Pháp luật về thu hồi đất nhìn từ thực tiễn áp dụng tại huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA
PHÁP LUẬT KINH DOANH TRONG ĐIỀU KIỆN HỘI NHẬP
4.
PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT
NHÌN TỪ THỰC TIỄN ÁP DỤNG
TẠI HUYỆN VŨ THƯ, TỈNH THÁI BÌNH
Phạm Thành Đô(*)
Tóm tắt
Đất nước chúng ta đang trong thời kỳ phát triển mạnh về kinh tế, cho nên nhu cầu
của Nhà nước về đất đai là rất lớn cho các dự án đầu tư trong nước cũng như cho các
khu công nghiệp, đường giao thông, khu kinh tế, đặc khu kinh tế…. Việc thu hồi đất
phục vụ cho đất nước là không thể tránh khỏi. Khi thu hồi đất tất yếu sẽ liên quan đến
quyền lợi của người sử dụng đất và quyền lợi đó sẽ được giải quyết thỏa đáng như thế
nào là việc người dân đặc biệt quan tâm.
Đến nay, nước ta đã đạt được nhiều thành tựu lớn trong chính sách đất đai,
nhưng thực tế đời sống kinh tế xã hội đã chỉ ra vẫn còn nhiều bất cập. Thu hồi đất là
một vấn đề nổi cộm và nhức nhối ở nước ta hiện nay. Công tác thu hồi đất vẫn đang
là vấn đề hết sức phức tạp và nhạy cảm, còn nhiều tồn tại, vướng mắc bởi nó liên
quan đến quyền và lợi ích của nhiều chủ thể. Tình hình khiếu nại, tố cáo liên quan đến
đền bù, thu hồi đất chiếm tới 80% trong các loại khiếu kiện. Khi thu hồi đất còn gặp
không ít khó khăn trong vấn đề định giá đất, bồi thường thiệt hại, tái định cư chưa
phù hợp từ đó gây ra sự căng thẳng, bức xúc trong nhân dân. Điển hình có một số vụ
việc nổi cộm gần đây gây xôn xao dư luận là việc thu hồi đất dự án Ecopark ở huyện
Văn Giang, tỉnh Hưng Yên, vụ việc tại xã Đồng Tâm, huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà
(*) Ban Tuyên giáo huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình
Email: [email protected]
50
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA
PHÁP LUẬT KINH DOANH TRONG ĐIỀU KIỆN HỘI NHẬP
Nội, vụ một người nông dân nổ súng bắn một số cán bộ của Trung tâm phát triển quỹ
đất thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình hay mới đây nhất là vụ khiếu kiện kéo dài
tại dự án khu đô thị Thủ Thiêm, Thành phố Hồ Chí Minh... Qua đó cho thấy, có nhiều
trường hợp người dân không chấp nhận việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quyết
định thu hồi đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, dẫn đến khiếu kiện kéo
dài, nhiều dự án phải thực hiện bằng biện pháp cưỡng chế thu hồi đất.
Các quy định pháp luật về thu hồi đất nhiều và thường xuyên thay đổi, nhưng
còn thiếu đồng bộ, chưa hoàn chỉnh, chưa thống nhất và chưa tạo được đầy đủ căn
cứ pháp lý để triển khai trong thực tiễn, đặc biệt là cơ chế thực hiện pháp luật về thu
hồi đất không được đảm bảo thống nhất, thiếu dân chủ, thiếu công khai, công bằng
và minh bạch.
1. KHÁI NIỆM VÀ VAI TRÒ CỦA PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003: “Nhà nước đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai” (Điều 1 Luật Đất
đai năm 2003) cụ thể hơn trong Luật Đất đai năm 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật này” (Điều 4 Luật Đất đai năm 2013). Để tiếp cận
dưới gọc độ khoa học pháp lý thì “Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu
của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các
giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền
sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định”.
1.2. Khái niệm về thu hồi đất
Thu hồi đất là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật
đất đai. Thu hồi đất ở đây là một biện pháp làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai
bằng một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thông qua
hoạt động này, Nhà nước thể hiện rất rõ quyền định đoạt đất đai với tư cách đại diện
chủ sở hữu đối với đất đai.
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng “Thu hồi nghĩa là: Lấy lại cái đã đưa ra, cái
đã cấp, phát ra hoặc bị người khác lấy lại [22].
51
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA
PHÁP LUẬT KINH DOANH TRONG ĐIỀU KIỆN HỘI NHẬP
Theo Từ điển giải thích từ ngữ Luật học, thu hồi đất được hiểu là: “cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thu hồi quyền sử dụng đất của người vi phạm quy định về sử
dụng đất để Nhà nước giao cho người khác sử dụng hoặc trả lại cho chủ sử dụng hợp
pháp bị lấn chiếm. Trường hợp thật cần thiết Nhà nước thu hồi đất của người đang
sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng [19]. Khái niệm này thực ra chưa phải định nghĩa rõ ràng
về thu hồi đất, mặc dù có đề cập các trường hợp thu hồi đất nhưng nội hàm của khái
niệm này chưa bao quát hết các trường hợp thu hồi đất của Nhà nước. Nhà nước không
chỉ thu hồi đất của người có hành vi vi phạm về sử dụng đất hay thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mà còn thu hồi
đất khi có vi phạm từ phía cơ quan quản lý như đất không được giao đúng đối tượng,
không đúng thẩm quyền hoặc thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất chết mà
không có người thừa kế…
Trong các văn bản luật đất đai qua các thời kỳ, khái niệm thu hồi đất được ghi
nhận như sau:
Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đã đề cập đến vấn đề thu
hồi đất, nhưng chưa định nghĩa rõ thế nào là thu hồi đất mà chỉ liệt kê các trường hợp
bị thu hồi đất (Điều 14 Luật Đất đai năm 1987 và Điều 26 Luật đất đai 1993).
Khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 đưa ra khái niệm thu hồi đất: “Thu hồi
đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu
lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy
định của Luật này”.
Dù đã có sự điều chỉnh ở nội hàm và mở rộng ngoại diên của vấn đề thu hồi đất,
song cách giải thích này chưa thật sự chính xác, bởi nó dẫn đến cách hiểu, người sử
dụng đất bị thu hồi chỉ là tổ chức hay ꢀy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, trong khi
theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất bị thu hồi còn có thể là hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất, không những thế đây còn là chủ thể phổ biến bị thu hồi đất.
Đến Luật Đất đai năm 2013 Khoản 11 Điều 3 đưa ra khái niệm: “Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà
nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp
luật về đất đai”.
Các khái niệm nêu trên, thu hồi đất xét về mặt hình thức là văn bản hành
52
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA
PHÁP LUẬT KINH DOANH TRONG ĐIỀU KIỆN HỘI NHẬP
chính; nhưng xét về mặt nội dung, là việc sử dụng quyền lực Nhà nước để thu lại
quyền sử dụng đất để phục vụ cho các mục tiêu của Nhà nước. Thu hồi đất được thực
hiện thông qua quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Xác định
rõ chủ thể bị thu hồi, lý do thu hồi, diện tích thu hồi, mục đích thu hồi làm căn cứ cho
việc chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Từ những phân tích trên có thể hiểu một cách khái quát về thu hồi đất như sau:
“thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại đất và quyền sử
dụng đất đã giao cho các chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai”.
1.3. Vai trò của pháp luật về thu hồi đất
Theo quy định của Pháp luật đất đai Việt Nam, Nhà nước có quyền thu hồi đất
vì các mục đích quốc phòng, an ninh chính trị, phát triển kinh tế - xã hội, do vi phạm
pháp luật về đất đai hoặc do chấm dứt quyền sử dụng đất theo pháp luật… Mục đích
thu hồi đất phát triển cơ sở hạ tầng là điều kiện, là thời cơ kinh tế đưa đất nước dần
theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Tuy nhiên, cần thấy rõ vai trò của pháp luật
đối với việc thu hồi đất.
Thứ nhất: Chính sách, pháp luật có thực sự đi vào cuộc sống hay không thì bản
thân nó phải đáp ứng được các yêu cầu thực tiễn đời sống. Đặc biệt hệ thống pháp luật
đất đai nói chung và pháp luật về thu hồi đất nói riêng, yếu tố tiên quyết hàng đầu là
cần phải bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ về nội dung các quy định, tránh sự chồng
chéo, mâu thuẫn hoặc có nhiều cách hiểu khác nhau từ một quy định;
Thứ hai: Luật Đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng. Nó là phương tiện không thể
thiếu bảo đảm cho sự tồn tại, vận hành bình thường của xã hội nói chung. Việc thu hồi
đất để phục vụ cho nhu cầu của Nhà nước (loại trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất
do NSDĐ vi phạm pháp luật). Cơ quan chính quyền các cấp thực hiện chức năng quản
lý Nhà nước bằng chính sách và pháp luật thống nhất để đảm bảo kỷ cương xã hội và
lợi ích cơ bản lâu dài. Đó là các việc: quy hoạch và kế hoạch, thu thuế hoặc tiền sử
dụng đất, giao và cho thuê đất, thu hồi hoặc tịch thu (do giải tỏa cho mục đích chung,
do vi phạm pháp luật), cấm sử dụng sai mục đích, cấm xây dựng (một số loại công
trình trên một số loại đất), đăng ký và chứng nhận quyền sử dụng đất, xử lý các tranh
chấp về đất đai, quản lý thị trường đất đai… Đó chính là quyền định đoạt (cao nhất)
và hưởng lợi của Nhà nước.
Thứ ba: Do sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa,
53
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA
PHÁP LUẬT KINH DOANH TRONG ĐIỀU KIỆN HỘI NHẬP
xây dựng nhà nước pháp quyền, hội nhập quốc tế sâu rộng nên các quy định về thu hồi
đất theo Luật Đất đai năm 2013 vừa mới áp dụng thực tiễn trong thời gian ngắn đã có
nhiều điểm hạn chế, bất cập là chuyện khó tránh khỏi. Nên việc sửa đổi, bổ sung hoàn
thiện các quy định pháp luật về thu hồi đất đảm bảo tính kịp thời, đúng pháp luật, phù
hợp với thực tiễn phát triển đất nước là điều hết sức quan trọng.
2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT
2.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện chính sách, pháp luật về thu hồi đất
Do sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội
nhập quốc tế sâu rộng nên các quy định về thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2013
vừa mới áp dụng thực tiễn trong thời gian ngắn đã có nhiều điểm hạn chế, bất cập là
chuyện đương nhiên. Song, việc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện các quy định pháp luật
về thu hồi đất đảm bảo tính kịp thời, đúng pháp luật, phù hợp với thực tiễn phát triển
đất nước là điều hết sức quan trọng, nó quyết định hiệu quả, hiệu lực của bộ máy quản
lý Nhà nước về đất đai cũng như điều tiết các mối quan hệ sở hữu và hơn nữa làm hạn
chế các tranh chấp, khiếu nại kéo dài, gây mất an ninh, chính trị ở địa phương. Trong
hơn 05 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt
được những hiệu quả sau:
Thứ nhất: Kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá
trình chuyển tiếp thi hành Luật Đất đai giữa Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai
năm 2013 trong công tác thu hồi đất, không để ách tắc gây phiền hà cho doanh nghiệp
và người dân. Đã đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tập trung xây dựng hệ thống thông tin đất
đai, cơ sở dữ liệu đất đai.
Thứ hai: Chỉ đạo kịp thời công tác lập, rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất các cấp; đặc biệt là việc kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để làm
cơ sở cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, việc
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai đã
hạn chế được giao đất, cho thuê đất cho các chủ đầu tư không có năng lực, tránh được
lãng phí trong việc sử dụng đất.
Thứ ba: Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã có chuyển biến rõ rệt,
hạn chế tối đa việc thu hồi đất “tùy tiện”, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử
dụng đất. Công tác kiểm tra, kiểm soát, quản lý trong công tác thu hồi đất, sử dụng đất
54
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA
PHÁP LUẬT KINH DOANH TRONG ĐIỀU KIỆN HỘI NHẬP
đã được tăng cường về số lượng; điều chỉnh về đối tượng, trong đó chú trọng thanh tra,
kiểm tra đối với các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai; coi trọng việc chỉ đạo, đôn
đốc thực hiện và công khai kết quả thực các kết luận thanh tra. Kết quả đã góp phần
phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi phạm pháp luật đất đai và khắc phục kịp
thời nhiều tồn tại, bất cập trong quản lý, sử dụng đất, chú trọng cải cách hành chính
trong lĩnh vực đất đai và giảm tối đa thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Việc
thành lập văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người
dân trong việc nộp hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết hồ
sơ công việc và sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
Mặc dù đã đạt những kết quả tích cực nêu trên, tuy nhiên thực tiễn triển khai thi
hành Luật Đất đai vẫn còn những tồn tại, bất cập sau đây:
Một là: Nguồn lực về đất đai đặc biệt là trong công tác thu hồi đất vẫn chưa thực
sự được khai thác và phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan
trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn
lãng phí, hiệu quả thấp; tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân
sách liên quan đến đất đai vẫn còn diễn ra.
Hai là: Khó khăn trong tiếp cận đất đai vẫn là một trong những rào cản để cải
thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ
phát triển doanh nghiệp. Việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số
địa phương vẫn còn chậm; các dự án sản xuất, kinh doanh thực hiện theo phương thức
thỏa thuận nhận quyền, thuê quyền sử dụng đất còn có khó khăn do chưa có cơ chế
để xử lý đối với các trường hợp không thỏa thuận được; thiếu cơ chế để thúc đẩy hoạt
động của thị trường quyền sử dụng đất, đặc biệt là thị trường đất nông nghiệp; tổ chức
thực hiện các quy định về thủ tục hành chính còn phiền hà, kéo dài.
Ba là: Quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp diễn ra còn chậm, chưa theo
kịp nhu cầu tái cơ cấu ngành nông nghiệp nói chung, cho phát triển nông nghiệp hàng
hóa quy mô lớn, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn nói riêng; đất
đai manh mún đang là yếu tố cản trở người dân và doanh nghiệp đầu tư dài hạn vào
nông nghiệp.
Bốn là: Tình trạng vi phạm chính sách thu hồi đất, pháp luật về đất đai diễn ra khá
phổ biến. Nhiều địa phương, đơn vị do lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý
đã để xảy ra tình trạng khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai vẫn chiếm tỷ trọng lớn
(70%), là nguy cơ gây ra những bất ổn trong xã hội.
55
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA
PHÁP LUẬT KINH DOANH TRONG ĐIỀU KIỆN HỘI NHẬP
Nguyên nhân của những tồn tại, bất cập nêu trên là do:
Hệ thống pháp luật còn mâu thuẫn, chồng chéo, không đồng bộ và thống nhất,
dẫn tới không rõ trách nhiệm quản lý, gây khó khăn cho tổ chức thực hiện (Chưa phân
định rõ các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất theo pháp luật đấu thầu và đấu
giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; chưa có sự đồng bộ
trong trình tự thực hiện xác định nhu cầu sử dụng đất, chấm dứt hoạt động dự án đầu
tư và điều kiện chuyển nhượng dự án giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai…) có một số
nội dung quy định biểu hiện chưa phù hợp với thực tiễn triển khai; có một số nội dung
phát sinh mới trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh.
Việc tổ chức thi hành pháp luật còn hạn chế, mặc dù pháp luật đã có quy định
nhưng không được tổ chức thực hiện hoặc thực hiện chưa đúng, chưa đầy đủ trong
khi công tác thanh tra, kiểm tra, theo dõi thi hành pháp luật chưa thực sự có hiệu quả.
Cấp ủy, chính quyền địa phương chưa quan tâm đúng mức, chỉ đạo cụ thể, sát sao và
thường xuyên. Vai trò của chính quyền cấp cơ sở trong việc phát hiện, ngăn chặn và
xử lý kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai chưa được thực hiện tốt.
Bộ máy tổ chức làm công tác quản lý nhà nước nhiều nơi chưa tương xứng với
yêu cầu tổ chức triển khai thi hành pháp luật trên thực tế. Văn phòng Đăng ký đất đai
một cấp chậm kiện toàn; Tổ chức phát triển quỹ đất mặc dù đã được thành lập nhưng
lại chưa được quan tâm bố trí nguồn lực đầy đủ để thực hiện chức năng tạo quỹ đất;
Năng lực cán bộ, công chức, viên chức chưa đáp ứng yêu cầu; Điều kiện cơ sở vật
chất, trang thiết bị còn thiếu và lạc hậu, lực lượng cán bộ, viên chức chưa đáp ứng yêu
cầu nhiệm vụ.
Do đó, việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013 là cần thiết
trong giai đoạn hiện nay.
2.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất
Trong nhiều năm qua, Nhà nước đã xây dựng, ban hành và triển khai nhiều văn
bản chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp.
Những bất cập của chính sách, pháp luật đất đai đã được chỉnh sửa, bổ sung thường
xuyên nhằm đáp ứng những đòi hỏi của thực tế. Tuy nhiên, cần liên tục hoàn thiện hệ
thống pháp luật về thu hồi đất trong khuôn khổ đề tài tôi đưa ra một số định hướng
nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về thu hồi đất:
Thứ nhất: Phải xây dựng cơ sở hiến định và hoàn chỉnh cơ sở pháp định về thu hồi
56
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA
PHÁP LUẬT KINH DOANH TRONG ĐIỀU KIỆN HỘI NHẬP
đất trong trường hợp thu hồi đất không tự nguyện. Một mặt, nếu xem quyền sử dụng
đất là một quyền hiến định thì việc thu hồi quyền này khi người dân hoàn toàn không
có vi phạm về việc sử dụng phải do Hiến pháp định ra.
Thứ hai: thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế nên “trả về” quy luật giá trị,
bởi vì việc thu hồi này đem lại lợi ích nhất định. Khi đó sẽ không có sự khác nhau
giữa thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế và thỏa thuận giao đất vì mục đích sản
xuất kinh doanh.
Thứ ba: Trên cơ sở Luật hóa các nội dung của Nghị định hướng dẫn quy định cụ
thể các trường hợp thu hồi đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, xã hội; thu hồi đất do vi phạm pháp
luật đất đai và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện
nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai trên thực tế, đồng thời khắc phục tình
trạng tùy tiện trong thu hồi đất. Đối với trường hợp đất đã được Nhà nước giao, cho
thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được đưa vào sử dụng trong mười hai (12)
tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn (24) tháng so với tiến độ
ghi trong dự án đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được phép chấp thuận
cho phép chậm tiến độ một lần và chậm không quá mười hai (12) tháng. Trường hợp
không được chấp thuận cho chậm tiến độ hoặc quá thời hạn cho phép được chậm tiến
độ nêu trên thì Nhà nước thực hiện thu hồi đất và người có đất bị thu hồi do vi phạm sẽ
không được thanh toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; giá trị đã đầu tư vào đất còn lại.
Thứ tư: Quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất cấp
huyện đã được phê duyệt; tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo quỹ đất
“sạch”, sau đó, Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng đất vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc đưa ra đấu giá quyền sử dụng
đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế, xã hội;
quy định khi xây dựng, mở rộng các công trình kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị cần
phải quy hoạch và tổ chức thu hồi cả phần diện tích đất bên cạnh công trình kết cấu
hạ tầng, vùng phụ cận để tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho các công trình này và hỗ
trợ người có đất bị thu hồi.
2.3. Một số giải pháp cụ thể hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất
Luật Đất đai năm 2013 là đạo luật lớn với 14 chương, 212 điều, quy định tương
đối đầy đủ, toàn diện về quản lý và sử dụng đất đai, đã cụ thể thành công các quy định
về đất đai trong Hiến pháp năm 2013. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm
57
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA
PHÁP LUẬT KINH DOANH TRONG ĐIỀU KIỆN HỘI NHẬP
2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình
thi hành Luật Đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến
chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân.
Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập, đặt ra yêu cầu cấp bách là cần phải tiếp
tục hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật đất đai. Dưới đây, tôi xin nêu một số vấn
đề mà pháp luật về thu hồi đất cần hoàn thiện.
Một là, về giá đất: Giá đất vừa là sản phẩm tất yếu của cơ chế thị trường, vừa là
công cụ để Nhà nước quản lý đất đai và thị trường bất động sản, đồng thời giá đất là
phương tiện để Nhà nước thực hiện các chính sách xã hội về đất đai, giá đất còn góp
phần đảm bảo cho cơ chế sử dụng đất có hiệu quả và tiết kiệm, nhưng giá đất ở hầu
hết các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hiện nay đều thấp hơn nhiều so với giá
thực tế. Vì vậy, Nhà nước cần phải quy định chi tiết, cụ thể hơn về giá đất, để giá đất
sát với giá thực tế nhất và theo chúng tôi, cần tập trung giải quyết một số vấn đề sau:
Khung giá đất do Chính phủ ban hành nên quy định giá đất theo mục đích sử
dụng, để tránh cào bằng giữa các thửa đất cùng loại đất nhưng có mục đích sử dụng
đất khác nhau. Ví dụ như: Đất chuyên dùng phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ
và đất chuyên dùng dùng cho mục đích sản xuất, kinh doanh thông thường. Cũng cần
có quy định về khung giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố khắc
phục tình trạng đất ở cùng một khu vực, cùng mục đích sử dụng, cùng một thời điểm
nhưng có giá khác nhau.
Nhà nước cần ban hành các quy định pháp lý để thành lập cơ quan định giá đất
thuộc các Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc ở từng vùng thuộc Bộ Tài nguyên và
Môi trường để tạo nền tảng pháp lý cho việc thành lập hệ thống cơ quan này. Cơ quan
định giá đất được thành lập sẽ có tác dụng định giá đất kịp thời, khách quan, khoa học
khi đất đai có sự biến động. Đây chính là điểm mấu chốt để việc định giá đất sát với
giá thực tế ở nước ta hiện nay. Cơ quan định giá đất của Nhà nước cần phải có tính
độc lập về chuyên môn và chịu sự quản lý của các cơ quan tài nguyên và môi trường
như đã nêu trên.
Hai là, về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất, Nhà nước nên tập trung nghiên cứu, rút kinh nghiệm, bóc tách các
mối quan hệ cụ thể, để làm căn cứ ban hành các quy phạm pháp luật đất đai về bồi
thường sát với thực tế. Trên cơ sở các quy định pháp lý có tính chuẩn xác thì mới bồi
58
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA
PHÁP LUẬT KINH DOANH TRONG ĐIỀU KIỆN HỘI NHẬP
thường đúng được các thiệt hại của người sử dụng đất; đảm bảo sự công bằng giữa các
đối tượng bị thu hồi đất và góp phần làm giảm thiểu tình trạng khiếu kiện của những
người bị thu hồi đất.
Pháp luật đất đai cũng cần sửa đổi các quy định liên quan đến việc thỏa thuận giá
đền bù giữa các chủ đầu tư các dự án sản xuất kinh doanh và người sử dụng đất. Vì
thực tế việc thỏa thuận hết sức khó khăn bởi người sử dụng đất đưa giá quá cao hoặc
có thể thỏa thuận được với đa số người sử dụng đất nhưng một số người sử dụng đất
lại không chịu thỏa thuận, song các thửa đất của họ lại nằm ở trung tâm dự án, nên dự
án không thể tiếp tục triển khai. Quy định này đã gây khó khăn cho người được giao
đất, gây ách tắc cho việc giải phóng mặt bằng, do đó Nhà nước cần phải nhanh chóng
sửa đổi quy định này theo hướng khuyến khích các bên tự thỏa thuận về giá đất đền
bù nhưng cũng cần có quy định về nghĩa vụ người sử dụng đất trong việc bàn giao mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Trong trường hợp, người sử dụng đất không đồng ý với
giá đền bù được đưa ra, có thể yêu cầu cơ quan định giá đất độc lập để xác định giá
đất và giá do cơ quan định giá đất đưa ra là giá để tính đền bù. Đặc biệt, hiện nay, cần
quy định Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo một giá cho người có đất bị thu hồi.
Sau khi có “đất sạch” mới giao lại hoặc cho các chủ đầu tư thuê lại và như vậy, lợi ích
thu được sẽ nộp vào ngân sách nhà nước. Tránh tình trạng như hiện nay, những người
chấp hành pháp luật nghiêm chỉnh thì được đến bù giá thấp, còn những người chây ỳ
không chịu giao đất sau đó lại được đến bù giá cao gây nên tình trạng khiếu kiện kéo
dài; đồng thời, ngăn chặn được tình trạng lợi ích thu được từ việc thu hồi đất đang rơi
vào túi một số người như hiện nay.
Ba là, về giao đất, cho thuê đất: Luật Đất đai năm 2013 cũng cần bổ sung một số
quy định để thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất.
Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội được thực
hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tiếp
tục giao đất, cho thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn
theo hướng kéo dài hơn quy định hiện hành để khuyến khích nông dân gắn bó hơn với
đất và yên tâm đầu tư sản xuất. Đồng thời, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng đất nông nghiệp phù hợp với điều kiện cụ thể từng vùng, từng giai đoạn để tạo
điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai, từng bước hình thành những
vùng sản xuất hàng hóa lớn trong nông nghiệp. Sớm có giải pháp đáp ứng nhu cầu đất
sản xuất và việc làm cho bộ phận đồng bào dân tộc thiểu số đang không có đất sản
xuất. Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự
59
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA
PHÁP LUẬT KINH DOANH TRONG ĐIỀU KIỆN HỘI NHẬP
án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt
điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí,
không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng; không bồi thường về đất,
tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với các trường hợp bị thu hồi đất do
vi phạm pháp luật về đất đai. Cần bổ sung các quy định để hướng dẫn chi tiết về trình
tự thủ tục chuyển từ hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất đối với
các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính; quy định rõ điều kiện để được tổ
chức đấu giá quyền sử dụng đất ở là khu vực đấu giá đã có hạ tầng (xây dựng mới hoặc
sử dụng hạ tầng sẵn có); trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trong cùng loại
đất để thực hiện các dự án đầu tư khác nhau; trình tự, thủ tục trong trường hợp hộ gia
đình cá nhân “hiến” diện tích đất đang sử dụng (chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất) cho Nhà nước để xây dựng công trình công cộng.
Bốn là, về xử lý vi phạm pháp luật đất đai: Pháp luật đất đai cần bổ sung các chế
tài xử phạt hành vi vi phạm trong thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đảm
bảo quy hoạch sử dụng đất được thực hiện nghiêm. Tăng cường hơn nữa các biện pháp
xử lý đối với tình trạng các quy hoạch có nội dung sử dụng đất nhưng không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng tiến độ (“quy hoạch treo”). Hướng dẫn cụ thể việc xử lý
vi phạm hành chính trong trường hợp người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ
đối với Nhà nước. Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013
quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai: “Người sử dụng đất không thực
hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp
hành”, để thu hồi đất đối với hành vi này trước hết phải bị xử phạt vi phạm hành chính
nhưng chủ đầu tư không chấp hành, nhưng trong Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày
10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai lại
không quy định về hành vi này.
Tăng cường các biện pháp xử lý hình sự trong lĩnh vực đất đai, tập trung vào một
số điểm sau: Ban hành thêm một số điều luật quy định cụ thể các hành vi vi phạm
pháp luật đất đai được xem là tội phạm như hành vi lấn chiếm đất đai thu lợi bất chính
lớn; hành vi hủy hoại đất gây hậu quả nghiêm trọng và hành vi gây ô nhiễm đất đai
nghiêm trọng. Đặc biệt, cần làm rõ, định lượng “hậu quả nghiêm trọng” sát với tình
hình kinh tế - xã hội. Hình sự hóa các hành vi giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật
gây hậu quả nghiêm trọng mà không cần phải quy định “bị xử lý kỷ luật về hành vi
này mà còn vi phạm” thì mới xử lý hình sự.
60
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA
PHÁP LUẬT KINH DOANH TRONG ĐIỀU KIỆN HỘI NHẬP
Trên đây là những vấn đề mà pháp luật đất đai cần hoàn thiện. Nếu các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy phạm pháp luật đất đai theo hướng
đề xuất nêu trên, chắc chắn sẽ góp phần rất lớn vào việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà
nước về đất đai nói chung và nâng cao hiệu quả thực thu hồi đất hiệu quả.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Ban Chấp hành trung ương khóa Đảng XII (2017), Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày
03/6/2017 của Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII về Hoàn thiện thể
chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
2. Bộ Tài chính (2017), Thông tư 80/2017/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá trị quyền sử
dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất được hoàn trả khi Nhà nước thu hồi đất và
việc quản lý, sử dụng số tiền bồi thường tài sản do Nhà nước giao quản lý sử dụng, số tiền
hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất (Hiệu lực 15/9/2017).
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013), Đề án “Hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật
về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng
thực hiện các dự án đầu tư”.
4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
5. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
6. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
7. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2015), Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị
định 43/2014/NĐ-CP.
8. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2017), Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về sửa đổi Thông
tư 30/2014/TT-BTNMT và 37/2014/TT-BTNMT.
9. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo tổng kết Nghị quyết số 26-NQ/TW về
tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước - 10/2012.
10. Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (2015), Báo cáo công tác quản lý nhà nước về đất đai
2014, 6 tháng đầu năm 2015 và tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai và những vấn
đề cần tháo gỡ.
11. Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
61
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA
PHÁP LUẬT KINH DOANH TRONG ĐIỀU KIỆN HỘI NHẬP
12. Chính phủ (2014), Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.
13. Chính phủ (2015), Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa.
14. Chính phủ (2016), Nghị định 168/2016/NĐ-CP quy định về khoán rừng, vườn cây và
diện tích mặt nước trong Ban quản lý rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và Công ty trách
nhiệm hữu hạn một thành viên nông, lâm nghiệp Nhà nước (Hiệu lực 02/2017).
15. Chính phủ (2016), Nghị quyết 19/2016/NQ-CP về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện
môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia hai năm 2016-2017, định
hướng đến năm 2020.
16. Chính phủ (2017), Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai (Hiệu lực 03/3/2017).
17. Hội đồng nhân dân tỉnh Thái Bình (2017), Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐND ngày
14/07/2017 phê duyệt bổ sung dự án cần thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích
quốc gia, công cộng trên địa bàn tỉnh Thái Bình năm 2017.
20. Nguyễn Quang Tuyến (2009), Vấn đề lý luận xung quanh khái niệm bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất, Luật học (01).
21. Nguyễn Thị Như Ý (2011), Đại từ Tiếng Việt (tái bản lần thứ 12), NXB, Đại học quốc
gia TPHCM. Tr.1537.
22. Phạm Thu Thủy (2014), Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học. Trường Đại học Luật Hà Nội.
23. Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2012), (Nghị quyết 39/2012/
QH13 tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật trong giải
quyết khiếu nại, tố cáo của công dân đối với các quyết định hành chính về đất đai.
24. Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp năm 2013.
25. Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất Đai năm 2013.
26. Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Đầu tư 2014.
27. Thủ tướng Chính phủ (2015), Quyết định 63/2015/QĐ-TTg về chính sách hỗ trợ đào tạo
nghề và giải quyết việc làm cho người lao động bị thu hồi đất.
62
13 trang
12000
Free
Bạn đang xem tài liệu "Pháp luật về thu hồi đất nhìn từ thực tiễn áp dụng tại huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- phap_luat_ve_thu_hoi_dat_nhin_tu_thuc_tien_ap_dung_tai_huyen.pdf
