Quyền bề mặt trong pháp luật dân sự và quyền sử dụng đất trong pháp luật đất đai của Việt Nam
BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT
QUYỀN BỀ MẶT TRONG PHÁP LUẬT DÂN SỰ VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI CỦA VIỆT NAM
Nguyễn Diệu Anh*
*ThS. Phòng Pháp chế và Tuân thủ Ngân hàng GPBank
Thông tin bài viết:
Tóm tắt:
Quyền bề mặt là một quyền mới được quy định trong Bộ luật Dân sự năm
2015. Khác với nhiều nước trên thế giới ghi nhận quyền bề mặt gắn với
chế độ tư hữu về đất đai, Việt Nam thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai. Theo đó, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và trên cơ sở thẩm quyền
luật định, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác sử dụng.
Trong phạm vi bài viết này, tác giả so sánh quyền bề mặt trong Bộ luật Dân
sự năm 2015 và quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013, từ đó đề
xuất kiến nghị hoàn thiện quy định của Bộ luật Dân sự về quyền bề mặt.
Từ khóa: Quyền bề mặt, quyền
sử dụng đất, Bộ luật Dân sự năm
2015, Luật Đất đai năm 2013.
Lịch sử bài viết:
Nhận bài
Biên tập
Duyệt bài
: 05/3/2021
: 25/3/2021
: 28/3/2021
Article Infomation:
Abstract:
The surface right is a new provision stipulated in the Civil Code of 2015.
Unlike many countries in the world that recognize the surface right
associated with private ownership of land, Vietnam takes the enforcement
of the land ownership of the whole people. Accordingly, the State is the
representative of the owner and on the basis of statutory authority, the
State grants land use rights to other subjects to use. Within the scope of this
article, the author makes a comparision of the surface rights in the Civil
Code of 2015 and land use rights in the Law on Land of 2013, thereby
proposing recommendations to improve the provisions on surface right in
the Civil Code.
Keywords: Surface rights, land
use rights, Civil Code of 2015,
Law on Land of 2013.
Article History:
Received
Edited
: 05 Mar. 2021
: 25 Mar. 2021
: 28 Mar. 2021
Approved
Mã cổ đại trước công nguyên1. Do chịu ảnh
1. Dẫn nhập
hưởng từ Luật La Mã, nhiều quốc gia châu
Âu cũng sớm ghi nhận quyền bề mặt trong
pháp luật dân sự của họ2. Trải qua các giai
đoạn lịch sử, pháp luật châu Âu lại tiếp tục
ảnh hưởng đến pháp luật các quốc gia khác.
Theo cách hiểu của Luật La Mã, quyền bề
mặt gắn với chế độ tư hữu về đất đai, và
mang nội dung là quyền sử dụng bề mặt đất
Quyền bề mặt là một quyền mới được
quy định tại Bộ luật Dân sự (BLDS) năm
2015. BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005
đều không quy định về loại quyền này. Tuy
nhiên, trong hệ thống pháp luật ở nhiều
quốc gia trên thế giới, quyền bề mặt không
phải là một quyền mới. Thuật ngữ “Quyền
bề mặt” (Superficies) bắt nguồn từ Luật La
1 Nguyễn Thị Nhung, Viện Kiểm sát nhân dân huyện Kim Thành, tỉnh Nghệ An, Tìm hiểu về quyền bề mặt theo
quy định của Bộ luật Dân sự 2015, http://vienkiemsat.haiduong.gov.vn/ArticleDetail/1/0/4144/1056/Tin-bai-
Tim-hieu-ve-Quyen-be-mat-theo-quy.aspx, truy cập ngày 08/02/2021.
2 PGS.TS. Trần Thị Huệ, Trường Đại học Luật Hà Nội, Một số khía cạnh pháp lý về quyền bề mặt trong quy
định của Bộ luật Dân sự, https://iluatsu.com/dan-su/mot-so-khia-canh-phap-ly-ve-quyen-be-mat-trong-quy-
dinh-cua-blds-2015/, truy cập ngày 08/02/2021.
Số 09(433) - T5/2021
17
BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT
để tạo lập các tài sản gắn liền với đất. Căn
cứ để xác lập quyền bề mặt là từ thỏa thuận
và trả chi phí “thuê đất” với chủ sở hữu thửa
đất đó3.
thể khác. Đặc điểm đặc trưng của quyền
bề mặt là quyền này được xác lập trên tài
sản thuộc sở hữu của chủ thể khác (quyền
sử dụng đất của người có quyền sử dụng
đất). Đặc điểm này giúp phân biệt quyền
bề mặt nói riêng, các quyền khác đối với
tài sản nói chung với quyền sở hữu - vật
quyền chính đối với tài sản4. Đây cũng
là đặc điểm cho thấy tính phụ thuộc của
quyền bề mặt. Mặt khác, chủ thể mang
quyền bề mặt được trực tiếp chiếm hữu,
sử dụng - khai thác quyền sử dụng đất.
So với chủ thể sở hữu quyền sử dụng đất,
chủ thể có quyền bề mặt không có quyền
định đoạt đối với quyền sử dụng đất như
chủ thể sở hữu. Tuy nhiên, việc sử dụng,
khai thác đất đai của chủ thể mang quyền
bề mặt cũng có tính độc lập, không phụ
thuộc ý chí của chủ sở hữu trong suốt thời
hạn có hiệu lực của quyền.
Việt Nam thực hiện chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai; Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu, trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể
khác nhau trong xã hội. Do đó, khi áp dụng
quyền bề mặt vào pháp luật dân sự, Việt
Nam cần có sự linh hoạt trong nhận thức
và ứng dụng để tránh nhầm lẫn với quyền
sử dụng đất được quy định trong Luật Đất
đai năm 2013. Ví dụ: A ký hợp đồng thuê
đất của B. Thực tế A là người đang sử dụng
đất một cách hợp pháp nhưng A lại không
được thừa nhận với tư cách là “người sử
dụng đất” mà phải là B, người đứng tên trên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó,
A chỉ có thể thuê để sử dụng đất, xây dựng,
khai thác, thế chấp các tài sản trên đất chứ
không thể giao kết các hợp đồng khác như
chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa kế
quyền sử dụng đất được bởi những quyền
năng này thuộc về B.
Bên cạnh đó, quyền bề mặt còn có một
số đặc điểm khác khi so sánh với quyền
hưởng dụng, quyền đối với bất động sản
liền kề, cụ thể:
Ví dụ trên cho thấy sự cần thiết phải phân
biệt để làm rõ hai khái niệm quyền bề mặt
trong pháp luật dân sự và quyền sử dụng đất
trong pháp luật đất đai trong thực tiễn thực
thi pháp luật ở Việt Nam.
- Về phạm vi tác động của quyền bề mặt
Quyền bề mặt chỉ xác lập phạm vi trên
quyền sử dụng đất của người được Nhà
nước trao quyền sử dụng đất (chủ sở hữu).
Trong khi đó, phạm vi của các quyền tài sản
khác được quy định rộng hơn, như: phạm vi
quyền hưởng dụng có thể xác lập trên mọi
tài sản, phạm vi quyền đối với bất động sản
liền kề có thể xác lập trên quyền sử dụng
đất của người khác.
2. Nhận diện quyền bề mặt trong pháp
luật dân sự và quyền sử dụng đất trong
pháp luật đất đai tại Việt Nam
2.1. Nhận diện quyền bề mặt trong Bộ
luật Dân sự năm 2015
- Về căn cứ xác lập quyền bề mặt
Theo quy định của BLDS năm 2015,
quyền bề mặt là quyền của một chủ thể
đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không
gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất
mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ
Theo quy định của Điều 268 BLDS năm
2015, quyền bề mặt được xác lập theo quy
định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di
chúc. Đây cũng là căn cứ xác lập của quyền
3 Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình luật La Mã, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội.
4 PGS.TS. Trần Thị Huệ, Trường Đại học Luật Hà Nội, Một số khía cạnh pháp lý về quyền bề mặt trong quy
định của Bộ luật Dân sự, https://iluatsu.com/dan-su/mot-so-khia-canh-phap-ly-ve-quyen-be-mat-trong-quy-
dinh-cua-blds-2015/, truy cập ngày 08/02/2021.
18
Số 09(433) - T5/2021
BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT
hưởng dụng. Tuy nhiên, quyền đối với bất
động sản liền kề có thể xác lập theo ba căn
cứ này và theo địa thế tự nhiên (Điều 246
BLDS năm 2015).
một cách hiệu quả, góp phần xử lý tài sản
nhanh chóng hơn tại các tổ chức tín dụng.
Bởi lẽ, trên thực tế xảy ra nhiều trường hợp
thuê đất theo các quy định của pháp luật
dân sự và pháp luật đất đai của nước ta
trước khi Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu
lực thi hành; bên thuê quyền sử dụng đất
chỉ có nhu cầu khai thác mặt đất mà không
có nhu cầu khai thác lòng đất cũng như
không gian bên trên. Trong khi đó, phần
không gian bên trên và lòng đất bên dưới
hoàn toàn có thể sử dụng độc lập với quá
trình sử dụng mặt đất và việc sử dụng này
không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
của bên thuê đất. Tính hiệu quả kinh tế của
quyền bề mặt được thể hiện thông qua ví
dụ sau: A là chủ sở hữu quyền sử dụng đất,
A cấp cho B quyền bề mặt nuôi cá và trồng
hoa sen trong ao nằm trên mảnh đất của
A, cho C quyền bề mặt xây nhà sàn, kinh
doanh ăn uống trên mặt ao, cho D quyền
xây cầu vượt phía trên mảnh đất. Như vậy,
từ bề mặt, không gian bên trên, lòng đất
đều được sử dụng và khai thác tối đa. Đây
cũng là một trong những ưu điểm của chế
định quyền bề mặt mà những quy định về
quyền sử dụng đất hiện hành theo pháp
luật đất đai không có được.
- Về thời hạn của quyền bề mặt
BLDS năm 2015 quy định thời hạn của
quyền bề mặt được xác định theo quy định
của pháp luật, theo thỏa thuận hoặc theo di
chúc nhưng không vượt quá thời hạn của
quyền sử dụng đất. Có thể thấy rằng, nhằm
tạo sự đảm bảo cho người có quyền bề mặt
có thời gian dài ổn định tạo lập tài sản gắn
liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc
kinh doanh, sản xuất trên đất mà pháp luật
dân sự không chỉ Việt Nam mà cả các quốc
gia khác trên thế giới đều quy định quyền bề
mặt có tính dài hạn. Ví dụ, Bộ luật Dân sự
Nhật Bản quy định thời hạn này tối đa là 50
năm, Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái
Lan quy định thời hạn này là cả đời chủ sở
hữu hoặc của người có quyền bề mặt,5 …
- Xử lý tài sản sau khi quyền bề mặt
chấm dứt
Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không
xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm
dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ
thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm
quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ
thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản
đó (khoản 2 Điều 273 BLDS năm 2015).
Đây là một trong những vấn đề phức tạp
nhất khi áp dụng trong thực tiễn của quyền
bề mặt.
Bên cạnh đó, quy định của Điều 273
BLDS năm 2015 về xử lý tài sản khi quyền
bề mặt chấm dứt sẽ góp phần giải quyết
những vấn đề phát sinh trong thực tiễn như:
xử lý tài sản trên đất trong trường hợp thu
hồi đất khi hết thời hạn thuê đất; xử lý tài
sản bảo đảm khi thu hồi nợ xấu do Ngân
hàng thực hiện theo Nghị quyết số 42/2017/
QH14 ngày 21/6/2017 quy định về thí điểm
xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng do
Quốc hội ban hành; tranh chấp trong quản
lý, sử dụng nhà chung cư;…
Việc ghi nhận quyền bề mặt có ý nghĩa
nhất định đối với pháp luật Việt Nam và
được đánh giá sẽ có tác động tích cực đến
nền kinh tế nói chung và ngành bất động
sản nói riêng. Quy định này giúp giá trị
kinh tế của đất đai luôn được khai thác
5 ThS. Lê Đăng Khoa - Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội, Quyền bề mặt theo quy định của BLDS năm 2015
và dự báo một số vướng mắc, bất cập, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/giai-dap-phap-luat/vi-vay-viec-tiep-can-
o-cac-goc-do-khac-nhau-ca-ve-mat-ly-luan-quy-dinh-cua-phap-luat-cac-quy-dinh-quoc-te-co-lien-quan-nhu-
cong-uoc-newyork-luat-mau-uncitral-binh-luan-an-la-rat-can-thie, truy cập ngày 08/02/2021;
Số 09(433) - T5/2021
19
BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT
2.2. Nhận diện quyền sử dụng đất trong
Luật Đất đai năm 2013
đặc điểm đặc trưng tiêu biểu của quyền sử
dụng đất trong pháp luật đất đai Việt Nam.
Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở
nước ta phù hợp với chế độ chính trị, mục
tiêu xã hội của Nhà nước trong giai đoạn
nhất định7. Nhằm hạn chế những tranh
chấp, khiếu kiện đối với đất đai, cần phải
có những chính sách pháp luật đúng đắn để
khuyến khích người sử dụng đất đầu tư, cải
tạo đất và có chính sách về giá đất phù hợp
với từng thời kỳ và sát với giá cả thị trường.
Theo quy định của Luật Đất đai năm
2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất. Theo quy
định của Luật Đất đai năm 2013, quyền sử
dụng đất mang một số đặc điểm sau đây:
- Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh
từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
3. Phân biệt quyền bề mặt trong pháp
luật dân sự và quyền sử dụng đất trong
pháp luật đất đai
- Quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở
quy định của pháp luật đất đai. Có thể thấy
rằng, căn cứ, hình thức làm phát sinh và
chấm dứt quyền sử dụng đất là do pháp luật
đất đai quy định. Bên cạnh đó, những quyền
năng chung của quyền sử dụng đất như:
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu
tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi người
khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về
đất đai của mình và những quyền năng riêng
của quyền sử dụng đất phụ thuộc vào loại đất
cụ thể và hình thức làm phát sinh quyền sử
dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp
vốn quyền sử dụng đất… cũng đều do pháp
luật đất đai quy định rõ ràng, cụ thể6.
3.1. Về chủ thể
Chủ thể quyền sử dụng đất bao gồm 07
nhóm chủ thể được Nhà nước giao, cho thuê,
công nhận quyền hoặc chuyển quyền. Chủ
thể của quyền bề mặt rộng hơn. Hầu hết mọi
chủ thể đều có thể có quyền bề mặt thông
qua các căn cứ xác lập quyền theo thỏa thuận
hoặc theo di chúc. Sự khác nhau này có thể
dẫn tới trường hợp một số chủ thể theo pháp
luật đất đai không được cấp quyền sử dụng
đất nhưng vẫn có thể thông qua quyền bề
mặt để khai thác và sử dụng đất như quyền
năng sử dụng đất của chủ sở hữu.
3.2. Về quyền năng của chủ thể được
cấp quyền
- Quyền sử dụng đất bị giới hạn trong
thời hạn sử dụng đất đối với từng loại đất cụ
thể. Khi hết thời hạn sử dụng đất mà không
được Nhà nước gia hạn thì quyền sử dụng
đất của các chủ thể bị chấm dứt.
Như đã phân tích ở trên, người sở hữu
quyền sử dụng đất và người được cấp quyền
bề mặt là hai chủ thể tách biệt nhau. Hai chủ
thể này có thể là một, và khi đó quyền bề
mặt sẽ chấm dứt (khoản 2 Điều 272 BLDS
năm 2015). Chủ sở hữu quyền sử dụng
đất được thực hiện 3 quyền năng là quyền
Có thể thấy rằng, chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai là nguồn gốc dẫn đến các
6 Nguyễn Thành Luân, Đoàn 871, Tổng cục Chính trị, Bộ Quốc phòng, Bản chất pháp lý của quyền sử dụng
đất ở Việt Nam, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xay-dung-phat-luat/ban-chat-phap-ly-cua-quyen-su-dung-dat-
o-viet-nam, truy cập ngày 02/3/2021.
7
ThS. Lê Hồng Hạnh, Đại học Vinh, Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam,
Quang-Nam-Ban-hanh-quy-dinh-ve-gia-dat-bang-gia-dat-thoi-ky-2015-2019-tren-dia-ban-tinh-1061.html,
truy cập ngày 02/3/2021.
20
Số 09(433) - T5/2021
BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt đối với tài sản của mình. Trong khi đó,
chủ sở hữu quyền bề mặt chỉ được sử dụng
quyền năng: chiếm hữu và sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất.
nước, khoảng không hay còn gọi là thời
điểm chuyển giao trên thực tế khi người có
quyền bề mặt tiếp nhận sử dụng quyền sử
dụng đất, hoặc theo thỏa thuận, hoặc theo
quy định của pháp luật có liên quan. Quy
định này là chưa hợp lý, tác giả cho rằng, vì
quyền bề mặt gắn với quyền sở hữu tài sản
gắn liền trên đất, có liên quan tới các quyền
tài sản khác nên thời điểm có hiệu lực của
quyền bề mặt cần phải được quy định cứng
và đồng nhất như quyền sử dụng đất. Theo
quy định của Điều 5 Luật Công chứng năm
2014, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải được công chứng, chứng thực
và có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng,
chứng thực. Tương tự, tác giả cho rằng, hợp
đồng chuyển giao quyền bề mặt được công
chứng, chứng thực và quyền bề mặt có hiệu
lực kể từ thời điểm công chức, chứng thực.
Khi đã xác lập quyền bề mặt cho chủ thể
có quyền bề mặt, chủ sở hữu quyền sử dụng
đất sẽ không còn quyền năng sử dụng đối
với bề mặt đất nữa. Đối với tài sản gắn liền
trên đất được tạo lập bởi người có quyền bề
mặt, chủ sở hữu quyền sử dụng đất không
có quyền sở hữu đối với những tài sản này.
Mặt khác, người có quyền bề mặt chỉ có
thể sử dụng đất để trồng cây, canh tác, xây
dựng công trình và có quyền sở hữu đối với
tài sản trên đất nhưng không có quyền sở
hữu, định đoạt quyền sử dụng đất như chủ
sở hữu.
3.3. Thực hiện quyền chuyển nhượng
của chủ thể
Thứ hai, pháp luật dân sự hiện hành chưa
quy định về đăng ký quyền bề mặt. Tác giả
cho rằng, việc đăng ký quyền bề mặt sẽ
giúp chủ thể sở hữu quyền được bảo vệ và
có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, hạn
chế rủi ro tranh chấp quyền bề mặt. Vì vậy,
cần bổ sung quy định về đăng ký quyền bề
mặt; trình tự, thủ tục đăng ký quyền bề mặt
tương tự các quy định về đăng ký quyền sở
hữu tài sản hiện hành.
Pháp luật đất đai quy định khá chặt chẽ
và cụ thể việc thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Trong khi đó, pháp luật
dân sự mới chỉ bao hàm những quy định
chung về quyền bề mặt. Vì vậy, liệu có mâu
thuẫn không nếu người có quyền bề mặt
muốn chuyển nhượng nhưng người sở hữu
quyền sử dụng đất không đồng ý cấp quyền
bề mặt cho đối tượng mà người có quyền
bề mặt muốn chuyển nhượng. Bởi lẽ, về
cơ bản, quyền bề mặt vẫn là một vật quyền
phụ thuộc.
Thứ ba, do lợi ích kinh tế của quyền bề
mặt, trường hợp cùng một quyền sử dụng
đất nhưng có nhiều chủ thể cùng thực hiện
khai thác khi phân tách việc sử dụng đất
thành khai thác trên mặt đất, mặt nước,
khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước
và lòng đất. Điều này tất dẫn đến xung đột
lợi ích giữa các chủ thể khai thác quyền bề
mặt. Để hạn chế những tranh chấp trong
quá trình khai thác quyền bề mặt, đồng thời
tạo cơ sở cho việc giải quyết khi tranh chấp
phát sinh, cần bổ sung quy định về trách
nhiệm của các chủ thể đối với bề mặt được
khai thác và trách nhiệm giữa các chủ thể
4. Kiến nghị
Thứ nhất, theo quy định của Điều 269
BLDS năm 2015, quyền bề mặt có hiệu
lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử
dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước,
khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước
và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc
luật liên quan có quy định khác. Như vậy,
thời điểm có hiệu lực của quyền bề mặt có
thể là thời điểm chuyển giao mặt đất, mặt
được cấp quyền bề mặt
Số 09(433) - T5/2021
21
5 trang
11320
Free
Bạn đang xem tài liệu "Quyền bề mặt trong pháp luật dân sự và quyền sử dụng đất trong pháp luật đất đai của Việt Nam", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- quyen_be_mat_trong_phap_luat_dan_su_va_quyen_su_dung_dat_tro.pdf
