Bình luận án lệ số 39/2020/AL về giao dịch dân sự có điều kiện vô hiệu do điều kiện không xảy ra

Download

BÌNH LUẬN ÁN LỆ SỐ 39/2020/AL VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ CÓ ĐIỀU KIỆN

VÔ HIỆU DO ĐIỀU KIỆN KHÔNG XẢY RA

Lê Thị Diễm Phương³⁹⁵

Án lệ số 39/2020/AL về xác định giao dịch dân sự có điều kiện vô hiệu do điều kiện

không thể xảy ra

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 29/2019/DS-GĐT ngàỵ 12-11-2019 của Hội đồng

Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp hợp đồng ở nhờ nhà ở” tại

Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn là cụ Trần Vân C với bị đơn là ông Nguyễn

Công H, bà Trần Thị C1 và Công ty TNHH một thành viên Du lịch T; người có quyền

lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 03 người.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 1 phần “Nhận định của Tòa án”.

Khái quát nội dung của án lệ:

Tình huống án lệ:

Người thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (bên bán) cam kết sau khi mua hóa giá

nhà của nhà nước sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua. Bên bán đã nhận

tiền và giao nhà cho bên mua nhưng sau đó Nhà nước không hóa giá và không công nhận

quyền sở hữu nhà.

Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà là giao

dịch dân sự có điều kiện nhưng vô hiệu do điều kiện của hợp đồng không thể xảy ra.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Điều 23 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 (tương ứng với khoản 6 Điều 406

Bộ luật Dân sự năm 2005, khoản 6 Điều 402 Bộ luật Dân sự năm 2015);

Điều 21 Luật Nhà ở năm 2005 (tương ứng với Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014);

Điều 256 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 166 Bộ luật Dân sự năm

2015).

Nội dung án lệ: “...Như vậy, có cơ sở xác định cụ C đã thỏa thuận bán một phần

căn nhà số 182 đường A đang thuê của Nhà nước cho bà C1 với điều kiện khi cụ C được

Nhà nước hóa giá, hay nói cách khác, giao dịch giữa cụ C và bà C1 là giao dịch dân sự có

điều kiện, khi nào cụ C được Nhà nước bán hóa giá nhà thì giao dịch phát sinh hiệu lực.

Điều 23 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 quy định: “Trong trường hợp các bên thỏa

³⁹⁵NCS.Ths Lê Thị Diễm Phương giảng viên khoa luật dân sự Trường Đại học luật Tp.Hồ Chí Minh.

227

thuận về một sự kiện là điều kiện thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng, thì khi sự kiện đó

xảy ra, hợp đồng phải được thực hiện hoặc chấm dứt”. Điều kiện thỏa thuận trong hợp

đồng tuy không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, nhưng trong

phần nhà đất cụ C thỏa thuận chuyển nhượng cho bà C1 có diện tích 42,74m²nằm trong

lộ giới, Nhà nước không hóa giá và không công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất

của cụ C cho nên phần lớn điều kiện đó không xảy ra. Vì vậy, sự thỏa thuận giữa cụ C với

bà C1 không phát sinh hiệu lực, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm tuyên vô hiệu là có căn

cứ.”

Khái quát án lệ: Người thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (bên bán) cam kết sau

khi mua hóa giá nhà của nhà nước sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua.

Bên bán đã nhận tiền và giao nhà cho bên mua nhưng sau đó Nhà nước không hóa giá và

không công nhận quyền sở hữu nhà. Trường hợp này, phải xác định hợp đồng chuyển

nhượng quyền sở hữu nhà là giao dịch dân sự có điều kiện nhưng vô hiệu do điều kiện

của hợp đồng không thể xảy ra.

Dẫn nhập. BLDS năm 2015 không nêu khái niệm giao dịch dân sự có điều kiện,

BLDS năm 2015 chỉ quy định về giao dịch dân sự có điều kiện như sau: “trường hợp các

bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện

đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ” (khoản 1 Điều 120 BLDS 2015). Mặt

khác, BLDS năm 2015 có nêu khái niệm về loại hợp đồng có điều kiện. Ngoài Điều 120

nêu trên thì BLDS năm 2015 đề cập đến loại hợp đồng này ở các điều luật cụ thể như

Điều 284, khoản 6 Điều 402, Điều 462. Theo đó, giao dịch có điều kiện là loại giao dịch

mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hay chấm dứt một sự kiện nhất

định (khoản 6 Điều 402 BLDS 2015). Các quy định của pháp luật chuyên ngành về bất

động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... không có những

quy định riêng đối với loại giao dịch có điều kiện. BLDS năm 2015 quy định: “giao dịch

dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm

dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” (Điều 116 BLDS năm 2015). Những giao dịch về bất động

sản có thể gắn liền với những điều kiện nhất định. Tuy nhiên, điều kiện trong giao về bất

động sản được hiểu như thế nào? Điều kiện có thể được thoả thuận hay theo luật định?

Trong các quy định của pháp luật về bất động sản, nhà ở không tồn tại riêng quy định

này, nhưng những giao dịch cụ thể liên quan đến hợp đồng và thừa kế về bất động sản thì

gắn liền với nhiều điều kiện nhất định. Án lệ số 39 ra đời liên quan đến việc xác định

giao dịch dân sự có điều kiện về nhà ở vô hiệu sẽ là cơ sở để Toà án giải quyết các tranh

chấp liên quan đến loại giao dịch có điều kiện này. Trong phạm vi của bài viết, tác giả

phân tích, bình luận một số nội dung liên quan đến tính thuyết phục cũng như chưa thuyết

phục của án lệ này.

1. Về tính thuyết phục của án lệ

Thứ nhất, trường hợp thuê nhà và mua bán nhà hoá giá thuộc sở hữu nhà nước

theo Nghị định 61/1994 có trường hợp người thuê nhà thoả thuận sau khi mua hoá giá

nhà của nhà nước sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua, người bán đã nhận

tiền và giao nhà cho bên mua nhưng sau đó nhà nước không hoá giá và không công nhận

228

quyền sở hữu nhà, dẫn đến nhiều trường hợp các bên tranh chấp do người bán không chịu

trả tiền cho người mua. Án lệ này góp phần giải quyết tranh chấp liên quan đến mua nhà

hoá giá thuộc sở hữu nhà nước, giúp các bên trong giao dịch, đặc biệt là người mua được

hoàn lại khoản tiền đã trả.

Thứ hai, việc xác định giao dịch chuyển nhượng nhà nêu trên với điều kiện “sau

khi mua hoá giá nhà của nhà nước sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua” là

giao dịch có điều kiện là phù hợp, vì trên thực tế các bên chưa thể giao kết hợp đồng mua

bán nhà mà chỉ có thoả thuận về điều kiện cam kết “sau khi mua hóa giá nhà của nhà

nước sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua”, phù hợp với quy định về hợp

đồng có điều kiện. Theo Từ điển Tiếng Việt: “điều kiện” là “thứ cần phải có để cho cái

khác có thể tồn tại³⁹⁶hay “điều cần thiết phải có để đạt một mục đích, cơ sở của một sự

thoả thuận”³⁹⁷. Hợp đồng có điều kiện được hiểu là những hợp đồng mà khi giao kết, các

bên còn thỏa thuận để xác định về một sự kiện mà khi sự kiện đó xảy ra thì hợp đồng

phát sinh, thực hiện hoặc chấm dứt. BLDS năm 2015 đã đưa ra định nghĩa khái quát về

hợp đồng có điều kiện. Để đảm bảo tính hợp pháp và hạn chế tranh chấp có thể xảy ra,

điều kiện trong hợp đồng phải tuân thủ những quy định chung như: thứ nhất; chủ thể, nội

dung, mục đích của hợp đồng phải thoả mãn các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, các

nội dung của hợp đồng cũng bao gồm những điều khoản nhất định (Điều 398 BLDS năm

2015). Thứ hai, hợp đồng có điều kiện là loại hợp đồng mang tính chất đặc thù được hình

thành trên cơ sở những điều kiện nhất định như điều kiện phát sinh, điều kiện thực hiện,

điều kiện huỷ bỏ hợp đồng. Điều kiện này có thể hiểu là những nghĩa vụ pháp lý hay sự

kiện pháp lý. Thoả thuận như trong nội dung của án lệ phù hợp với bản chất của hợp

đồng có điều kiện (là loại hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh, thay

đổi hay chấm dứt một sự kiện nhất định)³⁹⁸, khi nào đã tiến hành hoá giá thì các bên sẽ

tiến hành thủ tục mua bán.

Hơn nữa, trường hợp này không thể áp dụng Điều 129³⁹⁹để công nhận hiệu lực

mặc dù người mua đã trả tiền và nhận nhà, vì Điều 129 chỉ áp dụng đối với giao dịch chỉ

vi phạm về hình thức. Trong hoàn cảnh như án lệ, việc Toà án không tuyên vô hiệu do vi

phạm về hình thức là hợp lý, mà xác định đây là giao dịch có điều kiện là hoàn toàn phù

hợp với thoả thuận của các bên vì căn nhà vẫn chưa được hoá giá, vẫn chưa hợp thức hoá

chủ quyền và các bên cũng chỉ thoả thuận về điều kiện này (nếu xảy ra) trong tương lai sẽ

³⁹⁶Trung tâm Khoa học xã hội và Nhân văn quốc gia (2005), Từ điển Tiếng Việt, Nxb. Văn hoá Sài Gòn, tr. 921.

³⁹⁷Nguyễn Lân (2004), Từ điển và từ ngữ Việt Nam, Nxb. Tp. HCM, tr. 629.

³⁹⁸Khoản 6 Điều 402 BLDS năm 2015.

³⁹⁹Điều 129 BLDS năm 2015 Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật

mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên

hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà

một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc

các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực

hiện việc công chứng, chứng thực.

229

tiến hành việc chuyển nhượng. Thực tiễn giải quyết tranh chấp Tòa án cũng xác định đây

là loại hợp đồng có điều kiện. Theo một vụ việc : “Ông Dũng, bà Huyền lập “hợp đồng

mua bán hoặc sang nhượng” căn nhà cho ông Hùng với điều kiện “bên mua phải đặt 50

lượng vàng SJC, sau đó giao tiếp từ 50 đến 150 lượng vàng SJC cho bên bán; bên bán

giao giấy tờ liên quan đến căn nhà cho bên mua, để bên mua liên hệ với cơ quan nhà

nước có thẩm quyền làm thủ tục hợp thức hóa cho bên bán; khi bên bán đứng tên chủ

quyền nhà thì bên mua phải giao vàng đủ, bên bán sẽ giao giấy tờ nhà và ký các giấy tờ

để sang tên nhà cho bên mua… Theo Toà án đây là giao dịch dân sự (về mua bán nhà ở)

có điều kiện và giao dịch này chỉ phát sinh sau khi ông Dũng, bà Huyền có quyền sở hữu

sở hữu hợp pháp căn nhà, giao dịch trên phù hợp với Điều 131, Điều 134 BLDS 1995 ⁴⁰⁰

nên là giao dịch hợp pháp và có hiệu lực thi hành⁴⁰¹. Tương tự, một vụ việc khác: Ông

Thanh, bà Lập thoả thuận bán nhà cho ông Gia. Tại thời điểm ký kết hợp đồng, căn nhà

thuộc sở hữu nhà nước. Các bên thỏa thuận tại “hợp đồng chuyển nhượng” các bước thực

hiện thủ tục giấy tờ pháp lý cho đến khi ông Thanh, bà Lập được sở hữu nhà nước thì

mới ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng nhà nước. Theo Toà án đây là hợp đồng

có điều kiện⁴⁰². Theo án lệ số 39 , người thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (bên bán) cam

kết điều kiện sau khi mua hóa giá nhà của nhà nước sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà

cho bên mua. Bên bán đã nhận tiền và giao nhà cho bên mua nhưng sau đó Nhà nước

không hóa giá và không công nhận quyền sở hữu nhà. Trong phần nội dung án lệ, Toà án

có nhận định“có cơ sở xác định cụ C đã thỏa thuận bán một phần căn nhà số 182 đường

A đang thuê của Nhà nước cho bà C1 với điều kiện khi cụ C được Nhà nước hóa giá, hay

nói cách khác, giao dịch giữa cụ C và bà C1 là giao dịch dân sự có điều kiện, khi nào cụ

C được Nhà nước bán hóa giá nhà thì giao dịch phát sinh hiệu lực”⁴⁰³. Như vậy, các bên

có thoả thuận rõ về điều kiện trong hợp đồng mua bán nhà, mặc dù hợp đồng mua bán

nhà chưa có hiệu lực nhưng giữa các bên đã thoả thuận điều kiện và Toà án chấp nhận sự

tồn tại của điều kiện và xác định đây là giao dịch có điều kiện. Tác giả cho rằng việc xác

định giao dịch như tình huống của án lệ là giao dịch có điều kiện là phù hợp.

Thứ ba, việc Toà án xác định “giao dịch dân sự có điều kiện nhưng vô hiệu do

điều kiện của hợp đồng không thể xảy ra” là tương đối hợp lý, vì đối tượng của giao dịch

là căn nhà chưa hoá giá, từ thời điểm các bên tiến hành giao dịch thì bên bán chỉ thuê nhà

thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chưa được hoá giá; các bên khi tiến hành giao dịch cũng

không thể biết được căn nhà có thể được cấp chủ quyền hay không? Điều kiện không thể

xảy ra là do nguyên nhân khách quan, chứ không phải từ ý chí chủ quan của các bên.

2. Tính chưa thuyết phục của án lệ

Bên cạnh những điểm thuyết phục nêu trên, tác giả cho rằng án lệ này tồn tại

một số hạn chế nhất định:

⁴⁰⁰Điều 117, 120 BLDS 2015.

⁴⁰¹Quyết định số 192/2006/DS-GĐT ngày 18-8-2006 của Toà dân sự Toà án nhân dân tối cao.

⁴⁰²Quyết định số 03/2014/DS-GĐT ngày 09-01-2014 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.

⁴⁰³Án lệ số 39/2020/AL về xác định giao dịch dân sự vô hiệu do điều kiện không thể xảy ra.

230

Thứ nhất, án lệ chưa đưa ra cơ sở để xác định tại sao giao dịch có điều kiện này vô

hiệu? Toà chỉ đưa ra nhận định “phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu

nhà là giao dịch dân sự có điều kiện nhưng vô hiệu do điều kiện của hợp đồng không thể

xảy ra” nhưng trường hợp “vô hiệu do điều kiện của hợp đồng không thể xảy ra là như

thế nào? Giao dịch này từ ban đầu là giao dịch có điều kiện và thoả mãn các điều kiện có

hiệu lực của hợp đồng (trong phần nội dung án lệ cũng đã ghi nhận). Toà án xác “điều

kiện trong hợp đồng không thể xảy ra” là cơ sở dẫn đến giao dịch vô hiệu, theo chúng tôi

là chưa đủ cơ sở, nên nêu rõ thêm điều kiện không thể xảy ra là do “nguyên nhân khách

quan” hoặc hợp đồng vô hiệu do “hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện” thì sẽ rõ

ràng hơn.

Thứ hai, về xác định “điều kiện” trong hợp đồng có điều kiện, trong phần nội dung

của án lệ Toà án có viện dẫn: “Trong trường hợp các bên thỏa thuận về một sự kiện là

điều kiện thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng, thì khi sự kiện đó xảy ra, hợp đồng phải

được thực hiện hoặc chấm dứt”, nhưng Toà án chưa xác định cụ thể đây là loại điều kiện

thực hiện hay chấm dứt, tuy nhiên với hướng giải thích của Toà án nêu trong phần nội

dung án lệ “điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng tuy không vi phạm điều cấm của pháp

luật, không trái đạo đức xã hội, nhưng trong phần nhà đất cụ C thỏa thuận chuyển

nhượng cho bà C1 có diện tích 42,74m²nằm trong lộ giới, Nhà nước không hóa giá và

không công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất của cụ C cho nên phần lớn điều kiện

đó không xảy ra” thì dường như Toà án đang theo hướng đây là điều kiện thực hiện hợp

đồng. Tình huống án lệ xảy ra khi pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1991 có hiệu lực và

Toà án viện dẫn quy định của pháp lệnh, Pháp lệnh chỉ có duy nhất tại Điều 23 quy định

về “hợp đồng có điều kiện”, và theo pháp lệnh là có hai loại điều kiện “điều kiện thực

hiện” hoặc “điều kiện chấm dứt”, nhưng cũng không đưa ra khái niệm cụ thể giải thích

thế nào là điều kiện thực hiện? Thế nào là điều kiện chấm dứt? Vậy, nếu xem hướng giải

thích theo hướng Toà án là điều kiện thực hiện thì theo tác giả là chưa phù hợp vì khi

điều kiện thực hiện chưa xảy ra, đã tồn tại nghĩa vụ có điều kiện, nghĩa vụ này có giá trị

pháp lý và ràng buộc các bên như nghĩa vụ thông thường khác, nhưng bên phải thực hiện

nghĩa vụ chưa phải thực hiện nghĩa vụ, và cho đến khi điều kiện xảy ra, nghĩa vụ đang có

hiệu lực mới chuyển sang giai đoạn thực hiện. Trong tình huống các bên có thoả thuận

“khi nào cụ C được nhà nước hoá giá thì giao dịch phát sinh hiệu lực”. Nếu hiểu là điều

kiện thực hiện thì khi điều kiện xảy ra các bên phải đi vào thực hiện hợp đồng, có nghĩa

là thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã thoả thuận. Trường hợp này, các

bên thoả thuận theo hướng khi nào điều kiện “nhà nước hoá giá nhà” thì giao dịch phát

sinh hiệu lực, dường như các bên thoả thuận về điều kiện phát sinh “việc nhà nước hoá

giá” thì mới bắt đầu việc mua bán nhà.

Tuy nhiên, vì căn cứ vào thời điểm áp dụng thì việc áp dụng quy định của pháp

lệnh hợp đồng dân sự 1991 tương ứng với thời điểm của vụ việc, mà pháp lệnh chưa quy

định về điều kiện phát sinh nên có thể xem điều kiện các bên thoả thuận theo hợp đồng là

điều kiện thực hiện.

Khác với Pháp lệnh HĐDS 1991, đến BLDS 1995, quy định này đã có những sửa

đổi khi quy định “điều kiện phát sinh” và điều kiện huỷ bỏ. Cụ thể, Điều 134 BLDS 1995

231

quy định “Trong trường hợp các bên có thoả thuận về điều kiện phát sinh hoặc huỷ bỏ

giao dịch dân sự, thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc bị huỷ bỏ”.

Sau này, BLDS 2005, 2015 cũng quy định theo hướng này. Điều kiện phát sinh được hiểu

là những hiện tượng, sự kiện, sự việc phát sinh trong đời sống xã hội và khi sự kiện đó

xảy ra là điều kiện để xác lập hoặc chấm dứt giao dịch. Sự kiện mà các bên thoả thuận

mang tính chất là sự kiện “tiên liệu”, “dự đoán”, có thể xảy ra hoặc không và nếu xảy ra

thì sẽ phát sinh giao dịch mua bán. Sự kiện làm phát sinh hợp đồng có điều kiện là những

sự kiện thực tế hợp pháp mà khi xuất hiện những sự kiện đó thì làm phát sinh hợp đồng

có điều kiện. Nội dung thoả thuận như án lệ cho thấy tồn tại “điều kiện phát sinh” và khi

điều kiện xảy ra giao dịch mua bán được tiến hành, nếu điều kiện không xảy ra thì giao

dịch không thực hiện được. Vì vậy, tác giả cho rằng đối với tình huống, việc toà án nhận

diện là giao dịch có điều kiện là phù hợp, nhưng nên nêu rõ là điều kiện phát sinh thì sẽ

rõ ràng hơn.

Thứ ba về hệ quả của giao dịch, như phân tích vì điều kiện nêu trên là cơ sở phát

sinh hiệu lực của hợp đồng, nếu điều kiện không xảy ra, hợp đồng mua bán không phát

sinh nữa. Như vậy, thông thường các bên sẽ không đi vào giao kết, thực hiện hợp đồng.

Trường hợp này Toà án xác định hợp đồng vô hiệu như đã phân tích trên là chưa có cơ sở

rõ ràng và có phần “miễn cưỡng”. Nhưng vì trong vụ việc, “người bán” đã giao nhà và

“người mua” đã trả tiền nên việc đưa ra một cơ sở pháp lý phù hợp để giải quyết hệ qủa

hợp đồng, bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch là cần thiết.

3. Kiến nghị của tác giả

Thứ nhất, mở rộng quan hệ pháp luật dân sự trong áp dụng Án lệ 39. Theo quan

điểm của cá nhận tác giả nên mở rộng việc có thể áp dụng án lệ cho hoàn cảnh tương tự

như thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với điều kiện hợp thức hoá chủ quyền;

hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở, quyền sử dụng đất (thời điểm giao dịch nhà, đất chưa

có chủ quyền và các bên cam kết khi nào có chủ quyền thì sẽ tiến hành giao dịch); hợp

đồng tặng cho nhà ở, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện; hợp đồng thuê mua nhà ở

xã hội, nhà ở tái định cư (thời điểm thoả thuận nhà ở chưa đủ điều kiện để mua bán theo

luật nhà ở và các bên thoả thuận khi đủ điều kiện sẽ tiến hành giao dịch).

Thứ hai, về hậu quả khi xử lý giao dịch vô hiệu. Trong thực tế có những vụ việc

tương tự như A thoả thuận sẽ chuyển nhượng căn nhà cho B với điều kiện khi đã được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền hoàn tất thủ tục liên quan đến chủ quyền nhà hoặc đất như

nêu trên khá nhiều, mặt khác, trong thoả thuận có kèm theo hệ quả nếu bên nào vi phạm

nghĩa vụ hoặc làm cho hợp đồng bị vô hiệu sẽ bồi thường thiệt hại hoặc bị phạt cọc. Khi

điều kiện “hoàn tất thủ tục pháp lý” đã hoàn thành nhưng A không thực hiện việc mua

bán, chuyển nhượng cho B hoặc một trong hai bên huỷ cam kết hoặc do sự kiện khách

quan thì bên vi phạm có chịu phạt cọc hay không? Vấn đề đã có tồn tại hợp đồng có điều

kiện hay thỏa thuận của các bên chỉ là giai đoạn giao kết hợp đồng? Theo quan điểm của

tác giả, nếu chỉ tồn tại thỏa thuận đơn thuần là các bên thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà

hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay thì có thể xem như hợp

đồng chưa có hiệu lực vì chưa tuân thủ hình thức theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất

232

đai. Còn đối với thỏa thuận thêm điều kiện như trong hoàn cảnh của án lệ này thì theo

quan điểm của tác giả đã tồn tại “đề nghị giao kết hợp đồng” và “chấp nhận đề nghị giao

kết” giữa các bên, và hợp đồng đã được giao kết, khi điều kiện là căn nhà đã có chủ

quyền xảy ra thì sẽ phát sinh hợp đồng mua bán nhà. Như vậy, giữa các bên đã xác lập

hợp đồng có điều kiện, nhưng hợp đồng mua bán nhà chưa có hiệu lực, nên nếu một bên

vi phạm không thực hiện nghĩa vụ khi điều kiện phát sinh thì có thể yêu cầu bồi thường

thiệt hại, nếu có tồn tại hợp đồng đặt cọc thì bên nào vi phạm giao kết thì sẽ bị phạt cọc,

nếu do sự kiện khách quan thì không bị phạt cọc.

Tác giả cho rằng hợp đồng có điều kiện là loại hợp đồng mang tính chất đặc biệt vì

việc giao kết, phát sinh hiệu lực và thực hiện hợp đồng phụ thuộc vào các điều kiện đã

thoả thuận. Đây cũng là loại hợp đồng phức tạp hơn so với những loại hợp đồng thông

thường, vì vậy việc xác định sự tồn tại của điều kiện sẽ có ý nghĩa trong việc xác định

đúng những cam kết về điều kiện, thời điểm giao kết hợp đồng, thời điểm có hiệu lực của

hợp đồng để từ đó giải quyết tranh chấp đối với loại hợp đồng này. Vì vậy, khi áp dụng

những hoàn cảnh như tình huống nêu trong án lệ tác giả cho rằng toà án cần lưu ý thêm

những hậu quả kèm theo nhằm đảm bảo cân bằng lợi ích giữa các bên trong quan hệ hợp

đồng.

233

7 trang Thùy Anh 8160

Download

Bạn đang xem tài liệu "Bình luận án lệ số 39/2020/AL về giao dịch dân sự có điều kiện vô hiệu do điều kiện không xảy ra", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên

File đính kèm:

binh_luan_an_le_so_392020al_ve_giao_dich_dan_su_co_dieu_kien.pdf