Vướng mắc khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị đất đai ở Việt Nam
VƯỚNG MẮC KHI SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRỰC TIẾP ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM
TS. Nguyễn Hồ Phi Hà
TS. Phạm Thị Hồng Nhung
Học viện Tài chính
Để thẩm định giá trị đất đai có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau,
phương pháp so sánh trực tiếp là một trong những phương pháp được sử dụng khá phổ
biến ở Việt Nam trong thời gian qua. Khi sử dụng phương pháp này để định giá đất đai,
bên cạnh tính ưu việt vốn có của nó thì phương pháp này đã bộc lộ một số vướng mắc.
Vậy những khó khăn, vướng mắc đó là gì? Và giải pháp khắc phục?
Từ khóa: thẩm định giá trị đất đai, phương pháp so sánh trực tiếp
1. Thực trạng vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định giá trị đất
đai ở Việt Nam hiện nay
Về khung pháp lý:
Hiện nay ở Việt Nam, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng phổ biến
trong thẩm định giá trị tài sản nói chung và thẩm định giá trị đất đai nói riêng nhằm
để phục vụ cho mục đích khác nhau, với nguyên tắc sát với giá thị trường.
Trước đây, việc xác định giá đất được thực hiện theo quy định tại điều 56 của Luật
Đất Đai năm 2003 và quy định tại Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 về việc:
Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-
CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP. Theo quy định hiện nay thì phương pháp so sánh trực tiếp là phương
pháp được sử dụng chủ yếu, phổ biến. Nhưng từ khi có luật mới bổ sung thì việc xác định
giá đất được thực hiện theo quy định tại mục 2 (giá đất của Luật Đất đai sửa đổi 2013 và
theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Thông tư số 36/2014/TT-
BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất. Khi sử dụng Thông
tư 36/2014/TT-BTNMT có những điểm mới đáng quan tâm về phương pháp so sánh trực
tiếp như: (i)Không giới hạn sổ thửa đất tối đa dùng để khảo sát và thu thập thông tin;
(ii)Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất (theo Thông tư 145/2007/TT -
BTC là từ 3 đến 5 thửa đất) có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích
sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội,
diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; (iii) Thay đổi thời gian về thu
thập thông tin.Thông tư 145 quy định: “Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong
khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất
cần định giá.Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian
gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
275
đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất”. Trong khi đó
Thông tư 36 quy định: “…trong khoảng thời gian không quá 02 nămtính đến thời điểm định
giá đất”; (iv) Đảm bảo tính chênh lệch không quá 10% khi xác định giá đất: giá đất của thửa
đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không
quá 10%. Tuy nhiên, phương pháp xác định giá đất theo hướng dẫn của thông tư chủ yếu tập
trung vào việc xác định giá cho “thửa đất” chỉ phù hợp với các trường hợp tổ chức, các nhân
có nhu cầu TĐG để giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường, rất khó áp dụng trong trường
hợp phải xác định giá đất tổng thể của toàn thành phố.
Về quy trình thực hiện:
Hiện nay, trong rất nhiều các phương pháp được áp dụng để xác định giá trị tài sản nói
chung và đất đai nói riêng, phương pháp so sánh trực tiếp luôn được các công ty thẩm định
và các Ngân hàng sử dụng nhiều và phổ biến nhất xuất phát từ những ưu điểm của cách tiếp
cận này. Phương pháp này chủ yếu dựa trên các thông tin thị trường, phân tích các giao dịch
về tài sản tương tự nên có ưu điểm dễ tiếp cận và mang tính thuyết phục cao.
Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để thẩm định đối với những mảnh đất có
tính đồng nhất cao như: các mảnh đất trống; những mảnh đất được xây dựng nhà liền kề, các
phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa
hiệu…Trong đó, các hợp đồng về xác định giá đất nền, chung cư, nhà liền kề là chủ yếu.
Tại mỗi công ty thẩm định giá hay ngân hàng đều đã xây dựng một quy trình
riêng, phù hợp với điều kiện thực tế của đơn vị mình. Tuy nhiên, các quy trình này đều
được xây dựng trên cơ sở kế thừa tiêu chuẩn thẩm định giá (tiêu chuẩn TĐG VN số 07
cũ) và các thông tư hiện hành có liên quan. Muốn định giá được chính xác, TĐV cần
có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như: tình trạng pháp
lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính…Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin sâu về tài sản đặc
biệt là đất đai không hề đơn giản.
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những tài sản giao dịch trong thời gian gần nhất có thể
so sánh được với tài sản mục tiêu về các mặt, các yếu tổ chủ yếu ảnh hưởng tới giá trị.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo
tính chất có thể so sánh được với tài sản mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm
tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính
chất các giao dịch. Thực tế hiện nay, qua tìm hiểu của tác giả, nhiều thẩm định viên bỏ
qua bước này hoặc nếu có làm thì đều rất qua loa, đại khái.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3 đến 6 tài
sản để so sánh). Trong thực tế, để giảm thiểu thời gian và chi phí, các TĐV thường chọn
3 tài sản để so sánh.
Bước 4: Xác định các yếu tố khác nhau giữa tài sản mục tiêu và các tài sản chứng
cứ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá
của các tài sản so sánh.
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 (cũ) quy định: để lựa chọn giá trị
ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định, TĐV cần kết hợp phân tích thêm những
276
tiêu chí sau: (i) Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất; (ii) Tần suất điều chỉnh; (iii)
Biên độ điều chỉnh. Tuy nhiên, trong thực tế để cho đơn giản, hầu hết tại các công ty thẩm
định giá cũng như các NHTM đều chọn cách xác định giá trị của tài sản mục tiêu bằng
cách lấy trung bình cộng của các mức giá chỉ dẫn.
Nhìn chung, công tác thẩm định giá trị đất đai theo phương pháp so sánh trực tiếp ở
Việt Nam ngày càng được chú trọng và có nhiều chuyển biến rõ rệt từ quy trình cho tới kỹ
thuật thẩm định. Vì thế, kết quả thẩm định ngày càng được thừa nhận rộng rãi cũng như hạn
chế đến mức thấp nhất sai số xảy ra. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn không ít những bất cập.
Vậy những bất cập, vướng mắc đó là gì?
2. Những vướng mắc khi vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá
trị đất đai ở Việt Nam
Thứ nhất: Việc áp dụng cụ thể phương pháp so sánh trong thẩm định giá đất đai
vẫn còn một số bất cập về kỹ thuật và các bước tiến hành.
Quá trình thu thập thông tin về đất đai cần thẩm định còn thiếu, chưa đầy. Các đặc điểm
về phong thủy cũng chưa cụ thể, các TĐV chỉ mới đề cập đến hướng đất và hình dạng đất mà
chưa phân tích cụ thể đến các đặc điểm khác. Việc thiếu sót một số đặc điểm này có ảnh
hưởng nhất định đến quá trình phân tích thông tin, ảnh hưởng đến kết quả định giá.
Thứ hai: Việc áp dụng các văn bản pháp luật còn liên quan đến định giá vẫn còn
nhiều bất cập, ảnh hưởng đến việc lựa chọn cũng như tiến hành các phương pháp thẩm
định giá.
Thị trường đất đai ở nước ta vẫn đang trong giai đoạn hình thành và phát triển, chưa
thực sự ổn định, mọi yếu tố vẫn trong giai đoạn hoàn thiện nên không thể tránh khỏi
những sai sót chỉnh sửa. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thị trường này vẫn còn
nhiều chồng chéo, bất cập, chưa thống nhất giữa các bộ Luật như Luật Đất đai, Luật Nhà
ở, Luật Kinh doanh BĐS... dẫn đến trị trường còn nhiều tình trạng đầu cơ, lách luật làm
cho thị trường bất động sản càng thêm phức tạp. Thông tin mua bán chưa thực sự phản
ánh đúng nhu cầu của người dân, chưa phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản vì giá
cả bất động sản thường bị những kẻ đầu cơ đẩy lên quá cao. Do vậy mà các thông tin thu thập
được chưa chắc đã phản ánh đúng giá trị thị trường, phản ánh đúng giá trị của bất động sản.
Việc quản lý hoạt động thẩm định giá trên thị trường vẫn còn nhiều bất cập và chồng chéo
lên nhau: việc quản lý giá bất động sản là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài chính, nhưng cấp
giấy phép hoạt động xây dựng lại là thuộc thẩm quyền của Bộ xây dựng, cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu đất là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài nguyên Môi trường, cơ chế này sẽ gây
nhiều khó khăn cho cán bộ định giá.
Thứ ba: Hạn chế trong quá trình thu thập và phân tích thông tin các tài sản so sánh.
Thu thập tìm kiếm thông tin là công việc đầu tiên trong một quy trình thẩm định
giá. Thông tin số liệu về BĐS cần định giá cũng như BĐS so sánh là cơ sở và nền tảng
để cho hoạt động thẩm định giá diễn ra một cách thuận lợi. Hiện nay, trong công tác thu
thập, tìm kiếm thông tin, công ty cũng gặp một số khó khăn như: (i) Quá trình tìm kiếm,
thu thập thông tin của BĐS so sánh được các nhân viên của công ty thu thập trên diện
rộng. (ii) Mỗi BĐS đều có những nét đặc trưng riêng nên việc tìm kiếm thông tin của
277
BĐS có các nét tương đồng với BĐS cần định giá: điều kiện pháp lý, cách thanh toán,
động cơ bán, vị trí, đặc điểm vật lý… thì lại có sự khác biệt giữa thời điểm bán và thời
gian định giá. Điều này đã gây nên sự khác biệt về giá cả giữa các BĐS.
Công ty sử dụng hạn chế các tài sản so sánh là các giao dịch đã thành công trên thị
trường mà chủ yếu sử dụng các thông tin rao bán, rao mua trên mạng internet. Việc sử
dụng các thông tin này đem lại lợi thế về thời gian song cũng đặt ra nguy cơ gây sai lệch
kết quả định giá bởi: người bán do tâm lý muốn tăng khoản thu, thường rao giá bán cao
hơn giá thực tài sản. Người mua do tâm lý muốn giảm chi phí thường rao giá mua thấp
hơn giá trị tài sản. Từ đó cũng tạo sai lệch kết quả nhất định so với giá trị thực của tài sản.
Thứ tư: Mặc dù về cơ bản TĐV đã tuân thủ theo quy trình TĐG mà các công ty
TĐG, các NHTM đã quy định nhưng trong quá trình định giá, TĐV vẫn chưa hoàn toàn
tuân thủ theo đúng các bước đã đề ra. Các bước này được thực hiện một cách đơn giản
và sơ sài. Chẳng hạn như:
+ Mô tả về đặc điểm vật chất, tình trạng pháp lý của tài sản còn chưa rõ ràng, chưa
đầy đủ các thông tin cần thiết;
+ Không đề cập tới việc phân tích, đánh giá về môi trường kinh tế- chính trị- xã hội,
xu hướng phát triển hay quy hoạch của từng vùng, từng địa phương cũng như biến động
của thị trường về tài sản thẩm định.
+ Công tác kiểm tra nguồn gốc thông tin chưa được thực hiện một cách nghiêm túc.
Hầu hết thông tin về tài sản so sánh được lấy một cách nhanh chóng mà không cần quá
trình kiểm tra nguồn gốc, tính chất giao dịch trên thị trường. Vì thế, mức giá của tài sản
so sánh chưa chắc đã phản ánh được giá trị thị trường của tài sản đó.
Thứ năm: Vẫn còn nhiều hạn chế trong từng bước thực hiện.
Thẩm định viên sử dụng ngay thông tin thu thập được từ việc mua, bán mà không có
sự điều chỉnh, không kiểm tra nguồn gốc giao dịch nên chưa chắc đã phản ánh được giá trị
thị trường của BĐS so sánh. Ngoài ra, theo quy định khi thu thập thông tin về tài sản so
sánh: “Thông tin thu thập là thông tin về tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang rao mua,
rao bán trên thị trường vào thời điểm cần TĐG hoặc gần nhất với thời điểm thẩm định giá, tối
đa không quá 01 năm tính từ thời điểm cần TĐG trở về trước”. Tuy nhiên ở đây, trong phần
thông tin thu thập, cán bộ thẩm định không chỉ rõ thời gian diễn ra giao dịch của BĐS so sánh,
sử dụng ngay giá giao dịch để tiến hành thẩm định. Điều này dẫn đến kết quả cuối cùng không
đủ độ tin cậy, không hoàn toàn phản ánh giá trị thị trường của BĐS.
+ Việc khảo sát, thu thập thông tin còn sơ sài. Ở đây, cán bộ thẩm định mới chỉ dừng
lại ở các yếu tố chính ảnh hưởng tới giá trị của BĐS như: vị trí, diện tích. Tuy nhiên, trong
thực tế còn rất nhiều các yếu tố khác cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị: yếu tố pháp
lý, quy hoạch, phong thủy…
+ Trong phần so sánh và điều chỉnh, TĐV đưa ra các mức giá chỉ dẫn sau khi đã có
sự điều chỉnh đối với BĐS so sánh là hoàn toàn mang tính chủ quan và dựa trên kinh
nghiệm. Mặc dù, TĐV có đưa ra các lý do vì sao dẫn tới sự chênh lệch đó, tuy nhiên đó
mới chỉ dừng lại ở việc định tính mà chưa có sự tính toán cụ thể hay nói cách khác là không
278
dựa trên bất cứ tiêu chí chuẩn hay tỷ lệ % nào. Các tỷ lệ này không phải là các tỷ lệ được
rút ra từ quá trình thống kê, phân tích số lớn về các giao dịch của thị trường.
Nhìn chung, việc áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá trị đất còn gặp rất
nhiều khó khăn, vướng mắc, một phần do chưa có hệ thống văn bản pháp lý quy định đầy
đủ, có tính hệ thống, hướng dẫn chi tiết, cụ thể; tính không ổn định, thiếu minh bạch của thị
trường. Phần nữa là do tại Việt Nam, số công ty thẩm định giá chuyên sâu về BĐS, về đất đai
và đội ngũ thẩm định viên có chuyên môn, kinh nghiệm không nhiều đặc biệt là tại các địa
phương, cán bộ thẩm định giá trị đất đai chưa được đào tạo bài bản, chủ yếu mới qua lớp bồi
dưỡng ngắn.
3. Giải pháp đề xuất
Để hạn chế những vướng mắc khi vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm
định giá trị đất đai cần có sự kết hợp đồng bộ nhiều giải pháp, cụ thể:
Một là, tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp lý về quy trình thẩm định giá trị đất
đai nói chung và phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định giá trị đất đai nói riêng.
Hiện nay, quy trình định giá đất đai vẫn còn chung chung, chưa cụ thể. Quy trình
định giá đất đai vẫn áp dụng theo quy trình định giá bất động sản, trong khi đó đất đai có
những đặc trưng riêng, đặc biệt đối với thẩm định giá trị đất đai. Các văn bản pháp lý liên
quan đến thẩm định giá trị đất đai mới chỉ dừng lại quy định, hướng dẫn các phương pháp
định giá đất chứ chưa xây dựng một quy trình chi tiết, các công việc cụ thể khi định giá đất
đai. Ví dụ: Ở bước 2 của quy trình định giá đất đai là khảo sát hiện trường và thu thập
thông tin cần quy định rõ thêm về thông tin đặc điểm vật chất của tài sản, đồng thời
cần quy định cụ thể về thời gian sử dụng thông tin thu thập đó được trong bao lâu…
Hai là, tăng cường kiểm tra giám sát việc tuân thủ quy trình định giá đất đai của
thẩm định viên.
Tuy hiện nay, Ủy ban tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam đã xây dựng và ban
hành một quy trình định giá BĐS nói chung khá đầy đủ song thực tế khi thực hiện
lại gặp phải một số các tồn tại như TĐV chưa lên kế hoạch rõ ràng, đôi khi công việc
còn chồng chéo, thu thập và xử lý thông tin thiếu tập trung, hiệu quả thấp và không
được xác thực một cách kỹ càng,… Chính vì thế, việc kiểm tra giám sát sẽ giúp cho
TĐV thực hiện đầy đủ và nghiêm túc hơn qua đó nâng cao chất lượng thẩm định.
Ba là, tiếp tục hoàn thiện phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp hiện nay được sử dụng một cách
phổ biến, rộng rãi, tuy nhiên để thực hiện được phương pháp này đòi hỏi phải có một
chuẩn mực định giá thống nhất và có đội ngũ những tổ chức và chuyên gia định giá
được đào tạo bài bản. Thực tế hiện nay cho thấy, việc định giá đất ở nước ta cũng
không thể thoát khỏi những quy tắc chung mà các nước đang áp dụng, nhưng phải
tính đến các điều kiện cụ thể của nước ta. Các điều kiện cụ thể đó là:
- Thị trường bất động sản ở nước ta còn chưa phát triển, nên lượng thông tin
cần và đủ cho việc định giá đất đai còn hạn chế.
- Quan niệm về giá đất thực tế còn chưa thống nhất.
279
Cần quy định cụ thể thêm về phương pháp xác định giá đất theo khả năng sinh
lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế. Để đơn giản cách tính, giá đất
tính theo khả năng sinh lợi được xác định cho từng vùng theo mức sản lượng, chi phí
và thu nhập bình quân của 3 năm trước đó, có tham khảo năng suất khi phân hạng đất
tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. Đối với giá đất thực tế chuyển nhượng, địa phương
cần ban hành mức giá chuẩn cho từng loại vị trí, từng loại đường phố..., đồng thời
quy định cụ thể các yếu tố phải trừ đi hoặc được cộng thêm vào mức giá chuẩn, các
yếu tố phải loại trừ khi định giá...
- Giá đất tính theo khả năng sinh lợi đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,
đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, và mức giá chuẩn đối với các loại
đất khác được UBND các cấp công bố vào tháng 1 hàng năm và được áp dụng trong
cả năm đó, chỉ điều chỉnh khi có biến động lớn (trên dưới 15%).
- Trường hợp giá đất do UB cấp tỉnh ban hành theo quy định của chính phủ đã
phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng đất tại địa phương, thì được sử dụng
gía đất đó để làm giá để tính đền bù thiệt hại.
Bốn là, nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên.
Trong mọi tổ chức ở tất cả các lĩnh vực thì con người luôn là yếu tố trung tâm,
là đầu vào quan trọng, mang tính chất quyết định tới sự thành bại của tổ chức đó. Lĩnh
vực thẩm định giá cũng không nằm ngoài quy luật đó, yếu tố con người lại càng không
thể thiếu và có ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả hoạt động của công ty. Đặc biệt kết quả
định tác động rất nhiều bởi yếu tố trình độ chuyên môn cũng như kinh nghiệm của các
TĐV. Do đó, để hoàn thiện quy trình thẩm định giá đất đai phục vụ bồi thường giải phóng
mặt bằng thì một trong những giải pháp không thể không kể đến là phải nâng cao chất
lượng đội ngũ thẩm định viên. Mà định giá đất đai là một hoạt động phức tạp, muốn làm
được và làm tốt đòi hỏi thẩm định viên phải hiểu và vận dụng linh hoạt các văn bản pháp
luật, phải có kiến thức tổng hợp về nhiều lĩnh vực.
Nhìn chung, các giải pháp trên chỉ mang tính gợi mở trong quá trình vận dụng
phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định giá trị đất đai. Tuy vậy, để sử dụng phương
pháp này vẫn còn nhiều vướng mắc, nhiều khó khăn cần sớm phải được tháo gỡ để kết
quả xác định giá trị đất đai ngày càng có độ tin cậy cao hơn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật giá 2012
2. Cục quản lý giá, Bộ Tài chính “Tài liệu đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành
thẩm định giá”, tập II, NXB Tài chính, Hà Nội 2017.
3. Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam Nguyễn Minh Hoàng, Phạm Văn Bình, 2011, Giáo trình Định
giá Tài sản, GS.TSKH Lê Đình Thắng, Giá đất - Quản lý nông sản, Bộ Tài chính.
4. Đoàn Văn Trường, Các phương pháp thẩm định giá trị Bất Động Sản.
5. Đặng Hùng Võ (2005), Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong phát triển kinh
tế thị trường nước ta - Tài liệu sử dụng cho bài nói chuyện “Chính sách, pháp luật BĐS
với kinh tế thị trường ở Việt Nam” tại chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright.
280
ẢNH HƯỞNG CỦA TÍNH BỀN VỮNG VÀ HÌNH ẢNH CỦA CHỦ
ĐẦU TƯ ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
TS. Lê Văn Bính
Quỹ phát triển đất TP Hà Nội
PGS, TS. Vũ Trí Dũng
CFVG, ĐH Kinh tế quốc dân
Tóm tắt
Ngân sách địa phương được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau, trong đó, nguồn
thu từ bất động sản (cho thuê, sử dụng và chuyển nhượng) có vai trò quan trọng. Trong
những trường hợp nhất định, Nhà nước chuyển nhượng bất động sản cho các cá nhân và
tổ chức nhằm tăng thêm nguồn thu cho ngân sách cũng như sử dụng hiệu quả BĐS sở
hữu. Vì vậy, việc xác định giá bất động sản một cách khoa học, đúng đắn và phù hợp sẽ
đảm bảo nguồn thu ngân sách của nhà nước, góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội.
Ngoài những nhân tố vĩ mô (lạm phát, lãi suất….), giá cả bất động sản chuyển
nhượng, cho thuê… trước hết và chủ yếu phụ thuộc vào giá trị của bất động sản, đồng
thời còn phụ thuộc vào phương pháp thẩm định giá (valuation), năng lục và kinh nghiệm
của người định giá. Bài viết này nghiên cứu tính bền vững của bất động sản và hình ảnh
của chủ đầu tư BĐS như là nhân tố bổ sung có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản và
qua đó, đến giá cả bất động sản – cơ sở xác định nguồn thu từ bất động sản.
Từ khóa: Bất động sản, Chính sách tài chính, Giá cả và giá trị , Nhân tố tác động
Mở đầu
Hàng năm, UBND thành phố Hà Nội công bố số liệu quyết toán ngân sách của năm
trước. Xét về cơ cấu, các khoản thu liên quan đến bất động sản thuộc nguồn thu nội địa.
Về mặt giá trị, phần lớn thu ngân sách của thành phố là từ tiền sử dụng đất và lệ phí trước
bạ. Đóng góp tương đối lớn vào ngân sách là tiền thuê mặt đất, mặt nước và tiền bán nhà
thuộc sở hữu nhà nước. Tuy nhiên, khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai của Hà Nội
vẫn còn những tồn tại (Bộ Tài chính, 2012). Thứ nhất, nguồn lực tài chính đất đai chưa
được khai thác đầy đủ và chủ động. Một phần địa tô chênh lệch từ đất chưa được tập trung
vào ngân sách nhà nước. Thứ hai, chất lượng của việc xác định giá đất cụ thể chưa cao
do chưa có hệ thống thông tin đầy đủ về giá đất trên thị trường. Giá đất tính thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất hiện nay chưa đảm bảo sát với giá thị trường.
Rõ ràng, nguyên nhân sâu xa của một số hạn chế trong việc khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai của Hà Nội bắt nguồn từ việc xác định giá bất động sản chưa sát với thị
trường. Nói cách khác, cơ sở hình thành giá bất động sản là giá trị chưa phản ánh đầy đủ
và khoa học các yếu tố cấu thành. Trong nền kinh tế thị trường của Việt Nam, tính bền
vững và hình ảnh của BĐS ngày càng được chú ý khi ước tính giá trị và xác định giá cả
BĐS. trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn thành phố Hà Nội
281
2. Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết
2.1. Tổng quan nghiên cứu
Theo David Lorenz và Thomas Lutzkendorf (2011), phương pháp và khái niệm cơ bản
nhằm hợp nhất các quan điểm về tính bền vững trong quá trình định giá được phát triển từ năm
1996 đến năm 2007 thể hiện trong 31 công trình (bao gồm bài tạp chí, bài hội thảo, báo cáo đặc
biệt và các bài diễn thuyết) từ các quốc gia Úc, Áo, Canada, Đức, Nhật, Na Uy, Thụy Sỹ, Mỹ
và Anh. Từ năm 2007, chủ đề tính bền vững đã được bao phủ rộng khắp trong các bài báo về
tài sản và cũng được phát triển bởi những tổ chức chuyên nghiệp lớn như RICS (Anh) và Viện
Định giá (Mỹ).
Nhận thức về tài sản như một hàng hóa đã nhấn mạnh đặc điểm xây dựng gắn với tính
bền vững và khía cạnh hiệu suất như là các yếu tố quyết định quan trọng của giá trị tài sản và
giá trị thị trường (David Lorenz và Thomas Lutzkendorf, 2008).
Theo Gaddy and Hart (2003), giá trị BĐS chịu tác động của 4 nhóm nhân tố: nhân tố vật
lý, nhân tố kinh tế, nhân tố chính sách và nhân tố xã hội. Sự hiểu biết về các nhân tố ảnh hưởng
giá trị này là nền tảng cho việc định giá tài sản. Điều này làm rõ hơn các vấn đề liên quan đến
sự gia tăng nhận thức và nhu cầu phát triển bền vững hơn.
Tại Việt Nam, có một số công trình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS.
Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) đã xây dựng mô hình hồi qui giá đất và giá bất động
sản. Kết quả của mô hình cho thấy giá đất có quan hệ đồng biến với các yếu tố: diện
tích, giá trị công trình trên đất, độ rộng đường, khoảng cách đến trung tâm/vị thế (1/t), vị
trí và pháp lý.
Phạm Văn Bình (2013) khẳng định cơ sở giá trị tính thuế nhà ở, đất ở là giá trị thị
trường và phương pháp so sánh là phương pháp chủ đạo trong việc xác định giá tính thuế.
Tác giả xây dựng bộ tiêu chí gồm 12 nội dung để áp dụng trong phương pháp so sánh, đó
là: (1)- Đặc điểm pháp lý; (2)- Hình dáng lô đất; (3)- Kích thước, qui mô; (4)- Lợi thế giao
thông; (5)- Lợi thế kinh doanh; (6)- Hạ tầng xã hội; (7)- Hạ tầng kỹ thuật; (8)- Cảnh quan,
môi trường; (9)- Phong thủy; (10)- Thời điểm giao dịch; (11)- Các điều kiện và tính chất
giao dịch trên thị trường; (12)- Qui hoạch.
Có thể thấy, các công trình nghiên cứu trên đây chủ yếu đề cập đến các thành tố giá
trị BĐS (đặc điểm vật lý, tính chất pháp lý, vị trí và môi trường xung quanh). Chưa có
công trình nghiên cứu trực tiếp và cụ thể về tính bền vững của BĐS và hình ảnh chủ đầu
tư như là nhân tố của giá trị BĐS có ảnh hưởng đến giá cả BĐS chuyển nhượng, cho
thuê...với mục đích tài chính.
2.2. Cơ sở lý thuyết
Chính sách thuế là một nội dung quan trọng của chính sách tài chính. Đối với thị
trường BĐS, chính sách thuế, một mặt, hướng tới mục tiêu thu ngân sách, mặt khác, nhằm
mục tiêu quản lý và phát triển thị trường BĐS. Trong nghiên cứu này, chính sách tài chính
BĐS trọng tâm là chính sách khai thác các khoản thu cho ngân sách từ bất động sản với
2 nguồn: (i) khoản thu từ thuế BĐS và (ii) khoản thu từ bất động sản ngoài thuế. Chức
năng định giá của một hệ thống thuế bất động sản là xác định tỷ trọng tương đối của
282
khoản thuế trên mỗi tài sản chịu thuế (Sulija and Sulija, 2005). Cơ sở tính thuế BĐS là
tổng giá trị của BĐS hoặc là giá trị tăng thêm của nó, nhưng dù tính thuế dưới hình thức
nào thì để tính được thuế cũng phải tiến hành định giá được BĐS. Các thành phần cơ bản
của mô hình định giá cho mục đích tính thuế tài sản bao gồm: đối tượng (tài sản) tính
thuế; cơ sở định giá; tiếp cận và phương pháp định giá (G.K. Babawale, 2013)
Cơ sở định giá là giá trị. Giá trị là cốt lõi của nền kinh tế và khái niệm giá trị thị
trường hình thành nên cơ sở chủ yếu của việc định giá bất động sản (Ozdilek và cộng sự,
2002). Về cơ bản, giá trị thị trường được tính bằng mức giá có khả năng xảy ra nhất một
cách hợp lý trên thị trường. Giá trị thị trường có được từ sự kỳ vọng về những thay đổi
xung quanh bất động sản như tiềm năng phát triển hay tiềm năng về giá trị cộng hưởng.
Theo quan điểm hiện đại, đứng trên góc độ thị trường để xác định thì một hàng hóa
được coi là có giá trị cao khi việc sử dụng nó mang lại hiệu quả, nhiều lợi ích và thu nhập
cao. Như vậy, giá trị BĐS sẽ căn cứ vào luồng thu nhập mang lại cho người sở hữu và sử
dụng BĐS. BĐS nào cũng có một luồng thu nhập hiện tại hoặc luồng thu nhập kỳ vọng
trong tương lai. Bởi vậy khi định giá cần phải xác định được các yếu tố tạo nên luồng
nhập của BĐS và đánh giá tác động của các yếu tố có khả năng ảnh hưởng đến giá trị
trong tương lai, bao gồm cả kỳ vọng của chủ sở hữu BĐS. Đây là một quan niệm phổ
biến trong các giao dịch trên thị trường BĐS hiện nay.
Định giá (Valuation) được định nghĩa là khoa học và nghệ thuật đánh giá giá trị.
Wyatt (2013) đã đề cập đến ba nội dung cơ bản. Thứ nhất, xác định giá trị và qui trình
định giá. Thứ hai, các phương pháp định giá. Thứ ba, những ứng dụng, trong đó có định
giá vì mục đích thuế.
Theo cách tiếp cận phân loại của Wyatt, giá cả BĐS chịu tác động của 2 nhóm nhân
tố cơ bản là (i) các thành tố giá trị bất động sản (bên trong) và (ii) các nhân tố thị trường
(bên ngoài). Nghiên cứu này chỉ giới hạn tập trung vào nhân tố tác động đến giá BĐS
thông qua giá trị BĐS (nhưng không đề cập đến các nhân tố đặc điểm vật lý, vị trí và môi
trường xung quanh của BĐS). Giới hạn này xuất phát từ mục đích chủ yếu của nghiên
cứu là xây dựng cơ sở để ban hành chính sách tài chính BĐS nên không thể đưa ảnh
hưởng của các chính sách nói chung và chính sách tài chính nói riêng đến giá trị và giá
cả BĐS.
Lutzkendorf và Lorenz (2011) nêu ra nội dung của tính bền vững và khẳng định,
tình bền vững có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến giá bán. Thứ nhất, tính bền vững,
đặc biệt vấn đề hiệu quả năng lượng, có ảnh hưởng đáng kể đến giá của cả hai loại bất
động sản thương mại và dân cư ở nhiều thị trường, do vậy, các vấn đề này cần được xem
xét trong quá trình định giá. Thứ hai, tính bền vững, như sự tiện dụng của người dùng, độ
bền vật liệu xây dựng, cũng có ảnh hưởng đến giá bất động sản. Thứ ba, các vấn đề về
tính bền vững (ví dụ ảnh hưởng của môi trường, chất lượng văn hóa, đóng góp cho việc
bảo tồn sự đa dạng sinh học) không có ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán, tuy nhiên chúng
lại có ảnh hưởng gián tiếp bởi vì chúng tăng cường hình ảnh và danh tiếng của tòa nhà
hoặc của chủ toàn nhà. Thứ tư, trong ngắn hạn, các tòa nhà bền vững (đặc biệt những khu
nhà gắn mác xanh hoặc có chứng chỉ đánh giá sự bền vững) có thể bán với mức giá cao
hơn ở thị trường cạnh tranh. Trong trung dài hạn, cùng với các tòa nhà bền vững đang trở
283
thành chuẩn mực, các tòa nhà truyền thống sẽ khấu hao nhanh hơn nhiều và phải chấp
nhận mức giảm giá khi bán ở thị trường mở.
Bảng 1: Các nhân tố bổ sung tác động đến giá trị bất động sản
Tác giả (chính)
Các thành tố
Nội dung
Khía cạnh kỹ thuật và chức năng của BĐS, ảnh (Lorenz và cộng
Tính bền vững
hưởng của môi trường, chất lượng văn hóa, sinh
thái
sự, 2011)
Nhận biết và đánh giá của thị trường đối với BĐS
và/ hoặc người sở hữu hay sử dụng BĐS đó
Hình ảnh
(Lorenz và cộng
sự, 2011)
2.3. Phương pháp nghiên cứu
Bài viết sử dụng phương pháp nghiên cứu tài liệu với công cụ Science
nghiên cứu và thống kê kết quả các công trình và lý thuyết về các thành tố giá trị BĐS
và các nhân tố ảnh hưởng tới giá BĐS chuyển nhượng trong việc thực hiện chính sách
tài chính.
Các tác giả cũng sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng nhằm
thu thập và xử lý dữ liệu sơ cấp về các sự ảnh hưởng của các nhân tố đến giá trị và do đó,
đến giá cả BĐS với mục đích tài chính.
3. Thảo luận và trao đổi
3.1. Kết quả nghiên cứu tài liệu
Thu ngân sách nhà nước (NSNN) trên địa bàn là toàn bộ các khoản thu mà chính
quyền địa phương (tỉnh/thành phố) huy động vào quỹ ngân sách trong một thời kỳ để
đáp ứng nhu cầu chi tiêu của nhà nước. Cơ cấu thu ngân sách nhà nước trên địa bàn
phản ánh tỷ trọng đóng góp của từng nguồn thu cấu thành tổng thu ngân sách nhà nước
trên địa bàn.
Các khoản thu ngân sách địa phương chủ yếu từ các nguồn: (i) Các loại thuế, (ii)
Các khoản thu từ bất động sản (sử dụng, cho thuê và chuyển nhượng); (ii) Các khoản phí,
lệ phí; (iv) Thu hồi vốn của ngân sách địa phương, thu từ quỹ dự trữ tài chính của địa
phương, thu nhập từ vốn góp của địa phương; (vi) Viện trợ. Trong các khoản thu ngân
sách địa phương nói trên, thuế bất động sản và các khoản thu từ việc cho thuê, sử dụng
và chuyển nhượng bất động sản có ý nghĩa quyết định.
Mức thu ngân sách từ BĐS phụ thuộc phần lớn vào mức giá BĐS cho thuê, chuyển
nhượng… Trong Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ v/v Quy định giá đất, đã đề cập đến các nhân tố hình thành giá cả BĐS.
Bảng 2: Các nhân tố cần xem xét khi xác định giá đất
284
Phương pháp so sánh
trực tiếp
Phương pháp
chiết trừ
Phương pháp
thu nhập
Phương pháp
thặng dư
(1) vị trí,
(1) giá trị tài sản
gắn với đất
(1) chi phí ước
tính
(2) diện tích,
(3) hình thể,
(2) giá trị đất
(4) tính pháp lý về quyền sử
dụng đất
(5) điều kiện kết cấu hạ
tầng (kỹ thuật và xã hội)
(6) mục đích sử dụng đất
(7) khả năng sinh lợi
(1) mức thu nhập
ròng
(2) doanh thu
từ BĐS
(2) lãi suất tiền
gửi tiết kiệm bình
quân
(Chính phủ, 2014)
3.2. Kết quả nghiên cứu định tính
Thông qua nghiên cứu tần suất, có thể khẳng định 2 biến đốc lập là tính bền vững
và hình ảnh của BĐS có tác động đến giá trị BĐS
Bảng 3: Phân tích tần suất nghiên cứu định tính
Stt
Chủ đề
Tần số (lượt) Tần suất (%)
4 Các nhân tố gắn với chủ đầu tư
Thương hiệu và uy tín
20
13
11
21
30,8
20,0
16,9
32,3
Bản chất và đặc điểm của người chủ BĐS
Mục đích
Kinh nghiệm và năng lực
5 Tính bền vững của BĐS
Khả năng đầu tư và thương mại
Mức độ rủi ro về pháp lý
27
21
25
10
32,5
25,3
30,1
12,1
Mức độ rủi ro về môi trường
Thương hiệu và uy tín người khai thác
Kết quả nghiên cứu định tính cũng cho phép xác định nội hàm (thang đo) của 2 biến
đốc lập này.
Bảng 4: Các biến số hình ảnh, tính bền vững và giá trị BĐS và thang đo tương ứng
Mã hóa Thang đo Nguồn
285
Các biến số hình ảnh của chủ đầu tư BĐS
HA1
HA2
HA3
HA4
Thương hiệu và uy tín của người chủ
BĐS
(Lorenz và cộng sự, 2011)
Bản chất và đặc điểm của người chủ BĐS Đề xuất của tác giả sau nghiên
cứu định tính.
Mục đích của người mua BĐS
Đề xuất của tác giả sau nghiên
cứu định tính.
Kinh nghiệm và năng lực của người mua
BĐS
Đề xuất của tác giả sau nghiên
cứu định tính.
Tính bền vững
BV1
Khả năng đầu tư và thương mại trong
tương lai
Đề xuất của tác giả sau nghiên
cứu định tính
BV2
BV3
Mức độ rủi ro về pháp lý trong tương lai
(Warren-Myers, 2013)
Mức độ rủi ro về môi trường trong tương (Lorenz và cộng sự, 2011)
lai
BV4
Thương hiệu và uy tín của người mua
BĐS
Đề xuất của tác giả sau nghiên
cứu định tính `
Giá trị và giá cả BĐS
GT1
Giá trị BĐS và giá cả BĐS
(Bowles và cộng sự, 2001)
GT2
Giá trị BĐS và nguồn thu ngân sách từ thuế (Bahl và Martinez-Vazquez,
về BĐS
2007)
Dựa vào tổng quan nghiên cứu và nghiên cứu định tính, có thể thấy, giá BĐS phụ
thuộc chủ yếu vào giá trị của nó với các thành tố truyền thống (đặc điểm vật lý, pháp lý,
vị trí và môi trường xung quanh), và các thành tố mới (tính bền vững, hình ảnh BĐS.
Trong phạm vi nghiên cứu này, chỉ đề cập đến sự ảnh hưởng của tính bền vững và hình
ảnh của chủ đầu tư BĐS đến giá BĐS chuyển nhượng với mục đích tài chính.
Kết quả nghiên cứu định tính cũng cho thấy sự tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa
giá trị BĐS được thẩm định với nguồn thu từ BĐS. Nói cách khác, khi BĐS được thẩm
286
định có giá trị cao hay giá cả BĐS chuyển nhượng được đánh giá cao thì nguồn thu ngân
sách từ BĐS cũng tăng lên.
3.3. Kết quả nghiên cứu định lượng
Mô tả mẫu nghiên cứu
Cuộc điều tra được tiến hành ở khu vực Hà Nội với các đối tượng là các nhà quản
lý, công chức trong các cơ quan chính quyền Hà Nội, các chủ đầu tư kinh doanh BĐS,
các tổ chức tín dụng ngân hàng…
Thời gian khảo sát: từ ngày 20/7/2016 đến 29/8/2016. Phương pháp chọn mẫu: chọn
mẫu theo phương pháp thuận tiện. Thông tin thu thập có độ tin cậy cao khi phiếu khảo
sát được gửi cho các đối tượng khảo sát kèm theo công văn của cơ quan quản lý. Số phiếu
phát ra 900; Số phiếu thu về: 870; Số phiếu hợp lệ: 866.
Thống kê mô tả các nhân tố/thang đo sử dụng trong mô hình nghiên cứu
Các biến số hình ảnh
Bảng 5. Thống kê các biến số gắn với Hình ảnh
Trung
bình
Độ lệch
chuẩn
Nội dung
N (cỡ mẫu)
Anh/chị có đồng ý là giá trị BĐS phụ thuộc vào
thương hiệu và uy tín của người chủ/người bán
BĐS
3,41
3,14
0,994
1,059
866
Theo anh/chị, bản chất và đặc điểm của người
chủ/người bán BĐS có ảnh hưởng quyết định đến
giá trị BĐS
866
Giá trị BĐS thay đổi theo mục đích của người mua
3,23
3,17
1,035
1,059
866
866
Kinh nghiệm và năng lực của người mua BĐS là
nhân tố có tác động mạnh đến giá trị BĐS
Trong các biến số hình ảnh, giá trị BĐS chịu tác động mạnh nhất bởi thương hiệu
và uy tín của người chủ/người bán BĐS (3.41/5) và thấp nhất bởi bản chất và đặc điểm
của người chủ/người bán BĐS (3.14/5). Tuy nhiên, mức độ quan trọng giữa các biến số
giao động khá thấp 0,27.
Tính bền vững
Bảng 6: Thống kê các biến số gắn với Tính bền vững
287
Trung
bình
Độ lệch
chuẩn
N
Nội dung
(cỡ mẫu)
Giá trị của BĐS thay đổi tuỳ thuộc vào khả năng
đầu tư và khai thác BĐS đó trong tương lai
3,80
3,92
3,83
3,67
0,840
0,925
0,857
0,891
866
866
866
866
Theo anh/chị, rủi ro về pháp lý của BĐS trong
tương lai sẽ làm giảm giá trị của nó
Mức độ rủi ro về môi trường trong tương lai có
ảnh hưởng đến giá trị của BĐS
Thương hiệu và uy tín của người mua BĐS có ảnh
hưởng đến gíá trị BĐS
Trong các biến số Tính bền vững, rủi ro về pháp lý (3.92) và rủi ro về môi trường
trong tương lai (3.83) có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị BĐS. Thương hiệu và uy tín của
người mua BĐS có ảnh hưởng ít nhất đến giá trị BĐS. Mức độ quan trọng giữa các biến
số giao động ở mức trung bình (0.25).
Giá trị BĐS
Bảng 7: Thống kê các biến số gắn với Giá trị bất động sản
Độ lệch
Nội dung
Trung bình
N (cỡ mẫu)
chuẩn
Giá trị BĐS có ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá cả
BĐS (hay giá trị ước tính BĐS) và do đó, đến
nguồn thu ngân sách từ BĐS
3,55
0,864
866
Giá cả BĐS (hay giá trị ước tính BĐS) có ảnh
hưởng quyết định đến nguồn thu liên quan đến
BĐS
3,64
0,869
866
Giá cả BĐS chịu tác động bởi giá trị BĐS nhưng ở chỉ mức độ khá cao. Điều
này do vai trò của giá trị đối với mức giá bị “lu mờ” hơn so với sự tác động của quan hệ
cung cầu trên thị trường BĐS.
Đánh giá độ tin cậy thang đo
Quá trình đánh giá độ tin cậy của thang đo được thực hiện thông qua sử dụng
Cronbach’s alpha các biến quan sát. Kết quả được thể hiện trong bảng tổng hợp .
Bảng 8: Cronbach’s alpha của các biến nghiên cứu
288
Biến
Trung bình thang đo Phương sai thang đo Tương quan
Alpha nếu
loại biến
quan sát
nếu loại biến
nếu loại biến
biến- tổng
Các biến số hình ảnh BĐS, anpha=0.792
HA1
HA2
HA3
HA4
9.54
9.81
9.72
9.78
6.697
5.947
6.450
6.420
.567
.684
.587
.571
.757
.697
.748
.756
Tính bền vững. anpha=0.773
BV1
BV2
BV3
BV4
11.41
11.29
11.38
11.54
4.650
4.161
4.470
4.508
.550
.618
.592
.541
.731
.695
.709
.736
Giá trị BĐS , anpha=0.758
GT1
GT2
3.64
3.55
.754
.745
.610
.610
Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo thể hiện sự tin cậy của các biến quan
sát phản ánh khái niệm được phân tích.
Yếu tố hình ảnh BĐS, Yếu tố tính bền vững, Yếu tố phương pháp và năng lực định
giá BĐS, Yếu tố giá trị BĐS được đánh giá thông qua Cronbach’s alpha thể hiện kết quả
tốt. Thang đo các biến này đạt được độ tin cậy.
Độ tin cậy của thang đo được đánh giá sau khi loại bỏ các biến không đạt yêu cầu
kết quả như sau:
289
Bảng 9: Cronbach’s alpha của các biến nghiên cứu lần 2
Trung bình thang đo Phương sai thang đo Tương quan Alpha nếu
Biến
quan sát
nếu loại biến
nếu loại biến
biến- tổng
loại biến
Các biến số hình ảnh anpha=0.742
HA1
HA2
HA3
HA4
9.54
9.81
9.72
9.78
6.697
5.947
6.450
6.420
.567
.684
.587
.571
.757
.697
.748
.756
Tính bền vững, anpha=0.773
BV1
BV2
BV3
BV4
11.41
11.29
11.38
11.54
4.650
4.161
4.470
4.508
.550
.618
.592
.541
.731
.695
.709
.736
Giá trị BĐS , anpha=0.758
GT1
GT2
3.64
3.55
.754
.745
.610
.610
Các yếu tố được đánh giá thông qua Cronbach’s alpha thể hiện kết quả tốt. Các
thang đo thể hiện phản ánh một cách tập trung các ý kiến trả lời. Biến Hình ảnh
anpha=0.742, biến Tính bền vững, anpha=0.773, biến Giá trị BĐS , anpha=0.758, (>0.6
mức chấp nhận phổ biến) và các hệ số tương quan biến - tổng đều >0.3, nên thang đo của
các biến quan sát thể hiện các khái niệm đạt được độ tin cậy.
Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA
Trong biến hình ảnh BĐS có 4 biến quan sát thể hiện mối tương quan trung bình.
Trong 4 biến quan sát thì có 2 biến đạt giá trị tương quan <0,5 tuy nhiên hệ số tương quan
vẫn đạt theo tiêu chuẩn >0,3 do vậy khả năng khi đưa vào phân tích EFA khái niệm Hình
ảnh BĐS sẽ không có khả năng hội tụ mà các biến quan sát sẽ bị loại bỏ hoặc sẽ tải sang
nhân tố khác.
Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA cho khái niệm Hình ảnh BĐS đã thể hiện
4 chỉ báo thực nghiệm dùng để đo lường được tải thành một nhân tố, các chỉ báo này giải
thích được 61,762% tổng số biến thiên trong đánh giá về Hình ảnh BĐS. Hệ số tải nhân
tố tương đối cao đều từ 0,610 trở lên và kiểm định Kiểm định Bartlett<0,05 cũng như
KMO= 0,759 đã thể hiện EFA nhân tố hình ảnh BĐS là phù hợp và các chỉ báo thực
nghiệm có quan hệ một cách có ý nghĩa thống kê với khái niệm Hình ảnh BĐS.
Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA cho khái niệm Tính bền vững của BĐS
290
thể hiện 4 chỉ báo thực nghiệm dùng để đo lường được tải thành một nhân tố, các chỉ báo
này giải thích được 59,494% tổng số biến thiên trong đánh giá về tính Tính bền vững của
BĐS. Hệ số tải nhân tố tương đối cao đều từ 0,743 trở lên và kiểm định Kiểm định
Bartlett<0,05 cũng như KMO= 0,759 đã chứng minh EFA là phù hợp và các chỉ báo thực
nghiệm có quan hệ một cách có ý nghĩa thống kê với khái niệm Tính bền vững của BĐS.
Phân tích nhân tố khẳng định CFA
Từ kết quả của EFA, có 2 khái niệm thành tố và 1 khái niệm phụ thuộc được sử
dụng trong mô hình nghiên cứu sau này. Đó là: HA (Hình ảnh BĐS), BV (Tính bền vững
của .BĐS), GT (Giá trị BĐS), Những điều trên tạo thành một mô hình đo lường các khái
niệm sử dụng trong nghiên cứu.
Từ kết quả thực hiện phân tích nhân tố khẳng định, hệ số Chi-square/df = 3,881< 5
với N> 200; GFI = 0,922; TLI = 0,910; CFI=0,924; RMSEA=0,058 (<0,08) nên có thể
nói là mô hình đã phù hợp và có ý nghĩa thực tế cũng như ứng dụng. Đồng thời kết quả
phân tích thể hiện các nhân tố trong mô hình đều có mối tương quan với nhau có ý nhĩa
một cách thống kê
Mức ý nghĩa thống kê của các nhân tố đều < 0,5 chứng tỏ các yếu tố trong mô hình
đều có mối tương quan với nhau và vì vậy có thể đưa vào phân tích SEM để thấy được
mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị BĐS.
Phân tích SEM
Sau khi đưa các biến vào phân tích kết quả phân tích SEM, tác giả thực hiện đưa 2
nhân tố độc lập: HA, BV và biến phụ thuộc GT vào mô hình SEM để phân tích.
Kết quả thực hiện phân tích SEM thể hiện có hệ số Chi-square/df = 4,282 < 5,
P=0,000; GFI = 0,924; TLI = 0,909; CFI=0,924; RMSEA= 0,062 (<0,08) nên có thể nói
là mô hình đã phù hợp và có ý nghĩa thực tế cũng như ứng dụng.
Bảng 10: Kiểm định sự phù hợp của mô hình SEM bằng phương pháp Bootstrap
SE-
Parameter
SE
SE-SE Mean
Bias
CR
Bias
GT
GT
←
←
HA
BV
0,065
0,083
0,001
0,002
0,199
0,133
-0,001
-0,002
0,002
-0,5
0,003 -0,66667
Trị tuyệt đối CR rất nhỏ so với 2 nên có thể nói là độ chệch là rất nhỏ, không có ý
nghĩa thống kê ở độ tin cậy 95%. Và như vậy, ta có thể kết luận là các uớc luợng trong
mô hình có thể tin cậy đuợc.
Hệ số beta chuẩn hóa thể hiện mức độ ảnh hưởng mạnh yếu của các nhân tố độc lập
đến nhân tố phụ thuộc Giá trị BĐS: nhân tố Hình ảnh BĐS (HA) có hệ số beta chuẩn hóa là
0,305, tiếp theo là tính bền vững (BV) của BĐS là 0,280.
291
4. Kết luận và đề xuất giải pháp
4.1. Kết luận
Ngân sách của thành phố phụ thuộc vào nhiều nguồn thu từ BĐS. Với tư cách là
người chủ sở hữu BĐS trên thị trường sơ cấp, chính quyền Hà Nội có thể và cần phải huy
động và khai thác có hiệu nguồn tài nguyên BĐS thuộc quyền quản lý để tăng nguồn thu
cho ngân sách phục vụ công cuộc xây dựng và phát triển KT-XH của thủ đô. Đó là quản lý
thu thuế từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS, cho thuê BĐS dựa trên cơ sở giá cả
được xác định khoa học và phù hợp với tình hình thực tế. Nói một cách khác, nguồn thu từ
BĐS của Hà Nội phụ thuộc trực tiếp vào mức giá đối với BĐS chuyển nhượng hay cho thuê,
đồng thời phụ thuộc gián tiếp vào mức thuế liên quan đến BĐS có thể thu được. Tuy nhiên,
trên thực tế, mức giá thị trường BĐS thường xuyên biến động do chịu tác động đồng thời của
nhiều nhân tố. Việc nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị và giá cả BĐS trong thực
hiện cơ chế tài chính là rất cần thiết đối với Hà Nội. Kết quả nghiên cứu đã cho phép xác định
được các nhân tố cơ bản có ảnh hưởng đến giá trị và giá cả BĐS, tuy mức độ ảnh hưởng của
từng nhân tố là khác nhau. Việc xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố cơ
bản đến giá trị và giá cả BĐS trong thực hiện cơ chế tài chính sẽ là cơ sở đề xây dựng các
quan điểm và giải pháp quản lý thị trường BĐS cho Hà Nội.
4.2. Đề xuất một số giải pháp
Thứ nhất, xác định giá cả BĐS trong việc thực hiện cơ chế tài chính của thành phố
phải tính đến giá trị thương hiệu chủ đầu tư.
Trong việc thực hiện cơ chế tài chính, giá BĐS chuyển nhượng do thành phố quản
lý. Thị trường BĐS sơ cấp thường là đối tượng quan tâm của các chủ đầu tư - chủ thể
quan trọng của thị trường BĐS thứ cấp. Chính vì vậy, nhu cầu BĐS thường là nhu cầu
phái sinh. Nói cách khác, chủ đầu tư BĐS sẽ trở thành nhà cung cấp sản phẩm và dịch vụ
cho khách hàng/ người sử dụng BĐS. Trong bối cảnh đó, giá trị hình ảnh thương hiệu của
chủ đầu tư cũng là cơ sở để xác định giá bán cuối cùng cho người sử dụng. Chủ đầu tư có
uy tín trên thị trường BĐS thường bán sản phẩm có giá cao hơn so với sản phẩm cùng
loại. Hơn nữa, người sử dụng cuối cùng không chỉ quan tâm đến sản phẩm BĐS mà còn
quan tâm (ngày càng nhiều) đến dịch vụ đi kèm (quản lý tòa nhà, đỗ xe…). Trên thực tế,
khách hàng luôn xem uy tín và hình ảnh của chủ đầu tư là cơ sở để đảm bảo chất lượng
sản phẩm BĐS và dịch vụ đi kèm. Đó chính là giá trị cảm nhận của người tiêu dùng đối
với chất lượng BĐS và dịch vụ sau bán và giá cả BĐS cũng xuất phát từ giá trị cảm nhận
này. Mặt khác, giá cả BĐS mang tính thời điểm nên vấn đề tiến độ thời gian cũng là yếu
tố cần xem xét khi xác định giá sản phẩm BĐS. Giá bán BĐS có thể thay đổi theo tiến độ
thời gian bàn giao SP; chi phí tài chính liên quan đến BĐS có thể làm tăng hay giảm giá
bán BĐS đó. Kết quả khảo sát cũng cho thấy, biến số hình ảnh của chủ đầu tư đến giá
BĐS với 2 yếu tố là: (i) kinh nghiệm và năng lực của người mua BĐS (chủ đầu tư), (ii)
Thương hiệu và uy tín của người mua BĐS có ảnh hưởng thuận chiều tới giá trị BĐS. Uy
tín của chủ đầu tư luôn thể hiện rõ nhất qua các dự án mà chủ đầu tư đã triển khai với tiến
độ thực hiện của dự án và các cam kết của chủ đầu tư trong quá trình triển khai. Do vậy
292
thành phố lựa chọn được các chủ đầu tư là các doanh nghiệp có uy tín và thươn hiệu sẽ
góp phần quan trọng nâng cao giá trị BĐS nói chung từ đó tăng nguồn thu tài chính từ
BĐS đóng góp ngày càng nhiều cho ngân sách thành phố.
Thứ hai, xác định giá cả BĐS trong việc thực hiện cơ chế tài chính của thành phố
phải căn cứ vào tính bền vững của BĐS chuyển nhượng.
Kết quả nghiên cứu khảo sát cho thấy, người mua và người sử dụng BĐS rất quan
tâm đến “tính bền vững” với các thành tố: (i) rủi ro pháp lý của BĐS trong tương lai; (ii)
khả năng đầu tư và khai thác BĐS trong tương lai; (iii) mức độ rủi ro về môi trường trong
tương lai và (iv) thương hiệu và uy tín của người chủ đầu tư BĐS. Người mua BĐS cũng
quan tâm đến đầu tư bền vững, với các chỉ tiêu như khả năng khai thác và sinh lời của
BĐS, những yếu tố pháp lý và rủi ro trong quá trình sử dụng BĐS đó hay các yếu tố liên
quan đến môi trường sinh thái.
Về phương diện tài chính, cần điều chỉnh định kỳ hệ thống thuế theo giá trị định
giá. Hệ thống thuế tài sản công bằng và hiệu quả không chỉ đòi hỏi một định giá toàn diện
ban đầu tốt, mà cần phải định kỳ đánh giá lại để phản ánh những thay đổi trong giá trị.
Giá trị không bất biến.Trường hợp giá trị tài sản đang thay đổi nhanh chóng, một khung
thời gian ngắn hơn là cần thiết.Bên cạnh việc duy trì tính hợp pháp của hệ thống thuế, tái
định giá thường xuyên làm giảm nguy cơ thay đổi đột ngột, mạnh mẽ về gánh nặng thuế
do sự tăng cao của giá trị đánh giá. Trong thực tế, có ba lựa chọn điều chỉnh các cuộc
định giá để phản ánh sự gia tăng trong giá trị tài sản theo thời gian là: tái định giá lại hoàn
toàn, lập chỉ số điều chỉnh hoặc điều chỉnh đơn giản.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1/ G.K. Babawale (2013), ‘Designing appropriate valuation model for sustainable
property tax system in developing countries’, International Journal of Law and
Management, Vol. 55 No. 3, pp. 226-246.
2/ Bộ Tài chính (2012), Đề án khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản nhà
nước phục vụ phát triển kinh tế xã hội, giai đoạn 2011-2020.
3/ David Lorenz và Thomas Lutzkendorf (2008),‘Sustainability in property valuation:
theory and practice. Journal of Property Investment & Finance. Vol. 26 No. 6, 2008
pp. 482-521
4/ David Lorenz và Thomas Lutzkendorf (2011),‘Sustainability and property
valuation’, Journal of Property Investment &Finance, Vol. 29 No. 6, pp. 644-676.
5/ Hair Joseph F (2007), Research methods for business. John Wiley & Sons (5 Jan.
2007.
6/ Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động
sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ, Đại học Đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh 2012.
7/ Ksenija Golob, Majda Bastic, Igor Psunder2012, ‘Analysis of Impact Factors on the
293
Real Estate Market: Case Slovenia’, Engineering Economics, Vol.23 No.4, pp. 357-
367.
marchande des proprietes residentielles unifamiliales de l'ile de Montreal: Evaluation
9/ Phạm Văn Bình (2013), 'Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam', Luận án tiến sĩ
Tiến sĩ, Đại học Đại học Kinh tế Quốc dân.
12/ UBND TP Hà Nội, Các quyết định công bố công khai dự toán, quyết toán 2011-2016
của Thành phố Hà Nội.
294
20 trang
18/05/2022
620
Bạn đang xem tài liệu "Vướng mắc khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị đất đai ở Việt Nam", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- vuong_mac_khi_su_dung_phuong_phap_so_sanh_truc_tiep_de_tham.pdf
