Hoàn thiện quy định tại khoản 2 điều 100 luật đất đai năm 2013

Download

BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT

HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH TẠI KHOẢN 2 ĐIỀU 100 LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

Thân Văn Tài*

Nguyễn Thị Phi Yến**

*,** ThS. GV. Trường Đại học Luật, Đại học Huế

Thông tin bài viết:

Tóm tắt:

Trên cơ sở làm rõ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy

định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 như là một cơ chế

công nhận quyền sử dụng đất, có bản chất pháp lý khác biệt với việc cấp

giấy chứng nhận theo điểm c khoản 1 Điều 99, bài viết đặt ra những yêu

cầu trong việc giải quyết các tranh chấp về giao dịch quyền sử dụng đất

trong trường hợp người nhận chuyển quyền là người được nêu trong điều

khoản, từ đó đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện điều khoản này trong

thời gian tới.

Từ khóa: Công nhận quyền sử

dụng đất, nhận chuyển quyền sử

dụng đất, hoàn thiện quy định tại

khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai

năm 2013.

Lịch sử bài viết:

Nhận bài

Biên tập

Duyệt bài

: 18/4/2021

: 08/5/2021

: 12/5/2021

Article Infomation:

Abstract:

On the basis of clariﬁcation of certiﬁcate issuance of land use right

as speciﬁed in clause 2, Article 100 of the Law on Land of 2013 as a

mechanism to recognize land use rights, having a diﬀerent legal nature

from the issuance of certiﬁcates according to point c, clause 1, Article

99, this article sets forth requirements in the settlement of disputes over

land use right transactions in case the transferee is the person mentioned

in this article. From this approach, the article also provides analysis of

shortcomings in clause 2, Article 100 and a number of recommendations

for the further improvements of this article in the coming time.

Keywords: Recognition of

land use rights; transfer of land

use rights; improvements of

provisions in clause 2, Article

100 Law on Land of 2013.

Article History:

Received

Edited

: 18 Apr. 2021

: 08 May 2021

: 12 May 2021

Approved

1. Bản chất pháp lý của việc cấp giấy

chứng nhận tại khoản 2 Điều 100 Luật

Đất đai năm 2013 và yêu cầu đặt ra đối

với việc giải quyết yêu cầu tuyên bố giao

dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu

trưꢍc ngày Luꢎt này có hiꢈu lꢏc thi hành

chưa thꢏc hiꢈn thꢌ tꢂc chuyꢉn quyꢇn sử

dꢂng đꢃt theo quy định cꢌa phꢁp luꢎt và đꢃt

đó không có tranh chꢃp thì đưꢐc cꢃp Giꢃy

chꢑng nhꢎn quyꢇn sử dꢂng đꢃt, quyꢇn sꢒ

hꢊu nhà ꢒ và tài sꢆn khꢁc gꢓn liꢇn vꢍi đꢃt

và không phꢆi nꢀp tiꢇn sử dꢂng đꢃt”.

Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm

2013 quy định: “2. Hꢀ gia đình, cꢁ nhân

đang sử dꢂng đꢃt có mꢀt trong cꢁc loꢄi giꢃy

tꢅ quy định tꢄi khoꢆn 1 Điꢇu này mà trên

giꢃy tꢅ đó ghi tên ngưꢅi khꢁc, kèm theo

giꢃy tꢅ vꢇ viꢈc chuyꢉn quyꢇn sử dꢂng đꢃt có

chꢊ kꢋ cꢌa cꢁc bên có liên quan, nhưng đến

Về bản chất, việc cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cho những người nêu tại

khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013

không đơn thuần là một hoạt động quản lý

Số 13(437) - T7/2021

BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT

hành chính, mà quan trọng hơn, nó là một

cơ chế xác lập quyền đối với tài sản. Bởi

lẽ, điều khoản này quy định về cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất cho những

người đang sử dụng thực tế một diện tích

đất ổn định, trong một khoảng thời gian đủ

dài theo luật định.

chuyển quyền sử dụng đất từ một giao dịch

như người được quy định tại điểm c khoản 1

Điều 99 Luật Đất đai năm 2013². Nói cách

khác, người được cấp Giấy chứng nhận theo

quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai

năm 2013, tuy nhận chuyển quyền từ người

được quy định ở khoản 1 Điều 100 Luật Đất

đai năm 2013, nhưng họ được cấp giấy với

tư cách là người “đang sử dụng đất” ổn định,

lâu dài, không có tranh chấp. Do vậy, giao

dịch mà họ tham gia nhận quyền sử dụng đất

không cần hội đủ tất cả các điều kiện có hiệu

lực như những người quy định tại điểm c

khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013.

Nội dung của khoản 2 Điều 100 Luật

Đất đai năm 2013 cho thấy, người được quy

định tại khoản này chính là người đã nhận

chuyển quyền từ người được quy định ở

khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.

Tuy vậy, yếu tố “nhận chuyển quyền” ở đây

chỉ mang ý nghĩa xác định nguồn gốc đất

mà “họ đang sử dụng”, trước khi chuyển

quyền do một người sử dụng đất khác sử

dụng, chứ không phải của Nhà nước. Chính

vì đất mà họ đang sử dụng, có nguồn gốc

từ một người sử dụng đất được quy định tại

khoản 1 chuyển quyền từ một giao dịch, nên

người được quy định ở khoản 2 đã được cấp

giấy chứng nhận mà “không phải nộp tiền

sử dụng đất”, khác hơn so với trường hợp

đang sử dụng đất nhưng đất đang sử dụng

không có nguồn gốc từ việc nhận chuyển

quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 101

Luật Đất đai năm 2013¹.

Ở đây, một vấn đề đặt ra là khoản 2 Điều

100 Luật Đất đai năm 2013 có sự tác động

như thế nào đến hướng giải quyết các tranh

chấp giao dịch, nếu giao dịch mà người

được quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật

Đất đai năm 2013 tham gia để nhận quyền

sử dụng đất bị yêu cầu tuyên bố vô hiệu?

Theo các tác giả, giao dịch mà người

được quy định tại điều khoản này tham gia

để nhận quyền sử dụng đất không bị vô

hiệu, nếu người chuyển quyền nại ra một

trong những lý do vô hiệu sau đây (không

phải trường hợp nào cũng không vô hiệu):

Vì việc nhận chuyển quyền sử dụng đất

chỉ có ý nghĩa về nguồn gốc đất, nên người

được quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật

Đất đai năm 2013 mặc dù được cấp Giấy

chứng nhận, nhưng không phải được cấp

Giấy chứng nhận với tư cách là người nhận

- Không vô hiꢈu vì lꢋ do đꢃt chuyꢉn quyꢇn

chưa đưꢐc cꢃp giꢃy chꢑng nhꢎn: Trong

giải quyết các tranh chấp hợp đồng, mà bên

chuyển quyền viện dẫn lý do rằng, thời điểm

giao dịch quyền sử dụng đất chưa được cấp

Giấy chứng nhận, thì không thể tuyên bố vô

¹Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các

giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và

không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp,

phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông

thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

²Điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây: (…) c) Người được

chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền

sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ”.

Số 13(437) - T7/2021

BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT

hiệu giao dịch vì lý do này, nếu người nhận

chuyển quyền hội đủ các điều kiện được

công nhận quyền sử dụng đất tại khoản 2

Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Bởi như

đã nêu, khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm

2013 hàm ý rằng, người này đã nhận chuyển

quyền sử dụng đất từ một người chưa có

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức đất

đó chưa được đăng ký lần nào), vẫn được

công nhận quyền sử dụng đất. Do đó, kể cả

khi pháp luật tại thời điểm xác lập giao dịch

đó có quy định, quyền sử dụng đất được cấp

Giấy chứng nhận là một điều kiện có hiệu lực

của giao dịch, thì cũng không thể tuyên bố là

vô hiệu, nếu tại thời điểm chuyển quyền sử

dụng đất, cá nhân, hộ gia đình đã có giấy tờ

quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai

năm 2013. Vì như vậy sẽ buộc người nhận

chuyển quyền, tức người được nêu ở khoản 2

Điều 100 phải trả lại quyền sử dụng đất và do

đó, hướng giải quyết sẽ đi ngược lại với điều

khoản này. Tất nhiên, điều khoản này chỉ tác

động tới những giao dịch được xác lập trước

ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, vì

như vậy người nhận chuyển quyền sử dụng

đất từ giao dịch đó mới được coi là người

“đang sử dụng đất”.

tranh chấp giao dịch đó, không nên xử lý vô

hiệu giao dịch vì lý do trái pháp luật. Chẳng

hạn, trước đây, Luật Đất đai năm 1987 cấm

chuyển quyền sử dụng đất, nhưng người đã

nhận chuyển quyền trước ngày 15/10/1993

và họ sử dụng ổn định cho tới ngày Luật Đất

đai năm 2013 có hiệu lực (01/07/2014) thì

có tranh chấp. Ở đây cần lưu ý rằng, nếu thời

điểm giải quyết tranh chấp này là từ ngày

01/07/2014 trở về sau, thì không nên xử lý

vô hiệu giao dịch này vì lý do vào thời điểm

giao dịch, Luật Đất đai năm 1987 cấm giao

dịch. Bởi lẽ, như đã phân tích ở trên, bản chất

pháp lý của việc công nhận quyền sử dụng

đất cho những người được quy định tại khoản

2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 không

phải là công nhận quyền cho những người có

được quyền sử dụng đất do hiệu lực của một

giao dịch đưa lại, mà do họ đã sử dụng thực

tế, ổn định trong một thời gian đủ dài theo

luật định. Do vậy, cả về phương diện lý luận

và ngay chính sự thể hiện của khoản 2 Điều

100 Luật Đất đai năm 2013 đều cho thấy,

việc chuyển quyền sử dụng nếu có trái pháp

luật tại thời điểm đó, thì cũng không phải là

căn cứ để khước từ quyền được công nhận

của họ. Do đó, không thể tuyên bố những

giao dịch mà người đã nhận quyền sử dụng

đất đáp ứng được các quy định của khoản 2

Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 vô hiệu vì

lý do việc chuyển quyền trái pháp luật.

- Không vô hiꢈu vì giao dịch không đưꢐc

công chꢑng hoꢔc chꢑng thꢏc: Tương tự,

khi khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm

2013 quy định, người có giấy tờ quy định

tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm

2013 mang tên người khác, và “kèm theo

giấy tờ về việc chuyển nhượng có chữ ký

của các bên liên quan” sẽ được công nhận

quyền sử dụng đất.

- Phꢄm vi giao dịch bị tꢁc đꢀng: như đã

phân tích, khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai

năm 2013 đã tác động tới hướng giải quyết

yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với 3 lý do. Bên

cạnh đó, nếu dựa trên cơ sở thời điểm xác lập

giao dịch, thì khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai

năm 2013 chỉ tác động tới những giao dịch

đã xác lập trước ngày điều khoản này có hiệu

lực (tức trước ngày 01/07/2014) mà không

thể tác động tới những giao dịch được xác

lập từ ngày này trở đi. Bởi lẽ, người được

nêu tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm

- Không vô hiꢈu vì lꢋ do phꢁp luꢎt cꢃm

chuyꢉn quyꢇn: Kể cả khi, người đang sử dụng

đất quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất

đai năm 2013 nhận chuyển quyền sử dụng

đất tại thời điểm pháp luật nghiêm cấm việc

chuyển quyền, thì trong quá trình giải quyết

Số 13(437) - T7/2021

BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT

2013 đang có tư cách là người “đang sử dụng

đất” trong mối quan hệ với hiệu lực của điều

khoản này. Do vậy, thời điểm bắt đầu sử dụng

đất phải trước ngày điều khoản này có hiệu

lực. Ngoài ra, sự tác động của khoản 2 Điều

100 Luật Đất đai năm 2013 chỉ tác động tới

hướng giải quyết đối với những giao dịch

phát sinh tranh chấp từ ngày 01/7/2014. Đối

với những tranh chấp giao dịch phát sinh từ

ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014,

tuy không thể viện dẫn khoản 2 Điều 100

Luật Đất đai năm 2013, nhưng hướng xử

lý cũng không thay đổi, vì thực ra khoản 2

Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 được tiếp

tục duy trì từ khoản 2 Điều 50 Luật Đất đai

năm 2003.

cho thấy, trong giải quyết các tranh chấp về

quyền sử dụng đất, các cấp tòa có nhận định

khác nhau về quy định của khoản 2 Điều

100 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

Vụ việc thứ nhất: Nguyên đơn gồm: Ông

H, Bà T, Bà S, Bà M, Bà L, Bà V, cùng trú

tại thị trấn Phú Lộc, huyện T, tỉnh Sóc Trăng.

Bị đơn là Bà X, trú tại xã V, huyện T, tỉnh

Sóc Trăng. Cha mẹ của các nguyên đơn

là ông Q (chết năm 2010) và mẹ là bà H3

(chết năm 2013). Lúc sinh thời, cha mẹ các

nguyên đơn có phần đất trồng lúa diện tích

11.661m²thuộc thửa 255, tờ bản đồ số 01,

tọa lạc ấp M, xã V, huyện T, tỉnh Sóc Trăng

được Ủy ban nhân dân huyện T, tỉnh Sóc

Trăng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất vào ngày 19/10/1992 do ông Q đứng tên.

Vào tháng 6/1993, cha, mẹ các nguyên đơn

chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 255 cho

ông Q2 và bà X giá 03 chỉ vàng 24k. Khi

chuyển nhượng có làm giấy tay có ông L2

(là Trưởng ban nhân dân ấp) xác nhận nhưng

không có đo đạc thực tế, sau khi chuyển

nhượng, ông Q giao giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho vợ chồng bà X giữ. Vợ chồng

bị đơn đã sử dụng ổn định phần đất này đến

khi tranh chấp là hơn 20 năm. Năm 2017,

các nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng

chuyển nhượng giữa cha, mẹ của các nguyên

đơn với bị đơn là ông Q2, bà X vô hiệu. Bị

đơn không đồng ý với yêu cầu này và có yêu

cầu phản tố đề nghị Tòa án công nhận hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã

được xác lập ngày 19/10/1992.

Bên cạnh đó, một số lý do tuyên bố vô

hiệu hợp đồng có thể không nằm trong sự

tác động của khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai

năm 2013. Chẳng hạn, vô hiệu do giả tạo,

vô hiệu do bị đe dọa,… hoặc việc sử dụng

đất của người đang sử dụng đất đe dọa đến

trật tự công cộng, như việc sử dụng đất để

xây nhà kiên cố trên đất nông nghiệp,…

2. Bất cập của quy định tại khoản 2 Điều

100 Luật Đất đai năm 2013 và một số

kiến nghị hoàn thiện

2.1. Nhận chuyển quyền từ người đã được

cấp Giấy chứng nhận bị tuyên bố vô hiệu

Theo quy định của khoản 2 Điều 100

Luật Đất đai năm 2013, người “có giấy tờ

nêu ở khoản 1 Điều này, và kèm theo giấy

tờ về việc chuyển quyền có chữ ký của các

bên liên quan” sẽ được công nhận quyền sử

dụng đất. Quy định này có thể được hiểu

là, người đã nhận chuyển quyền từ những

người chưa được cấp giấy chứng nhận, sẽ

được công nhận quyền sử dụng đất. Như

vậy, trường hợp nhận chuyển quyền sử

dụng đất từ người đã đăng ký quyền đó thì

có được công nhận quyền theo điều khoản

này không? Thực tiễn xét xử của Tòa án

Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: “việc

bị đơn X cho rằng, ngày 20/7/1993 vợ

chồng bị đơn có thỏa thuận nhận chuyển

nhượng của cha các nguyên đơn thửa đất số

255 (…) với giá chuyển nhượng là 08 chỉ

vàng 24k là có căn cứ. Tuy nhiên, tại thời

điểm các bên xác lập việc chuyển nhượng

quyền sử dụng đất ngày 20/7/1993 trên, thì

Số 13(437) - T7/2021

BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT

theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm

1987 có hiệu lực nghiêm cấm việc mua,

bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất

đai dưới mọi hình thức. Do đó, về nguyên

tắc chung, theo quy định tại điểm a khoản

1 Điều 15 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm

1991 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất xác lập ngày 20/7/1993 là hợp

đồng trái pháp luật”.

Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, dẫn đến

bà X không thể dẫn được điều luật nào nhằm

bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình.

Lưu ý rằng, thời điểm tranh chấp hợp đồng

là năm 2017, khi Luật Đất đai năm 2013 đã

có hiệu lực. Bà X, với tư cách là người nhận

chuyển nhượng từ ông Q, đã sử dụng đất đó

từ ngay sau khi xác lập hợp đồng (1992) với

việc trồng lúa ổn định, phù hợp với mục đích

sử dụng đất nông nghiệp trước đó.

“Xét thấy, trên thực tế khi xác lập chuyển

nhượng ngày 20/7/1993 đối với thửa đất số

255trên,ôngQ(chacácnguyênđơn)đãđược

Ủy ban nhân dân huyện T cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất ngày 19/10/1992,

từ khi nhận chuyển nhượng đến nay bị đơn

X sử dụng đất để trồng lúa, tuy hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được

thực hiện, nhưng bên nhận chuyển nhượng

(bị đơn X) không thực hiện thủ tục chuyển

quyền và chưa được cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất và cũng chưa hoàn tất thủ

tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền. Do

đó, đối với diện tích đất tranh chấp nêu trên,

việc xác lập chuyển nhượng giữa vợ chồng

bị đơn và ông Q (cha các nguyên đơn) ngày

20/7/1993 là vô hiệu do vi phạm điều cấm

của pháp luật được quy định tại Điều 5 Luật

Đất đai năm 1987, điểm a khoản 1 Điều 15

Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm …³.

Trong vụ việc này, Tòa án nhận định lý do

vô hiệu là do pháp luật tại thời điểm xác lập

hợp đồng nghiêm cấm việc chuyển nhượng.

Với lập luận như vậy, các tác giả nhận thấy

không thuyết phục và không phù hợp với

tinh thần của khoản 2 Điều 100 Luật Đất

đai năm 2013. Theo các tác giả, Tòa án cần

viện dẫn khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm

2013 để áp dụng tương tự và giải quyết tranh

chấp trên theo hướng công nhận hợp đồng để

bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên

nhận chuyển nhượng, là bà X.

Vụ việc thứ hai: Nguồn gốc đất tranh

chấp theo Công văn số 113/UBND - TNMT

ngày 03/7/2017 của Ủy ban nhân dân

huyện G xác định diện tích đất 2.591m²

thuộc thửa 281, tờ bản đồ số 02 tọa lạc tại

ấp H, xã T, huyện G đã được xác lập trong

sổ địa chính trước ngày 15/10/1993, tức là

có giấy tờ tại điểm b khoản 1 Điều 100

Luật Đất đai năm 2013. Diện tích đất do

cha và mẹ ông khai phá và được sự thừa

nhận của bên nguyên đơn và bị đơn. Cha

ông đã chết năm 1978, chỉ còn mẹ ông Đ là

bà K. Ngày 08/4/1993, ông Đ sang nhượng

cho ông C 2.381m²đất này với giá 04 chỉ

vàng 24k. Việc sang nhượng viết tay và

được Ban Lãnh đạo ấp Huỳnh Công Lực

ký xác nhận để trả nợ ngân hàng, lúc làm

giấy bán có mặt bà K và ông H chứng kiến

nhưng không có ký tên vào giấy bán đất.

Như vậy, trong vụ việc vừa nêu, bà X là

bị đơn, người nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất từ người đã đăng ký quyền theo

Luật Đất đai năm 1987 (ông Q đứng tên trên

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được

cấp ngày 19/10/1992). Bà X là người có

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được

cấp trước ngày 15/10/1993 nhưng mang tên

ông Q; kèm theo giấy đó, có văn bản chuyển

nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của ông

Q, song bà X lại không được nêu tại khoản 2

Bản án số 03/2018/DS-PT ngày 03/01/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng về tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Số 13(437) - T7/2021

BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT

Ông Đ lấy tiền rồi giao đất và giấy bán đất

cho ông C. Ngay sau khi mua xong đất,

ông C chết, vợ ông C (bà T) khó khăn nên

nhượng lại cho ông L và bà Ph và T giao

luôn giấy tay sang bán với ông Đ cho vợ

chồng ông L và Ph giữ đến nay. Năm 2017,

ông Đ và ông H nại ra lý do mẹ ông là

bà K không có ký vào giấy mua bán ngày

08/4/1993 để khởi kiện yêu cầu Tòa án

tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa

ông Đ và ông C vô hiệu và yêu cầu ông L,

bà Ph phải trả lại diện tích đất trên; ông Đ

và ông C chấp nhận trả lại vàng. Sau khi

xét xử sơ thẩm, ngày 25/8/2017 ông H và

ông Đ có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án

cấp phúc thẩm hủy hợp đồng mua bán bất

hợp pháp của gia đình ông với ông C; hủy

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất giữa bà T với vợ chồng ông L, bà Ph.

đã cất nhà ở kiên cố ổn định, bên mua cũng

không tranh chấp; do đó, cần công nhận việc

chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các

bên, để giữ sự ổn định và không chấp nhận

nội dung kháng cáo của ông Đ, H⁴.

Trong 02 vụ việc nêu trên, Tòa án không

áp dụng tương tự khoản 2 Điều 100 Luật

Đất đai năm 2013 nhằm công nhận hợp

đồng khi người nhận chuyển nhượng đã

thỏa mãn có điều kiện giống như các trường

hợp nêu tại khoản 2. Ở đây, sự khác biệt

chỉ nằm ở chỗ, trong vụ việc thứ nhất, bị

đơn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

mang tên người khác; còn vụ việc thứ hai

thì bị đơn nhận chuyển nhượng của người

đã được ghi nhận trong sổ địa chính; tuy

nhiên, hướng xử lý lại trái ngược nhau.

Các tác giả cho rằng, việc Tòa án giải

quyết theo hai hướng xử lý trái ngược nêu

trên là do khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai

năm 2013 chỉ nêu những trường hợp “có

giꢃy tꢅ ꢒ khoꢆn 1 Điꢇu này nhưng mang tên

ngưꢅi khꢁc” mà không đề cập đến trường

hợp “có giꢃy chꢑng nhꢎn quyꢇn sử dꢂng

đꢃt mang tên ngưꢅi khꢁc”. Mặc dù, trong

trường hợp này, Tòa án vẫn cần áp dụng

tương tự khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai

năm 2013 để công nhận hợp đồng đối với

tranh chấp ở vụ việc thứ nhất mới thực sự

phù hợp với bản chất pháp lý của việc công

nhận quyền sử dụng đất mà Luật Đất đai

năm 2013 đã thể hiện. Tuy nhiên, đề bảo

đảm điều luật được áp dụng một cách thống

nhất, cần sửa đổi khoản 2 Điều 100 Luật Đất

đai năm 2013 theo hướng bổ sung trường

hợp người có giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất mang tên người khác, kèm theo

giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất

có chữ ký các bên liên quan mà không nên

chỉ giữ nguyên các loại giấy tờ tại khoản 1

như hiện nay.

Tòa án cấp phúc thẩm lập luận: “Căn cứ

giấy viết tay sang nhượng đất vườn lập ngày

08/4/1993 thể hiện nội dung Đ sang nhượng

cho C”; “Sau khi chuyển nhượng đất, bà K,

ông Đ đã dỡ nhà giao đất cho vợ chồng ông

C và khi ông C mất, bà T có hoàn cảnh khó

khăn mới tiếp tục chuyển nhượng quyền sử

dụng đất cho L (em ruột C) và sau này vợ

chồng L, Ph về cất nhà ở trên phần đất này,

lúc này không có ai tranh chấp. Xét giấy tay

mua bán đất giữa Đ với C lập ngày 08/4/1993

là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trước ngày 15/10/1993 đã được các bên

thừa nhận giao đất và thanh toán tiền xong,

đến năm 2016 phía Đ mới phát sinh tranh

chấp, cho nên” (…) “trong trường hợp hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

được lập thành văn bản, có chữ ký của các

bên, bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua tuy

chưa ký tên nhưng là người giữ hợp đồng,

quản lý sử dụng đất ổn định thời gian dài

mà bên bán không tranh chấp, nay tiếp tục

chuyển nhượng cho người khác và người này

Xem thêm: Bản án dân sự phúc thẩm số 211/2017/DS-PT ngày 20/12/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh

Kiên Giang về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Số 13(437) - T7/2021

BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT

2.2. Cách thể hiện nội dung của khoản 2

Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 chưa phù

hợp, dẫn đến đlều khoản này chưa được

viện dẫn, áp dụng trong thực tế xét xử

đạt này dễ gây ra sự nhầm lẫn giữa một người

đang sử dụng đất được nêu tại khoản 2 Điều

100 Luật Đất đai năm 2013 và người nhận

chuyển quyền đích thực, đúng pháp luật được

quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Đất

đai năm 2013 và do đó dẫn tới đặt ra các yêu

cầu cao hơn luật định.

Công nhận quyền sử dụng đất là một cơ chế

xác lập quyền theo luật định. Tuy nhiên, khi

điều chỉnh về quan hệ pháp luật này, khoản 2

nói riêng và toàn bộ Điều 100 (cũng như các

Điều 101, 102) Luật Đất đai năm 2013 đã sử

dụng thuật ngữ “cꢃp giꢃy chꢑng nhꢎn quyꢇn

sử dꢂng đꢃt cho ngưꢅi đang sử dꢂng đꢃt”.

Việc sử dụng thuật ngữ như vậy, tuy có sự

nhấn mạnh đến yếu tố “đang sử dụng” thực tế

một diện tích đất, nhưng rất dễ bị hiểu rằng,

đây là một quan hệ pháp luật hành chính đơn

thuần giữa các cơ quan có thẩm quyền cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với người

đề nghị cấp giấy. Vì vậy, Tòa án không viện

dẫn khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013

để áp dụng tương tự, khi giải quyết yêu cầu

tuyên giao dịch vô hiệu, mặc dù người nhận

chuyển quyền hoàn toàn hội đủ các điều kiện

được công nhận quyền sử dụng đất như người

được quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất

đai năm 2013. Bên cạnh đó, khoản 2 Điều

100 Luật Đất đai năm 2013 dùng thuật ngữ

“có chꢊ kꢋ cꢌa các bên có liên quan”, khiến

người ta chỉ liên tưởng đến các hợp đồng mà

không liên hệ tới các giao dịch không là hợp

đồng nói chung và di chúc nói riêng, vì chúng

chỉ có chữ ký của “một bên”. Ngoài ra, cụm

từ “chưa thꢏc hiꢈn thꢌ tꢂc chuyꢉn quyꢇn sử

dꢂng đꢃt theo quy định cꢌa phꢁp luꢎt” cũng

chưa hợp lý. Bởi lẽ, người được công nhận

quyền sử dụng đất là người được xác lập

quyền đối với diện tích đất do họ chiếm hữu,

sử dụng công khai, liên tục, ổn định mà có,

chứ không phải do hiệu lực của giao dịch

mang tới cho họ quyền đó. Mặt khác, khi

chuyển quyền, quyền sử dụng đất chưa được

đăng ký và cấp giấy chứng nhận mà chỉ có

các giấy tờ quy định ở khoản 1, thì sao đặt ra

vấn đề “thực hiện thủ tục chuyển quyền sử

dụng đất” đối với trường hợp này? Cách diễn

Để khắc phục bất cập nêu trên, cần sửa

đổi khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm

2013 theo hướng sau:

- Thay cụm từ “cꢃp giꢃy chꢑng nhꢎn

quyꢇn sử dꢂng đꢃt, quyꢇn sꢒ hꢊu nhà ꢒ và

tài sꢆn khꢁc gꢓn liꢇn vꢍi đꢃt” bằng cụm từ

“công nhꢎn quyꢇn sử dꢂng đꢃt”. Điều này

nhấn mạnh một chính sách công nhận quyền

sử dụng đất, một cơ chế xác lập quyền sử

dụng đất và có thể được viện dẫn tại Tòa

án trong giải quyết tranh chấp có liên quan.

- Thay cụm từ “có chꢊ kꢋ cꢌa cꢁc bên

liên quan” thành cụm từ “có chꢊ kꢋ cꢌa

ngưꢅi chuyꢉn quyꢇn” nhằm mô tả sát với

quan hệ pháp luật này hơn, đồng thời bao

quát được cả trường hợp chuyển quyền

không là hợp đồng;

- Bỏ cụm từ “chưa thực hiện thủ tục

chuyển quyền theo quy định của pháp luật”.

2.3. Khó hiểu về điều kiện “không có

tranh chấp”

Khi quy định về điều kiện được công nhận

quyền sử dụng đất, khoản 2 Điều 100 Luật

Đất đai năm 2013 quy định “đꢃt đó không có

tranh chꢃp” thì mới được công nhận quyền

sử dụng đất. Điều khoản này được diễn đạt

khá ngắn, dẫn đến rất khó hiểu. Ở đây, phải

hiểu là đến ngày 01/7/2014, khi điều khoản

này đã có hiệu lực, nhưng không có tranh

chấp được coi là không có tranh chấp; hay

phải hiểu là tại thời điểm người sử dụng đất đề

nghị công nhận quyền sử dụng đất mà không

có tranh chấp mới được coi là không có tranh

chấp. Thực tiễn đang theo cách hiểu thứ hai.

Tuy nhiên, điều kiện không có tranh chấp nên

hiểu là đến trước ngày 01/7/2014 mà không

Số 13(437) - T7/2021

BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT

có tranh chấp thì đã hội đủ điều kiện “không

có tranh chấp”. Bởi vì, người này đã chiếm

hữu, sử dụng thực tế, ổn định trên một diện

tích đất trong một thời gian dài theo luật định,

thì đến ngày 01/7/2014 đã được coi là đủ thời

hiệu để được công nhận quyền sử dụng đất.

Khi đã đủ thời hiệu công nhận quyền, thì các

tranh chấp phát sinh từ ngày 01/7/2014 không

được xem là điều kiện để công nhận quyền sử

dụng đất. Điều này cho phép chúng ta khẳng

định rằng, nếu từ ngày 01/7/2014 có phát sinh

tranh chấp, thì người được đề cập tại khoản 2

Điều 100 Luật Đất đai hiện hành vẫn được

công nhận quyền sử dụng đất.

vẫn mang tinh thần coi hộ gia đình sử dụng

đất là một chủ thể. Việc thừa nhận tư cách

chủ thể cho hộ gia đình sử dụng đất không

chỉ là vấn đề riêng của mối quan hệ giữa

Nhà nước và người sử dụng đất trong việc

công nhận quyền sử dụng đất, mà còn liên

quan tới mối quan hệ giữa hộ gia đình đó

với tất cả các chủ thể khác trong đời sống

dân sự. Bởi vì, sau khi công nhận, quyền

sử đất có thể được hộ gia đình chuyển

giao cho chủ thể khác thông qua hợp đồng

và vì vậy, hộ gia đình sẽ trở thành chủ thể

của pháp luật dân sự. Do đó, một vấn đề

đặt ra là tại sao Bộ luật Dân sự năm 2015

không coi hộ gia đình là chủ thể trong

lĩnh vực luật tư nói chung và trong quan

hệ hợp đồng nói riêng, khoản 2 Điều 100

Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai

năm 2013 nói chung lại đi theo một cách

tiếp cận khác? Sự thiếu thống nhất như

vậy khiến cho việc giải quyết các tranh

chấp về giao dịch quyền sử dụng đất có

một bên là hộ gia đình trở nên phức tạp

và thậm chí trong một số trường hợp, ảnh

hưởng đến tính ngay tình của người giao

Theo các tác giả, nội dung này cần được

viết lại như sau: “ (…) nhưng đến trưꢍc ngày

Luꢎt này có hiꢈu lꢏc mà không có tranh chꢃp

thì đưꢐc công nhꢎn quyꢇn sử dꢂng đꢃt mà

không phꢆi nꢀp tiꢇn sử dꢂng đꢃt”.

2.4. Chưa khẳng định rõ về thời gian

bắt đầu sử dụng đất

Với quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật

Đất đai năm 2013, cũng như các văn bản

hướng dẫn thi hành, chúng ta sẽ không có

cơ sở xác định người đang được nói đến ở

điều khoản này phải bắt đầu sử dụng đất tại

thời điểm nào trước khi Luật Đất đai có hiệu

lực, và do đó tạo sự lúng túng cho thực tiễn

áp dụng tại các cơ quan hành chính trong

cấp giấy chứng nhận, cũng như tại cơ quan

tư pháp khi giải quyết tranh chấp về hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có

vi phạm về hình thức). Theo các tác giả,

cần xác định người nhận chuyển quyền sử

dụng đất nêu tại khoản 2 Điều này là người

sử dụng thực tế diện tích đất do đã nhận

chuyển quyền trước ngày 01/7/2014.

dịch với hộ gia đình . Dường như Luật

Đất đai năm 2013 vẫn duy trì chủ thể này

nhằm ngụ ý nói rằng, những thành viên

của hộ đã trưởng thành khi sử dụng, định

đoạt quyền sử dụng đất phải phục vụ lợi

ích chung của cả hộ gia đình, trong đó có

các thành viên chưa có năng lực hành vi

dân sự đầy đủ. Tuy nhiên, theo các tác

giả, đó là nhiệm vụ của Luật Hôn nhân và

gia đình và các quy định về giám hộ trong

pháp luật dân sự.

Để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống

pháp luật, cần sửa đổi Luật Đất đai năm

2013 theo hướng không xác định hộ gia

đình là chủ thể của quyền sử dụng đất như

2.5. Về chủ thể “hộ gia đình”

Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm

2013, cũng như Luật Đất đai năm 2013



hiện nay

⁵Thông tin đăng ký và thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên “chủ hộ” mà không ghi

tên các thành viên của hộ gia đình, nhưng người giao dịch với hộ gia đình lại không được bảo vệ khi đã xác

lập giao dịch với chủ hộ.

Số 13(437) - T7/2021

8 trang Thùy Anh 11240 Free

Download

Bạn đang xem tài liệu "Hoàn thiện quy định tại khoản 2 điều 100 luật đất đai năm 2013", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên

File đính kèm:

hoan_thien_quy_dinh_tai_khoan_2_dieu_100_luat_dat_dai_nam_20.pdf