất hàng tỷ USD, công chúng cũng thua cuộc bởi các cơ hội trong tương lai để
thu hút nhiều nhà đầu tư tư nhân sẽ tốn kém và khó đảm bảo hơn.
Hiểu và xác định rủi ro, lợi ích của tất cả các bên liên quan rất quan trọng trong các
dự án công - tư.
(7) Sử dụng ưu đãi để thu hút đầu tư tư nhân và thiết kế tốt hơn
Quy hoạch của chính quyền địa phương và kiểm soát phát triển đang có xu hướng
tăng các ưu đãi hơn so với các quy định tiêu chuẩn để đạt được kết quả phát triển tốt hơn
và giảm chi phí.
Các ưu đãi như giảm yêu cầu về bãi đậu xe gần các khu vực giao thông công cộng
có thể cải thiện đáng kể khả năng chia trả nhà ở và khuyến khích mọi người tham gia giao
thông công cộng. Phân vùng khu vực cụ thể, phù hợp và kiểm soát sự phát triển, như phát
triển đơn vị theo kế hoạch (planned unit developments - PUD) và chuyển nhượng quyền
phát triển (transferable development rights - TDR), thường được yêu cầu để đạt được mật
độ dân cư cao hơn và phát triển thương mại trong khi duy trì các tiêu chuẩn không gian
công cộng. Những điều này và những ưu đãi khác cần được mở rộng và khuyến khích.
(8) Đảm bảo nhất quán và phối hợp
Các nghiên cứu về các trạm đường sắt tốc độ cao ở Châu Âu và Châu Á cho thấy một
yếu tố chính cho thành công của các chương trình phát triển khu vực là sự nhất quán và vững
vàng của sự lãnh đạo tại địa phương. Lãnh đạo chính trị rất quan trọng, sự lãnh đạo dài hạn,
542
vượt qua sự thay đổi hành chính (nhiệm kì), và duy trì một tầm nhìn nhất quán là cần thiết
với bản chất dài hạn của các dự án cải tạo đô thị và đầu tư giao thông công cộng.
(9) Đảm bảo khả năng ảnh hưởng đến kết quả - Về mua lại bắt buộc
Trở ngại chính trong các chương trình cải tạo đô thị là sự manh mún về đất đai. Tại
Úc, các cơ quan chính quyền địa phương và chính quyền liên bang có quyền mua lại bắt
buộc, nhưng công cụ này ít được sử dụng do hạn chế trong khả năng của cơ quan để tích
tụ và bán lại đất cho đối tượng khác sử dụng cho mục đích công cộng. Ví dụ ở NSW,
khoản bồi thường phải trả dựa trên giá thị trường của bất động sản không tín đến giá trị
gia tăng của bất động sản do thực hiện hoặc đề xuất thực hiện mục tiêu công cộng (Đạo
luật mua lại đất năm 1991). Việc thiếu thẩm quyền rõ ràng cho hội đồng thành phố
Parramatta theo luật của NSW đề thu hồi đất tư nhân cho tái phát triển dẫn đến việc trì
hoãn 4 năm của Civic Place, một dự án cải tạo đô thị lớn.
Kiểm soát quy hoạch và các quyền lực bắt buộc cần phải được cung cấp cho cơ
quan cải tạo đô thị với khả năng để thực hiện các dự bán cải tạo đô thị trên diện rộng khi
cần thiết hoặc mong muốn vì lợi ích công cộng lớn hơn. Khả năng tích tụ đất và bán lại
thay đổi theo thẩm quyền, do đó đièu quan trọng là phải có được những tư vấn pháp lý
kịp thời và chính xác về bất kỳ hạn chế nào có thể tồn tại đối với đất đã mua thông qua
mua lại bắt buộc.
(10) Xây dựng niềm tin như một giá trị cốt lõi
Niềm tin là một giá trị vượt trội trong quan hệ đối tác công - tư. Xây dựng và duy
trì lòng tin có thể được thiết lập thông qua những nỗ lực nhỏ nhất mà phát triển thành nữa
nỗ lực lớn hơn nhưng đòi hỏi nỗ lực liên tục và cam kết được duy trì. Các yếu tố khác đã
được thảo luận, bao gồm sự tham vấn của các bên liên quan và sự cân bằng, rõ ràng trong
quản lý, đều hỗ trợ cho giá trị về niềm tin
Kết luận
Kinh nghiệm và bài học thành công trong quy hoạch, xây dựng, cải tạo đô thị thể
hiện sự đa dạng trong giải quyết các vấn đề cụ thể. Bài học thu được là các công cụ cụ
thể. Tuy nhiên, có thể nhận thấy vấn đề chung như sau:
• Trong giai đoạn hiện tại, xu hướng chung là coi trọng nguồn vốn xã hội (social
capital) trong việc thu xếp vốn, tự điều chỉnh cộng đồng nhằm làm hài hòa lợi ích trong
phát triển. Chính quyền cần phát triển các công cụ để khai thác nguồn tài nguyên này;
• Cùng với sự lớn mạnh của khu vực tư, chính quyền cần khai thác lực lượng thị
trường ở những khu vực phù hợp nhằm giảm tải cho ngân sách đô thị; đồng thời giám sát
chặt chẽ để định hướng sự phát triển hướng tới sự gắn kết cộng đồng;
543
• Sử dụng các công cụ kiểm soát cần mở rộng phạm vi tới cách thức sử dụng mới
của không gian, không chỉ quản lý trong lĩnh vực cải tạo là xây dựng. Cần có những đổi
mới trong cách tiếp cận quản lý phát triển tổng hợp. Có thể nói, những vấn đề, tình huống
hay giải pháp đã đề cập đến trong chuyên đề này cũng chỉ phản ánh một số kinh nghiệm
nổi bật trong rất nhiều các giải pháp và cách tiếp cận đa dạng nhằm giải quyết hợp lý các
mâu thuẫn trong quá trình cải tạo phát triển đô thị. Báo cáo còn cần bổ sung và hoàn thiện
hơn nữa nhằm đáp ứng nhu cầu tổng kết kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực này. Mong
rằng các nhà nghiên cứu và quản lý tiếp tục bổ sung để xây dựng căn cứ hoàn thiện hơn
nữa thể chế trong lĩnh vực này phục vụ sự phát triển của đất nước.
Về cách thức, cơ chế thực hiện
Đa dạng quy mô các hoạt động cải tạo chỉnh trang, từ cải tạo tại chỗ/ tự cải tạo tới
quy mô tổng thể - nâng cấp đô thị. Với mỗi mức quy mô sẽ có các chính sách thực hiện,
hỗ trợ và cưỡng chế riêng, phục vụ cho các nhóm yêu cầu khác nhau trong quá trình cải
tạo chỉnh trang.
Các mô hình chủ đầu tư được ủy quyền được một số nơi sử dụng, trong đó có mô
hình công ty hợp doanh (SEM) với phần vốn góp của chính quyền với khối tư nhân. Tùy
mức độ, các mô hình này được chính quyền địa phương giao quyền chủ động trong nghiên
cứu, lập quy hoạch, thu mua đất, xây mới, …
Quyền ưu tiên mua có thể được áp dụng nhằm tạo thêm quỹ đất sạch, đồng thời
việc thu mua đất trước khi công bố dự án cũng giúp chính quyền thành phố có được quỹ
đất với chi phí rẻ hơn, do sau khi có thông tin về dự án, giá cả thị trường của các khu vực
lân cận thường tăng mạnh.
Có sự tham gia của các cơ quan thẩm định giá trong xác định đúng giá trị của bất
động sản bị cưỡng chế, có tính đến giá trị của bất động sản đó trên thị trường và không đi
ngược với lợi ích của chủ sở hữu. Trong điều kiện giá trị bồi thường không đủ để chủ sở
hữu tìm được nơi ở khác tại cùng khu vực, chủ sở hữu được hưởng thêm khoản hỗ trợ và
chủ đầu tư phải chịu số tiền này (bằng 25% gái trị căn hộ - kinh nghiệm tại Pháp).
Xây dựng hệ thống các chung cư cho thuê giá trẻ, tại đó chung cư được xây theo
yêu cầu, khi có một hộ dọn đi thì sẽ xét chọn một hộ khác. Tuy nhiên việc xây dựng hệ
thống này cần thực hiện dựa trên quá trình nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng để tránh lãng
phí nguồn lực và đầu tư không hiệu quả.
Việc cải tạo phải đi kèm với các vấn đề bảo tồn di sản kiến trúc, bao gồm cả việc
bảo tồn giữ gìn không gian bằng các biện pháp quản lý không gian, chiều cao công trình
…
Quá trình cải tạo chỉ dựa vào tiếp cận sử dụng doanh nghiệp hay nguồn lực thị trường
có thể dẫn tới hệ quả chỉ phục vụ những người có khả năng chi trả cao và có xu hướng đẩy
544
các tối tượng có thu nhập thấp ra khỏi khu vực cũ, gây ra các sự phân cách xã hội.
Phương án cải tạo đồng thuận tái phân thửa có thể được nghiên cứu áp dụng đối với
các khu vực cần đầu tư cơ sở hạ tầng, trong đó một phần diện tích khu đất cũ được sử
dụng để đầu tư các hạ tầng cần thiết như đường xá. Khi đó, diện tích sử dụng còn lại (ví
dụ để ở) sẽ giảm đi nhưng giá trị tổng thể của khu vực sẽ tăng hơn so với phương án cũ.
Khi có kế hoạch thực hiện cải tạo, cần xác định một tỷ lệ hợp lý tỷ lệ người dân
đồng thuận, (thay vì toàn bộ). Khi đạt được tỷ lệ đó, dự án sẽ được phép triển khai, các
hộ còn lại buộc phải tuân thủ do lợi ích chung của cộng đồng. Dự án có thể do chính cộng
đồng đề xuất và chính quyền thành phố phê duyệt.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Anne-Marie Broudehoux (1994), Neighborhood Regeneration in Beijing: An
Overview of Projects Implemented in the Inner City Since 1990, McGill
University.
2. Chương 5: Các vấn đề cơ bản về hạch toàn GDP, Kinh tế học vĩ mô, Chương
trình giảng dạy kinh tế Fulbright 2010-2012
3. Couch, C., Sykes, O., & Boerstinghaus, W. (2011). Thirty years of urban
regeneration in Britain, Germany and France: The importance of context and
path
dependency.
Progress
in
Planning,
75,
1-52.
doi:
10.1016/j.progress.2010.12.001
4. Ercan, M. A. (2011). Challenges and conflicts in achieving sustainable
communities in historic neighbourhoods of Istanbul. Habitat International,
35(2), 295-306. doi: 10.1016/j.habitatint.2010.10.001
5. Helen Wei Zheng, Geoffrey Qiping Shen, Hao Wang (2013), A review of
recent studies on sustainable urban renewal, Habitat International, Volume 41,
January 2014, Pages 272-279
6. Helen Wei Zheng, Geoffrey Quiping Shen, Hao Wang, “A Review of recent
studies on sustainable urban renewal”, Pre-Published Version.
7. HPC & JICA “2007”, “Haidep final report on comprehensive urban
development programme in Hanoi city”, Hanoi People's Committee and JICA,
Hanoi, Vietnam.
9. Kỷ yếu Hội thảo quốc tế “Tái thiết chung cư cũ thành không gian đô thị sống
tốt”
10. Langley, Joe (2013), New Funding Options for Urban Renewal, 49th
ISOCARP Congress 2013
545
11. Nguyễn Thị Hải Yến và cộng sự (2019), “Nghiên cứu cơ chế khai thác, huy
động nguồn lực để xây dựng, cải tạo chỉnh trang đô thị trên địa bàn Hà Nội đến
năm 2025”, Đề tài cấp thành phố Hà Nội, thuộc chương trình 01X-10,
12. Nguyễn Thị Phương Thúy (2018), “Nghiên cứu sự tham gia của người dân
trong các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ trên địa bàn thành
phố hà nội”, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Kinh tế quốc dân,
13. Use of an Urban Development Fund stimulate private investment in jobs and
growth - case of Manchester (UK) - Workshop – Urban Developers Network
2014
14. Zuckerman, M. (1991). Psychobiology of personality Cambridge University
Press
546
18 trang
18/05/2022
640
Bạn đang xem tài liệu "Xây dựng, cải tạo chỉnh trang đô thị hướng tới sử dụng và khai thác hiệu quả giá trị kinh tế từ đất đai - Một số vấn đề lý luận, kinh nghiệm và thực tiễn", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- xay_dung_cai_tao_chinh_trang_do_thi_huong_toi_su_dung_va_kha.pdf
