Thực tiễn giải quyết, xét xử liên quan đến đất đai tại Tòa án nhân dân, một số vướng mắc và kiến nghị sửa đổi luật đất đai
THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT, XÉT XỬ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN, MỘT SỐ VƯỚNG MẮC VÀ KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI
TS. Nguyễn Hồng Nam
Phó Chánh án TAND cấp cao tại Hà Nội
Ths. Nguyễn Hoàng Long
TAND quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội
Đặt vấn đề:
Luật Đất đai được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29/11/2013 tại kỳ họp
thứ 6, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 (sau đây viết tắt là Luật Đất đai). Luật
Đất đai có nhiều ưu điểm, tiến bộ, tạo cơ sở pháp lý cho Tòa án giải quyết, xét xử
các tranh chấp, khiếu kiện đất đai và xét xử các loại tội phạm liên quan đến đất đai
thuận lợi hơn. Tuy nhiên, tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp phức
tạp, gay gắt nhất trong các loại tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Sau hơn 7 năm thực hiện Luật Đất đai, Tòa án nhân dân (TAND) đã có nhiều cố
gắng và đạt được những thành tựu quan trọng trong giải quyết, xét xử các tranh
chấp, khiếu kiện đất đai và xét xử các loại tội phạm có liên quan đến đất đai. Trong
phạm vi bài biết này, chúng tôi nêu kết quả đạt được của TAND, một số vướng mắc
và kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai.
1. KẾT QUẢ GIẢI QUYẾT, XÉT XỬ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN
1.1 Sơ lược về thẩm quyền giải quyết, xét xử liên quan đến đất đai của
Tòa án
- Đối với các vụ án dân sự: Tranh chấp về quyền sử dụng đất thông thường có
các dạng tranh chấp cơ bản sau: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, tranh
chấp về đòi lại đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ…, tranh chấp phát sinh từ các
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tranh
chấp quyền sử dụng đất khi ly hôn (tài sản có trước khi kết hôn, sau khi kết hôn,
được tặng cho, thừa kế riêng), tranh chấp về lối đi, quyền thoát nước… Việc xác
định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất cũng dựa
trên cơ sở chung về xác định thẩm quyền tương tự như các loại vụ án dân sự khác
(nguyên tắc xác định thẩm quyền theo loại việc, theo cấp Tòa án, theo lãnh thổ).
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định một số điểm mới quan trọng về thẩm
quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai. Theo quy định tại
Điều 203 của luật này thì tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng
nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất
đai thì đương sự có thể lựa chọn cơ quan giải quyết là UBND hoặc khởi kiện tại
TAND. Như vậy thẩm quyền của TAND được mở rộng.
199
- Đối với các vụ án hình sự thì Tòa án xét xử liên quan đến vi phạm chế độ
quản lý đất đai, xâm phạm trật tự quản lý kinh tế, thiếu trách nhiệm gây hậu quả
nghiêm trọng, lợi dụng chức vụ, quyền hạn khi thi hành công vụ...
- Đối với các vụ án hành chính chủ yếu là các khiếu kiện Quyết định hành
chính, hành vi hành chính về thu hồi, đền bù, tái định cư...liên quan đến đất đai.
1.2. Hướng dẫn của TAND tối cao về giải quyết, xét xử tranh chấp đất
đai
- Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao ban hành 13 án lệ liên quan đến giải quyết
tranh chấp đất đai bao gồm:
+ Án lệ số 04/2016/AL về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
+ Án lệ số 07/2016/AL về công nhận hợp đồng mua bán nhà được xác lập
trước ngày 01/7/1991.
+ Án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp.
+ Án lệ số 14/2017/AL về công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng.
+ Án lệ số 15/2017/AL về công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự
trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
+ Án lệ số 16/2017/AL về công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là di sản thừa kế do một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng.
+ Án lệ số 25/2018/AL về không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan.
+ Án lệ số 31/2020/AL về xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu
của Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ là quyền tài
sản.
+ Án lệ số 32/2020/AL về trường hợp đất do cá nhân khai phá nhưng sau đó
xuất cảnh định cư ở nước ngoài và người khác đã quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài.
+ Án lệ số 33/2020/AL về trường hợp cá nhân được Nhà nước giao đất
nhưng không sử dụng mà để người khác quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài.
+ Án lệ số 34/2020/AL về quyền lập di chúc định đoạt giá trị bồi thường về
đất trong trường hợp đất bị Nhà nước thu hồi có bồi thường.
+ Án lệ số 35/2020/AL về người Việt Nam trước khi định cư ở nước ngoài
giao lại đất nông nghiệp cho người ở trong nước sử dụng.
+ Án lệ số 36/2020/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ.
200
- TAND tối cao ban hành Giải đáp, Công văn trao đổi nghiệp vụ, trong đó
hướng dẫn một số vấn đề vướng mắc trong giải quyết vụ việc tranh chấp đất đai, cụ
thể như sau:
+ Giải đáp số 02/GĐ-TANDTC ngày 19/9/2016 của TAND tối cao về một số
vấn đề về tố tụng hành chính, tố tụng dân sự.
+ Giải đáp số 01/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của TAND tối cao về một số
vấn đề nghiệp vụ.
+ Giải đáp số 01/GĐ-TANDTC ngày 05/01/2018 của TAND tối cao về một số
vấn đề nghiệp vụ.
+ Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của TAND tối cao về việc
thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự, tố tụng
hành chính.
+ Công văn số 79/TANDTC-PC ngày 12/4/2019 của TAND tối cao về việc
thông báo kết quả giải đáp số 64/TANDTC-PC.
+ Công văn số 212/TANDTC-PC ngày 13/9/2019 của TAND tối cao về việc
thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong xét xử.
+ Công văn số 89/TANDTC-PC ngày 30/6/2020 của TAND tối cao về việc
thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong xét xử.
+ Công văn số 121/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của TAND tối cao về việc
trao đổi nghiệp vụ.
Những văn bản nêu trên được ban hành kịp thời, đóng vai trò quan trọng
trong việc hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật để giải quyết, xét xử các vụ án
liên quan đến đất đai phạm vi toàn quốc.
1.3. Kết quả giải quyết, xét xử liên quan đến đất đai của TAND từ ngày
01/7/2014 đến ngày 31/12/2020
Theo số liệu thống kê của Vụ tổng hợp TAND tối cao thì kết quả giải quyết,
xét xử hình sự, dân sự, hành chính liên quan đến đất đai của TAND cụ thể như sau:
* Kết quả thụ lý giải quyết các vụ án hình sự sơ thẩm liên quan đến đất đai:
- Tổng số vụ án hình sự thụ lý: 479.261 vụ/ 850.006 bị cáo.
- Tổng số vụ án hình sự đã giải quyết: 436.208 vụ/760.913 bị cáo.
- Tổng số vụ án hình sự còn lại: 43053 vụ/89093 bị cáo.
Trong đó:
- Số vụ án hình sự liên quan đến đất đai đã thụ lý: 116 vụ/379 bị cáo.
- Số vụ án hình sự liên quan đến đất đai đã giải quyết: 94 vụ/297 bị cáo.
201
- Tổng số vụ án hình sự liên quan đến đất đai còn lại: 22 vụ/82 bị cáo.
* Kết quả giải quyết các vụ án dân sự sơ thẩm liên quan đến tranh chấp đất đai:
- Tổng số vụ án dân sự đã thụ lý: 962.322 vụ.
- Tổng số vụ án dân sự đã giải quyết: 597.804 vụ.
- Tổng số vụ án dân sự còn lại: 364.528 vụ.
Trong đó:
- Số vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp đất đai đã thụ lý: 233.061 vụ.
Chiếm tỉ lệ 24,2% trên tổng số vụ án dân sự đã thụ lý.
- Số vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp đất đai đã giải quyết: 102.156 vụ
- Số vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp đất đai còn lại: 130.095 vụ
* Kết quả giải quyết các vụ án hành chính sơ thẩm liên quan đến tranh chấp
đất đai:
- Tổng số vụ án hành chính đã thụ lý: 49.777 vụ.
- Tổng số vụ án hành chính đã giải quyết: 25.739 vụ.
- Tổng số vụ án hành chính còn lại: 24.038 vụ.
Trong đó:
- Số vụ án hành chính liên quan đến tranh chấp đất đai đã thụ lý: 38.040 vụ.
Chiếm tỉ lệ 76,4% trên tổng số vụ án hành chính đã thụ lý.
- Số vụ án hành chính liên quan đến tranh chấp đất đai đã giải quyết: 19.844 vụ.
- Số vụ án hành chính liên quan đến tranh chấp đất đai còn lại: 18.196 vụ
Qua số liệu trên có thể thấy từ ngày 01/7/2014 đến ngày 31/12/2020 thì
TAND đã thụ lý theo thủ tục sơ thẩm là 1.491.360 vụ án hình sự, dân sự, hành chính
trong đó có 271.217 vụ liên quan đến đất đai chiếm 18,1% tổng số các loại án. Số
lượng các vụ án dân sự liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ cao số vụ án dân sự đã thụ
lý giải quyết (24,2%). Phần lớn các tranh chấp dân sự liên quan đến đất đai là liên
quan đến yêu cầu chia tài sản chung, chia thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn... quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)...
Số lượng các vụ án hành chính liên quan đến đất đai chiếm đa số trong tổng
số án hành chính đã thụ lý giải quyết (chiếm tỷ lệ 76,4% trên tổng số vụ án hành
chính đã thụ lý). Các loại khiếu hành chính liên quan đến đất đai bao gồm quyết
định hành chính, hành vi hành chính trong việc áp dụng, phí, thu phí, lệ phí, thu tiền
sử dụng đất và quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai trong
trường hợp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, cho phép chuyển mục
202
đích sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư, cấp hoặc thu
hồi GCNQSDĐ, gia hạn thời hạn sử dụng đất.
Số lượng vụ án hình sự liên quan đến tranh chấp đất đai tuy ít (116 vụ/379 bị
cáo), chiếm tỉ lệ nhỏ 0,02% trên tổng số vụ án hình sự đã thụ lý giải quyết nhưng
phức tạp, nhiều bị cáo, tập trung vào hai loại tội là “Vi phạm các quy định về sử
dụng đất đai” (Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015) và tội “Vi phạm các quy định về
quản lý đất đai” (Điều 229 Bộ luật Hình sự 2015).
2. VƯỚNG MẮC TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG LẬT ĐẤT ĐAI
2.1. Về giải thích từ ngữ quy định tại Điều 3 của Luật Đất đai
- Khoản 19, 20 Điều 3 của Luật Đất đai quy định: Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị
bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định. Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, giá thị trường
chính là giá đất phổ biến trên thị trường. Quy định này được cụ thể hóa trong Nghị
định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. Việc
định giá tài sản, Hội đồng định giá tài sản được quy định tại Điều 104 Bộ luật tố
tụng dân sự. Tuy nhiên thực tế rất khó khăn khi xác định giá thị trường tại nhiều
nơi không có giao dịch chuyển nhượng, dẫn đến việc Hội đồng định giá không
xác định được giá đất mà chỉ theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành. Đây là
một nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện kéo dài vì Tòa án còn lúng túng khi xác
định chính xác giá đất theo giá thị trường để xét xử, đảm bảo đúng quy định của
pháp luật và công bằng cho đương sự.
- Tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là
những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp
luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại
thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất;
nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai quy định:“Thửa
đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung
quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp
cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.
Tuy nhiên có nhiều vụ án thì việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình nhưng
không ghi đầy đủ tên những người trong hộ cho nên khi giải quyết, Tòa án xác định
ai là thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất rất khó khăn vì thường chỉ ghi
tên người đại diện là chủ hộ nhưng không có văn bản ủy quyền giữa các thành viên
khác. Trong khi đó ngay cả các thành viên trong hộ gia đình cũng hay biến động:
203
con gái đi lấy chồng thì cắt khẩu về nhà chồng, cháu nhập nhờ hộ khẩu để được đi
học Trường điểm, lớp chọn…
Để tháo gỡ vướng mắc về vấn đề này, tại Mục 4 Phần III Giải đáp số
01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của TAND tối cao giải đáp một số vấn đề
về nghiệp vụ đã có hướng dẫn:
- Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử
dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp
GCNQSDĐ. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu UBND có thẩm quyền
cấp GCNQSDĐ xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp GCNQSDĐ để
làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
- Khi giải quyết vụ án dân sự, ngoài những người là thành viên hộ gia đình
có quyền sử dụng đất, Tòa án phải đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất
của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị quyền sử dụng đất
hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ
liên quan.
Thực tế, nhiều vụ án không có hồ sơ cấp GCNQSDĐ do UBND không còn
lưu giữ, sổ hộ khẩu hoặc sổ theo dõi nhân khẩu tại thời điểm được Nhà nước giao
đất thất lạc hoặc thành viên gia đình có biến động … dẫn đến khó khăn trong việc
Tòa án đánh giá các chứng cứ để xác định thành viên hộ gia đình.
Vì vậy, cần có sự tập trung nghiên cứu, thống nhất trong cách xác định thành
viên hộ gia đình sử dụng đất tại các văn bản hướng dẫn chi tiết nhằm khắc phục
những vướng mắc hiện nay.
2.2. Về thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng quy định tại Điều 62 Luật Đất đai
Theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất để phát
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong 03 trường hợp là: (1) Thực
hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà
phải thu hồi đất; (2) Thực hiện các dự án do Thủ tướng chính phủ chấp thuận, quyết
định đầu tư mà phải thu hồi đất; (3) Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp
tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất.
Trong thực tiễn, đa số các khiếu kiện về đất đai là khiếu kiện về thu hồi đất
đối với các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.
Trong đó, khiếu kiện tập trung ở các dự án xây dựng công trình phục vụ công cộng
204
(điểm c khoản 3 Điều 62) và các dự án xây dựng khu đô thị mới (điểm d khoản 3
Điều 62).
Theo quy định của Luật Đất đai thì khi thực hiện các dự án quy định tại điểm
c và điểm d khoản 3 Điều 62 nêu trên, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định thu
hồi đất, lập phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và sau đó tiến hành
các thủ tục thu hồi đất, giải quyết việc bồi thường, hỗ trợ theo quy định. Sau khi thu
hồi đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định giao đất cho chủ đầu tư; nếu người
sử dụng đất không bàn giao đất sẽ bị cưỡng chế. Giá để tính bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư là giá do Nhà nước quy định.
Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định không sát với giá thị trường, người
dân có đất bị thu hồi cho rằng: Nhà nước thu hồi đất và bồi thường với mức giá quá
thấp. Chủ đầu tư được Nhà nước giao đất để đầu tư kinh doanh không phải vì phục
vụ lợi ích công cộng mà vì lợi ích nhà đầu tư. Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp,
bồi thường theo khung giá Nhà nước là quá thấp so với giá thị trường, là nguyên
nhân dẫn đến khiếu kiện kéo dài.
2.3. Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng quy định tại
Điều 101 của Luật Đất đai
Quy định về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử
dụng đất còn chưa chặt chẽ, chưa điều tra xác minh rõ về nguồn gốc đất, quá trình
quản lý sử dụng và gắn với hồ sơ cấp đất ban đầu.
Theo quy định tại Điều 101 của Luật Đất đai và Điều 20 Nghị định
43/2014/NĐ-CP quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công
trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày
01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có
tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch
nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại
nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền
sử dụng đất...”. Được hiểu là trong trường hợp nêu trên ngoài điều kiện phù hợp với
quy hoạch thì chỉ cần UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp là được cấp
GCNQSDĐ.
Trong thực tế có nhiều vụ án quyền sử dụng đất có nguồn gốc của A cho B
mượn sử dụng hoặc ở nhờ, trong quá trình sử dụng B tự ý kê khai và được cấp
GCNQSDĐ nên phát sinh tranh chấp, sau đó Tòa án tuyên xử quyền sử dụng đất là
của A, buộc phải hủy GCQNSDĐ đã cấp cho B; có vụ án quyền sử dụng đất là di
sản thừa kế, nhưng người đang quản lý sử dụng tự kê khai, đăng ký xin cấp
205
GCNQSDĐ... Đồng thời, tại Điều 236 của Bộ luật Dân sự (BLDS) về xác lập quyền
sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật
cho người chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai đối với bất động sản là 30 năm
kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu.
Do đó, để phù hợp với quy định của BLDS và thực tiễn cần có quy định chặt
chẽ về việc cấp GCNQSDĐ trong trường hợp người sử dụng đất không có một
trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì ngoài điều kiện phù
hợp với quy hoạch và xác nhận không tranh chấp của UBND xã phường, người yêu
cầu cấp giấy phải quản lý, sử dụng ổn định lâu dài từ 30 năm trở lên mới đủ điều
kiện để được cấp GCNQSDĐ.
2.4. Về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai
* Tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai quy định điều kiện thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tại Điều 48 của Luật Kinh
doanh bất động sản quy định nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự
án bất động sản. Tại Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Tại Điều 46 của Luật
Đầu tư quy định việc chuyển nhượng dự án đầu tư.
Việc chuyển nhượng dự án bất động sản và việc chuyển nhượng dự án đầu tư
thường liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193 và
194 của Luật Đất đai không quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án đầu tư, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản.
Do đó, trong nhiều trường hợp, thực tế là các bên chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nhưng cũng đồng thời chính là chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu
tư, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản khác (không phải là
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê) theo quy định của Luật Đất đai thì không cần cơ
quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Tuy
nhiên, theo quy định tại Điều 48, 49 của Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 46
của Luật Đầu tư nêu trên thì việc chuyển nhượng phải được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản.
Vì vậy, cần xem xét sửa đổi Luật Đất đai theo hướng bổ sung điều khoản quy
định “Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư, dự
206
án kinh doanh bất động sản thì việc chuyển nhượng phải được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản”.
* Tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu
lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Tại khoản 1 Điều 122 của Luật Nhà ở quy định thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng đối với nhà ở là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
Thực tiễn thực hiện quy định tại khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai và
Khoản 1 Điều 122 của Luật Nhà ở cho thấy từ khi công chứng đến khi hoàn thành
thủ tục đăng ký là khoảng thời gian không ngắn trong khi hầu hết nhà ở đều xây
dựng trên đất. Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng đất và chuyển nhượng cả nhà
ở trên đất thì hiệu lực tại thời điểm nào? Áp dụng theo khoản 3 Điều 188 của Luật
Đất đai hay áp dụng khoản 1 Điều 122 của Luật Nhà ở.
Vì vậy, cần thiết phải quy định cho thống nhất về hiệu lực của các giao dịch
về quyền sử dụng đất và nhà ở tại Luật Đất đai và Luật Nhà ở.
Hơn nữa, tại khoản 2 Điều 129 BLDS quy định: “Giao dịch dân sự đã được
xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực
mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch
thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu
lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc
công chứng, chứng thực”. Theo quy định này thì một thời điểm nữa để xác định
thời điểm có hiệu lực của giao dịch, đó là thời điểm thực hiện nghĩa vụ. Trong quá
trình áp dụng quy định này, cũng gặp phải vướng mắc đối với việc chứng minh thế
nào là thực hiện được 2/3 nghĩa vụ bởi đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
thì khó có thể xác định (khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đánh
giá thông qua số tiền đã trả cho nhau). Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 129 còn bỏ ngỏ
giải pháp đối với hợp đồng không tuân thủ quy định về đăng ký (như hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất chỉ có công chứng mà không đi đăng ký) thì hậu quả pháp
lý sẽ như thế nào? Điều 188 của Luật Đất đai quy định đăng ký là điều kiện phát
sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nên nếu không tuân thủ thì
hợp đồng sẽ vô hiệu. Luật Đất đai quy định về đăng ký là thủ tục bắt buộc, nhưng
hệ quả của việc không đăng ký trong trường hợp một bên chứng minh đã thực hiện
được ít nhất 2/3 nghĩa vụ lại không được quy định cụ thể.
Vì vậy, cần có quy định để xác định 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất và trường hợp các chủ thể không thực hiện việc đăng ký khi xác
lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì hậu quả sẽ như thế nào. Đồng thời, cần
sửa đổi Luật Đất đai 2013 cho đồng bộ, thống nhất với BLDS.
207
2.5. Về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất quy định tại Điều của 191 Luật Đất đai
Tại khoản 3 Điều 191 của Luật Đất đai quy định: “Hộ gia đình cá nhân
không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất trồng lúa” mâu thuẫn với quy định về quyền thừa kế của
pháp luật dân sự và Hiến pháp, cụ thể Điều 609 của BLDS quy định: “Cá nhân có
quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, để lại tài sản của mình cho người
thừa kế theo pháp luật, hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người thừa
kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc”. Tại khoản 2 Điều 32
Hiến pháp quy định: “…quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”
Như vậy quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai đã làm ảnh hưởng đến
quyền thừa kế của cá nhân theo quy định của pháp luật.
2.6. Về hòa giải tranh chấp đất đai quy định tại Điều 202 của Luật Đất đai
- Theo quy định tại Điều 202 của Luật đất đai thì tranh chấp đất đai bắt buộc
phải hòa giải tại UBND cấp xã. UBND cấp xã làm nhiệm vụ hòa giải, nếu hòa giải
không thành thì mới được yêu cầu Tòa án giải quyết. Thực tiễn giải quyết tranh
chấp đất đai cho thấy hòa giải cơ sở về đất đai mang lại hiệu quả chưa cao, đa phần
kết quả hòa giải không thành, nhiều vụ việc có tính chất phức tạp nhưng việc hòa
giải còn qua loa, đại khái.
Nhiều vụ việc tranh chấp đất đai tiến hành hòa giải tại cấp xã còn kéo dài;
một số vụ việc khi tiến hành hòa giải không thực hiện đúng quy định tại điểm b
khoản 1 Điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP (như không đúng, đủ thành phần Hội
đồng hòa giải; vắng mặt các bên tham gia hòa giải…). Do đó, khi xử lý đơn khởi
kiện, có Tòa án phải trả lại đơn để UBND cấp xã tiến hành hòa giải lại (gây khó
khăn cho người dân), có Tòa án vẫn tiến hành giải quyết, xét xử vụ việc.
2.7. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều
203 của Luật Đất đai
- Tại khoản 2 Điều 203 của Luật Đất đai quy định: " 2. Tranh chấp đất đai
mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ
quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai
hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật
về tố tụng dân sự.”
Theo quy định trên thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức
giải quyết tranh chấp. Nếu đương sự cố tình không khai báo mà yêu cầu cả UBND
208
và TAND giải quyết tranh chấp sẽ gây khó khăn trong quá trình giải quyết. Hoặc
UBND thường hướng dẫn ra Tòa án giải quyết mà đương sự không biết mình còn
sự lựa chọn là giải quyết tại UBND. Thực tế những tranh chấp này nếu lựa chọn
Tòa án giải quyết sẽ mất nhiều thời gian hơn lựa chọn UBND vì khi Tòa án giải
quyết vẫn phải đề nghị UBND cung cấp hồ sơ, tài liệu chứng cứ liên quan đến
nguồn gốc đất để giải quyết vụ án.
- Điều 203 của Luật Đất đai quy định loại đất tranh chấp mà các bên chưa có
bất cứ loại giấy tờ gì cũng thuộc thẩm quyền Tòa án là chưa phù hợp. Bởi lẽ, theo
quy định của pháp luật thì chỉ những tài sản đã thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp
pháp của một chủ thể, nay có chủ thể khác xâm phạm dẫn đến tranh chấp thì Tòa án
sẽ căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ để xác định thực chất tài sản đó là của chủ thể
nào thì công nhận cho chủ thể đó, buộc bên đang chiếm hữu bất hợp pháp phải trả
lại tài sản cho bên có quyền. Đối với loại đất mà các bên chưa có bất kỳ loại giấy tờ
gì, có nghĩa là đất đang thuộc quyền sở hữu toàn dân, chưa được cơ quan có thẩm
quyền công nhận đất đó của ai và cũng chưa giao cho các chủ thể đang tranh chấp
được sử dụng. Vấn đề này thường xảy ra ở các vụ án tranh chấp về thừa kế quyền
sử dụng đất, Tòa án rất khó khăn để xác định quyền sử dụng đất là di sản. Theo quy
định của Luật đất đai thì cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà
nước về đất đai, nhưng thực tế các bên tự khai thác (khi chưa được cơ quan có thẩm
quyền cho phép) dẫn đến tranh chấp quyền sử dụng đất này. Khi Tòa án được giao
thẩm quyền giải quyết thì Tòa án sẽ phải quyết định đất đó (vốn chưa được nhà
nước công nhận là của ai) bên nào được quyền sử dụng, là không phù hợp với quy
định về tính thống nhất trong quản lý đất đai theo quy định của Luật đất đai.
2.8 Vướng mắc đối với tranh chấp liên quan đến diện tích đất tranh chấp
có mồ mả
Trên diện tích đất tranh chấp còn tồn tại mồ mả của người không có họ hàng
thân thích với người sử dụng đất (do lịch sử để lại). Đặt ra vấn đề công nhận hay
không công nhận hoặc không xem xét giải quyết đối với phần diện tích đất mà
hiện trên đất có mồ mả. Trường hợp toàn bộ diện tích đất tranh chấp đã được cấp
GCNQSDĐ cho một bên tranh chấp, việc giữ nguyên hiện trạng mồ mả hay buộc
phải di dời cũng phải có quy định cụ thể để Tòa án có căn cứ giải quyết.
2.9. Những khó khăn vướng mắc liên quan đến sự phối hợp giữa Tòa án
và các cơ quan chuyên môn quản lý đất đai
Một số vụ án dân sự, hành chính liên quan đến tranh chấp đất đai, hủy Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tòa án bị kéo dài thời hạn giải quyết hoặc tạm
đình chỉ giải quyết vụ án do phải chờ cơ quan chuyên môn cung cấp tài liệu, chứng
cứ; cung cấp kết quả đo đạc xem xét thẩm định tại chỗ (do cung cấp chậm, cung cấp
209
không đầy đủ, không đúng yêu cầu hoặc không có văn bản trả lời cho Tòa án, sau
khi tiến hành đo đạc không có kết quả đo đạc ngay). Một số vụ án, Tòa án đã ban
hành văn bản yêu cầu và văn bản đôn đốc nhiều lần nhưng cơ quan chuyên môn
không cung cấp được hồ sơ cấp GCNQSDĐ; hồ sơ kỹ thuật thửa đất; sổ mục kê, sổ
địa chính…, tờ bản đồ (dạng giấy hoặc file số) được chỉnh lý biến động qua các thời
kỳ, tài liệu, hồ sơ đất đai của cơ quan nhà nước tại một số địa phương trong tỉnh
được lưu trữ qua các thời kỳ có sự mâu thuẫn, không khớp về số liệu, vị trí, loại
đất… gây khó khăn trong việc đánh giá chứng cứ.
3. KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI, BỔ SUNG LUẬT ĐẤT ĐAI
3.1. Kiến nghị về xây dựng pháp luật
- Sau khi Luật đất đai ban hành và có hiệu lực thì Quốc hội thông qua nhiều
đạo luật có nội dung liên quan đến đất đai như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật
Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Tín ngưỡng, tôn giáo, Luật Quy hoạch, Luật Lâm
nghiệp. Do đó cần rà soát những quy định còn chồng chéo giữa các Luật và Luật
Đất đai, các văn bản quy định chi tiết Luật để kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật đất
đai.
- Đề nghị sửa đổi quy định tại Điều 62 và Điều 63 của Luật Đất đai theo
hướng tách riêng thành 03 trường hợp thu hồi đất bao gồm: Thu hồi đất vì mục đích
quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia và thu hồi
đất để phát triển kinh tế; trong đó, thu hồi đất để phát triển kinh kế vì lợi ích quốc
gia chỉ bao gồm các trường hợp thực hiện dự án quan trọng do Quốc hội quyết định
chủ trương đầu tư và thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận,
quyết định đầu tư. Đồng thời, sửa khoản 3 Điều 63 theo hướng: Tách một số loại dự
án có tính chất đặc thù như dự án đầu tư kinh doanh chợ, nghĩa trang, nghĩa địa, nhà
tang lễ, nhà hỏa táng, kinh doanh nhà ở tại khu đô thị mới thành một nhóm để xác
định cơ chế thu hồi, bồi thường phù hợp. Cần làm rõ các dự án này có phục vụ lợi
ích công cộng hay không? Nếu đầu tư bằng vốn ngân sách Nhà nước và bồi thường
theo giá nhà nước thì sử dụng cho mục đích công cộng, không vì lợi nhuận; Nếu
huy động nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước và chủ đầu tư kinh doanh thu lợi
nhuận thì Nhà nước xây dựng khung giá riêng để bồi thường khi thu hồi đất, giá này
phải sát với giá thị trường hoặc chuyển sang cơ chế nhà đầu tư thỏa thuận thuê hoặc
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Đề nghị sửa đổi Điều 188 Luật Đất đai cho thống nhất với Luật Nhà ở.
- Đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai về hậu quả pháp lý
của việc UBND cấp xã không tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định,
có thể theo hướng: Nếu quá thời hạn nhất định (có thể là 30 ngày) kể từ ngày nhận
đơn mà UBND cấp xã không tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai thì người yêu cầu
có thể khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án.
210
Đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 202 của Luật Đất đai như sau: “Việc
hòa giải phải lập được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận
hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Trường hợp một bên
hoặc các bên đương sự không có mặt tham gia hòa giải được coi là hòa giải không
thành”.
- Đề nghị sửa đổi Điều 203 của Luật Đất đai theo hướng không giao cho Tòa
án giải quyết tranh chấp loại đất chưa có bất kỳ loại giấy tờ gì.
3.2 Kiến nghị công tác phối hợp giữa các cơ quan nhà nước
- Tăng cường phối hợp giữa các cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền các
cấp với Tòa án. Đây là việc làm hết sức thiết thực đảm bảo cho việc giải quyết vụ
án chính xác, nhanh chóng, tạo niềm tin của nhân dân đối với cơ quan Nhà nước.
- Nên có Quy chế liên tịch quy định cụ thể trách nhiệm của UBND các cấp
và cơ quan chuyên môn ở địa phương trong việc cung cấp thông tin, tài liệu về quản
lý đất đai đối với đất tranh chấp khi có yêu cầu của Tòa án. Cần quy định chi tiết
văn bản hướng dẫn cơ chế để thực hiện các quy định xử lý hành chính để xử lý đối
với những trường hợp không cung cấp, chậm cung cấp hoặc cung cấp thông tin, tài
liệu không đầy đủ cho Tòa án.
211
13 trang
9880
Free
Bạn đang xem tài liệu "Thực tiễn giải quyết, xét xử liên quan đến đất đai tại Tòa án nhân dân, một số vướng mắc và kiến nghị sửa đổi luật đất đai", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- thuc_tien_giai_quyet_xet_xu_lien_quan_den_dat_dai_tai_toa_an.pdf
