Chính sách thuế trong mối tương quan với hoạt động kinh doanh bất động sản
CHÍNH SÁCH
CHÍNH SÁCH THUẾ TRONG MỐI TƯƠNG QUAN VỚI
HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Bùi Trang Kim Yến*
*NCS. Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế - Luật
Thông tin bài viết:
Tóm tắt:
Với vai trò là một trong những công cụ tài chính hữu hiệu để Nhà nước
quản lý nền kinh tế, chính sách thuế có ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt
động sản xuất kinh doanh nói chung và hoạt động kinh doanh bất động
sản nói riêng. Khi hoạch định chính sách thuế, Nhà nước không chỉ hướng
đến mục tiêu tạo nguồn thu cho ngân sách mà còn phải hướng đến thúc
đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, kiểm soát đầu cơ
và khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này. Trong phạm vi bài viết này, tác
giả phân tích tác động của chính sách thuế đến hành vi kinh tế, quyết định
đầu tư của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và khách hàng, nhà đầu
tư và đề xuất kiến nghị hoàn thiện chính sách thuế phù hợp với xu hướng
phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản.
Từ khóa: Chính sách thuế, kinh
doanh bất động sản.
Lịch sử bài viết:
Nhận bài
Biên tập
Duyệt bài
: 02/4/2021
: 22/4/2021
: 25/4/2021
Article Infomation:
Abstract:
Tax policy is one of the most effective financial instruments for the economic
management of the Government, which has a significant impact on produc-
tion and business activities, especially real estate business. When a tax policy
is to be developed, the Government not only aims to generate the sources of
revenue for the national budget but also fosters the workable development of
the real estate market, controls speculation, and encourages investment in this
field. In the present paper, the correlation between tax policy and real estate
business will be analyzed under the influence of taxation obligation and pref-
erential tax regimes on economic behavior, the investment decision of real
estate firms, customers, and investor in general. The author also attempts to
make some suggestions for planning appropriate tax policy, which is in line
with the upward trend in the real estate business development.
Keywords: Tax, tax policy, tax
obligation, real estate business.
Article History:
Received
Edited
: 02 Apr. 2021
: 22 Apr. 2021
: 25 Apr. 2021
Approved
Với vai trò cung cấp những sản phẩm
mang tính chất đầu vào cho hầu hết các ngành
nghề kinh doanh như mặt bằng sản xuất, trụ
sở văn phòng, địa điểm khai thác du lịch nghỉ
dưỡng…, hoạt động kinh doanh bất động sản
đang giữ một vị trí quan trọng trong việc xây
dựng một nền kinh tế phát triển bền vững.
Chính vì vậy, mục tiêu quản lý và điều tiết
hoạt động kinh doanh bất động sản luôn được
Nhà nước thực hiện bằng nhiều biện pháp và
cách thức khác nhau. Để phù hợp với bối cảnh
hội nhập quốc tế, cách thức của Nhà nước can
thiệp và quản lý thị trường bất động sản đang
thay đổi theo xu hướng thay thế dần các mệnh
lệnh hành chính bằng các biện pháp kinh tế.
Trong đó, chính sách thuế được xem là công
cụ tài chính hữu hiệu có tác động trực tiếp đến
hành vi kinh tế của các chủ thể tham gia vào
thị trường1 nói chung và thị trường bất động
sản nói riêng. Vì chính sách thuế đặt ra những
1 Gareth D. Myles (2000), “Taxation and Economic Growth”, Fiscal Studies (2000) vol. 21, No. 1, pp. 141-
168; Marina Kesner - Škreb (1999), “Tax policy and economic growth”, Economic Trends and Economic
Policy, 1999, No. 73, pp. 62-121.
Số 10(434) - T5/2021
21
CHÍNH SÁCH
nghĩa vụ tài chính mà các chủ thể phải thực
hiện đối với Nhà nước; thông qua đó, thuế trở
thành một loại chi phí giao dịch hoặc cấu thành
vào giá cả hàng hóa, dịch vụ. Với mục tiêu tối
đa hóa lợi ích, các chủ thể sẽ đưa ra hành vi
tích cực như tăng cường đầu tư, tạo thêm nhiều
sản phẩm bất động sản nếu hoạt động điều tiết
của chính sách thuế được quy định một cách
phù hợp2; ngược lại, những lỗ hổng, bất cập
trong chính sách thuế sẽ tạo động cơ cho các
chủ thể đưa ra những hành vi tiêu cực như đầu
cơ, kê khai giá giao dịch không trung thực,
thực hiện giao dịch giả tạo nhằm trốn thuế và
vô hình chung tạo nên sự thiếu lành mạnh và
ổn định của thị trường bất động sản.
Hoạch định một chính sách thuế vừa giải
quyết được mục tiêu tạo nguồn thu cho ngân
sách, vừa tạo động lực phát triển hoạt động
kinh doanh bất động sản một cách lành mạnh
và bền vững luôn là vấn đề giành được nhiều
sự quan tâm. Đặc biệt trong tình hình hiện nay,
nhu cầu khôi phục và định hướng phát triển thị
trường bất động sản sau những khó khăn kinh
tế từ dịch Covid-19 đặt ra yêu cầu đẩy mạnh
hoạt động hỗ trợ từ phía Nhà nước về nhiều
mặt, trong đó có hỗ trợ cả về chính sách thuế.
Tuy nhiên, hỗ trợ về thuế với hình thức và mức
độ ra sao, áp dụng cho những đối tượng nào
còn phải xem xét một cách tổng thể đến mối
tương quan giữa chính sách thuế với hoạt động
kinh doanh bất động sản hiện nay, biểu hiện
qua sự tác động của thuế đến hành vi của các
chủ thể tham gia vào thị trường này.
dài, nhu cầu huy động vốn cao và các sản phẩm
cung cấp có tính cá biệt, xu hướng tăng giá
mạnh do vị trí cố định và thuộc tính khan hiếm
của đất, việc điều tiết khoản thu nhập có được từ
hoạt động này của các doanh nghiệp cũng có sự
khác biệt so với việc điều tiết thu nhập có được
từ các hoạt động kinh doanh khác. Cụ thể, theo
quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh
nghiệp (TNDN), dù vẫn áp dụng mức thuế suất
phổ thông là 20% nhưng các doanh nghiệp có
hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải
theo dõi hạch toán riêng doanh thu, chi phí của
hoạt động này, không được hưởng ưu đãi thuế;
bất động sản tạo lập được xếp vào danh mục
hàng hóa hoặc bất động sản đầu tư,3 không được
coi là tài sản cố định của doanh nghiệp để trích
khấu hao. Trong quá trình kinh doanh, nếu có
phát sinh các khoản lỗ từ hoạt động chuyển
nhượng bất động sản, doanh nghiệp chỉ được
khấu trừ lỗ một chiều vào lãi của hoạt động kinh
doanh khác, kể cả trong trường hợp giải thể4.
Nếu hoạt động chuyển nhượng bất động sản
mang lại lợi nhuận, doanh nghiệp phải tiến
hành nộp thuế TNDN với mức thuế suất 20%
cho khoản thu nhập này mà không được phép
bù đắp cho khoản lỗ phát sinh từ các hoạt
động kinh doanh khác.
Điều đáng lưu ý là doanh thu trong việc
xác định thuế TNDN từ hoạt động chuyển
nhượng bất động sản có sự gắn liền một cách
trực tiếp hoặc gián tiếp với bảng giá đất do
Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh ban hành
trong khi những bất cập về giá đất chưa tìm
được lời giải thích hợp. Bởi lẽ, trên thực tế,
giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, dù được
điều chỉnh định kỳ bằng hệ số điều chỉnh giá
đất, vẫn không theo kịp giá giao dịch trên thị
trường. Đối với doanh thu, trong trường hợp
1. Tác động của chính sách thuế đến hành
vi kinh tế của doanh nghiệp có hoạt động
kinh doanh bất động sản
Xuất phát từ những đặc thù của hoạt động
kinh doanh bất động sản như chu kỳ kinh doanh
2
Ergete Ferede and Bev Dahlby (2012), “The impact of tax cuts on economic growth: Evidence from the
canadian provinces”, National Tax Journal, September 2012, 65 (3), 563-594, pp. 564, 565.
3
Xem thêm chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 về bất động sản đầu tư ban hành kèm theo Quyết định số
234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 của Bộ Tài chính.
4
Theo Điều 2 Thông tư số 96/2015/TT-BTC, doanh nghiệp khi giải thể chỉ được bù trừ lãi của hoạt động
chuyển nhượng bất động sản vào lỗ của hoạt động kinh doanh khác khi thanh lý bất động sản là tài sản cố định.
22
Số 10(434) - T5/2021
CHÍNH SÁCH
giá chuyển nhượng bất động sản trên hợp
đồng thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh
ban hành thì doanh thu được xác định theo
giá đất của UBND cấp tỉnh. Trong trường
hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
bán sản phẩm cho khách hàng là cá nhân hoặc
tổ chức không đặt nặng vấn đề giá giao dịch
(ví dụ doanh nghiệp tính nộp thuế trực tiếp
trên doanh thu sẽ không được trừ chi phí khi
xác định thu nhập tính thuế), việc kê khai giá
giao dịch thấp hơn hoặc bằng với giá đất của
UBND cấp tỉnh sẽ giúp doanh nghiệp giảm số
thuế phải nộp cho Nhà nước. Đây được coi là
hành vi trốn thuế khá phổ biến của các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản5.
Mặc dù pháp luật về thuế đã có những
quy định chuyên biệt để điều tiết thu nhập từ
chuyển nhượng bất động sản, nhưng chỉ mới
dừng lại ở việc yêu cầu doanh nghiệp hạch
toán và kê khai riêng doanh thu, chi phí từ hoạt
động này. Các vấn đề khác có liên quan đến
nghĩa vụ thuế TNDN vẫn được áp dụng chung,
không phân biệt lĩnh vực kinh doanh. Do đó,
quy định về xác định nghĩa vụ thuế chưa thật
sự phù hợp với đặc thù của lĩnh vực kinh
doanh bất động sản. Gần đây nhất là các quy
định tại Nghị định số 132/2020/NĐ-CP ngày
05/11/2020 của Chính phủ (Nghị định số 132)
quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp
có giao dịch liên kết. Theo quy định của điểm l
khoản 2 Điều 5 Nghị định số132, nếu doanh
nghiệp có phát sinh việc vay tiền của cá nhân
điều hành, kiểm soát doanh nghiệp hoặc người
có liên quan mật thiết với cá nhân này6 với giá
trị từ 10% vốn chủ sở hữu tại thời điểm vay thì
được xem là có phát sinh giao dịch liên kết.
Hệ quả pháp lý đặt ra đối với doanh nghiệp có
phát sinh giao dịch liên kết trước hết là việc
bị khống chế mức chi phí lãi vay được trừ
khi tính thuế TNDN. Việc khống chế chi phí
lãi vay này chỉ không áp dụng đối với doanh
nghiệp là tổ chức tín dụng, tổ chức kinh doanh
bảo hiểm, khoản vay ODA, khoản vay thực
hiện chương trình mục tiêu quốc gia hoặc thực
hiện chính sách phúc lợi xã hội của Nhà nước7.
Như vậy, doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản không được miễn trừ khỏi quy định về
khống chế mức chi phí lãi vay theo Nghị định
số 132/2020/NĐ-CP; dù rằng, kinh doanh bất
động sản là lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn lớn mà
thông thường chủ sở hữu phải huy động vốn
bằng nhiều hình thức bao gồm cả hoạt động
vay từ nhiều nguồn. Trong khi đó, vốn pháp
định đối với kinh doanh bất động sản chỉ đang
ở mức 20 tỷ đồng nên việc doanh nghiệp có
phát sinh hoạt động vay tiền của chủ sở hữu
với khoản vay có giá trị từ 10% vốn chủ sở
hữu không phải hiếm gặp. Trên thực tế, khoản
vay từ chủ sở hữu này có thể chỉ chiếm một
phần rất nhỏ trong tổng vốn vay của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản. Chi phí
lãi vay không được trừ khi tính thuế sẽ dẫn
đến số thuế phải nộp cao hơn. Vì vậy, doanh
nghiệp muốn đảm bảo lợi nhuận sẽ phải cân
nhắc lại bài toán giữa chi phí và giá bán ra của
sản phẩm bất động sản. Điều này có thể khiến
cho giá cả bất động sản tăng cao và trở thành
một tác động tiêu cực cho thị trường.
Bên cạnh việc thực hiện nghĩa vụ thuế
TNDN, doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh
5 Ngô Thị Hồng Ánh, “Doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam: Khe hở pháp luật thuế và và
khuyến nghị”, đăng trên http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/doanh-nghiep-chuyen-nhuong-bat-dong-san-o-
viet-nam-khe-ho-phap-luat-thue-va-va-khuyen-nghi-68927.htm, truy cập ngày 22/6/2020.
6 Theo quy định tại điểm g khoản 2 Nghị định số 132/2020/NĐ-CP các cá nhân có mối liên hệ mật thiết với cá
nhân điều hành, kiểm soát doanh nghiệp bao gồm cá nhân thuộc một trong các mối quan hệ vợ, chồng; cha mẹ
đẻ, cha mẹ nuôi, cha dượng, mẹ kế, cha mẹ vợ, cha mẹ chồng; con đẻ, con nuôi, con riêng của vợ hoặc chồng,
con dâu, con rể; anh, chị, em cùng cha mẹ, anh, chị em cùng cha khác mẹ, anh, chị, em cùng mẹ khác cha, anh
rể, em rể, chị dâu, em dâu của người cùng cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ, cùng mẹ khác cha; ông bà nội, ông
bà ngoại; cháu nội, cháu ngoại; cô, dì, chú, cậu, bác ruột và cháu ruột.
7 Xem thêm khoản 3 Điều 16 Nghị định số 132/2020/NĐ-CP.
Số 10(434) - T5/2021
23
CHÍNH SÁCH
bất động sản còn phải thực hiện nghĩa vụ nộp
thuế giá trị gia tăng (GTGT) tính trên phần giá
trị tăng thêm của bất động sản đưa vào kinh
doanh. Thuế GTGT của hoạt động kinh doanh
bất động sản là 10%, kinh doanh nhà ở xã hội
là 5% và áp dụng trên cơ sở không tính giá trị
chuyển quyền sử dụng đất8. Việc xác định giá
trị bất động sản chuyển nhượng làm cơ sở tính
thuế GTGT sẽ được xác định theo nguyên tắc
trừ đi giá trị của quyền sử dụng đất. Thông tư
số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ
Tài chính (Thông tư số 219) quy định cách xác
định giá trị quyền sử dụng đất được trừ cho 07
trường hợp cụ thể và phổ biến. Tuy nhiên, cách
xác định giá đất được trừ trong Thông tư số
219 lại dẫn đến cách áp dụng tính thuế GTGT
cho cả trường hợp chuyển quyền sử dụng
đất không gắn với hạ tầng. Tình trạng này
xuất phát từ việc hiểu chưa chính xác về đối
tượng không chịu thuế và áp dụng một cách
máy móc. Ví dụ, điểm a4 khoản 10 Điều 7
Thông tư số số 219 đưa ra ví dụ số 379 hướng
dẫn cách xác định giá đất được trừ cho trường
hợp chuyển nhượng đất có nguồn gốc từ nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức,
cá nhân khác mà không đầu tư gì thêm trên đất
(không xây dựng hạ tầng). Cách hướng dẫn
này mâu thuẫn với việc xác định hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng
không chịu thuế theo quy định tại Điều 4 của
Thông tư này. Sau 05 năm áp dụng, ví dụ số 37
mới bị bãi bỏ bởi Thông tư số 82/2018/TT-
BTC ngày 30/8/2018 của Bộ Tài chính. Tuy
nhiên, việc bãi bỏ lại không đi kèm với cách
thức giải quyết cho những trường hợp đã thu
thuế GTGT đối với hoạt động chuyển quyền
sử dụng đất không gắn với hạ tầng trước đây
do căn cứ vào hướng dẫn tại ví dụ số 37.
Điều này đồng nghĩa với việc quyền lợi của
những doanh nghiệp trước đây đã bị thu thuế
GTGT từ cách hiểu chưa đúng về hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất vẫn bị bỏ ngỏ,
chưa được giải quyết thỏa đáng.
Song song với việc điều tiết nguồn thu cho
ngân sách, chính sách thuế còn giữ vai trò tạo
động lực cho các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản chung tay với Nhà nước giải quyết
các vấn đề về an sinh xã hội mà cụ thể là giải
quyết nhu cầu về nhà ở cho đối tượng chính
sách và bộ phận dân cư có thu nhập thấp. Đối
với những doanh nghiệp thực hiện các dự án
nhà ở xã hội, Nhà nước dành riêng những ưu
đãi về nghĩa vụ thuế. Theo đó, điểm b khoản 1
Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Ưu
đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội:
1. Doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng
nguồn vốn hoꢀc hình thức quy định tại khoản 1
Điều 53 của Luật này để cho thuê, cho thuê
mua, bán thì được hưởng các ưu đãi sau đây:
…
b) Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng,
thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định
của pháp luật về thuế; trường hợp xây dựng
nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế
giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp
nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở
xã hội để cho thuê mua, bán”.
Như vậy, pháp luật về thuế đã có những
quy định nhằm ưu đãi cho hoạt động kinh
doanh nhà ở xã hội với các mức thuế suất
8 Căn cứ khoản 6 Điều 4 Thông tư số 219/2013/TT-BTC, chuyển quyền sử dụng đất là đối tượng không chịu
thuế GTGT.
9 Toàn văn ví dụ 37 như sau: Tháng 8/2013, Công ty A nhận chuyển nhượng (mua) 200m2 đất của cá nhân B ở
Khu dân cư Bình An thuộc tỉnh X với giá chuyển nhượng là 6 tỷ đồng. Công ty A có hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có công chứng phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, chứng từ thanh toán tiền cho
cá nhân B số tiền 6 tỷ đồng. Công ty A không đầu tư xây dựng gì trên mảnh đất này. Tháng 10/2014, Công ty A
chuyển nhượng mảnh đất mua từ cá nhân B nêu trên với giá 9 tỷ đồng (bán lại với giá 9 tỷ đồng) thì Công ty A
thực hiện lập hóa đơn GTGT và kê khai, nộp thuế GTGT, giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT là giá đất
tại thời điểm nhận chuyển nhượng (6 tỷ đồng).
24
Số 10(434) - T5/2021
CHÍNH SÁCH
thấp là mức thuế suất 10% cho thuế TNDN10
và mức thuế suất 5% đối với thuế GTGT11.
Tuy nhiên, những quy định nhằm tạo sự ưu
đãi cho hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội
trong pháp luật thuế chưa hoàn toàn phản ánh
đúng tinh thần của điểm b khoản 1 Điều 58
Luật Nhà ở năm 2014. Pháp luật thuế đã áp
dụng cùng một mức thuế suất ưu đãi cho toàn
bộ hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội. Mặc
dù Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí
Minh đã có công văn kiến nghị về bất cập
này nhưng không được Tổng cục Thuế chấp
thuận, vì lý do là việc áp dụng cùng một mức
thuế suất ưu đãi cho toàn bộ hoạt động kinh
doanh nhà ở xã hội dựa trên việc viện dẫn quy
định tại khoản 2 Điều 156 Luật ban hành văn
bản quy phạm pháp luật năm 2015 về áp dụng
văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn. Cách
giải thích như trên của Tổng cục Thuế chưa
thật sự thuyết phục vì thiếu cơ sở để khẳng
định Luật Nhà ở có hiệu lực pháp lý thấp hơn
Luật Thuế GTGT và Luật Thuế TNDN12.
Bên cạnh đó, quy định của điểm b khoản 1
Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014 quy định
hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội sẽ được:
“miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu
nhập doanh nghiệp” là chưa hợp lý. Bởi lẽ,
việc miễn, giảm thuế TNDN thì có thể được
áp dụng nhưng đối với thuế GTGT thì không
thể miễn, giảm thuế, mà chỉ có thể áp dụng
thuế suất thấp hơn thuế suất thông thường để
làm giảm số thuế GTGT phải nộp.
Bên cạnh những bất cập trên, thực tiễn
cho thấy, mức ưu đãi về thuế TNDN và thuế
GTGT đối với kinh doanh nhà ở xã hội dường
như vẫn chưa phát huy được vai trò trong việc
khuyến khích doanh nghiệp thực hiện dự án.
Ví dụ, ở Hà Nội, tính đến hết năm 2018, kế
hoạch phát triển nhà ở xã hội mới chỉ đạt được
14%, dẫn đến hệ quả còn thiếu 4,7 triệu m2
nhà ở; các dự án nhà ở xã hội trong giai đoạn
2016 - 2020 đều chậm tiến độ, thậm chí một
số dự án không được triển khai thực hiện và
nằm trong diện bị thu hồi đất13. Bên cạnh đó,
tình trạng doanh nghiệp triển khai dự án nhà
ở xã hội để tranh thủ ưu đãi về giao đất, cho
thuê đất sau đó tìm cách chuyển đổi sang nhà ở
thương mại vẫn diễn ra phổ biến. Kết quả kiểm
toán nhà nước đối với Chương trình nhà ở xã
hội trên địa bàn 03 quận, huyện của Hà Nội
là Thanh Trì, Long Biên, Đông Anh giai đoạn
2015 - 2018 đã ghi nhận 03 trường hợp đã
được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển
dự án nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại trái
với quy định của pháp luật14. Tình trạng này
cũng diễn ra ở Thành phố Hồ Chí Minh15.
10 Điểm d khoản 3 Điều 19 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn
thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp; điểm b khoản 2 Điều 13 Luật thuế TNDN số 14/2008/QH12 ngày
03/6/2008 đã được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 7 Điều 1 Luật số 32/2013/QH13.
11 Khoản 16 Điều 10 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2013 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng; điểm q khoản 2 Điều 8
Luật thuế GTGT số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 đã được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 3 Điều 1
Luật số 31/2013/QH13.
12 Xem thêm công văn số 1504/TCT-CS ngày 16/4/2020 của Tổng cục Thuế về chính sách thuế.
13 Văn Dũng, “Nhiều dự án nhà ở xã hội biến thành nhà thương mại trái quy định”, đăng trên https://m.vcci.
com.vn/nhieu-du-an-noxh-bien-thanh-nha-thuong-mai-trai-quy-dinh, truy cập ngày 22/6/2020.
14
Hồng Khanh, “Trái lệnh Thủ tướng, Hà Nội chuyển dự án nhà xã hội thành nhà thương mại”, đăng trên
thuong-mai-602813.html, truy cập ngày 22/6/2020.
15
Bình Quang, “Doanh nghiệp gꢀp khó với nhà ở xã hội hiện tại, đua nhau xin chuyển thương mại”, đăng
thuong-mai.html, truy cập ngày 22/6/2020.
Số 10(434) - T5/2021
25
CHÍNH SÁCH
Mặt khác, đặt trong mối tương quan với các
ngành nghề kinh doanh khác, các sản phẩm bất
động sản là yếu tố đầu vào của chuỗi hoạt động
kinh doanh nên khi đặt ra các biện pháp phục
hồi nền kinh tế không thể bỏ qua việc hỗ trợ về
thuế cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
Nghị định số 41/2020/NĐ-CP ngày 08/4/2020
của Chính phủ về gia hạn thời hạn nộp thuế và
tiền thuê đất đã đưa ngành nghề kinh doanh
bất động sản vào diện được hỗ trợ. Tuy nhiên,
thời gian gia hạn chỉ kéo dài 05 tháng và chỉ
gia hạn đối với một số nghĩa vụ thuế như: thuế
GTGT phải nộp của tháng 3 đến tháng 6 năm
2020 (nếu kê khai theo tháng) và quý 1, quý 2
năm 2020 (nếu kê khai theo quý); thuế TNDN
còn phải nộp theo quyết toán của kỳ tính thuế
năm 2019, thuế TNDN tạm nộp quý 1 và quý 2
năm 202016. Riêng thuế TNDN còn phải nộp
năm 2019 thường bị các doanh nghiệp nhầm
lẫn sẽ được gia hạn toàn bộ số tiền thuế phát
sinh trên tờ khai quyết toán năm (chỉ tiêu D
trên tờ khai quyết toán). Trong khi đó, số thuế
được gia hạn thực chất chỉ là 20% số thuế
phát sinh theo tờ khai quyết toán năm (chỉ
tiêu H trên tờ khai quyết toán). Bởi lẽ, đối
với 80% số thuế TNDN phát sinh trên tờ khai
quyết toán, doanh nghiệp đã phải trích tạm
nộp theo từng quý trong năm 201917.
Do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, để hỗ
trợ doanh nghiệp, ngày 25/9/2020, Chính phủ
ban hành Nghị định số 114/2020/NĐ-CP quy
định chi tiết về giảm thuế TNDN theo Nghị
quyết số 116/2020/QH14 ngày 19/6/2020 của
Quốc hội. Việc giảm thuế TNDN theo Nghị
định này chỉ mới dừng lại ở việc hỗ trợ cho
các doanh nghiệp có tổng doanh thu trong năm
2020 không quá 200 tỷ đồng, không phân biệt
ngành nghề kinh doanh và tỷ lệ lợi nhuận trên
doanh thu18. Nói cách khác, nếu hoạt động
kinh doanh bất động sản trong năm 2020 vượt
mức 200 tỷ đồng thì doanh nghiệp không được
hưởng chính sách miễn thuế TNDN. Quy định
này chưa thật sự phù hợp với đặc trưng của
lĩnh vực kinh doanh bất động sản, vì lý do sau:
Thông thường, giá giao dịch bất động sản cao
dẫn đến doanh thu lớn, trong khi đó, chi phí để
tạo ra nguồn doanh thu này cũng khá cao dẫn
đến hiện tượng doanh thu lớn nhưng lợi nhuận
thực tế đạt được chưa đủ chống đỡ trước khó
khăn của tình hình dịch bệnh. Do đó, nếu chỉ
căn cứ vào yếu tố quy mô doanh thu để xét
giảm thuế thì các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản khó có điều kiện đáp ứng.
Nhìn một cách tổng quan, các biện pháp
hỗ trợ của Nhà nước hiện nay tuy đã được
triển khai kịp thời, nhưng mức độ hỗ trợ
chưa cao và chưa tháo gỡ được khó khăn về
mặt tài chính của doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản. Vì vậy, chính sách miễn giảm
thuế không tạo được động lực để các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản giảm giá
thuê mặt bằng, giãn tiến độ trả tiền thuê hoặc
miễn tiền thuê trong một thời gian nhất định
cho đối tác. Hệ quả là các doanh nghiệp sử
dụng mặt bằng thuê cũng khó giảm được
gánh nặng chi phí, đồng thời rủi ro về việc
phát sinh các tranh chấp từ việc hủy hợp
đồng thuê mặt bằng cũng khó tránh khỏi.
2. Tác động của chính sách thuế đến hành
vi kinh tế của khách hàng, nhà đầu tư
Sau khi các sản phẩm bất động sản được
doanh nghiệp phân phối đến tay khách hàng,
các bất động sản này có thể được đưa vào sử
dụng trực tiếp bởi khách hàng hoặc tiếp tục
được đưa vào lưu thông trên thị trường thông
qua các giao dịch dân sự. Khác với cách thức
điều tiết thu nhập có được của các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản, khi đối tượng
khách hàng là cá nhân tiếp tục chuyển nhượng
bất động sản cho người khác để hưởng khoảng
16 Xem thêm Điều 3 Nghị định số 41/2020/NĐ-CP ngày 08/4/2020.
17 Điều 17 Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính quy định doanh nghiệp phải tự
xác định và tạm nộp thuế TNDN theo từng quý, nếu không thực hiện sẽ phải nộp thêm tiền chậm nộp.
18 Xem them Điều 3 Nghị định số 114/2020/NĐ-CP ngày 25/9/2020.
26
Số 10(434) - T5/2021
CHÍNH SÁCH
chênh lệch giá trị thì nghĩa vụ thuế họ phải
thực hiện được gọi tên là thuế thu nhập chuyển
nhượng (TNCN). Theo quy định hiện nay,
TNCN được áp dụng với mức thuế suất 2%
trên toàn bộ giá chuyển nhượng bất động sản19.
Cách tính thuế TNCN này vừa chưa đúng với
bản chất của thuế thu nhập (vì không đánh
trên thu nhập mà đánh trên toàn bộ giá chuyển
nhượng), vừa không tạo được động cơ cho cá
nhân kê khai trung thực giá giao dịch. Từ đây
hình thành một thị trường bất động sản thiếu
minh bạch. Hành vi trốn thuế TNCN bằng
cách lập 02 hợp đồng mua bán với 02 mức giá
khác nhau với mục đích vừa ràng buộc trách
nhiệm của bên mua và bên bán, vừa tránh phải
đóng thuế cao đã trở nên phổ biến và tạo nên
tâm lý xem đây là biện pháp “tránh thuế” an
toàn của người dân. Đến khi các vụ án truy cứu
trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế đối với
hành vi này thì hồi chuông cảnh báo về mức
độ nguy hiểm mới được gióng lên20.
Giải pháp áp dụng bảng giá đất để làm
cơ sở tính thuế TNCN trong trường hợp cá
nhân kê khai giá giao dịch quá thấp theo quy
định hiện hành không phát huy được hiệu
quả chống thất thu ngân sách vì giá đất do
Nhà nước ấn định luôn trong trạng thái thấp
hơn nhiều và không theo kịp biến động của
giá thị trường. Mặc dù cơ quan thuế được
trao quyền ấn định thuế21 khi có cơ sở xác
định giá tính thuế không phù hợp với giá
giao dịch thông thường, nhưng việc ấn định
mức thuế đối với các giao dịch bất động sản
gặp nhiều khó khăn vì sự không ổn định của
thị trường và bản thân bất động sản đã chịu
sự chi phối của nhiều yếu tố như phong thủy,
tính cá biệt của vị trí thửa đất…
Không chỉ riêng các quy định của pháp
luật thuế hiện hành, dự báo về việc thay
đổi chính sách thuế cũng tác động không
nhỏ đến tâm lý và hành vi của khách hàng
và các nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản. Dự thảo Luật thuế Tài sản được Bộ Tài
chính soạn thảo đặt ra vấn đề đánh thuế đối
với việc nắm giữ bất động sản thứ hai đã và
đang tạo tâm lý không an toàn cho nhà đầu
tư vốn nhàn rỗi vào bất động sản22. Mục
tiêu hạn chế đầu cơ của Dự thảo Luật Thuế
tài sản chưa đạt được đã có thể gây ra tình
trạng cản trở đầu tư. Vì theo quy định của
Dự thảo Luật, người nắm giữ bất động sản
thứ hai phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế
phụ thuộc vào giá trị của bất động sản thứ
hai. Việc nắm giữ càng lâu, lũy kế số thuế
đã đóng càng tăng lên và khi thực hiện giao
dịch đối với bất động sản này, chủ sở hữu
buộc phải tính vào giá bán phần chi phí
thuế mình đã bỏ ra và dẫn đến giá bất động
sản tăng cao. Trong khi đó, hoạt động đầu
cơ chủ yếu nắm giữ bất động sản trong thời
gian ngắn và bán đi khi có chênh lệch giá
nên số thuế phải đóng vì nắm giữ tài sản sẽ
không nhiều.
3. Kiến nghị
Để khơi thông nguồn lực cho hoạt động
kinh doanh bất động sản và tạo được sự tác
động tích cực đến các chủ thể tham gia vào
thị trường, tác giả đề xuất một số kiến nghị
hoàn thiện chính sách thuế như sau:
19 Điều 18 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân đã
được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 11 Điều 2 Nghị định số 12/2015/ NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm
2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế.
20 Duy Thanh, “Vụ án luật sư Trần Vũ Hải: Xét hỏi để làm rõ ai trốn thuế”, đăng trên https://tuoitre.vn/vu-an-
luat-su-tran-vu-hai-xet-hoi-de-lam-ro-ai-tron-thue-20200217203802583.htm, truy cập ngày 22/6/2020.
21 Điều 50 Luật Quản lý thuế 38/2019/QH14.
22 Nhân Hà, “Những chính sách ít nhiều có tác động đến thị trường bất động sản”, đăng tại https://nhadautu.vn/
nhung-chinh-sach-it-nhieu-co-tac-dong-den-thi-truong-bat-dong-san-d9549.html, truy cập ngày 22/6/2020.
Số 10(434) - T5/2021
27
CHÍNH SÁCH
Thứ nhất, sửa đổi các quy định về thuế
cho phù hợp với chính sách ưu đãi thuế
đối với hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội
theo đúng tinh thần của Luật Nhà ở là có
sự phân hóa về ưu đãi thuế giữa xây dựng
nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua và
để bán nhằm khuyến khích doanh nghiệp
cung ứng các sản phẩm nhà ở phục vụ cho
nhu cầu an sinh xã hội. Theo đó, đưa mức
thuế suất thuế GTGT dưới 5% (không thể
là 0% vì 0% là mức thuế suất áp dụng cho
hàng hóa, dịch vụ xuất khẩu23) và thuế
suất thuế TNDN dưới 10% để áp dụng
cho hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội.
Với những mức thuế suất thấp hơn này,
pháp luật thuế có thể điều chỉnh thuế cho
hai nhóm hoạt động này khác nhau, trong
đó hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội để
cho thuê sẽ chịu mức thuế suất thấp hơn
hoạt động xây dựng nhà ở xã hội để cho
thuê mua, bán.
Bên cạnh đó, nhằm bảo đảm sự tương
thích với đề xuất điều chỉnh mức thuế suất
của các loại thuế tương ứng cho doanh
nghiệp xây dựng nhà ở xã hội nêu trên mà
không phải thay đổi quy định về miễn, giảm
thuế trong nội dung các quy định về từng
loại thuế cụ thể của pháp luật thuế, cần sửa
đổi cụm từ “được miễn, giảm thuế giá trị
gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo
quy định của pháp luật về thuế” của điểm b
khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014 thành
“được hưởng mức thuế giá trị gia tăng, thuế
thu nhập doanh nghiệp thấp hơn hoạt động
kinh doanh thông thường theo quy định của
pháp luật về thuế”.
theo mục đích sử dụng và khả năng sinh
lợi. Ví dụ, bất động sản nghỉ dưỡng sinh
lợi cao hơn bất động sản dùng làm mặt
bằng kinh doanh xuất phát từ lợi thế vị trí
địa lý của đất và tính khan hiếm cao. Do
đó, thu nhập có được từ hoạt động kinh
doanh bất động sản nghỉ dưỡng này nên
chịu mức thuế cao hơn để tạo nguồn thu
cho Nhà nước phát triển hạ tầng, tái phân
phối lại lợi ích xã hội.
Thứ ba, để kiểm soát giá giao dịch và
thúc đẩy các bên khai báo trung thực, cần
quy định nghĩa vụ thanh toán qua ngân
hàng của cá nhân khi tham gia vào giao
dịch bất động sản, nâng cao trách nhiệm
của các tổ chức hành nghề công chứng
trong việc cung cấp thông tin cho cơ quan
thuế. Trong dài hạn khi cơ sở dữ liệu về bất
động sản được hoàn thiện và giá giao dịch
được kiểm soát một cách minh bạch, việc
thống nhất phương pháp tính thuế trên thu
nhập có được từ giao dịch bất động sản cần
được áp dụng chung cho cả cá nhân lẫn tổ
chức, thay vì áp thuế trên toàn bộ giá giao
dịch của cá nhân như hiện nay24. Việc điều
tiết thuế như trên sẽ đảm bảo tính công
bằng, hợp lý (nhà nước chỉ điều tiết khi
có thu nhập) và góp phần minh bạch hóa
các hoạt động giao dịch bất động sản để
cung cấp thông tin, số liệu chính xác cho
hoạt động giao dịch bất động sản nhằm tạo
cơ sở giúp nhà nước quản lý được toàn bộ
thị trường bất động sản và có những chính
sách, chiến lược phát triển thị trường bất
Thứ hai, cần xây dựng lộ trình điều
tiết thu nhập từ kinh doanh bất động sản
động sản phù hợp
23 Khoản 1 Điều 8 Luật Thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội được
sửa đổi, bổ sung lần thứ nhất theo quy định tại khoản 3 Điều 1 của Luật số 31/2013/QH13 sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng và được sửa đổi, bổ sung lần thứ hai theo quy định tại khoản 2 Điều 1
của Luật số 106/2016/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng, Luật thuế tiêu thụ đặc
biệt và Luật quản lý thuế.
24 Theo đó, thuế phải nộp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng công thức: Thuế phải
nộp = (giá chuyển nhượng bất động sản - giá mua bất động sản - chi phí hợp lý) x thuế suất.
28
Số 10(434) - T5/2021
8 trang
15060
Free
Bạn đang xem tài liệu "Chính sách thuế trong mối tương quan với hoạt động kinh doanh bất động sản", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- chinh_sach_thue_trong_moi_tuong_quan_voi_hoat_dong_kinh_doan.pdf
