Án lệ 36/2020AL và quy định về bên ngay tình
ÁN LỆ 36/2020/AL VÀ QUY ĐỊNH VỀ BÊN NGAY TÌNH
Trương Trọng Hiểu
Khoa Luật Kinh tế
Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG-HCM
1. Dẫn nhập: Nội dung án lệ
Án lệ 36/2020/AL được Hội đồng thẩm pháp Tòa án nhân dân tối cao (TAND tối
cao) thông qua ngày 5/2/2020.149 Nội dung án lệ hình thành trên phần Nhận định của
Quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/KDTM-GĐT ngày 18/5/2018 của Hội đồng Thẩm
phán TAND tối cao. Cụ thể, nội dung tranh chấp về hợp đồng tín dụng được giải quyết sơ
thẩm bởi tòa án thuộc tỉnh Bà rịa – Vũng tàu có thể được tóm tắt như sau:
Năm 2010, vợ chồng ông C và bà T ký hợp đồng tín dụng vay tiền ngân hàng V.
Hợp đồng được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất kèm giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C và bà T. Đây là giấy chứng nhận quyền sử
dụng được được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho vợ chồng ông C và bà T sau
khi đã hoàn thành thủ tục nhận chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng bà H và ông L
trước đó. Với giấy chứng nhận này, vợ chồng ông C và bà T cũng đã nhiều lần thế chấp
quyền sử dụng đất của mình để vay tiền tại các ngân hàng. Đối với hợp đồng tín dụng
giữa vợ chồng ông C và bà T và ngân hàng V, giao dịch bảo đảm cũng đã được đăng ký
tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Tranh chấp phát sinh vào năm 2011 khi vợ chồng ông C và bà T không thanh toán
tiền vay đầy đủ và đúng hạn, và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên bị thu hồi do
có sự sai lệch về mặt diện tích. Bác bỏ đơn kiện (và kháng cáo) của ngân hàng V, cả hai
cấp tòa sơ thẩm và phúc thẩm đều cho rằng, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô
hiệu và quyền sử dụng đất nói trên không có giá trị bảo đảm thanh toán cho hợp đồng tín
dụng. Lý do chính để các cấp tòa tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu là do “hợp đồng có đối
tượng không thể thực hiện được” (Điều 411 BLDS 2005).
Theo Hội đồng thẩm phán TAND tối cao, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc
thẩm căn cứ Điều 411 BLDS năm 2005 cho rằng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
nêu trên vô hiệu do đối tượng của Hợp đồng thế chấp này không còn là không đúng. Cụ
thể, bản án giám đốc thẩm nhận định:
[2] …Việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi
quyền sử dụng hợp pháp phần đất đã nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông C, bà
T, vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà Trần Thị Ngọc H,
ông Trần Huỳnh L và vợ chồng ông C, bà T đã hoàn tất, các bên không có tranh
chấp gì về Hợp đồng chuyển nhượng này.
149 TANDTC, Án lệ 36/2020/AL (May 2, 2020).
91
[3] … Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T với Ngân
hàng tuân thủ đúng quy định pháp luật nên Hợp đồng này có hiệu lực pháp luật.150
Hai nội dung nhân định này được trích làm quy tắc án lệ trong Án lệ 36/2020/AL
ngày 5/2/2020.151 Theo đó, quy tắc án lệ được khái quát gồm hai phần. Phần tình huống
án lệ nêu: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tuân thủ quy định của pháp luật nhưng
sau đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ do sai sót về diện tích đất
và trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc thu hồi, hủy bỏ giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng đất hợp pháp của người
sử dụng đất.” Tương ứng, phần giải pháp pháp lý khẳng định, “trường hợp này, phải xác
định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.”152
2. Bàn về cơ sở hình thành án lệ
Tuy nhiên, quyết định giám đốc thẩm được đưa ra theo các căn dựa vào quy định
tại điều 322, 343 BLDS năm 2005; các điều 342, 411 BLDS năm 2005 (tương ứng với
các điều 317, 408 BLDS năm 2015). Ngoài ra, các điều 61, 62 Luật Đất đai năm 2003 và
các điều 46, 106 Luật Đất đai năm 2003 (tương ứng với các điều 95,167 Luật Đất đai
năm 2013) cũng được viện dẫn.153
Có thể thấy, quyết định không công nhận bản án sơ thẩm và phúc thẩm của Hội
đồng thẩm phán TAND tối cao chỉ dựa trên những lập luận và quy định về hiệu lực của
hợp đồng. Một, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà H, ông L với
vợ chồng ông C và bà T (bị đơn) đã có hiệu lực. Có nghĩa, việc sử dụng đất theo đó đã
thuộc quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C và bà T. Tuy nhiên, vấn đề phát sinh tranh
chấp phát sinh ở thời điểm sau đó, khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho
vợ chồng ông C và bà T đã bị thu hồi. Hay nói cách khác, kể từ thời điểm đó, quyền sử
dụng đất của họ có bị ảnh hưởng gì không và đâu là cơ sở lý luận và thực tiễn để khẳng
định là không (hoặc có).
Đương nhiên, nhận định này đã trở thành một trong hai nội dung của quy tắc án lệ.
Có nghĩa, đây là quy tắc được Tòa án tạo lập khi pháp luật hiện hành chưa có quy tắc giải
quyết vấn đề nhằm “khắc phục những lỗ hổng pháp luật một cách nhanh chóng và kịp
thời.”154 Dù vậy, việc hình thành nên quy tắc án lệ đã thiếu vắng những lập luận logic và
phù hợp từ trong những nhận định của bản án. Thậm chí, như vừa trình bày, nhận định
của bản án chỉ khẳng định việc chuyển quyền sử dụng đất đã hoàn tất, không có tranh
chấp mà không phân tích khía cạnh tác động sau khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
bị thu hồi.
150 TANDTC Phần Nhận định.
151 TANDTC Phần Nôi dung án lệ.
152 TANDTC Phần Khái quát nội dung án lệ.
153 TANDTC Phần Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ.
154
Đỗ Thanh Trung, “Án Lệ: Một Số Vấn Đề Lý Luận và Thực Tiễn,” Tạp Chí Khoa Học Pháp Lý 4(71) (2012):
67.; Đỗ Đăng Khoa, “Kỹ Năng Áp Dụng Án Lệ Trong Quan Hệ Dân Sự Cụ Thể” (Tọa đàm: Kỹ năng của tổ chức và
cá nhân ngoài tòa án về đề xuất xây dựng, áp dụng án lệ trong quan hệ dân sự cụ thể (Bộ Tư pháp & JICA), Cà Mau,
September 21, 2017), 2.
92
Hai, quyết định cũng chưa lý giải đầy đủ khi đưa ra nhận định công nhận hiệu lực
của hợp đồng thế chấp. Lý do hợp đồng đã tuân thủ đúng quy định pháp luật (như các
điều luật đã được viện dẫn) chưa thuyết phục. Vì theo quy định, hợp đồng có hiệu lực là
hợp đồng đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 122 BLDS năm 2005.155 Dù
vậy, một hợp đồng có hiệu lực sau đó vẫn có thể bị tuyên là vô hiệu. Do hợp đồng có đối
tượng không thể thực hiện được là một trong số những trường hợp đó. Vì vậy, lập luận
cần được đưa ra phải là những phủ nhận nhận định “hợp đồng có đối tượng không thể
thực hiện được” thay vì chỉ cho rằng hợp đồng đã có hiệu lực. Việc cho rằng, bị đơn đã
dùng quyền sử dụng đất (và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đó để thế chấp và vay
tiền ngân hàng nhiều lần, gần nhất là trước đó vài ngày, cũng không có ý nghĩa vì nhận
định của bản án giám đốc thẩm cũng cho rằng đó là các hợp đồng thế chấp lập trước khi
giấy chứng nhận bị thu hồi, và không bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi giấy chứng nhận đó.
Trong khi đó, đối chiếu với khoản 1 Điều 411 BLDS năm 2005 quy định: “Trong
trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do
khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu”. Đối chiếu với trường hợp đang tranh chấp, việc
bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng không phải là sự kiện xuất hiện “ngay từ khi
ký kết.” Thậm chí, đối chiếu với khoản 2 thì vợ chồng ông C và bà T (và cả ngân hàng V)
đều không biết việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó sẽ xảy ra. Đối
chiếu với khoản 3 thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này bị thu hồi
với lý do là sai sót về mặt diện tích.156 Có nghĩa, quyền sử dụng đất còn lại sau điều chỉnh
chính là bảo chứng cho việc có hiệu lực của hợp đồng thế chấp, và nghĩa vụ thanh toán
nợ của bị đơn. Điều 408 BLDS 2015 cũng tiếp tục có tiếp cận tương tự.157
Điều đó cho thấy, không có cơ sở để vận dụng Điều 411 để tuyên hợp đồng thế
chấp vô hiệu. Quy tắc án lệ vì vậy cũng chỉ khẳng định lại điều này. Nếu có, quy tắc án lệ
này chỉ khẳng định rõ hơn, sự kiện pháp lý này (thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất) một khi xảy ra sau thời điểm ký hợp đồng thì đó không phải là lý đo để xác định đối
tượng thực hiện của hợp đồng không còn để tuyên hợp đồng vô hiệu.
3. Liên hệ quy định về giao dịch đối với bên thứ ba ngay tình
Như đã nói, giải pháp pháp lý mà Án lệ đưa ra là hợp đồng thế chấp có hiệu lực
pháp luật ngay khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo quyền sử dụng đất dùng
để thế chấp bị thu hồi. Khi quy tắc án lệ này được công nhận là một quy phạm pháp luật
thì ngay cả với bất kỳ với một lý do nào khác, không phải chỉ với lý do về đối tượng của
hợp đồng không thể thực hiện được, thì hợp đồng thế chấp vẫn được công nhận. Dù vậy,
cách tạo dựng quy tắc án lệ này giới hạn tính ứng dụng vì đã tạo ra khuôn khổ gò bó điều
kiện và tình huống sử dụng áp dụng riêng cho trường hợp thu hồi giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.158
155 “Bộ luật dân sự 2005” (2005) Điều 122.
156 Bộ luật dân sự 2005 Điều 411.
157 “Bộ luật dân sự 2015” (2015) Điều 408.
158 Trịnh Thục Hiền, “Án Lệ Việt Nam: Một Biến Thể Của Văn Bản Quy Phạm Pháp Luật?,” Tạp Chí Nhà Nước và
Pháp Luật 5 (2019): 7, 9.
93
Mặt khác, quan trọng hơn, như đã nói, vấn đề cần được lý giải là vì sao việc bị thu
hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng trong trường hợp nói trên không ảnh hưởng đến
quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C và bà T cũng như hiệu lực của hợp đồng thế chấp
giữa họ và ngân hàng V. Điều đáng nói là cả phần Nội dung khái quát án lệ và phần Nội
dung án lệ đều thiếu vắng những luận cứ cần thiết này.
Đương nhiên, điều này có thể cũng sẽ gây ra không ít khó khăn trong áp dụng áp
lệ trong tương lai, vì theo đánh giá của nhiều nghiên cứu, đa phần thẩm phán ở Việt Nam
chưa có nhiều kinh nghiệm trong phân tích tình huống và tình tiết có tính chất tương tự
của vụ việc. Bình luận án và suy luận quy nạp cũng là đòi hỏi khó đáp ứng trong giai
đoạn hiện tại.159
Người viết bài này cho rằng, quy định pháp luật hiện tại về bên thứ ba ngay tình
trong các giao dịch cũng đã có thể giải quyết vấn đề này. Cụ thể, khác với Điều 138
BLDS năm 2005, khoản 2 (đoạn 1) Điều 133 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp
giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay
tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao
dịch đó không bị vô hiệu.”160 Điều đó có nghĩa, trong trường hợp việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông C và bà T với vợ chồng bà H và ông L bị vô hiệu
thì hợp đồng thế chấp giữa vợ chồng họ và ngân hàng V vẫn có hiệu lực. Do đó, càng
không thể cho rằng, hợp đồng thế chấp vô hiệu ngay cả khi việc chuyển nhượng quyền sử
dụng làm cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng không vô hiệu.
Mở rộng ra, quy định này cũng được phản ánh trong quy định của Luật đất đai
năm 2013. Điểm d khoản 2 Điều 106 khẳng định nhà nước sẽ thu hồi giấy chứng nhận đã
cấp không đúng diện tích đất (hoặc lý do khác), “trừ trường hợp người được cấp Giấy
chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất theo quy định của pháp luật đất đai.”161 Đương nhiên, thế chấp quyền sử dụng đất
không phải là giao dịch chuyển quyền và Ngân hàng V không được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất bằng giao dịch này. Tuy nhiên, đây là cách tiếp cận “thực quyền” hơn
là “giấy” ghi nhận quyền sử dụng đất.162 Cách tiếp cận này cũng phần nào phản ánh rằng,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi vì sai diện tích không quan trọng bằng
quyền sử dụng đất đó thật sự thuộc về ai.
Tóm lại, quy tắc án lệ trong Án lệ 36/2020/AL ghi nhận “thực quyền” sử dụng đất
của bên thế chấp quyền sử dụng đất. Ngoài các điều luật được bản án giám đốc thẩm,
nguồn để xây dựng án lệ, viện dẫn, một số điều luật và lý giải của bài viết này ghi nhận
những nhận thức cơ sở cho việc ghi nhận án lệ nói trên.
159
Đỗ Thanh Trung, “Hoạt Động Áp Dụng Án Lệ Của Tòa Án: Một Số Bất Cập và Hướng Hoàn Thiện,” Tạp Chí
Tòa Án Nhân Dân Điện Tử, February 28, 2018, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/an-le/hoat-dong-ap-dung-an-le-cua-
toa-an-mot-so-bat-cap-va-huong-hoan-thien; Trịnh Thục Hiền, “Án Lệ Việt Nam,” 8–9.
160 Bộ luật dân sự 2005 Điều 138; Bộ luật dân sự 2015 Điều 133.
161 “Luật đất đai 2013” (2013) Điều 106.
162 Trương Trọng Hiểu, “Thế chấp sổ đỏ nhìn từ một án lệ: Hiểu sao cho đúng? - CafeLand.Vn,” CafeLand, June 22,
94
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Bộ luật dân sự 2005 (2005).
2 Bộ luật dân sự 2015 (2015).
3 Đỗ Đăng Khoa. “Kỹ Năng Áp Dụng Án Lệ Trong Quan Hệ Dân Sự Cụ Thể.”
Presented at the Tọa đàm: Kỹ năng của tổ chức và cá nhân ngoài tòa án về đề xuất xây
dựng, áp dụng án lệ trong quan hệ dân sự cụ thể (Bộ Tư pháp & JICA), Cà Mau,
September 21, 2017.
4 Đỗ Thanh Trung. “Án Lệ: Một Số Vấn Đề Lý Luận và Thực Tiễn.” Tạp Chí Khoa
Học Pháp Lý 4(71) (2012): 64–71.
5 Đỗ Thanh Trung. “Hoạt Động Áp Dụng Án Lệ Của Tòa Án: Một Số Bất Cập và
Hướng Hoàn Thiện.” Tạp Chí Tòa Án Nhân Dân Điện Tử, February 28, 2018.
va-huong-hoan-thien.
6 Luật đất đai 2013 (2013).
7 TANDTC. Án lệ 36/2020/AL (May 2, 2020).
8 Trịnh Thục Hiền. “Án Lệ Việt Nam: Một Biến Thể Của Văn Bản Quy Phạm Pháp
Luật?” Tạp Chí Nhà Nước và Pháp Luật 5 (2019): 3–14, 21.
9 Trương Trọng Hiểu. “Thế chấp sổ đỏ nhìn từ một án lệ: Hiểu sao cho đúng? -
CafeLand.Vn.” CafeLand, June 22, 2020. https://cafeland.vn/phan-tich/the-chap-so-do-
nhin-tu-mot-an-le-hieu-sao-cho-dung-88242.html.
95
5 trang
12840
Free
Bạn đang xem tài liệu "Án lệ 36/2020AL và quy định về bên ngay tình", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- an_le_362020al_va_quy_dinh_ve_ben_ngay_tinh.pdf
