Pháp luật đất đai: Thực trạng, nguyên nhân và kiến nghị
PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI:
THỰC TRẠNG, NGUYÊN NHÂN VÀ KIẾN NGHỊ
PGS. TS. Nguyễn Văn Xa
Nguyên Cục trưởng Cục quản lý công sản - Bộ Tài chính
Cùng với quá trình đổi mới, năm 1987 Quốc hội ban hành Luật Đất đai nhằm luật
hóa việc quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Sáu năm sau, Luật Đất
đai năm 1993 được ban hành nhằm giải phòng sức sản xuất, khai thác nguồn lực từ đất
đai cho đầu tư phát triển. Từ đó đến nay, Luật Đất đai hai lần được thay thế với thời hạn
10 năm một lần: Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 và đều có hiệu lực vào ngày 01
tháng 07 năm sau.
Luật Đất đai 2003 có 146 điều, có 13 Nghị định hướng dẫn được ban hành. Luật
Đất đai 2013 có 212 điều, đến nay đã có 10 Nghị định được ban hành với một khối lượng
văn bản quy phạm pháp luật đồ sộ, hoành tráng, tốn kém nhiều công sức mà chưa có một
đạo luật kinh tế nào ở Việt Nam sánh kịp.
Tại diễn đàn này, chúng tôi xin được trình bày một số vấn đề của Luật đất đai: Thực
trạng, nguyên nhân và kiến nghị.
I./ THỰC TRẠNG
I.1 Về kết quả đạt được
I.2 Thực trạng
I.2.1 Giải quyết các vấn đề do lịch sử để lại để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. Một HTX thủ công nghiệp được một HTX nông nghiệp nhượng lại đất bằng việc
HTX nhận nhượng đất đã thực hiện bồi thường trên đất không có hoa màu từ năm 1979
đến năm 1982 được UBND cấp huyện phê duyệt. Nay Sở Tài nguyên và Môi trường bắt
HTX thủ công nghiệp phải ký hợp đồng thuê đất và nộp tiền thuê đất; HTX kiên quyết
không thực hiện và đã kháng nghị lên Viện Kiểm sát nhân dân; Viện Kiểm sát nhân dân
có kháng nghị hủy hợp đồng thuê đất nhưng vẫn bị cơ quan thuế đòi thu tiền thuê đất.
Với thực tế sử dụng trên đây, Năm 2017 HTX có văn bản xin cơ quan tài nguyên và môi
trường cấp trên xem xét và có ý kiến về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Cơ quan
tài nguyên và môi trường cấp trên đã có ý kiến. Song gần 3 năm việc cấp giấy chứng nhận
vẫn chưa được giải quyết.
2. Đất của HTX thủ công nghiệp do các hộ gia đình, cá nhân góp để xây dựng cơ
sở sản xuất kinh doanh đã được UBND cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ từ năm 1996 ghi loại
đất: xây dựng cơ bản, thời hạn sử dụng lâu dài. Nay Nhà nước thu hồi một phần để mở
rộng đường giao thông mà Sở Tài nguyên và Môi trường không biết sẽ bồi thường cho
họ theo loại đất nào? và giá đất tính bồi thường? v.v…
121
3. Chưa tính đến phong trào khai hoang, xây dựng các vùng sản xuất nông nghiệp
và bố trí dân cư mới mà thực tế có nhiều hộ đi khai hoang phát triển kinh tế không theo
một phong trào nào do Nhà nước phát động.v.v…nhất là khai hoang phục hóa ở Tây
Nguyên, miền Trung và Nam bộ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ nhằm
thực hiện quản lý đất đai phù hợp với thực tiễn và bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp
cho các hộ dân, để họ yên tâm phát triển sản xuất.
- Ví dụ: Tại một địa phương, dân đến khai hoang từ năm 1987, các năm từ 2000 trở
đi họ thực hiện đào hồ và nuôi tôm trên cát. Chính quyền xã phạt vi phạm hành chính.
Dân khiếu kiện, tòa án nhân dân tối cao xử bắt hủy quyết định xử phạt hành chính; nhưng
không xử việc các hộ dân có lấn chiếm đất do Nhà nước quản lý hay không. Trong khi
Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị: “Xác định ông…lấn chiếm…trong đó có cả
diện tích đã kiểm kê năm…là chưa rõ ràng, và lấn chiếm thì lấn chiếm vào hộ nào nhưng
biên bản lại không xác định được”. Đến năm 2014 dân tiếp tục đào ao nuôi tôm trên cát,
UBND huyện lập đoàn kiểm tra và kết luận rằng dân lấn chiếm và hủy hoại đất rồi ban
hành quyết định xử phạt hành chính. Dân khiếu kiện lên UBND tỉnh. Theo chỉ đạo
của UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện xác minh khiếu nại, trong
báo cáo xác minh đã nhận xét: “trong phần diện tích đất lập quy hoạch nói trên có đất
của 4 hộ dân. Nhà nước không tổ chức việc thực hiện thu hồi đất của các hộ dân nên
các hộ dân này vẫn sử dụng ổn định, không có tranh chấp đất đai đến nay”. Tổng cục
Quản lý đất đai có văn bản trả lời: “trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang
(không được Nhà nước cho phép) sử dụng ổn định từ năm 1987 mà phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh
chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất”. Thế mà suốt từ tháng 6/2016 đến nay
các hộ nộp hồ sơ xin công nhận quyền sử dụng đất thì cả chính quyền xã và văn phòng
đăng ký đất đai không tiếp nhận giải quyết.
4. Tại một địa phương, đất của dân bị địch chiếm xây đồn bốt. Sau giải phóng chính
quyền mượn đất của dân, nay dân đòi lại thì không trả và nói rằng “đất thành quả cách
mạng”. Khi dân khiếu kiện, chính quyền tổ chức đối thoại. Người làm chứng dự; có phát
biểu ý kiến lại không được ghi vào biên bản. Có ông Cục trưởng thuộc thanh tra Chính
phủ nói rằng: “theo quy định của pháp luật thì Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất
đã giao cho người khác sử dụng hoặc Nhà nước đã bố trí sử dụng”, thế là dân thua
5. Năm 1992 Chủ tịch Hội đồng bộ trưởng ban hành quyết định xác lập quyền sở
hữu tài sản của Đảng cộng sản Việt Nam, trong đó quy định “việc sử dụng đất được thực
hiện theo quy định của pháp luật”. Năm 1998 Thủ tướng Chính phủ có văn bản cho các
cơ sở in của báo nhân dân và tạp chí cộng sản được tiếp tục nộp thuế nhà đất, không phải
thuê đất và nộp tiền thuê đất. Đến năm 2007 UBND địa phương ra quyết định: các cơ sở
in của tạp chí cộng sản phải thuê đất và trả tiền thuê đất; từ đó đến nay các cơ sở này đã
ký hợp đồng thuê và trả tiền thuê đất.
6. Một doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hóa năm 1992 và đã bán 100% vốn điều
lệ cho các cá nhân của doanh nghiệp và một số người có nhu cầu. Trong giá trị doanh
122
nghiệp cổ phần hóa có giá trị căn nhà (đất – gọi là giá trị vị trí) đã bán cho doanh nghiệp
từ năm 1991. Nhưng nay doanh nghiệp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sở
Tài nguyên và Môi trường và Thanh tra tỉnh cùng chung ý kiến là: đất có nguồn gốc đầu
tư bằng tiền của ngân sách Nhà nước và kết luận rằng doanh nghiệp phải thuê đất của
Nhà nước.
7. Nhiều hộ dân chủ yếu là khu vực Nam Bộ, tây Nguyên và vùng núi phía Bắc đã
tự khai hoang đất đai, có hộ sử dụng vài chục ha nhưng chỉ có hạn mức công nhận được
cấp giấy chứng nhận: 3ha; còn lại cấp giấy chứng nhận thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm hoặc không ghi gì nhưng không được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn…..Vì theo
luật đất đai số diện tích này được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm và
luật đất đai lại qui định họ không có các quyền như trên.
8. Mượn nhà, tự sử dụng nhà của dân ; nay không trả lại. Sau khi dân tìm cách vào
ở , thì một cán bộ có trách nhiệm còn nói rằng: “ Việc cấp giấy chứng nhận còn phải có
thời gian xem xét”
9. Nhà đất do công ty TNHH một thành viên quản lý để cho tổ chức, cá nhân thuê
thì UBND cấp tỉnh ra quyết định có 2 giá thuê (giá thuê đất, giá thuê nhà); công ty đòi
người thuê nhà phải nộp tiền thuế đất, và gửi cơ quan thuế thu. Họ không nộp và khiếu
nại, sau đó khởi kiện ra tòa, cơ quan thuế thua.
10. Nhiều địa phương đất công chưa được quản lý chặc chẽ hoặc cho thuê với giá
quá thấp, cá biệt có trường hợp, giá thuê đất hiện hành là giá từ năm 1994. Đất công
không có người quản lý bỏ hoang hóa cũng không phải ít v.v..
Kết luận: Việc chậm trễ kéo dài thời gian công nhận QSD đất cho các trường hợp
trên đây làm thất thoát nguồn thu từ thuế SDĐ Phi NN ủa NSNN, và nhất là các tổ chức
cá nhân chưa đủ ddieuf kiện để huy động nguồn lực tài chính từ đất đai cho đầu tư phát
triển; mặt khác làm tiêu tốn thời gian của cơ quan nhà nước, của tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân và các tổ chức kinh tế vào những việc làm phi kinh tế.
I.2.2 Chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất không đấu giá
1. Chuyển mục đích sử dụng đất.
1.1Tính từ ngày 1/7/2014 đến hết năm 2016 có 60 dự án chuyển mục đích sử dụng
đất sang đất ở để đầu tư kinh doanh bất động sản có giá đất tính thu tiền sử dụng đất là
quá thấp (theo Bộ Tài Chính).
1.2 Tại Thành phố Cần Thơ “Trên địa bàn quận Bình Thủy trong thời gian dài, đã
thực hiện điều chỉnh loại đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định. Dẫn đến việc
hình thành đường dây chuyên tách thửa, phân lô bán nền, xây nhà không phép, sai phép,
san lấp kênh rạch, lấn chiếm đất, hình thành nhiều khu dân cư tự phát.”Đến nay, tại thành
phố này có 148 khu dân cư tự phát.
1.3 Ở đồng bằng Sông Hồng có địa phương còn cho thuê đất công viên, đất trồng
cây xanh trong khu công nghiệp mà đất đó là đất không được quy hoạch để cho thuê.
123
1.4 Tại Vĩnh Long có nhiều dự án phân lô bán nền, “Khu dân cư tự phát; trong đó
có khu dân cư Bình Điền 6 được rao bán rầm rộ; mà khu đất này lại được quy hoạch
trường đại học quốc tế.
1.5 Tại Đồng Nai dự án khu dân cư xã Phước Tân, Thành phố Biên Hòa. Đầu năm
2014 UBND tỉnh Đồng Nai ra một giấy phép quy hoạch giao cho chủ đầu tư làm khu dân
cư thương mại gần 50ha. Giá đền bù rẻ và xảy ra cưỡng chế. Người dân phản ảnh đang
khiếu nại giá đền bù thì chủ đầu tư phân lô, bán nền tới 14-20 triệu/m2
1.6 Điều chỉnh quy hoạch để chuyển mục đích sử dụng đất từ Thương mại dich vụ,
sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp…sang đất ở là việc làm thường niên của các địa
phương. Cho mượn đất công viên để doanh nghiệp kinh doanh thể dục thể thao, một thời
gian sau thấy sai thì chuyển thành cho thuê.
1.7. Tại Bình Thuận (chủ yếu ở Thành phố Phan Thiết), nhiều dự án xuất phát điểm
là thuê đất với thời hạn 50 năm, sau khi đã có quyết định cho thuê đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, phê duyệt quy hoạch thiết kế xây dựng 1/500 thì chuyển mục
đích sử dụng đất sang đất ở để tránh phải đấu giá.
Thực tế , việc sử dụng quỹ đất tạo vốn – tài nguyên – tài sản có giới hạn đã và
đang diễn ra ở nhiều địa phương theo hình thức hợp đồng BT hoặc giao đất, bán đất công
không đấu giá mà thực hiện định giá để thu tiền sử dụng đất với mức giá “bèo” là rất phổ
biến làm ngân sách Nhà nước thất thu gấp nhiều lần so với số tiền thu được, ước tính một
năm thất thoát ngân sách Nhà nước là nhiều chục ngàn tỷ đồng.
2. Giao đất không thông qua đấu giá
2.1.Báo điện tử Việt Nam Nét (15/08/2018): “ Số dự án BT vượt trội với 256 dự án,
cao hơn nhiều so với 87 dự án BOT, 11 dự án BTO,…”. Ngày 08/12/2017, Hội đồng nhân
dân tỉnh Bắc Ninh phê duyệt 140 dự án với tổng mức đầu tư 46.143,5 tỷ đồng; trong đó
có 130 dự án BT. “… BT nhà văn hóa thôn, trường mầm non xã, nghĩa trang nhân dân, .
v.v.” Phó Thủ tướng Trương Hòa Bình chỉ đạo Bộ Kế hoạch và đáu tư và Bộ tài chính
kiểm tra, làm rõ thông tin đổi 100ha đất lấy 1,39 km đường tại tỉnh Bắc Ninh.
2.2.Tại Bắc Giang, hàng loạt dự án “ khủng được giao không thông qua đấu giá
đất”.Thanh tra Bộ Tài nguyên môi trường đã có kết luận nhưng chưa có thông tin về xử
lý và cũng tại Bắc Giang cho doanh nghiệp mượn đất một thời gian thấy sai thì chuyển
thành cho thuê
2.3.Tại Hà Nội, dự án BT đã hoàn thành lớn là đường Lê Văn Lương nối dài với
tổng mức đầu tư 700 tỷ đồng, xây dựng 5km đường, được bố trí 197ha đất xây dựng khu
đô thị, giá đất được tính là 8,5 triệu đồng/ m2; tuy nhiên, xây dựng xong tuyến đường,
giá đất bằng 5 đến 7 lần giá đất tính thu tiền sử dụng đất (8,5 triệu đồng/m2). Hà Nội có
5 dự án được Thủ Tướng chính phủ đồng ý chủ trương theo hợp đồng BT và “Cho phép
nhà đầu tư trực tiếp đàm phán hợp đồng BT”.Theo Thanh tra chính phủ trong 15 năm dự
án đầu tư theo hình thức hợp đồng BT thuộc lĩnh vực giao thông và môi trường, chỉ duy
nhất một (01) dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu, 14 dự án còn lại đều do
Thành phố chỉ định thầu.
124
2.4.Tại Đà Nẳng, điều tra 9 dự án và 31 nhà đất công san là những khu đất vàng
đều vào tay ông “Vũ Nhôm”… “ đều được định giá để bán, không thực hiện đấu giá, mà
bằng phương pháp định giá đất chỉ bằng 1,1 đến 1,3 lần giá đất do UBND TP Đà Nẳng
quy định theo phương pháp lấy giá đất do UBND Thành phố Đà Nẳng quy định và cộng
thêm hệ số sinh lời”… Mặt khác, còn được giảm tiền sử dụng đất , nếu người nhận chuyển
nhượng nộp đủ tiền sử dụng đất theo hạn định. Đặc biệt, việc giao đất không qua đấu giá
tại bán đảo Sơn Trà được thực hiện với nhiều dự án; trong đó, có 7 dự án vi phạm an ninh
quốc phòng, hàng chục dự án “Băm Nát” Sơn Trà, hủy diệt nét đẹp hoang sơ, lịch lãm,
kỳ vĩ mà thiên nhiên đã dày công tạo hóa; thất thoát nhiều chục ngàn tỷ đồng của ngân
sách Nhà nước.
2.5. UBND tỉnh Khánh Hòa giao…”khu đất vàng hơn 7.338m2, có hai mặt đường…
ngay Trung tâm TP Nha Trang và chỉ cách bãi biển hơn 100m “…mặt tiền đường Trần
Hưng Đạo “Theo đó, giá đất ở… chưa tới 22,5 triệu đồng/m2” Theo kết luận của Ủy Ban
Kiểm Tra Trung Ương “ Vào thời điểm đó, giá đất trên các sàn giao dịch bất động sản là
380 – 400 triệu đồng/m2”. Chúng tôi được biết ở Khánh Hòa còn khá nhiều dự án kinh
doanh bất động sản đều giao đất cho nhà đầu tư mà không thực hiện đấu giá đất.
2.6. Tại Thành phố Hồ Chí Minh “ dự án bốn tuyến đường chính trong KĐT Thủ
Thiêm có tổng chiều dài 12km gồm hệ thống đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật, 8 cầu,
2 cầu cạn và 2 đoạn kè”, có tổng mức đầu tư 12000 tỷ đồng. Đường cao tốc Trung Lương
dài 62 km với tổng mức đầu tư 12000 tỷ đồng. Nhà đầu tư được giao quỹ đất với giá đất
xác định chỉ dưới 30 triệu đồng/m2 và bằng 50% giá đất của Thành phố đề xuất là quá
thấp so với giá nhà đầu tư dự án bán ra, không dưới 100 triệu đồng/m2. Thành phố đang
có nhiều hợp đồng BT đầu tư xây dựng các công trình đường, cầu,… nhưng hiện nay
đang “ tạm dừng triển khai”, tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở đối với
7 khu đất. Sở tài chính Thành phố đề xuất hủy bỏ gần 300 quyết định, công văn chỉ định
bán các mặt bằng để tiến hành đưa ra bán đấu giá.
2.7. Bán đất giá bèo, nhưng mua đất với giá cao chót vót. Trường Đại học Công
Nghiệp Thực Phẩm Thành Phố Hồ Chí Minh mua 16.182m2 đất nông nghiệp tại địa bàn
quận Tân Phú với giá 135 tỷ, sau một tháng (thấy có dư luận xấu) ký điều chỉnh hợp đồng
còn 117 tỷ, nhưng diện tích thực được sử dụng là 7.382m2 ( diện tích còn lại là đất công
trình công cộng khác), như vậy giá 1m2 đất nông nghiệp phải mua là 15.849.360 đồng .
Tháng 10/2018… “Sở Tài Nguyên và Môi Trường trình UBND TP Hồ Chí Minh… giá
bồi thường đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố” có hệ số cao nhất là 50 lần so với giá
tại bảng giá đất do Thành phố quy định. Theo đó, mức bồi thường cao nhất đối với đất
trồng cây hàng năm là 8.100.000đồng/m2, đối với đất trồng cây lâu năm là
9.500.000đồng/m2. Giá đất nông nghiệp mà Trường Đại học Công nghiệp thực phẩm đã
mua bằng 1,56 lần đến 1,956 lần giá đất tính bồi thường mà Sở Tài nguyên môi trường
trình UBND Thành phố. Cũng cần phải đặt ra là: Trường này trực thuộc Bộ Công Thương,
có dự án sao không xin Nhà nước giao đất mà phải đi mua đất?
Thực tế bán đất giá bèo là rất phổ biến, mua công trình và mua đất giá cao chót vót,
đã và đang là hiện hữu nghịch cảnh nhưng nó vẫn tồn tại vá có nguy cơ gia tăng.
125
Tệ hơn, nhiều dự án BT hoặc giao đất, cho thuê đất không đấu giá, chủ đầu tư còn
chia nhỏ đất theo từng hạng mục công trình để đủ điều kiện được định giá theo phương
pháp hệ số điều chỉnh giá đất làm giảm mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
2.8. Đấu thầu, đấu giá quân xanh, quân đỏ trục lợi, dẫn đến đấu giá đất bị vô hiệu hóa.
Để tránh thất thoát nguồn lực tài chính từ đất đai, thất thoát nguồn lực tài chính đầu
tư cho phát triển, cần thực hiện đấu giá đất, đấu thầu dự án đầu tư xây dựng. Tuy nhiên,
phần nhiều các dự án BT đều thực hiện định giá đất theo phương pháp hệ sơ điều chỉnh
giá đất để giao đất cho chủ đầu tư mà không thực hiện đấu giá đất theo quy định của Luật
đất đai năm 2003, và luật đất đai năm 2013. Lãnh đạo Sở tài Nguyên – MT của một dịa
phương phát biểu trước báo giới: “ con đường đấu giá đất chưa phải là con đường thuận
lợi nhất, vì vậy…lựa chọn thông qua nhà đầu tư để làm. Quá trình làm đảm bảo tuân thủ
chặt chẽ quy định của Pháp luật, tiết kiệm ngân sách cho các hoạt động khác…” Còn đấu
giá thì sao?.Việc này ta đã làm từ lâu rồi, nhưng khi đưa ra đấu thì họ dùng quân xanh,
quân đỏ để độc quyền thông tin về đấu giá và để thắng đấu giá, Nhà nước cũng chẳng có
được nguồn thu như mong muốn.
Kết luận: Thực trạng trên đây làm suy giảm nguồn lực tài chính từ đất đai cho đầu
tư phát triển với nhiều 100.000 tỷ đồng và tăng chi ngân sách Nhà nước nhiều 1000 tỷ
đồng/ năm
I.2.3/ Giá đất: Thực trạng, hệ lụy và nguyên nhân
1 Một số nội dung cơ bản
Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 112: Nguyên tắc, phương pháp định giá
đất Luật đất đai 2013: “ c. phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có
cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
Điều 113 khung giá đất (Luật đất đai 2013) quy định: “ … trong thời gian thực
hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối
đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì chính phủ điều
chỉnh khung giá đất cho phù hợp”. Khoản 1 Điều 114 Luật đất đai 2013 quy định:
“…Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi chính chủ điều chỉnh khung giá đất hoặc
giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất
cho phù hợp”.
Ngày 14/11/2014, chính chủ ban hành Nghị định số 104/2014/NĐ – CP quy định
khung giá các loại đất.
Căn cứ vào mức giá các loại đất trên thị trường thì ngay tại thời điểm ban hành
nghị định trên; giá đất ở, đất phi nông nghiệp tại đô thị và đất nông nghiệp trên thị trường
đã cao hơn 20% so với giá tối đa trong khung giá do chính phủ quy định, nhiều đường
phố ở các đô thị đặc biệt và đô thị loại I cao gấp 2 lần; cá biệt, có đường phố giá tối đa
thực tế cao gấp hơn 3 lần giá tối đa tại khung giá do chính phủ quy định. Giá đất nông
126
nghiệp phổ biến trên thị trường cũng có mức cao hơn giá tối đa tại khung giá do chính
phủ quy định và cá biệt có nơi cao hơn gấp 3 lần giá tối đa.
Đặc biệt, giá đất ở cao nhất tại đường phố một thành phố của một tỉnh miền Trung
chỉ có 18 triệu đồng/m2 bằng giá đất cao nhất của Thành phố Điện Biên và chỉ bằng 1/5
bảng giá đất thực tế thị trường vào đầu năm 2015 và chưa bằng 1/10 giá đất của đường
phố đó vào năm 2018.
2. Về giá đất tính bồi thường
Thông tin từ Tuổi trẻ ngày 28/08/2017 “UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã phê
duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án di dời lưới
điện qua Khu Nhà Bè Metrocity xã Nhơn Đức và xã Phước Kiến (huyện Nhà Bè); cụ thể
theo từng vị trí hệ số điều chỉnh giá đất ở từ 3,75 đến 4,6. Đới với đất nông nghiệp, hệ số
điều chỉnh từ 13,53 đến 16,79 lần.
Dự án xây dựng trường Tiểu Học Bình Mỹ 2 xã Bình Mỹ (H.Củ Chi), hệ số điều
chỉnh giá đất là 4,743 và đất nông nghiệp từ 8,1 đến 8,974.
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất còn được hỗ trợ
đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp… với hệ số điều chỉnh giá đất là 3,5”.
Như vậy, mức bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp cao nhất tại dự án di dời lưới
điện tại huyện Nhà Bè đối với đất trồng cây hàng năm: 2.737.700 đồng/m2, bằng 16,8 lần
giá đất tại bảng giá do Thành phố quy định; đối với đất trồng cây lâu năm: 3.007.080
đồng/m2, bằng 15,8 lần giá đất tại bảng giá do Thành phố quy định. Thấp nhất đối với đất
nông nghiệp trồng cây hàng năm là 1.642.619 đồng/m2, bằng 9,88 lần lần giá đất tại bảng
giá do Thành phố quy định; đất trồng cây lâu năm là: 1.978.342 đồng/m2, bằng 9,57 lần
giá đất tại bảng giá do Thành phố quy định.Đối với dự án Trường Tiểu Học Bình Mỹ 2,
mức bồi thường hỗ trợ cao nhất đối với đất trồng cây hàng năm: 1.601.620 đồng/m2, đất
trồng cây lâu năm là 1.820.048 đồng/m2; thấp nhất đối với đất trồng cây hàng năm là
960.000 đồng/m2, đất trồng cây lâu năm là 1.197.368 đồng/m2.
Mức bồi thường, hỗ trợ về đất đối với hai dự án trên đây, tuy vẫn chưa phù hợp
với giá đất nông nghiệp phổ biến trên trị trường, song đã đáp ứng cơ bản sự mong đợi của
nông dân. Thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện đúng theo quy định tại khoản 3 Điều 18
xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ: “ đối với trường hợp quy định tại điểm
b khoản 2 Điều này thì UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng
cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước có quyết định thu hồi đất”
Thông tin từ Tuổi trẻ (25/10/2018): “…Nội dung về tờ trình hệ số điều chỉnh giá
đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất do Sở Tài Nguyên – Môi trường TP trình UBND
TP… Giá bồi thường đất nông nghiệp trên địa bàn TP được chia thành 5 khu vực và hệ
số điều chỉnh như sau:
127
Khu vực 1 (gồm các quận 1,3,4,5,10,11,Tân Bình và Phú Nhuận).Đất không được
công nhận là đất ở được bồi thường bằng 50 lần (K=50) giá đất nông nghiệp.
Khu vực 2 (gồm các quận 6,7,Gò Vấp, Bình Thạnh và Tân Phú) có hệ số cho đất
nông nghiệp mặt tiền đường, trong khu dân cư và cùng thửa đất có nhà ở là 50, hệ số cho
đất nông nghiệp thuần là 40.
Khu vực 3 (gồm các quận 2,8,9,12, Bình Tân và Thủ Đức) có hệ số cho đất nông
nghiệp mặt tiền đường, đất trong khu dân cư và cùng thửa đất có nhà ở là 40, hệ số theo
đất nông nghiệp thuần là 30.
Khu vực 4 (gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, và Hóc Môn) có hệ số
cho đất nông nghiệp mặt tiền đường, trong khu dân cư và cùng thửa đất có nhà ở là 30,
hệ số khu đất nông nghiệp thuần là 30.
Khu vực huyện Cần Giờ có hệ số cho đất nông nghiệp mặt tiền đường, đất trong
khu dân cư và cùng thửa đất có nhà ở là 20, đất nông nghiệp thuần có hệ số là 10.
Tháng 10/2018, Sở Tài Nguyên và Môi Trường Thành phố Hồ Chí Minh trình
UBND Thành Phố về hệ số điều chỉnh giá đất tính bồi thường đất nông nghiệp.
Theo Sở Tài nguyên-Môi trường Thành Phố, hệ số trên căn cứ vào thực tế công tác
thẩm định giá đất khoảng 180 dự án trên địa bàn Thành phố trong 3 năm qua. Căn cứ thực
tiễn trong công tác bồi thường, Sở Tài Nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh đã
đề xuất thực hiện bồi thường đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm bằng 32,4 lần
và đối với đất trồng cây lâu năm bằng 31,6 lần mức giá tối đa tại khung giá do chính phủ
ban hành.
Tuy nhiên, tại nhiều địa phương vẫn giữ hệ số điều chỉnh ở mức tối đa chỉ bằng 1,5
lần giá đất tại bảng giá đất. Bảng giá đất của nhiều địa phương lại quy định giá quá
thấp so với giá đất trên thị trường, thấp nhất là giá đất nông nghiệp, tại vùng Châu thổ
Sông Hồng, có một số địa phương quy định mức giá cao nhất của đất nông nghiệp
trồng cây hàng năm là 60.000đồng/m2. Múc phổ biến nhất của giá đất nông nghiệp tại
các địa phương thuộc Bắc Bộ và Trung Bộ không vượt quá 200.000 đồng/m2, cá biệt
có địa phương giá đất nông nghiệp cao nhất chỉ có 20.000đồng/m2. Tại đồng bằng
Sông Cửu Long giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm không vượt quá 210.000
đồng/m2 , giá đất trồng cây hàng năm không quá 250.000 đồng/m2 . Tình hình này
cũng là hiện hữu tại bảng giá đất của các tỉnh miền núi, trung du, Tây nguyên. Với
thực tiễn ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thì mức giá cao nhất để
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại nhiều địa phương chỉ bằng 1,5 lần giá tối đa
tại khung giá đất do chính phủ ban hành.
Kết luận: với mức bồi thường đó không đảm bảo cho nông dân tái tạo tư liệu sản
xuất không thể thay thế của sản xuất nông nghiệp.
3. Về giá đất tính thu tiền sử dụng đất
Khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ
128
quy định về xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau:
“2. Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy
định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định này được vận dụng với các trường hợp sau đây:
a.Các trường hợp quy định tại các điểm a,b,c,d khoản 4 Điều 114 khoản 2 Điều 172
và khoản 3 Điều 189 Luật đất đai, xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền
sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong
bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng…, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;
dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại …”
Các điểm a,b,c, và d khoản 4 Điều 114 quy định như sau:
“4.Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a.Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển nhượng mục đích
sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối
với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất
đối với đât nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
b.Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c.Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d.Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh
nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường
hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm.”
Từ ngày 01/07/2014, theo quy định tại Điều 56 Luật đất đai 2013, doanh nghiệp
nhà nước cổ phần hóa chỉ được nhà nước cho thuê đất (trừ trường hợp được sử dụng đất
để thực hiện dự án đấu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc đầu tư xây dựng hạ tầng nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng). Trước đó một số
doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất do nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đã dùng giá
trị quỹ đất hợp đồng hợp tác đầu tư dự án kinh doanh bất động sản với doanh nghiệp khác;
do đó phải chuyển mục đích sử dụng từ các loại đất khác sang đất ở nên phải thực hiện
định giá đất để nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách nhà nước. Sau một thời gian, doanh
nghiệp nhà nước cổ phần hóa thoái vốn (một phần lớn hoặc toàn bộ) khỏi dự án này. Một
số doanh nghiệp cổ phần hóa bán tài sản trên đất cho doanh nghiệp khác; theo quy định
của pháp Luật đất đai (Luật 2003 và 2013), người mua tài sản được nhà nước tiếp tục cho
129
thuê đất; một thời gian sau, người mua tài sản và thuê đất của nhà nước thực hiện dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản (Dự án thương mại, dịch vụ và nhà ở) được chuyển mục
đích sử dụng sang đất ở; do đó , phải định giá đất để nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất cho
ngân sách nhà nước. Việc định giá đất được thực hiện bằng phương pháp hệ số điều chỉnh
giá đất. Theo đó, nhiều địa phương định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, với hệ số
điều chỉnh phổ biến từ 1,5 đến 1,8 lần giá đất tại bảng giá đất; có rất ít trường hợp bằng
2 lần giá đất tại bảng giá đất do địa phương quy định; làm thất thoát nguồn thu nhiều chục
ngàn tỷ đồng của ngân sách nhà nước.
Kết luận: Giá đất do Nhà nước quy định thấp nhiều lần so với giá đất phổ biến trên
thị trường là:
- Vi phạm pháp luật đất đai;
- Làm suy giảm nhiều lần nguồn lực tài chính từ đất đai cho đầu tư phát triển và là
1 nguyên nhân hành vi trục lợi từ đất đai;
4. Bảng giá đất phức tạp, chứa đựng tính cơ học, phi kinh tế.Chúng tôi nghiên cứu
bảng giá đất của 16 địa phương thì có 14 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xác định
giá đất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ bằng tỷ lệ % trên giá đất ở liền kề hoặc
cùng vị trí, cùng đường phố, cùng khu vực (đối với đất tại nông thôn); 01 địa phương quy
định mức giá cụ thể tại bảng giá đất phi nông nghiệp không phải là thương mại, dịch vụ,
bảng giá đất thương mại dịch vụ; song nghiên cứu kỹ thì thấy đều đúng vị trí, đường phố,
khu vực của bảng giá đất ở và quan hệ giữa đất phi nông nghiệp, giá đất thương mại dịch
vụ so với giá đất ở đều thống nhất theo một tỷ lệ % nhất định. Chỉ có 01 (một) địa phương
quy định ba bảng giá đất: đất ở, đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp; nhưng bảng giá đất thương mại, dịch vụ và bảng giá đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp đều trùng khớp loại đường phố hoặc khu vực (đối với đất ở nông thôn)
vị trí đối với bảng giá đất ở; như vậy là một vị trí có ba loại giá đất: giá đất ở, giá đất
thương mại, dịch vụ và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; điều này là không
có trên thực tế!
Theo quy định tại điểm L khoản 1 Điều 11 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của chính phủ: “… Ngoài các bảng giá quy định tại khoản này, UBND cấp
tỉnh được ban hành chi tiết bảng giá các loại đất theo phân loại đất quy định tại Điều 10
của Luật đất đai phù hợp với thực tế tại địa phương”. Vì thế, một số địa phương quy định
giá một số loại đất như sau:
Giá đất trụ sở cơ quan nhà nước, quốc phòng, an ninh, công trình sự nghiệp nhà
nước, sự nghiệp ngoài công lập (gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, y tế, giáo dục và đào
tạo, thể dục, thể thao…) bằng giá đất ở liền kề; giá đất sử dụng vào mục đích công cộng
có mục đích kinh doanh bằng 60% giá đất ở liền kề. Giá đất nghĩa trang, nghĩa địa bằng
50% giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, nhưng không thấp hơn giá đất nông
nghiệp liền kề. Giá đất thương mại, dịch vụ và đất chợ sử dụng ổn định lâu dài bằng giá
đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận gần nhất; giá đất thương mại, dịch vụ sử dụng
130
có thời hạn bằng 70% giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng gần nhất, trường hợp thấp
hơn 1,2 lần giá đất nông nghiệp liền kề thì tính bằng 1,2 lần giá đất nông nghiệp. Giá đất
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại, dịch vụ) được sử
dụng ổn định lâu dài bằng giá đất ở liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất; nếu sử dụng
có thời hạn bằng 60% giá đất ở liền kề.
Giá đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập chưa tự chủ
tài chính… bằng giá đất ở liền kề; giá đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự
nghiệp công lập tự chủ tài chính bằng 70% giá đất ở liền kề v.v… Giá đất thương mại,
dịch vụ bằng 70% giá đất ở cùng vị trí, trường hợp đơn giá này thấp hơn 320.000 đồng/m2
thì áp dụng đơn giá là 320.000 đồng/m2; giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
không phải là đất thương mại, dịch vụ bằng 50% giá đất ở cùng vị trí, trường hợp đơn giá
này thấp hơn 240.000 đồng/m2 thì áp dụng đơn giá 240.000 đồng/m2
Có địa phương quy định: giá đất thương mại, dịch vụ và giá đất phi nông nghiệp
không phải thương mại, dịch vụ bằng 30% giá đất ở cùng vị trí nhưng không được thấp
hơn 15.000 đồng/m2; có địa phương quy định giá đất phi nông nghiệp (kể cả đất thương
mại, dịch vụ) bằng 70% giá đất ở cùng khu vực, cùng vị trí; có địa phương quy định riêng
cho giá đất ở, đất thương mại, dịch vụ; nhưng giá đất thương mại, dịch vụ ở các vị trí,
cùng đường phố, khu vực đều bằng 80% giá đất ở.
Kết luận: Bảng giá đất do các địa phương ban hành phức tạp và mang nặng tính cơ
học (cộng, trừ, tỷ lệ % v,v,..) và là sự áp đặt phi kinh tế.
5. Hệ lụy.
Thứ nhất: khiếu kiện kéo dài, đã đang hiện hữu và sẽ phát sinh.
Giá đất do Nhà nước quy định là rất thấp so với giá đất phổ biến trên thị trường,
thấp nhất là giá đất nông nghiệp. “CÁI ÁO CHẬT HẸP” lại được định giá theo phương
pháp hệ số điều chỉnh, do đó khi Nhà nước thu hồi đất nông dân được bồi thường về đất
không đảm bảo bằng 30% giá trị đất theo thực tế thị trường; do đó không có nguồn tài
chính để tái tạo “ tư liệu sản xuất không thể thay thế trong nông nghiệp” và với một số
nguyên nhân khác dẫn đến khiếu kiện kéo dài.
Thứ hai: giảm nguồn lực tài chính huy động từ nông nghiệp cho phát triển nông
nghiệp; dẫn đến vai trò nông nghiệp là cơ sở định hướng cho phát triển công nghiệp chế
biến; phát triển công nghiệp thương mại dịch vụ … bị suy giảm nhiều lần.
Mức giá đất thấp nhất, nhất là giá đất nông nghiệp lại được định giá theo phương
pháp hệ số điều chỉnh giá đất, do đó giá trị đất đai tối đa chỉ bằng khoảng 20% giá đất
thực tế; nông dân khó tiếp cận vốn tín dụng, nhất là ở miền Trung và miền Bắc, mỗi gia
đình chỉ được giao đất với diện tích hạn hẹp. Khi dùng đất ở, đất nông nghiệp thế chấp
để vay vốn sẽ gặp khó khăn, nhiều trường hợp sẽ không vay đủ vốn để đầu tư phát triển
nông nghiệp, nông thôn và cá biệt có những trường hợp không được vay vốn. Vì với giá
trị định giá tối đa chỉ bằng khoảng 20% giá trị thực tế của đất đai; mà chỉ được vay từ
131
50% đến 70% (cá biệt mới được 70%) mức giá trên; nông nghiệp và nông thôn mất nguồn
lực tài chính cho đầu tư phát triển bằng khoảng ba lần mức thực tế có thể huy động được.
Khi các hộ gia đình, cá nhân cho doanh nghiệp thuê đất thì tiền thuê đất thu được là quá
thấp, nên dân thiệt đơn, thiệt kép và có hộ bỏ ruộng hoang còn doanh nghiệp lại rất khó
thuê được đất nông nghiệp của dân để phát triển kinh doanh bằng công nghệ, kỹ thuật cao
cho những dự án sản xuất lớn. Vì thế, ở miền Bắc đã có hai địa phương, UBND tỉnh phải
thuê đất của dân, sau đó cho doanh nghiệp thuê lại. Hành vi này vi phạm pháp luật.
Nguồn tài chính từ đất đai – tư liệu sản xuất không thể thay thế của sản xuất nông
nghiệp bị suy giảm nhiều lần, làm suy giảm nguồn tài chính huy động từ nông nghiệp cho
phát triển nông nghiệp, nông thôn – cơ sở bền vững phát triển công nghiệp chế biến, xuất
khẩu, thương mại, dịch vụ… bị suy giảm.Thực tế, sản xuất nông nghiệp khó tiếp cận nguồn
vốn tín dụng đã được các doanh nghiệp trao đổi trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Thứ ba: phát sinh và phát triển hành vi trục lợi tù đất đai.
Giá đất do Nhà nước quy định quá thấp so với mức giá phổ biến trên thị trường; sắp
tới sẽ có nhiều doanh nghiệp đang sử dụng đất thuê của Nhà nước, chuyển mục đích sử
dụng đất sang đất ở để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản trục lợi; sắp tới cũng có
nhiều dự án BT được thực hiện, nhà đầu tư được Nhà nước giao đất để kinh doanh bất
động sản, người có đất nông nghiệp nhiều sẽ chuyển mục đích sử dụng thành đất ở; những
người có vị trí thuận lợi sẽ nhận chuyển nhượng các loại đất dưới nhiều hình thức, sau đó
chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để kiếm lời mặt bằng màu mỡ cho các hành vi
trực lợi từ đất đai.
Thứ tư: Suy giảm nguồn lực tài chính từ đất đai cho đầu tư phát triển.
Theo quy định của pháp Luật đất đai hiện hành tất cả các trường hợp chuyển mục đích
sử dụng đất từ loại đất khác sang đất ở đều không phải đấu giá mà thực hiện định giá đất để
thu tiền sử dụng đất. Việc định giá lại được thực hiện bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá
đất. Song bảng giá đất do các địa phương quy định thấp nhiều hơn so với giá đất phổ biến
trên thị trường (có thể nói tạo một khoảng cách biệt mênh mông) lại là một căn cứ quan trọng
để tổ chức tư vấn thực hiện định giá và hội đồng thẩm định thực hiện thẩm định, hơn nữa là
một căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính thu tiền sử dụng đất.
Khoảng cách mênh mông giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất phổ biến trên thị
trường mà tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định và cả kết quả phê duyệt giá đất thu
tiền sử dụng đất cũng không lắp đầy. Việc này sẽ tiếp tục diễn ra và mức độ cao hơn khi thực
hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, khi thực hiện dự án BT, Nhà nước giao đất cho chủ
đầu tư thực hiện dự án đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị, chỉnh trang khu dân cư mới…
mà đất thu hồi chủ yếu là đất nông nghiệp; do đó sẽ có thất thoát lớn làm suy giảm nguồn lực
tài chính từ đất đai của ngân sách Nhà nước cho đầu tư phát triển.
Khi dùng giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh, liên kết, hợp tác sản xuất
kinh doanh thì giá trị quyền sử dụng đất góp vốn chỉ bằng 20% giá trị thực tế trên thị
trường; người nông dân thiệt đơn, thiệt kép về tỷ lệ góp vốn, về phân chia lợi nhuận (lãi);
132
còn đối tác liên doanh, liên kết, hợp tác sản xuất kinh doanh được hưởng lợi tất cả trên
cái thiệt thòi của người nông dân; dẫn đến người nông dân đã yếu, đã chậm lại càng yếu,
càng chậm hơn so với tốc độ phát triển của người giàu; suy giảm nguồn lực tài chính từ
đất đai cho đầu tư phát triển ngày một gia tăng.
Tuy nhiên, một số địa phương lại cho rằng; xây dựng bảng giá đất thấp, và hệ số
điều chỉnh giá đất thấp với mục đích giảm mức thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền
sử dụng đất, khi chuyển mục đich sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở đối với hộ gia đình
cá nhân. Nhưng trên thực tế GCNQSDĐ phần nhiều chỉ công nhận bằng hạn mức giao
đất ở; do đó, người dân cũng chẳng được hưởng lợi nhiều.
Kết luận: giá đất do Nhà nước quy định không phù hợp (thấp hơn hơn rất nhiều)
so với giá đất phổ biến trên thị trường:
- Vi phạm luật đất đai 2013;
- Kém thúc đẩy phát triển kinh tế thị trường và không phù hợp với xu hướng kinh
tế thị trường của toàn bộ nền kinh tế quốc dân.
II. NGUYÊN NHÂN VÀ KIẾN NGHỊ
Luật đất đai với phạm vi và đối tượng điều chỉnh rất rộng rãi, mọi giai tầng xã hội:
giàu, nghèo; đồng bằng, trung du, miền núi; hải đảo; Bắc bộ, Trung bộ, Nam bộ… Từ
giáo sư tiến sỹ, công, nông, binh… đồng bào dân tộc thiểu số, sản xuất nông, công,
thương, dịch vụ…giáo dục y tế, văn hóa, nghệ thuật, thể thao, quốc phòng, an
ninh.v.v…Do đó, chúng tôi kiến nghị: yêu cầu đầu tiên của đạo luật này là: đơn giản, dễ
hiểu và hiểu thống nhất, dễ làm và làm thống nhất, thuận lợi cho kiểm tra, kiểm soát,
thanh tra và thống nhất kết luận sau kiểm tra, thanh tra. Trong đó, yêu cầu đơn giản, dễ
hiểu và hiểu thống nhất là quan trọng nhất để người có học làm giáo sư, công chức, người
dân kém chữ đều hiểu thống nhất, trên cơ sở đó mà thực hiện thống nhất.
Mặt khác, để đơn giản hơn và đảm bảo phạm vi điều chỉnh; chúng tôi kiến nghị:
Luật đất đai chỉ điều chỉnh quan hệ giữa người có quyền sử dụng đất (quyền sở hữu với
nhau); quan hệ giữa người có quyền sử dụng đất với người thuê đất, người liên doanh,
kiên kết, hợp tác đầu tư; quan hệ giữa người có quyền sử dụng đất, người thuê đất, liên
doanh, kiên kết, hợp tác đầu tư với Nhà nước. Không điều chỉnh sang các lĩnh vực khác.
II.1 Thể chế chuẩn mực về sở hữu toàn dân
1.Về bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
Khi Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng thì người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng
mục đích sử dụng của đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng tiền theo giá đất của đất bị thu hồi; giá đất bồi thường phải phù hợp với giá đất phổ
biến trên thị trường.
133
Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất
ở của hộ gia đình, cá nhân để giao cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản hoặc sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp, thì người bị thu hồi đất phải được bồi thường thiệt hại về
đất theo giá đất của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp. Thực tế họ đang sử dụng đất mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đã giao
cho họ. Luật Đất đai 2013 quy định: “việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất
có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được
bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quy định
tại thời điểm có quyết định thu hồi đất” (khoản 2, điều 74 Luật Đất đai 2013) là chưa
chuẩn mực khi người bị thu hồi đất cũng có quyền sở hữu và họ lại chính là người đang
chiếm hữu thửa đất, đang sử dụng đất và đang có quyền định đoạt thửa đất đó theo quy
định tại khoản 1 điều 179 Luật Đất đai; đó chính là 3 quyền của quyền sở hữu đất đai, do
đó khi Nhà nước thu hồi, họ phải được hưởng phần giá trị đất tăng lên do chuyển mục
đích sử dụng. Việc chuyển mục đích sử dụng đất là trách nhiệm quản lý Nhà nước, không
phải quyền của đại diện chủ sở hữu. Thực tế theo quy định của Luật Đất đai 2003 đã có
nhiều dự án, nhà đầu tư tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường.
Như vậy, việc thực hiện bồi thường phải thực hiện theo giá thị trường của loại đất theo
mục đích sử dụng của dự án hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gần
với giá thị trường theo loại đất của dự án. Về bản chất kinh tế đều là sự chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của người đang sử dụng cho chủ đầu tư dự án; Nhà nước có thể thu
thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Kết quả là người dân được bồi thường hoặc
chuyển nhượng đất theo giá đất của mục đích sử dụng mới nhưng phải nộp thuế theo quy
định của pháp luật, trong khi Nhà nước chắc chắn sẽ giảm nguồn thu từ tiền sử dụng đất.
Kiến nghị: Để giải quyết những bất hợp lý trên đây, việc thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích phát triển kinh tế cần được duy trì theo quy định tại Khoản 2 điều 40 Luật
đất đai 2003: “đối với dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được phê duyệt không bao gồm thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng khu công
nghiệp, khu kinh tế, khu công nghiệp cao…thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng,
thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất … mà không phải thực
hiện thủ tục thu hồi đất.”.
2. Chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở (đất khu dân cư ở
nông thôn, đất đô thị)
Tương tự như trên khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước với mức nộp bằng chênh
lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp là chưa phù hợp với quy định tại khoản 1 điều
179 của Luật Đất đai. Vì điểm c, khoản 1 của điều này quy định họ được quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất; do đó trong trường hợp họ thực hiện chuyển nhượng cho
người khác, họ sẽ nhận được giá trị quyền sử dụng đất cao hơn giá đất nông nghiệp, vì một
khi thửa đất của họ đang sử dụng vào sản xuất nông nghiệp thuộc quy hoạch đất ở thì giá trị
thị trưởng của thửa đất đó rất gần với giá trị thị trưởng của đất ở liền kề. Rõ ràng quy định
134
của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất chưa phù hợp với quy định về các quyền của
người sử dụng đất và chưa phù hợp với thực tế, cần điều chỉnh cho phù hợp.
Kiến nghị: Bỏ việc thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân chuyển mục
đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được giao bao gồm cả đất thuê do vượt hạn mức sử
dụng sang đất ở.
3. Công nhận quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất trước ngày 15/10/1993
Điểm a, khoản 1, điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
còn quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 15 tháng 10 năm 1993 mà không có
giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 100 Luật Đất đai phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với
diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở, trong khi đó khoản b lại quy định đối với đất có
công trình xây dựng không phải là nhà ở nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp… “với thời hạn sử dụng đất lâu dài thì không
phải nộp tiền sử dụng đất”. Theo chúng tôi quy định trên là bất hợp lý, bởi lẽ trước
15/10/1993 pháp luật chưa quy định về thu tiền sử dụng đất; những người sử dụng đất
vượt hạn mức đều do thừa kế hoặc nhận chuyển nhượng nay hồi tố lại là thiếu cơ sở lý
luận và thực tiễn.
Để có được các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai đã
rất khó khăn và càng khó khăn không thể kiếm được các loại giấy tờ theo quy định tại
khoản 1 Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014; do đó xin kiến nghị:
Thứ nhất, bỏ quy định về các loại giấy tờ có trước ngày 15/10/1993, Thứ hai không thu
tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày
15/10/1993.
4. Quyền của hộ gia đình cá nhân sử dụng đất thuê sử dụng trả tiền thuê đất hàng năm
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức, phải chuyển sang thuê
đất của Nhà nước và trả tiền thuê đất hàng năm là rất phổ biến và với quy mô không nhỏ nhất
là ở Nam Bộ. Trường hợp này Luật Đất đai 2013 chưa quy định hộ gia đình, cá nhân được
quyền chuyển đổi chuyển nhượng, dùng giá trị quyền sử dụng đất cho thuê, thế chấp, góp
vốn liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư (khoản 2 điều 179). Theo chúng tôi về bản chất kinh
tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức là do thừa kế của thế hệ ông
cha để lại, từ khai hoang phục hóa hoặc nhận chuyển nhượng; do đó về bản chất kinh tế khác
với đất Nhà nước thu hồi rồi cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê; do đó, họ phải được
quyền khai thác nguồn lực tài chính đã đầu tư để phát triển kinh tế gia đình hoặc chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư v.v.
Kiến nghị: Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức mà không
do Nhà nước cho thuê phải có đủ các quyền: chuyển nhượng, cho thuê đất, dùng giá trị
quyền sử dụng đất thế chấp, góp vốn liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư… tạo nguồn lực
tài chính cho hộ gia đình, cá nhân đầu tư, phát triển nông nghiệp, nông thôn, góp phần
phát triển kinh tế hộ gia đình là cơ sở đảm bảo sự phát triển bền vững của sản xuất nông
nghiệp, nông thôn nói riêng và toàn bộ nền kinh tế của đất nước.
135
II.2.Về phân loại đất
Phân loại đất là cơ sở để lập quy hoạch sử dụng đất; để quản lý sử dụng đất, định
giá đất, giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên phân loại đất theo quy định tại điều 10 Luật
Đất đai 2013 đã và đang xuất hiện một số vấn đề dẫn đến phức tạp trong tổ chức thực
hiện và nhất là lợi dụng chuyển mục đích sử dụng đất để trục lợi.
Căn cứ vào các mục đích sử dụng cụ thể của đất là chia nhỏ đất thành từng loại;
nhất là đối với đất phi nông nghiệp, ở cùng một vị trí có thể xây dựng nhà ở, xưởng sản
xuất, cửa hàng, xây trường học, câu lạc bộ thể thao; đất làm mặt bằng khai thác khoáng
sản có thể xây dựng nhà ở .v.v… nhiều hơn nữa có thể xây dựng tòa nhà đa năng .v.v…đó
là thực tế đã, đang và sẽ diễn ra. Thực hiện Cổ phần hóa Doanh nghiệp Nhà nước và sắp
xếp lại các đơn vị sự nghiệp công lập (khoảng 58.000 đơn vị), cùng với việc điều chỉnh
quy hoạch sử dụng đất trong nội bộ đất phi nông nghiệp và đất ở là việc làm dễ dàng
thường niên của các địa phương. Sắp tới nhiều công ty cổ phần hóa được xác lập; được
Nhà nước cho thuê đất; một vài năm sau các công ty này xin phép chuyển mục đích sử
dụng để đầu tư kinh danh bất động sản. Do đó, theo quy định của pháp luật đất đai hiện
hành chỉ thực hiện định giá đất để tính và thu tiền sử dụng đất đang là mối nguy cơ tiềm
ẩn làm giảm nguồn lực tài chính từ đất đai của ngân sách Nhà nước cho đầu tư phát triển.
Để phân loại phù hợp với đặc điểm kinh tế của đất đai:
Kiến nghị: Đất dùng vào sản xuất nông nghiệp phụ thuộc vào các yếu tố, điều kiện
tự nhiên, khí hậu thời tiết, độ phì (chất đất) điều kiện tưới tiêu .v.v..Trải qua nhiều thế hệ
đã hình thành các vùng đất phù hợp với một lại cây trồng chính hoặc nuôi trồng thủy sản.
Do đó, căn cứ vào thực tế này, chúng ta thực hiện phân loại đất nông nghiệp theo quy
định tại điều 10 Luật Đất đai 2013 về cơ bản là phù hợp nhưng cần điều chỉnh để đơn
giản hơn cho phù hợp với quá trình chuyển đổi cây trồng, chuyển đổi từ cây trồng sang
nuôi trồng thủy sản.
- Đối với đất phi nông nghiệp
- Việc phân chia đất phi nông nghiệp thành nhiều loại đất như quy định tại Điều 10
của Luật Đất đai và nhất là phân chia trong một thửa đất ra nhiều loại đất theo quy định
tại Khoản 3 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014 là phi thực tế, không
phù hợp với đặc điểm đa mục đích sử dụng, đặc tính kinh tế của đất phi nông nghiệp,
phức tạp trong tổ chức quản lý và dẫn đến các hành vi trục lợi từ đất đai,
Do đó chúng tôi kiến nghị: phân đất phi nông nghiệp thành ba loại đất: đất khu
dân cư nông thôn, đất đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (Luật đất đai 1993
gọi là đất chuyên dùng) không phải là đất khu dân cư nông thôn và đất đô thị. Phân loại
đất theo đề xuất trên đây sẽ góp phần đơn giản, dễ hiểu và hiểu thống nhất trong quản lý,
trong thực hiện của người dân và kế thừa truyền thống của dân tộc “đất thổ cư”, thuận lợi
cho việc xử lý nhiều vấn đề do lịch sử để lại. Và nhất là phù hợp với đặc điểm đa năng,
đặc điểm kinh tế của đất phi nông nghiệp.
Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thể gọi là đất chuyên dùng (không phải
136
là đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị) là đất tại các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu
chế xuất, cụm công nghiệp và các khu sản xuất kinh doanh dịch vụ tập trung khác, đất
xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng (ngoài khu dân cư nông thôn, ngoài đô thị)
Phân loại đất phi nông nghiệp như trình bày trên đây còn góp phần xây dựng khung
giá đất, bảng giá đất sát thực tế, thuận lợi cho tổ chức thực hiện. Các hoạt động sản xuất
kinh doanh chỉ được Nhà nước cho thuê đất; do đó căn cứ vào bảng giá đất nông nghiệp,
giá đất khu dân cư nông thôn, giá đất đô thị và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp (đất chuyên dùng) để xác định tỷ lệ (%) giá thuê đất cho phù hợp.
Phân loại đất như đã trình bày trên đây đảm bảo:
- Phân loại đất phù hợp với thực tế sử dụng đất; Người dân dễ nhận biết loại
đất mình đang sử dụng, để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định
của Pháp luật
- Đơn giản trong công tác quản lý đất đai; thuận lợi trong kiểm tra, kiểm soát, thanh
tra đất đai;
- Ngăn chặn hành vi chuyển mục đích sử dụng đất để trục lợi; nhất là chuyển mục
đích đất tại các đô thi
- Đơn giản và thuận lợi cho việc xây dựng khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất.
II.3. Về quy hoạch sử dụng đất
Một trong các nguyên nhân dẫn đến nhiều hành vi trục lợi từ đất đai: việc thực hiện
điều chỉnh quy hoạch là việc làm thường niên của các địa phương
Chúng tôi kiến nghị: thực hiện bước đột phá về quy hoạch sử dụng đất với một số
vấn đề cơ bản như sau:
Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia giữ vai trò chủ đạo, được Quốc hội
phê duyệt, kiểm tra, kiểm soát…là một đạo luật như Dự toán Ngân sách Nhà nước tức là
phải báo cáo trước Quốc hội hàng năm về thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất là cơ sở cho việc phân bổ lực lượng sản xuất, phân bổ dân
cư, phân bổ nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội
Thứ hai, thực hiện kỳ quy hoạch dài hạn, trong thời gian thực hiện quy hoạch
không được điều chỉnh; cụ thể như sau:
- Đối với đất nông nghiệp, kỳ quy hoạch tối thiểu là 50 năm và tốt nhất là 100 năm.
- Đối với đất phi nông nghiệp, kỳ quy hoạch trong nội bộ đất phi nông nghiệp tối thiểu
là 25 năm, tốt nhất là 50 năm; hết thời hạn này, khi điều chỉnh không được điều chỉnh vào đất
nông nghiệp (nếu đất nông nghiệp chưa đến kỳ điều chỉnh).
Thứ ba, quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải được lập trước. Rồi đến cấp tỉnh;
các Bộ ngành Trung ương và cuối cùng là đến cấp huyện.
Thứ tư, phải quy định chế tài và thực hiện kiên quyết với các hành vi vi phạm quy
hoạch, kiên quyết đoạn tuyệt xử lý vi phạm quy hoạch: “phạt cho tồn tại”
137
Thứ năm, phải công khai quy hoạch ở mọi cấp để mọi tổ chức, cá nhân biết và
thực hiện.
Thứ sáu, khi thẩm định quy hoạch phải tổ chức các buổi hội thảo, tọa đàm hoặc
bảo vệ quy hoạch sử dụng đất ở các cấp lập quy hoạch, nhất là quy hoạch cấp quốc gia
cần có sự tham gia của các nhà khoa học ở nhiều lĩnh vực và đại diện các tổ chức chính
trị - xã hội, chính trị - xã hội - nghề nghiệp.v.v… và người dân.
Thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo các nội dung đổi mới trên đây, sẽ đảm bảo:
Một là, thực hiện việc phân bổ lực lượng sản xuất, phân bố dân cư, quốc phòng,
an ninh và các hoạt động khác phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội với tầm
nhìn dài hạn ở cấp quốc gia, sau đến cấp tỉnh, cuối cùng là cấp huyện; nhằm khai thác thế
mạnh của từng vùng, từng địa phương để phát triển kinh tế- xã hội bền vững của cả quốc
gia, đảm bảo quốc phòng, an ninh; đồng thời khắc phục một số cách làm sau:
- Quy hoạch theo phong trào, quy hoạch theo nhiệm kỳ.
- Khắc phục kỳ quy hoạch ngắn lại còn điều chỉnh, dẫn đến tùy tiện, lợi dụng quy
hoạch để trục lợi từ đất đai, nhất là khắc phục lấy đất “bờ xôi, ruộng mật” làm khu đô thị,
khu công nghiệp, khu dân cư, xây dựng nhà máy nhiệt điện.v.v… dẫn đến môi trường bị
hủy hoại, ruộng, vườn bị hoang hóa, vì nông dân không yên tâm với sản xuất nông nghiệp,
bỏ ruộng vườn ra đô thị mưu sinh. Điều chỉnh quy hoạch là việc làm thường niên của các
địa phương phải bị triệt tiêu.
Hai là, phát triển kinh tế bền vững là mục tiêu được đặt lên hàng đầu, vì thế việc
đảm bảo môi trường xanh hết sức cấp bách, hơn lúc nào hết đây là thời điểm chúng ta
phải đặt quy hoạch sử dụng đất là việc làm trước tiên và được thể chế bằng pháp luật với
tầm nhìn lâu dài; không để cho hậu thế phải gánh chịu hậu quả xấu được thực hiện bởi
quy hoạch sử dụng đất của thế hệ chúng ta.
II.3.Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất, kể từ năm
1993 đến nay gần được 26 năm, song thực tế nhiều trường hợp vẫn ở tình trạng chưa rõ
ràng, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhất là cấp GCNQSDĐ cho
người sử dụng đất ở từ trước 15/10/1993, một số địa phương cấp GCN về đất ở theo hạn
mức giao đất ở mới, phần còn lại được coi là đất nông nghiệp (trồng cây lâu năm, cây
hàng năm). Một số địa phương phần còn lại gọi là “đất vườn”. Mặt khác, quy định về cấp
GCNQSDĐ tại điều 100 Luật Đất đai và nhất là điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 là phức tạp và có tính chất hàm lâm đối với người dân và cả cán bộ, công
chức, nhất là ở vùng cao, miền núi, vùng đồng bào dân tộc. Ông Vương Duy Bảo là cháu
nội của Vua Mèo Vương Chí Sình nói rằng: những quy định của Luật Đất đai đồng bào
chúng tôi không thể hiểu và không thực hiện được. Thực tế người dân và cả cán bộ công
chức chưa hình dung được hình hài của “sở hữu toàn dân về đất đai”. Đại đa số người dân
vẫn coi đất đai là sở hữu của gia đình họ. Chỉ sau khi Luật Đất đai 1993 ban hành mới thể
138
chế một phần sở hữu toàn dân và cho đến Luật Đất đai 2003 mới khẳng định “đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.
Do đó, chúng tôi kiến nghị: cần tạo ra bước đột phá trong việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); vấn đề cơ bản nhất theo chúng tôi, cần đột phá về:
Sự tự chịu trách nhiệm của người đang sử dụng đất trước pháp luật và xã hội; tôn trọng
sở hữu toàn dân về đất đai của người sử dụng đất (như chúng tôi đã trình bày tại điểm 3
mục II.1.). Tôn trọng thực tế diễn biến của tiến trình Luật pháp và nhận thức cũng như
thực hiện của nhân dân. Vì thế chúng tôi kiến nghị một số vấn đề cơ bản như sau:
Một là bỏ các quy định phức tạp về các loại giấy tờ cần phải có để được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất trước 15/10/1993. Những
người sử dụng đất trước 15/10/1993 được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như
được giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất với thời hạn sử
dụng lâu dài. Đồng thời bỏ hạn mức công nhận hạn mức đất ở (đất khu dân cư) đối với hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 15 tháng 10 năm 1993; vì trước đó chưa có quy định về
hạn mức đất ở và vì đất của họ không do Nhà nước giao. Những người được giao đất theo
Luật Đất đai 1987 đã thực hiện theo hạn mức quy định tại Luật Đất đai 1987. Những trường
hợp sử dụng đất lớn hơn hạn mức là do thừa kế hoặc mua nhà ở được quyền sử dụng đất
theo tập quán, truyền thống, văn hóa và quy định của Luật Đất đai 1987.
Hai là cấp cho người không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nếu họ sử dụng phù
hợp với quy hoạch, không có tranh chấp với thời hạn ổn định tối thiểu là 3 năm tính đến
ngày nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, đây chính là thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất
đai cụ thể với người đang sử dụng đất.
Ba là, bỏ xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn với các lý do sau:
Xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn chỉ là một thủ tục hành chính, nhưng gây
phiền hà, sách nhiễu, mất nhiều thời gian cho người dân và cơ quan nhà nước. Người sử
dụng đất kê khai đăng ký sẽ tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Tuy nhiên, vai trò của
chính quyền cấp xã, thôn, cán bộ địa chính cấp xã sẽ tham gia ý kiến về nguồn gốc, quá
trình trình sử dụng…khi được tham vấn từ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
lần đầu. Hơn nữa việc UBND cấp xã xác nhận kéo dài thời gian và nhất là phát sinh tiêu
cực. Vì thế không phân biệt các loại giấy tờ, người sử dụng đất trước 15/10/1993, không
có tranh chấp được cấp GCNQSDĐ, có thời hạn sử dụng đất lâu dài và không phải nộp
tiền sử dụng đất.
Bốn là, Về cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ
các loại đất khác sang đất ở (Đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị)
Chuyển mục đích sử dụng từ các loại đất khác sang đất ở có quan hệ mật thiết với
hạn mức giao đất và diện tích đất ở hiện có của hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xin chuyển
mục đích sử dụng đất; do đó cần được quy định việc chuyển mục đích sử dụng các loại
139
đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở có giới hạn với các
hộ đã có đất ở nhằm trục lợi từ đất đai;
Không cho phép các hộ gia đình, cá nhân không có dự án được tách thửa đất nông
nghiệp để phân lô bán nền; vì việc làm này tuy không phá vỡ quy hoạch nhưng sẽ ảnh
hưởng đến quy hoạch xây dựng. Mặc khác, việc các hộ dân tự tách thửa, bán nền nhưng
phần lớn không xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, nhất là giao thông, thoát nước…
sẽ gây khó khăn cho việc đi lại, thoát nước, phòng cháy, chữa cháy.
Năm là một đạo luật với 01 Luật và 12 Nghị định, song chưa văn bản nào đề cập
đến việc cấp GCN quyền sử dụng đất và thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế sử
dụng đất trước 15/10/1993, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất vào sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp theo Luật Đất đai năm 1993.
II.4 .Đấu giá đất bị vô hiệu hóa
Khoản 1 Điều 118 Luật đất đai 2013 quy định hầu hết các trường hợp giao đất, cho
thuê đất đều phải thực hiện đấu giá (trừ trường hợp do thực hiện chính sách tại Khoản 2
điều này). Tuy nhiên, Điểm b, Khoản 1 Điều 119 quy định về điều kiện tổ chức đấu giá:
“b. đất được giải phóng mặt bằng…”. Quy định này tạo điều kiện cho các hành vi trục lợi
từ đất đai thực hiện giao đất không thông qua đấu giá; Phó giám đốc sở Tài nguyên môi
trường một địa phương lớn đã phát biểu trước báo giới…”Con đường đấu giá đất chưa
phải là con đường thuận lợi nhât; Vì vậy… lựa chọn thông qua nhà đầu tư để làm, quá
trình làm đảm bảo tuân thủ chặt chẽ quy định của Pháp luật , tiết kiệm Ngân sách cho các
hoạt động khác”. Cách làm này đã bóp chết Pháp luật.
Để khắc phục sơ hở trên đây, chúng tôi kiến nghị: Bỏ điều kiện đất được giải phóng
mặt bằng; đồng thời áp dụng biện pháp đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thông
qua sàn giao dịch bất động sản hoặc đấu giá bằng biện pháp treo biển; thực hiện thông tin
đấu giá, đấu thầu trên nhiều phương tiện thông tin truyền thông để ngăn chặn hành vi độc
quyền về thông tin đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất mà trong các năm qua thông
tin về đấu giá đất, đấu thầu dự án có sự dụng đất bị quân xanh quân đỏ thâu tóm toàn bộ.
Thực hiện biện pháp không cho nhà đầu tư tự đề xuất dự án thay bằng việc thuê tư vấn
lập dự án đầu tư đến giai đoạn có giấy phép xây dựng hoặc có phê duyệt quy hoạch 1/500;
sau đó đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Chỉ áp dụng ba (3) tiêu chí đấu giá đất: 1 Khả năng tài chính của tổ chức, cá nhân
tham gia đấu giá; 2 Cam kết thời hạn thực hiện ; 3 Cam kết không thay đổi quy hoạch,
thiết kế xây dựng 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời áp dụng chế tài
thu hồi dự án nếu người trúng đấu giá không thực hiện đúng một trong ba cam kết trên.
Song song các kiến nghị trên, cần thực hiện các kiến nghị sau đây:
Thứ nhất, cần có văn bản pháp luật quy định về cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất
tạo vốn để thanh toán cho nhà đầu tư; văn bản này trước khi trình chính phủ ban hành
phải lấy ý kiến tham gia của các nhà khoa học, của cán bộ các cấp và người dân.
140
Tải về để xem bản đầy đủ
24 trang
14620
Free
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Pháp luật đất đai: Thực trạng, nguyên nhân và kiến nghị", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- phap_luat_dat_dai_thuc_trang_nguyen_nhan_va_kien_nghi.pdf
