Vấn đề quyền của người sử dụng đất trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất theo Luật đất đai 2013
Vấn đề quyền của người sử dụng đất trong thực hiện cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền
với đất theo Luật Đất đai 2013
Họ và Tên: TS.Đặng Thị Bích Liễu
Bộ môn Luật Kinh doanh-Khoa Luật-Đại học Quốc gia Hà Nội
Nhà E1,144 Xuân Thủy, Cầu giấy, Hà Nội, Việt Nam
Số ĐT: 0913575525
Email: [email protected]
I.TÓM TẮT BÀI VIẾT:
Luật Đất đai năm 2013, là đạo luật đất đai thứ tư được Nhà nước ta ban hành
kể từ thời điểm nước ta bắt đầu công cuộc đổi mới, chuyển đổi nền kinh tế từ nền
kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường có định hướng XHCN.
Luật Đất đai năm 2013 được ban hành đánh dấu mốc quan trọng trong đổi mới điều
chỉnh pháp luật đối với các quan hệ đất đai ở nước ta. Trên nền tảng chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai, Luật đã qui định mở rộng khá nhiều quyền đối với người sử
dụng đất so với các đạo luật đất đai đã dược ban hành trước đó; Luật đã có nhiều
qui định nhằm bảo đảm thực hiện quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, thực tế sau hơn bảy năm thực hiện cho thấy nhiều qui định của
Luật Đất đai 2013 chưa đi vào cuộc sống; vấn đề quyền của người sử dụng đất vẫn
chưa được bảo đảm, trong đó quyền quan trọng nhất của người sử dụng đất là được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không được bảo đảm. Điều này gây nhiều
khó khăn, trở ngại rất lớn cho người sử dụng đất khi thực hiện các quyền và nghĩa
vụ của mình với tư cách là người sử dụng đất. Bài viết này của tác giả nhằm phân
tích chỉ ra các hạn chế, bất cập, từ đó đề xuất một vài kiến nghị nhằm góp phần sửa
đổi, hoàn thiện luật đất đai cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện luật đất đai về vấn
đề này.
II.NỘI DUNG
Luật Đất đai năm 2013, là đạo luật đất đai thứ tư được Nhà nước ta ban hành
kể từ thời điểm nước ta bắt đầu công cuộc đổi mới, chuyển đổi nền kinh tế từ nền
kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường có định hướng XHCN.
Luật Đất đai năm 2013 được ban hành đánh dấu mốc quan trọng trong đổi mới điều
chỉnh pháp luật đối với các quan hệ đất đai ở nước ta. Trên nền tảng chế độ sở hữu
230
toàn dân về đất đai, Luật đã qui định mở rộng khá nhiều quyền đối với người sử
dụng đất so với các đạo luật đất đai đã dược ban hành trước đó; Luật đã có nhiều
qui định nhằm bảo đảm thực hiện quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất của người sử dụng đất. Bài viết này tập trung trình bày về quyền
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp đang sử dụng đất mà
không có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc có giấy tờ nhưng giấy tờ đó không
thuộc một trong các loại giấy tờ được qui định tại điều 100, 101 của Luật Đất đai
năm 2013.
Có thể khẳng định, quyền được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất là một trong
những quyền cơ bản nhất của người sử dụng đất. Bởi, chỉ khi được Nhà nước cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
của người sử dụng đất mới chính thức được công nhận. Giấy chứng nhận là căn cứ
phát sinh đồng thời cũng là bảo đảm quan trọng nhất cho thực hiện các quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các quan hệ đất đai.
Luật Đất đai 2013 tại Điều 98 khoản 1 điểm a qui định: Nhà nước cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho người đang sử dụng đất có đủ điều kiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo qui định tại các điều 100,
101 và 102 của luật Đất đai. Theo đó, người có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao
gồm: hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền
sử dụng đất (điều 100) và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy
tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đó đã được sử dụng ổn định từ trước ngày
1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận
là đất không có tranh chấp, phù hợp với qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch chi tiết
xây dựng đô thị, qui hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà
231
nước có thẩm quyền phê duyệt đói với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
(khoản 2, điều 101), Chính phủ qui định chi tiết Điều này (khoản 3, điều 101).
Trên cơ sở qui định của Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP về qui định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai 2013,
tại điều 20 đã qui định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, công trình xây dựng từ
trước ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/4/2004, nay được UBND cấp xã nơi có
đất xác nhận là đất không có tranh chấp; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề
nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phù hợp với qui hoạch sử dụng đất
hoặc không phù hợp với qui hoạch sử dụng đất nhưng đã sử dụng đất từ trước thời
điểm phê duyệt qui hoạch sử dụng đất hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có qui hoạch;
chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất.
Về thực hiện các quyền của người sử dụng đất liên quan đến qui hoạch sử dụng
đất, tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã
được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử
dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
theo quy định của pháp luật; trường hợp diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải
chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa
được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh,
hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế
hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch
sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công
bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền sử dụng
đất. Tuy nhiên, trên thực tế hầu như qui định này không được các cơ quan có thẩm
quyền thực hiện và thường bị bỏ qua trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất,
trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
232
Mặc dù luật đất đai năm 2013 đã qui định khá rõ về những trường hợp nêu trên,
tuy nhiên thực tế cho thấy việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, trong đó có
quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những trường hợp nêu trên
ở nhiều địa phương chưa được thực hiện với lý do là đất nằm trong qui hoạch phải
chuyển mục đích sử dụng. Điều đó theo chúng tôi là sự vi phạm nghiêm trọng đến
quyền của người sử dụng đất, gây khó khăn cho người sử dụng đất trong thực hiện các
quyền của mình. Tình trạng này được hiểu là “qui hoạch treo”, có những nơi qui
hoạch kéo dài hàng chục năm chưa thực hiện và không biết bao giờ sẽ được thực hiện
nhưng người sử dụng đất bị từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, luôn phải trong tình trạng tạm bợ không
được xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình trên đất hoặc nếu muốn được sửa chữa thì
cũng rất khó khăn, phiền nhiễu. Cũng liên quan đến vấn đề “qui hoạch treo”, theo quy
định tại khoản 2 Điều 91, điểm a khoản 1 Điều 93 và khoản 2 Điều 94 Luật Xây dựng,
đối với điều kiện cấp phép các công trình xây dựng trong đô thị, nhà riêng lẻ và cấp
phép xây dựng có thời hạn thì phải “phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch
sử dụng đất được phê duyệt” nên thực tế tại các địa phương không thể tiến hành cấp
giấy phép xây dựng.
Hiện nay, cũng theo qui định tại Điều 22, Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-
CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, việc xử lý để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và có vi phạm pháp luật
đất đai như lấn, chiếm quyền sử dụng đất; việc xử lý để cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền đến trước ngày
01/4/2014 cũng đã được qui định. Tuy nhiên, việc qui định về các trường hợp trên
chưa thật rõ ràng, dẫn đến cách hiểu khác nhau, khó khăn cho quá trình thực hiện.
Về thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất: Đối với giá đất tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất trong hạn mức thì
233
xác định theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, còn phần diện tích đất ở
vượt hạn mức thì xác định theo giá đất cụ thể phổ biến trên thị trường. Dẫn đến tình
trạng cùng một thửa đất hoặc hai thửa đất cạnh nhau, phần diện tích trong hạn mức
thì giá đất được tính theo Bảng giá đất, phần diện tích vượt hạn mức thì giá đất
được xác định theo giá đất cụ thể phổ biến trên thị trường, như vậy thực tế có hai
mức giá khác nhau. Trong khi đó, theo quy định điểm d Khoản 1 Điều 112 Luật Đất
đai năm 2013 thì cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích
sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau. Như vậy, các quy định nêu trên có sự mâu thuẫn, không thống
nhất.
Một vài kiến nghị:
- Cần thiết phải tổ chức thực hiện rà soát lại toàn bộ các qui định của Luật Đất đai
năm 2013, các văn bản qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai do các cơ
quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ban hành và các văn bản pháp luật khác có
liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, nhất là các qui định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong những trường hợp mà người
đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; hiện nay các qui định về cấp
giấy chứng nhận được qui định khá tản mạn, được qui định ở nhiều văn bản khác
nhau, chưa thật rõ ràng, chưa bao quát hết các trường hợp thực tế phát sinh trong đời
sống, gây khó khăn cho các cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp giấy chứng nhận và
khó khăn cho người sử dụng đất trong thực hiện các quyền hợp pháp và lợi ích chính
đáng của mình. Thiết nghĩ các qui định về các trường hợp đủ điều kiện được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
các trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay đang được qui định trong các văn
bản dưới luật cần được qui định trực tiếp trong văn bản Luật Đất đai theo hướng cụ
thể, rõ ràng và đầy đủ hơn; tiến hành sửa đổi, bổ sung những qui định còn bất cập,
mâu thuẫn hoặc chồng chéo nhau, đảm bảo sự thống nhất giữa các luật có liên quan
đến thực hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất.
234
Cần tiếp tục hoàn thiện các qui định pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
và tổ chức thực hiện qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cần thiết tổng kết, đánh giá việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời gian kể từ
sau khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành và có hiệu lực thi hành đến nay. Qua
đó để rút ra những mặt hạn chế, tồn tại trong quá trình tổ chức thực hiện cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bởi trên thực tế có những qui định về quyền hoặc liên quan đến quyền của người sử
dụng đất trong các văn bản Luật có qui định nhưng ở nhiều địa phương, các cơ
quan, người có thẩm quyền do nhận thức chưa đầy đủ hoặc thiếu tinh thần trách
nhiệm, thậm chí là cố tình không thực hiện, gây khó khăn trong việc cấp giấy chứng
nhận cho người đang sử dụng đất đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo qui
định của pháp luật đất đai. Đặc biệt, phải kiên quyết thực hiện xóa bỏ tình trạng
“qui hoạch treo”, không để “qui hoạch treo” trở thành rào cản, là cái cớ để các cơ
quan, người có thẩm quyền từ chối thực hiện các quyền của người sử dụng đất,
trong đó có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Về trách nhiệm của cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền (đặc biệt là của chính
quyền cấp xã) trong quản lý, sử dụng đất đai cung cấp thông tin về đất đai cho tổ
chức, cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 28 Luật đất đai năm 2013 còn quá
chung chung, chưa rõ ràng, nên khi có yêu cầu của người sử dụng đất thì cơ quan
quản lý hồ sơ về đất đai còn gây khó khăn, tùy tiện trong cung cấp thông tin thậm
chí không cung cấp thông tin, làm ảnh hưởng đến việc xác thực nguồn gốc đất, nhất
là những thông tin, vấn đề có liên quan đến qui hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử
dụng đất phục vụ cho việc thực hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các quyền khác của
người sử dụng đất. Thiết nghĩ qui định này cũng cần được qui định cụ thể, rõ ràng
hơn trong Luật Đất đai.
235
Thực trạng thi hành Luật đất đai năm 2013
TS. Lê Kim Nguyệt – Bộ môn Luật Kinh doanh - Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà
Nội
Nhà E1, 144 Xuân Thuỷ, Cầu Giấy, Hà nội, Việt Nam
Số điện thoại: 0982741204
Email: [email protected]
Đất đai là tài sản đặc biệt, là tài nguyên quốc gia đồng thời là tư liệu sản xuất
vô cùng quý giá đối với bất cứ Quốc gia nào trên thế giới. Do vậy, việc khai thác, sử
dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai rất cần được tăng cường
và đảm bảo thực hiện tốt. Đảng và Nhà nước ta luôn có quan điểm đúng đắn, phù hợp
trong việc xây dựng và hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai ở mỗi thời kỳ. Luật
đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội
khóa XIII, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014, là đạo luật quan trọng có tầm ảnh hưởng
sâu rộng đến các hoạt động phát triển kinh tế-xã hội của Việt Nam. Để tổ chức thực
thi Luật Đất đai năm 2013, nhiều văn bản quy phạm pháp luật đã được ban hành nhằm
cụ thể hóa các nội dung quản lý và sử dụng đất đai phù hợp với thực tế của từng địa
phương trong cả nước, nhằm bảo đảm cân bằng lợi ích giữa các chủ thể sử dụng đất
như Nhà nước, hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp…
Có thể ghi nhận Việt Nam đã có nhiều nỗ lực trong quá trình xây dựng và
hoàn thiện pháp luật đất đai nhưng thực tiễn cho thấy việc quản lý và sử dụng đất
đai ở Việt Nam chưa thật sự hiệu quả, chưa tiết kiệm và còn lãng phí. Khung pháp
lý về quản lý và sử dụng đất đai chưa hoàn thiện và còn nhiều lỗ hổng, hạn chế.
Vấn đề vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng đất đai xảy ra khá phổ biến trong
các hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất... Hiện
tượng các cơ quan nhà nước giao đất, cho thuê đất không đúng mục đích, không đúng
thẩm quyền, không qua đấu giá quyền sử dụng đất, không theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được xét duyệt…xẩy ra khá phổ biến, thường xuyên, liên tục làm ảnh
hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể sử dụng đất. Bên cạnh đó,
việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quản lý đất đai
trước và sau khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; cấp, thu hồi giấy chứng nhận
236
quyền sử dụng đất; quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất... còn nhiều bất cập,
vướng mắc trong quá trình thực thi. Sự thiếu hoàn thiện này được thể hiện chủ yếu
trên hai khía cạnh: Khía cạnh thứ nhất, những quy định về quản lý sử dụng đất đai
ở Việt Nam còn nhiều chồng chéo giữa Luật đất đai 2013 và một số luật chuyên
ngành khác như Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư…; Khía
cạnh thứ hai, cơ chế thực thi pháp luật đất đai (chúng tôi cho rằng đây là hạn chế
lớn nhất).
Do đó, việc hoàn thiện pháp luật đất đai, xét trong tổng thể các giải pháp hoàn
thiện hệ thống pháp luật nói chung ở Việt Nam hiện nay là một tất yếu khách quan.
Việc sửa đổi Luật Đất đai vào thời điểm này là rất cần thiết, cấp bách và quan trọng,
trong đó cần chú trọng một số nội dung sau đây:
1. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo cơ sở
cho quy hoạch ngành, lĩnh vực, quy hoạch vùng và địa phương có liên quan đến sử
dụng đất, tạo tính liên kết liên vùng; bảo đảm đồng bộ, thống nhất, tôn trọng tự nhiên
nhằm xác định đất đai là nguồn lực quan trọng đảm bảo mục tiêu phát triển bền vững.
Có thể nhận thấy, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã cơ bản đáp ứng các nhu cầu
đất đai cho các ngành, các lĩnh vực đặc biệt là xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các
khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu đô thị, khu dân cư và quốc
phòng, an ninh... Việc giao đất, cho thuê, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất
tại các tỉnh về cơ bản được thực hiện theo đúng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Tuy nhiên, việc xây dựng và triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch
sử dụng đất hàng năm cấp huyện ở nước ta trong giai đoạn vừa qua vẫn tồn tại một số
bất cập, vướng mắc làm ảnh hưởng không nhỏ đến quyền và lợi ích của các chủ thể sử
dụng đất. Đơn cử một vài vấn đề như Luật Đất đai 2013 chỉ mới quy định quy hoạch
sử dụng đất đối với không gian bề mặt của đất đai mà chưa đề cập việc quy hoạch sử
dụng đất trong phạm vi không gian bên trên mặt đất hay không gian ngầm dưới mặt
đất; Hơn nữa, theo nguyên tắc quy hoạch sử dụng đất, cấp dưới phải phù hợp và căn
cứ vào phân bổ chỉ tiêu các loại đất trong quy hoạch sử dụng đất của cấp trên. Do đó
việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp dưới chỉ được thực hiện sau khi quy hoạch
của cấp trên được phê duyệt, điều này làm chậm tiến độ lập quy hoạch sử dụng đất các
cấp. Bên cạnh đó, do khó khăn về cấp kinh phí thực hiện nên tiến độ thực hiện các dự
237
án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhiều địa phương trong thời gian qua còn
chậm. Thêm nữa, trong quá trình đăng ký vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm, nhiều
dự án chưa được thẩm định, rà soát chặt chẽ về hiện trạng của dự án đầu tư, về diện
tích đất được sử dụng, về năng lực của các nhà đầu tư, tính khả thi, hiệu quả của từng
dự án…; nhiều dự án chưa đáp ứng các yêu cầu về trình tự thủ tục theo quy định. Chính
vì thế, việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm còn chậm, chưa đạt
hiệu quả cao trong thực tế. Hoạt động thẩm định về năng lực tài chính của các chủ đầu
tư dự án, tiến độ thực hiện dự án, chất lượng các công trình xây dựng còn lỏng lẻo,
chưa được rà soát chặt chẽ. Tình trạng các dự án treo còn khá phổ biến dẫn đến vấn đề
đầu cơ, chờ chuyển nhượng dự án nhằm trục lợi. Việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất hằng năm của các địa phương còn nhiều vướng mắc bất cập. Hoạt động lập
và quản lý quy hoạch khu đô thị, dân cư tại một số khu vực chưa đảm bảo khoa học,
thiếu đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật… Do vậy, trong quá trình sửa đổi Luật
đất đai năm 2013 tới đây, rất cần quy định chặt chẽ công tác lập, điều chỉnh quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo chất lượng quy hoạch thể hiện tầm nhìn của nhà nước
và có tính khả thi, tạo nguồn lực từ đất đai để phát triển đất nước.
2. Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được điều
chỉnh, bổ sung nhiều nội dung trong Luật đất đai 2013 như quy định việc giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất cấp
huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, căn cứ nhu cầu sử dụng
đất thể hiện trong dự án đầu tư, căn cứ đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất. Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ,
đất rừng đặc dụng để sử dụng vào mục đích khác thì ngoài các căn cứ nêu trên còn
phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ. Quy định điều kiện giao đất,
cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội như chủ đầu tư phải có
năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư, phải ký quỹ theo quy định của pháp luật
về đầu tư và không vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp
đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó…
Tuy nhiên, việc giao đất, cho thuê lại đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất vẫn
diễn ra phức tạp, khó kiểm soát, thậm chí không tuân thủ pháp luật, hiện vẫn còn một
số vấn đề đặt ra như trường hợp quy định thuê đất trả tiền hàng năm sẽ hạn chế quyền
238
của người sử dụng đất, của chủ đầu tư, chỉ có quyền sử dụng đất thuê, không thu hút
được nguồn vốn, ảnh hưởng đến môi trường thu hút đầu tư; thực tế việc quản lý việc
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích tại các khu vực nhạy cảm về quốc
phòng, an ninh còn hạn chế… Có thể thấy, các doanh nghiệp Nhà nước có lợi thế hơn
trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất khi cơ quan có thẩm quyền lập kế hoạch sử
dụng đất. Từ đây có thể dẫn đến việc hạn chế quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của
các thành phần kinh tế khác, trong đó có kinh tế tư nhân; đồng thời đây cũng là điều
kiện để phát sinh các tiêu cực trong quan hệ giao đất, cho thuê đất. Hơn nữa, căn cứ
giao đất, cho thuê đất nêu trên chưa bảo đảm mục tiêu phát triển bền vững, công bằng
trong phân bổ nguồn lực giữa các thành phần kinh tế. Chưa có sự thống nhất giữa đối
tượng và hình thức giao, cho thuê đất rừng với đối tượng, hình thức giao, cho thuê
rừng. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất rừng với quyền sở hữu rừng và quyền
sử dụng đất rừng giữa Luật Đất đai và Luật Lâm nghiệp. Việc chuyển đổi đất nông,
lâm trường; giao đất rừng của đồng bào dân tộc thiểu số còn nhiều bất cập, chưa được
hướng dẫn rõ ràng để thực hiện. Mặt khác, Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định chặt
chẽ việc giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất và cho
thuê đất bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập. Pháp luật đất
đai chỉ quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê
đất chứ chưa quy định chặt chẽ, bắt buộc phải đấu giá đối với đất do doanh nghiệp
đang quản lý, sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời quy định về đối
tượng được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá còn khá rộng, chưa cụ thể1 dẫn
đến khó áp dụng trong thực tế. Để giải quyết những vướng mắc, tồn tại nêu trên,
chúng tôi cho rằng cần hoàn thiện các quy định về phân bổ đất đai tại Việt Nam mà
cụ thể là quy định theo hướng thu hẹp hơn trường hợp giao đất, quy định rõ trường
hợp đặc biệt không thu tiền sử dụng đất: đối với các trường hợp này người sử dụng
đất không có các quyền như chuyển nhượng, tặng cho...; Nên quy định theo hướng
mở rộng các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quy định dùng các công cụ thị
trường để phân bổ sử dụng nguồn lợi đất đai hiệu quả. Bổ sung tiêu chí, hạn mức sử
dụng đất, giá đất làm căn cứ giao, cho thuê đất. Quy định chặt chẽ hơn về thời hạn,
hình thức nộp tiền giao đất, thuê đất.
1 Theo Báo cáo Kết quả giám sát và kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 của Ban Thường trực Ủy ban
Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam
239
3. Về thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng
Thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng là một trong những vấn đề nóng
bỏng, gây ra nhiều bức xúc, tranh chấp khiếu kiện khó giải quyết nhất trong thực tế.
Luật Đất đai năm 2013 có nhiều bổ sung mới trong quy định về thu hồi đất, bồi thường
và giải phóng mặt bằng so với Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, trong quá trình
triển khai thực hiện, đến nay Luật Đất đai năm 2013 cũng bộc lộ một số bất cập trong
công tác này.
Đơn cử như trình tự, thủ tục thu hồi đất đang được quy định rải rác ở nhiều văn bản
quy phạm pháp luật2 khác nhau dẫn đến khó khăn trong việc nắm bắt để tuân thủ các
quy định pháp luật của các chủ thể sử dụng đất và khiến cho cơ quan có thẩm quyền
áp dụng sai lệch, không đồng nhất giữa các địa phương; Việc cưỡng chế thực hiện
quyết định kiểm đếm bắt buộc chưa được quy định chặt chẽ, thiếu đồng bộ. Luật Đất
đai năm 2013 chỉ quy định chủ thể ban hành quyết định cưỡng chế mà không quy định
rõ chủ thể nào có trách nhiệm thực hiện việc tổ chức cưỡng chế nên đã gây khó khăn
cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền triển khai trên thực tế. Đồng thời, trình tự,
thủ tục thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc được quy định tại khoản 4
Điều 70 Luật Đất đai 2013 chưa được quy định cụ thể và chặt chẽ. Không quy định
một cách cụ thể thời gian bao lâu sau khi đã vận động, thuyết phục, đối thoại thì sẽ bị
áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành; quy trình tiến hành tại buổi cưỡng chế thực hiện
quyết định kiểm đếm như thế nào, phương án cưỡng chế, nhiệm vụ của các thành viên
tham gia cưỡng chế, biên bản cưỡng chế,…3 Điều này đã dẫn đến những vướng mắc
trong quá trình thực thi pháp luật về thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng.
Thực tế đã xẩy ra trường hợp thiếu thành phần dẫn đến kiếm đếm sai, gây khó khăn
trong việc xây dựng phương án bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Để khắc
phục những bất cập nêu trên về vấn đề này, chúng tôi cho rằng cần sửa đổi Luật Đất
đai năm 2013 theo hướng hoàn thiện các khâu trong quá trình thu hồi đất đảm bảo
nguyên tắc công khai, dân chủ, khoa học, chặt chẽ và công bằng; Cần quy định chi tiết
2 Xem Điều 67, 69, 70, 71 và 93 Luật Đất đai năm 2013; Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Điều 28 và
30 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP; Điều 13 Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT.
3
Xem Nguyễn Đức Hùng (2021), Một số bất cập trong quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất trong Luật
Đất đai năm 2013, https://thuvienphapluat.vn/banan/tin-tuc/mot-so-bat-cap-trong-quy-dinh-ve-trinh-tu-thu-
tuc-thu-hoi-dat-trong-luat-dat-dai-nam-2013-4553 truy cập ngày 20/10/2021
240
về thành phần và chức năng nhiệm vụ của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
Nội dung thông báo thu hồi đất cần bổ sung cả nội dung giao nhiệm vụ lập và thực hiện
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Cần bổ sung quy định chi tiết cụ thể về
lấy ý kiến và phản hồi ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Quy đinh
chi tiết về công tác cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cụ thể về chủ
thể thực hiện, quy trình và phương án cưỡng chế. Về cưỡng chế thực hiện quyết định
thu hồi đất cần bổ sung quy định chi tiết về phương án cưỡng chế.
4. Về giá đất
Tình trạng đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên quá cao so với giá trị thực trong thực
tế hiện nay đã gây khó khăn trong công tác quản lý và điều hành kinh tế vĩ mô, giảm
nguồn thu ngân sách nhà nước và tác động tiêu cực đến tâm lý của các nhà đầu tư.
Pháp luật đất đai quy định giá đất phải phù hợp với giá thị trường trong điều kiện
bình thường và là cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai, cũng như thực
hiện thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Thực tế cho thấy, việc định giá đất theo thị
trường còn khó khăn do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau như
các công cụ quản lý nhà nước về đất đai còn hạn chế, chưa đồng bộ.. Việc xác định
giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn chậm, chưa đáp ứng kịp thời tiến độ thu
tiền sử dụng đất, thuê đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.... Có thể thấy,
việc định giá đất thị trường hiện nay mới cơ bản thực hiện được đối với đất ở và đất
thương mại, dịch vụ; còn đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì chưa
có phương pháp định giá phù hợp. Thậm chí, nhiều địa phương còn căn cứ vào giá
đất ở để tính giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Điều này rất bất lợi cho
phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa, đô thị hóa. Khung
giá đất, Bảng giá đất do Chính phủ quy định luôn không theo kịp biến động của thị
trường, đặc biệt có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường. Mặc dù đã có nhiều
biện pháp khắc phục, nhưng việc Nhà nước thừa nhận tồn tại 2 loại giá khác nhau
như hiện nay cho thấy, việc điều hành giá với cả hai loại công cụ hành chính là khung
giá; bảng giá và giá đất của thị trường: giá cụ thể của từng lô đất đã tạo ra sự mất
công bằng và bị động, gây khiếu khiện kéo dài trong thời gian qua4. Về vấn đề này,
4
Nguyễn Thanh Hà (2021), Bất cập trong việc xây dựng khung giá đất và đề xuất hoàn thiện, Tạp chí điện
tử Luật sư Việt Nam
241
cần xây dựng phương án xác định giá đất theo giá thị trường. Cần tách thẩm quyền
quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền định giá đất cho hai
cơ quan độc lập với nhau. Điều này nhằm kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền, tránh
lạm dụng quyền lực nhằm mục đích tư lợi.
5. Về xử lý vi phạm pháp luật đất đai
Từ 2013 đến năm 2020, toàn ngành Thanh tra đã thực hiện 6.028 cuộc thanh tra,
phát hiện vi phạm 2.127,6 tỷ đồng, kiến nghị thu hồi 67.011,5 ha đất, riêng Thanh tra
Chính phủ thực hiện 46 cuộc thanh tra, phát hiện vi phạm 79.968,84 tỷ đồng, kiến
nghị thu hồi 25.351,6 ha đất. Công tác quản lý đất đai còn buông lỏng để xẩy ra nhiều
vi phạm như: Quy hoạch sử dụng đất thiếu tính khả thi, không đồng bộ; việc giao,
cho thuê đất không đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục; lấn chiếm đất công để sử dụng;
chuyển nhượng trái phép; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng
đất không đúng quy định. Tình hình đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp, vi phạm
pháp luật về đất đai vẫn chiếm tỷ lệ cao trên 60% trong tổng số đơn khiếu nại, tố cáo
nói chung, chủ yếu là về bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất để thực
hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội, xây dựng chợ, trung tâm thương mại; đòi lại
đất cũ, tranh chấp đất đai5… Như vậy, thực trạng vi phạm pháp luật đất đai hiện đang
diễn ra khá phổ biến và phức tạp, việc xử lý các vấn đề nêu trên còn chậm chạm, thiếu
chính xác, chưa hiệu quả, chưa kịp thời và chưa dứt điểm.. Một trong những nguyên
nhân chủ yếu là ý thức chấp hành, tuân thủ pháp luật đất đai của một bộ phận cán bộ,
đảng viên và các chủ thể sử dụng đất chưa đúng, chưa đầy đủ, chưa nghiêm; vẫn tồn
tại tình trạng cán bộ, công chức lạm quyền, lợi dụng chức vụ quyền hạn tham ô, tham
nhũng, sách nhiễu trục lợi trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai ảnh hướng đến
an ninh, trật tự và an toàn xã hội. Trước thực trạng trên, để giải quyết, xử lý triệt để
các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, cần nâng cao năng lực quản lý về đất đai
cho đội ngũ cán bộ các cấp; chủ động phòng ngừa, phát hiện, và xử lý các trường hợp
vi phạm pháp luật về đất đai. Cần rà soát, đánh giá tổng thể thực trạng vi phạm pháp
5
Xem: Đinh Văn Minh (2021), Vi phạm pháp luật về đất đai qua công tác thanh tra và một số giải pháp
hoàn thiện, tại trang https://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/202108/vi-pham-phap-luat-ve-dat-dai-qua-cong-
tac-thanh-tra-va-mot-so-giai-phap-hoan-thien-309902/ truy cập ngày 15/10/2021
242
luật đất đai, từ đó xem xét xử lý nghiêm đối với cán bộ, công chức được giao trách
nhiệm quản lý đất đai vi phạm pháp luật đất đai và những người có liên quan, nhất là
người đứng đầu cơ quan, đơn vị; xử lý nghiêm những cán bộ, công chức lạm quyền,
tạo điều kiện cho các đối tượng vi phạm pháp luật về đất đai.
Kết luận
Hệ thống pháp luật nói chung của Việt Nam đang trong quá trình hoàn thiện,
những nội dung về quản lý và sử dụng đất đai nói riêng cũng không nằm ngoài thực
tế đó. Trong thời gian qua, Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm đến việc hoàn thiện
chính sách pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của nền
kinh tế thế giới và sự tiến bộ của hệ thống pháp luật quốc tế, đồng thời với sự chuyển
mình của nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn hiện đại hóa - công nghiệp hóa hiện
nay thì sự quan tâm đó dường như vẫn chưa đủ. So với những quy định pháp luật ở
những quốc gia có trình độ quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả cao thì những quy
định của pháp luật Việt Nam về vấn đề này còn nhiều hạn chế. Sự hạn chế này ảnh
hưởng lớn đến sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam. Như vậy, việc xây dựng pháp
luật đất đai hoàn chỉnh, phù hợp với thực trạng nền kinh tế Việt Nam là một yêu cầu
bắt buộc và rất thiết thực tại thời điểm này. Chỉ khi đó, Việt Nam mới đủ khả năng
và điều kiện để hội nhập với nền kinh tế thế giới, đó là một tương lai không xa mà
nền kinh tế Việt Nam đang hướng đến.
-----------
Tài liệu tham khảo:
1. Báo cáo Kết quả giám sát và kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 của Ban
Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam
2. Nguyễn Thanh Hà (2021), Bất cập trong việc xây dựng khung giá đất và đề
xuất hoàn thiện, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam
3. Nguyễn Đức Hùng (2021), Một số bất cập trong quy định về trình tự, thủ tục
thu
hồi
đất
trong
Luật
Đất
đai
năm
2013,
trinh-tu-thu-tuc-thu-hoi-dat-trong-luat-dat-dai-nam-2013-4553 truy cập ngày
20/10/2021
4. Đinh Văn Minh (2021), Vi phạm pháp luật về đất đai qua công tác thanh tra
và một số giải pháp hoàn thiện, tại trang https://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-
doi/202108/vi-pham-phap-luat-ve-dat-dai-qua-cong-tac-thanh-tra-va-mot-so-
giai-phap-hoan-thien-309902/ truy cập ngày 15/10/2021
243
14 trang
15560
Free
Bạn đang xem tài liệu "Vấn đề quyền của người sử dụng đất trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất theo Luật đất đai 2013", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- van_de_quyen_cua_nguoi_su_dung_dat_trong_thuc_hien_cap_giay.pdf
