Thực trạng và một số khuyến nghị về định giá đất đai
THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI
ThS. Hoàng Việt Huy
GS.TS Hoàng Việt
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Tóm tắt
Việc định giá và áp dụng bảng giá đất có quan hệ chặt chẽ với công tác quản lý tài
chính về đất đai, tới nguồn thu ngân sách từ đất và một số vấn đề xã hội khác. Việc định
giá đất, xây dựng bảng giá đất và áp dụng bảng giá đất ở các địa phương trên cả nước
hiện nay nhìn chung chưa thực hiện đầy đủ nguyên tắc giá đất sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường mà Luật Đất đai đã quy định. Việc chưa đáp
ứng đầy đủ yêu cầu của nguyên tắc có ý nghĩa then chốt này đã ảnh hưởng đáng kể tới
công tác quản lý tài chính về đất đai, tới nguồn thu ngân sách và vấn đề minh bạch, công
bằng trong các quan hệ đất đai. Để khắc phục tình trạng trên cần có các biện pháp cụ
thể và thiết thực trong việc định giá và áp dụng bảng giá đất ở các địa phương trên cơ sở
thực hiện đầy đủ các nguyên tắc định giá đất mà luật pháp đã quy định, đặc biệt là nguyên
tắc giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
Từ khóa: Giá đất, định giá đất, tài chính đất đai, thu ngân sách,…
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời
sống xã hội. Vai trò này càng quan trọng hơn đối với các quốc gia có mật độ dân số cao
và bình quân diện tích đất đai trên đầu người thấp như nước ta. Quy mô quỹ đất đai có ý
nghĩa rất quan trọng, song việc quản lý và sử dụng đất đai mới là yếu tố quyết định nhất
việc phát huy vai trò của tài nguyên này đối với đời sống xã hội.
Để phát huy được vai trò của tài nguyên đất đai, việc quản lý và sử dụng đất đai
phải đáp ứng được yêu cầu cơ bản là đất đai phải được quản lý chặt chẽ và được sử dụng
một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Sử dụng đất hợp lý và tiết kiệm đòi hỏi việc phân
bổ và bố trí đất đai cho các mục đích sử dụng phải căn cứ đầy đủ vào nhu cầu hợp lý về
số lượng và chất lượng đất đai theo từng mục đích sử dụng; vào số lượng, chất lượng và
các đặc điểm của từng loại đất trong quỹ đất đai hiện có. Sử dụng đất đai hiệu quả được
hiểu là hiệu quả tổng hợp, bao gồm hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội và hiệu quả môi
trường. Để quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả,
cùng với các biện pháp khác cần coi trọng và đẩy mạnh việc kinh tế hóa loại tài nguyên
này, trong đó việc định giá đất một cách khoa học và phù hợp với cơ chế kinh tế thị
trường là một trong những nội dung thiết yếu.
Bài viết chủ yếu đề cập thực trạng định giá đất ở nước ta hiện nay, từ đó đề xuất
một số khuyến nghị nhằm góp phần nghiên cứu các biện pháp định giá đất phù hợp với
các nguyên tắc định giá đất được luật pháp nước ta quy định, qua đó góp phần thúc đẩy
sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
223
1.Khái quát thực trạng công tác định giá đất ở nước ta
1.1.Các quy định cơ bản của pháp luật về định giá đất
Trong những năm qua luật pháp về đất đai ở nước ta từng bước được hoàn thiện,
chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước ngày càng được cụ thể hóa trong các văn bản
pháp luật. Các quy định của luật pháp ngày càng thúc đẩy việc thực hiện yêu cầu quản
lý đất đai chặt chẽ, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả vì lợi ích của toàn xã hội
cũng như lợi ích hợp pháp của các tổ chức và cá nhân.
Về định giá đất đai, luật pháp nước ta đã quy định rõ các nguyên tắc, phương pháp
định giá và trách nhiệm, quyền hạn định giá đất, ban hành khung giá đất, bảng giá đất của
các cấp quản lý nhà nước. Luật Đất đai 2003, tại điểm a, khoản 1, Điều 6, quy định nguyên
tắc định giá đất như sau:
a) Việc định giá đất của cơ quan nhà nước phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch
lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh
cho phù hợp;
b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội kết cấu hạ tầng
như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì
mức giá như nhau;
…………….”
Luật Đất đai 2013, tại khoản 1, Điều 11, tiếp tục khảng định nguyên tắc trên và bổ
sung thêm một số điểm mang tính nguyên tắc trong định giá đất, cụ thể là việc định giá
đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
“ a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử
dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d)………..”
Trong các nguyên tắc định giá đất được luật pháp quy định thì nguyên tắc định giá
đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường của loại đất có
cùng mục đích sử dụng có thể xem là nguyên tắc then chốt. Luật Đất đai cũng quy định
rõ trách nhiệm, quyền hạn của các cấp chính quyền trong việc định giá đất, theo đó Chính
phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất cho từng vùng,
theo từng thời gian…; UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, trên cơ sở nguyên
tắc, phương pháp xác định giá đất, khung giá đất do Chính phủ ban hành và các điều kiện
cụ thể của địa phương, tiến hành định giá đất và xây dựng bảng giá đất trình HĐND thông
qua trước khi ban hành để áp dụng tại địa phương. Thời hạn của khung giá đất và bảng
224
giá đất được Luật Đất đai quy định là định kỳ 5 năm. Trong thời hạn trên nếu giá đất trên
thị trường biến động ở mức cao hơn từ 20% trở lên so với mức giá cao nhất hoặc thấp
hơn từ 20% trở lên so với mức giá thấp nhất trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh
khung giá đất và các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào khung giá đất điều
chỉnh tiến hành điều chỉnh bảng giá đất của địa phương.
1.2. Vài nét về việc định giá đất và giá đất
Trong những năm qua việc định giá đất và xây dựng khung giá đất, bảng giá đất
của các cấp quản lý nhà nước từ trung ương đến các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
được thực hiện theo các quy định của pháp luật. Ở các địa phương, giá đất trong bảng giá
được điều chỉnh hàng năm theo hệ số điều chỉnh (hệ số k) để giá đất được xác định gần
hơn với giá thị trường. Hệ số k được tính theo tỷ lệ giữa phần chênh lệch mức giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường và mức giá đất trong bảng giá đất. Hệ
số điều chỉnh được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xác định theo từng loại
đất, từng khu vực trên địa bàn quản lý.
Trên thực tế giá đất áp dụng trong việc thực hiện chế độ tài chính về đất đai ở các
địa phương thường thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
phổ biến trên thị trường mặc dù hàng năm giá đất đều được các địa phương điều chỉnh
theo hệ số k. Tại Hà Nội, trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành (áp dụng cho
thời hạn 2015-2019) kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014, UBND
Thành phố Hà Nội tại Quyết định số 96/2014/ QĐ-UBND ngày 20/12/2014, đã ban hành
bảng giá đất áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019. Theo bảng giá đất của
UBND Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND, giá
một số loại đất ở Hà Nội được quy định như sau:
-Đất trồng cây hàng năm ở vùng đồng bằng :
+ Giá cao nhất: 252.000 đ/m2 (4 quận nội thành cũ và các quận: Hoàng Mai, Thanh
Xuân, Tây Hồ, Long Biên).
+ Giá thấp nhất : 108.000 đ/m2 ( các huyện: Thạch Thất, Ba Vì , Sóc Sơn,…).
-Đất một số tuyến phố nội thành :
+ Phố Hàng Ngang, Hàng Đào - vị trí 1 : 162 triệu đ/m2
+ Phố Hàng Bài, Bà Triệu (từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo) - vị trí 1 : 112 triệu
đ/m2
+ Phố Nguyễn Chí Thanh - vị trí 1 : 66 triệu đ/m2
+ Đường Giải phóng ( đoạn từ Đại Cồ Việt đến Phố Vọng) - vị trí 1 : 47 triệu
đ/m2
+ Phố Đại La - vị trí 1 : 43 triệu đ/m2
Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 được UBND Thành phố Hà Nội ban hành làm
căn cứ xác định giá đất cho một số trường hợp sử dụng đất được pháp luật quy định trên
225
địa bàn Thành phố tại Quyết định số 06/2019/QĐ-UBND ngày 18/3/2019 của UBND
Thành phố Hà Nội như sau :
- Các thửa đất tại 4 quận nội thành cũ : hệ số k = 2,3
- Các thửa đất tại các quận: Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ : hệ số k = 2,05
- Các thửa đất tại các quận còn lại : hệ số k = 1,85
- Các thửa đất theo các khu vực khác nhau tại các huyện : hệ số k = 1,4 và 1,2 (tùy
từng khu vực theo quy định).
Theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh trên đây thì giá đất của một số tuyến phố nội
thành Hà Nội sau khi điều chỉnh theo hệ số k như sau:
-Phố Hàng Bài – vị trí 1 : 112 triệu đ/m2 x 2,3 = 257,6 triệu đ/m2
-Phố Nguyễn Chí Thanh – vị trí 1 : 66 triệu đ/m2 x 2,3 = 151,8 triệu đ/m2
-Đường Giải phóng (Đại Cồ Việt tới Phố Vọng) – vị trí 1 : 47 triệu đ/m2 x 2,3 =
108,1 triệu đ/m2
-Phố Đại la - vị trí 1 : 43 triệu d/m2 x 2,3 = 98,9 triệu đ/m2
Có thể thấy mức giá đất sau khi đã điều chỉnh của các tuyến phố trên đây vẫn thấp
hơn nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại các tuyến phố này trên
thị trường, theo khảo sát sơ bộ thì giá đất như trên mới bằng khoảng 40-45% giá thị
trường. Ở Thành phố Hồ Chí Minh sự khác biệt giữa giá đất ban hành và giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường cũng tương tự như ở Hà Nội, trong
nhiều trường hợp còn có thể cao hơn. Theo thống kê của Cục thuế Thành phố Hồ Chí
Minh, hệ số k tính bình quân các hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tự kê khai là 3,06 song
giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn bảng giá đất của Thành phố từ 4 đến
6 lần. Đối với đất nông nghiệp, giá đất ban hành ở các địa phương cũng đều rất thấp so
với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thực tế trên thị trường dù đã được
điều chỉnh.
Vì sao giá đất được ban hành thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường trong khi nguyên tắc xác định giá đất được luật pháp quy
định là phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường ? Phải
chăng là do một số nguyên nhân chính dưới đây :
i) Giá đất sát với giá thị trường dẫn tới giá trị bồi thường cho người sử dụng đất,
nhất là đất đô thị, để xây dựng các công trình công cộng sẽ tăng lên nhiều trong khi ngân
sách còn hạn chế; mặt khác, giá đất sát với giá thị trường còn dẫn đến khó khăn cho một
bộ phận dân cư, nhất là các hộ gia đình có thu nhập thấp, khi thực hiện nghĩa vụ tài chính
trong các quan hệ đất đai.
ii) Giá đất sát với giá thị trường có thể đẩy giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên thị trường tăng lên và dẫn tới những tác động lan truyền khác.
3i) Luật pháp chưa có những quy định cụ thể, chi tiết và có tính hệ thống để các cơ
226
quan chức năng thực hiện việc định giá đất theo giá thị trường.
4i)Việc định giá đất do các cơ quan chức năng nhà nước thực hiện, chưa có sự tham
gia tư vấn của các tổ chức định giá độc lập.
2. Sự cần thiết thực hiện việc định giá đất sát với giá thị trường
Giá đất được xác định và áp dụng thấp hơn nhiều so với giá thị trường đã có ảnh
hưởng theo các chiều hướng khác nhau tới công tác quản lý đất đai nói chung , quản lý
tài chính đất đai nói riêng, đồng thời cũng có những ảnh hưởng nhất định tới đời sống
kinh tế-xã hội, cụ thể là:
Thứ nhất, giá đất thấp làm cho giá trị bồi thường từ ngân sách nhà nước đối với đất
thu hồi để xây dựng các công trình công cộng không quá lớn. Điều này giúp giảm gánh
nặng cho ngân sách. Tuy nhiên nếu xem xét kỹ hơn thì vấn đề lại có thể khác. Thực tế
cho thấy diện tích thu hồi để xây dựng các công trình công cộng ở mỗi địa phương thường
nhỏ hơn so với diện tích đất giao cho các doanh nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh,
nhất là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các diện tích đất dành để thanh toán
các công trình B-T. Nếu giá đất được xác định sát với giá thị trường thì nguồn thu ngân
sách từ tiền sử dụng đất ở địa phương khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất sẽ
tăng lên nhiều so với áp dụng giá đất thấp như hiện nay. Cùng với đó, giá trị của các diện
tích đất thanh toán B-T cũng tăng lên đáng kể, điều này đồng nghĩa với tăng thu cho ngân
sách. Nguồn tăng thu ngân sách từ đất nêu trên có thể bù đắp phần giá trị bồi thường tăng
thêm cho những người bị thu hồi đất khi áp dụng giá đất theo giá thị trường.
Đối với những khó khăn mà một bộ phận dân cư có thu nhập thấp có thể gặp trong
việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính trong các quan hệ đất đai khi áp dụng giá đất theo
giá thị trường, các cơ quan chức năng nhà nước có thể giải quyết một cách phù hợp bằng
các biện pháp chính sách tài chính cụ thể.
Thứ hai, việc xác định và áp dụng giá đất thấp hơn giá thị trường như hiện nay trước
mắt không gây biến động tăng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, góp
phần ổn định thị trường đất đai; trong khi đó nếu xác định và áp dụng giá đất sát giá thị
trường, trong thời gian đầu có thể làm cho giá đất trên thị trường tăng lên đáng kể. Tuy
nhiên nếu xem xét cụ thể các yếu tố làm tăng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
thị trường sau khi áp dụng giá đất sát giá thị trường thì vấn đề sẽ rõ ràng hơn. Cụ thể là:
giá đất trên thị trường sẽ tăng do yếu tố thuế thu nhập cá nhân tử chuyển quyền sử dụng
đất tăng, phần tăng này không lớn so với giá trị chuyển nhượng. Yếu tố tiếp theo có thể
là người sử dụng đất kỳ vọng giá trị bồi thường trong tương lai sẽ tăng lên nếu đất bị thu
hồi; song đất bị thu hồi có tỷ lệ nhỏ trong tổng quỹ đất. Yếu tố còn lại phải chăng chủ
yếu là do hiệu ứng tâm lý khi giá đất trong bảng giá đất tăng? Hiệu ứng này sẽ giảm vì
giá đất trên thị trường được quyết định chủ yếu bởi quan hệ cung-cầu về đất đai trên thị
trường. Như vậy có thể thấy khi xác định và áp dụng giá đất sát giá thị trường sẽ làm tăng
giá đất , song mức tăng sẽ trong giới hạn nhất định.
Thứ ba, giá đất thấp trong một số trường hợp góp phần tạo nên sự thiếu công bằng
227
về kinh tế, cụ thể là người sử dụng đất thường chịu nhiều thiệt thòi khi bị thu hồi đất.
Điều này là nguyên nhân chính gây khó khăn cho việc giải phóng mặt bằng ở nhiều nơi.
Trong khi đó tổ chức hay cá nhân được giao đất trong trường hợp không qua đấu thầu lại
thường rất lợi do tiền sử dụng đất nộp ngân sách được tính theo giá đất thấp hơn giá thị
trường, ngay trường hợp qua đấu thầu thì giá khởi điểm cũng xác định theo giá thấp như
không qua đấu thầu và giá trúng thầu không phải lúc nào cũng sát được với giá đất trên
thị trường.
Thứ tư, việc áp dụng giá đất thấp hơn giá thị trường là một trong những nguyên
nhân chính dẫn tới những tiêu cực trong lĩnh vực đất đai. Do thu lợi lớn từ các dự án kinh
doanh bất động sản nhờ giá đất thấp hơn giá thị trường mà có những tổ chức và cá nhân
tìm mọi cách xin được giao đất làm dự án, trong đó không loại trừ những cách tiêu cực
mà luật pháp nghiêm cấm.
Thứ năm, việc áp dụng giá đất thấp hơn giá thị trường trong nhiều trường hợp còn
dẫn đến tình trạng sử dụng lãng phí tài nguyên đất, trong đó có các trường hợp dùng quỹ
đất để thanh toán các dự án B-T. Ở các dự án B-T giá thành công trình được dự toán và
thanh toán theo giá thị trường, còn giá đất để thanh toán công trình lại theo giá thấp hơn
thị trường dù đã được điều chỉnh. Điều này làm tăng diện tích đất dùng để thanh toán,
gây lãng phí đất đai, cũng đồng nghĩa với việc gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Thực tế trên đây cho thấy việc xác định và áp dụng giá đất thấp hơn so với giá thị
trường như hiện nay chưa đáp ứng đầy đủ các nguyên tắc định giá đất được quy định
trong Luật Đất đai và đang dẫn tới những tác động không mong muốn đến nguồn thu
ngân sách từ đất đai cũng như một số mặt của đời sống kinh tế-xã hội. Điều này đặt ra
yêu cầu là cần phải có những biện pháp cụ thể và thiết thực để việc định giá đất và áp
dụng giá đất sát với giá thị trường như quy định của Luật Đất đai nhằm tăng nguồn thu
cho ngân sách từ đất đai và góp phần khắc phục những hiện tượng kinh tế-xã hội không
mong muốn do giá đất thấp hơn giá thị trường gây ra.
3. Một số khuyến nghị
Để việc định giá đất tiến tới đáp ứng đầy đủ yêu cầu của của các nguyên tắc định
giá đất được quy định bởi Luật Đất đai, nhất là nguyên tắc giá đất phải sát với giá hị
trường, cần nghiên cứu và áp dụng những biện pháp cụ thể và phù hợp, trong đó các biện
pháp sau đây cần được quan tâm xem xét :
(1)Ban hành và tổ chức thực hiện các quy định pháp lý đầy đủ để việc định giá đất
của các cơ quan quản lý chức năng đảm bảo nguyên tắc giá đất phải sát với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.
Như đã nêu ở trên, luật pháp nước ta đã quy định các nguyên tắc định giá đất, trong
đó nguyên tắc then chốt là giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường; luật pháp cũng quy định các phương pháp định giá đất
áp dụng trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên giá đất được xác định và áp dụng bởi các cơ
quan nhà nước chức năng các cấp cho thấy việc vận dụng các phương pháp xác định giá
228
đất chưa đáp ứng đầy đủ nguyên tắc then chốt trên đây. Một trong những nguyên nhân
chính của tình trạng này là luật pháp chưa có những quy định cụ thể, thiết thực với tính
pháp lý cao để việc vận dụng các phương pháp định giá đất quán triệt và thực hiện một
cách đầy đủ nguyên tắc giá đất được xác định sát với giá thị trường.
Do vậy việc nghiên cứu và ban hành các quy định pháp lý cụ thể và thiết thực, hình
thành hành lang pháp lý đầy đủ để việc định giá đất của các cơ quan, tổ chức chức năng
quán triệt và thực hiện đầy đủ các nguyên tắc định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc sát với
giá thị trường, là biện pháp có ý nghĩa rất quan trọng và là đòi hỏi của thực tiễn.
(2) Nghiên cứu việc sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập của tổ chức định giá
chuyên nghiệp.
Cùng với việc hình thành hành lang pháp lý đầy đủ về định giá đất, việc sử dụng
dịch vụ định giá đất độc lập của các tổ chức định giá chuyên nghiệp là một điều kiện cần
thiết để việc định giá đất đảm bảo tính khách quan. Mặt khác, tổ chức định giá chuyên
nghiệp là tổ chức có nghiệp vụ chuyên sâu về định giá nên thông thường kết quả định giá
của các tổ chức định giá độc lập đảm bảo được độ tin cậy.
(3) Nghiên cứu sửa đổi quy định Chính phủ ban hành khung giá đất, UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương xây dựng và ban hành bảng giá đất của địa phương định
kỳ 5 năm/lần và điều chỉnh hàng năm theo hệ số điều chỉnh bằng quy định giao cho UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc, trên cơ sở hành lang pháp lý đầy đủ về định giá đất đai,thực
hiện việc xây dựng và ban hành giá đất của địa phương hàng năm để áp dụng trên địa bàn
quản lý.
Việc ban hành khung giá đất và bảng giá đất của Chính phủ và các địa phương 5
năm một lần, có điều chỉnh khi giá đất trên thị trường cao hơn hay thấp hơn 20% trở lên
so với mức giá cao nhất hay thấp nhất trong khung giá đất làm cho giá đất được ban hành
và áp dụng ở các địa phương thiếu linh hoạt trước biến động giá đất trên thị trường trong
khi sự cách biệt giữa hai giá này vốn đã là rất lớn.
Trên cơ sở hành lang pháp lý đầy đủ về định giá đất sát với với giá thị trường; với
việc sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập của tổ chức tư vấn định giá chuyên nghiệp; với
sự quản lý, giám sát , kiểm tra của các cơ quan chức năng nhà nước có thẩm quyền thì
việc định giá đất, ban hành và áp dụng bảng giá đất hàng năm của UBND cấp tỉnh sẽ vừa
đảm bảo nguyên tắc giá đất sát với giá thị trường, vừa đảm bảo giá đất trong bảng giá đất
của địa phương thích ứng hơn với sự biến động giá đất trên thị trường.
(4) Xác định và ban hành mức thu thỏa đáng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với
từng loại đất theo từng khu vực ở mỗi địa phương trên cơ sở giá đất được xác định sát với
giá thị trường. Đồng thời, công khai rộng rãi mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối
với các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất và các trường hợp cho thuê đất. Việc
công khai rộng rãi mức thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là biện pháp thiết thực góp
phần thực hiện giám sát xã hội và giám sát của các cơ quan chức năng về quản lý sử dụng
đất đai và tài chính đất đai, qua đó góp phần đảm bảo tính minh bạch về sử dụng đất đai
229
và tài chính đất đai, ngăn chặn thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất đai.
(5) Xây dựng và tổ chức thực hiện nghiêm túc chế độ giám sát, kiểm tra và thanh
tra công tác định giá đất và áp dụng bảng giá đất ở các địa phương.
Việc xây dựng và tổ chức thực hiện tốt chế độ giám sát, kiểm tra, thanh tra công
tác định giá đất và áp dụng bảng giá đất ở các địa phương luôn là biện pháp rất thiết thực
góp phần đảm bảo giá đất được xác định và áp dụng phù hợp với giá thị trường và phù
hợp với các nguyên tắc định giá đất khác mà luật pháp đã quy định. Trong trường hợp
UBND cấp tỉnh , thành phố trực thuộc trung ương được giao trực tiếp xác định và ban
hành bảng giá đất định kỳ hàng năm để áp dụng tại địa phương như khuyến nghị nêu ở
trên thì việc thực hiện nghiêm túc chế độ giám sát, kiểm tra, thanh tra công tác định giá
đất và áp dụng giá đất tại các địa phương lại càng cần thiết và có ý nghĩa quan trọng hơn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Kiểm toán thu sử dụng đất với việc tăng cường thu ngân sách nhà nước và nâng cao
hiệu lực quản lý đât đai tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Tap chí Nghiên
cứu khoa học kiểm toán điện tử; Đường link: www:khoahockiemtoan.vn/470-1-
ndf/kiem-toan-thu-su-dung-dat-voi-viec-tang-cuong-quan-ly-thu-ngan-sach-nha-
nuoc-va-nang-cao-hieu-luc-quan-lt-dat-dai-tai-cac-tinh-thanh-pho-truc-thuoc-trung-
uong
2. Nhà nước có thể thu thêm nhiều tiền cho ngân sách từ đất đai; Báo diện tử Dân trí;
3. Nhiều lỗ hổng thất thu ngân sách từ đất đai là nghiêm trọng khủng khiếp; Báo Sài
ngan-sach-tu-dat-dai-la-nghiem-trong-khung-khiep-563646.html
4. Tăng hệ số điều chỉnh giá đất: Nguy cơ giá nhà tăng vọt; Báo Hải quan online; Đường
5. Vì sao thu ngân sách từ đất đai giảm; Báo điện tử Tin tức Việt Nam; Đường link:
6. Số thu từ đất khá cao trong cơ cấu ngân sách nhà nước; Báo điện tử Người Hà Nội;
Đường link: nguoihanoi.com.vn/so-thu-tu-dat-kha-cao-trong-co-cau-ngan-sach-nha-
nuoc-250215.html
230
8 trang
18/05/2022
840
Bạn đang xem tài liệu "Thực trạng và một số khuyến nghị về định giá đất đai", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- thuc_trang_va_mot_so_khuyen_nghi_ve_dinh_gia_dat_dai.pdf
