Vướng mắc, hạn chế trong thực tiễn thực hiện pháp luật về đảm bảo quyền của người sử dụng đất trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và một số giải pháp khắc phục
VƢỚNG MẮC, HẠN CHẾ TRONG THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT
VỀ ĐẢM BẢO QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUY HOẠCH,
KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC
OBSTACLES AND LIMITATIONS IN THE PRACTICE OF IMPLEMENTING
THE LAW ON ENSURING THE RIGHTS OF LAND USERS IN LAND USE
PLANNINGS AND SOME SOLUTIONS
Phan Trí Dũng
TÓM TẮT: Bài viết phân tích một số hạn chế, vướng mắc thực tiễn thực hiện
pháp luật về bảo đảm quyền của người sử dụng đất trong lập và thực hiện quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất. Từ đó đề xuất một số giải pháp khắc phục hạn chế, vướng mắc
phát sinh trong thực tiễn thực hiện pháp luật.
Từ khóa: Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, người sử dụng đất
ABSTRACT: The article analyzes some limitations and practical problems in
implementing the law on ensuring the rights of land users in the formulation and
implementation of master plans and plans on land use. From there, some solutions are
proposed to overcome limitations and problems arising in the practice of law
implementation.
Keyword: Land use planning, land use plan, land user
1. Một số hạn chế, vƣớng mắc thực tiễn thực hiện pháp luật về bảo đảm quyền
của ngƣời sử dụng đất trong thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1.1. Về việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Khi nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất (SDĐ) đến ngƣời SDĐ, mục đích SDĐ đã
xác định và nghĩa vụ của ngƣời SDĐ phải đúng mục đích. Tuy nhiên, trong thực tiễn
ngƣời SDĐ có nhu cầu chuyển mục đích SDĐ là không tránh khỏi. Tại những thời
điểm nhất định, do nhu cầu mới của ngƣời SDĐ, nhà nƣớc, xã hội hoặc do tính năng
của loại đất sử dụng không còn phù hợp với mục đích trƣớc đây nữa, khi đó ngƣời
SDĐ mong muốn đƣợc thay đổi mục đích SDĐ hoặc mục đích SDĐ đƣợc thay đổi
theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ mới.
152
Để đảm bảo quyền lợi của ngƣời SDĐ và để nâng cao hiệu quả SDĐ, đáp ứng
nhu cầu xã hội, Nhà nƣớc ghi nhận về quyền chuyển mục đích SDĐ, đồng thời quy
định rõ những trƣờng hợp khi chuyển mục đích SDĐ, ngƣời SDĐ phải xin phép cơ
quan có thẩm quyền.
Luật Đất đai (LĐĐ) qua các thời kỳ và cả LĐĐ năm 2013 đều không giải thích
thế nào là “chuyển mục đích SDĐ”. Tuy nhiên, có thể hiểu chuyển mục đích SDĐ là
việc ngƣời SDĐ thay đổi mục đích sử dụng của đất theo nhu cầu, phù hợp với quy
định của pháp luật. Đây là hoạt động mang tính chất điều chỉnh về QSDĐ do ngƣời
SDĐ thực hiện xuất phát từ nhu cầu của họ.
Có thể nói, chuyển mục đích SDĐ là nhu cầu rất bình thƣờng của ngƣời SDĐ khi
mà điều kiện SDĐ, tình hình kinh tế- xã hội liên quan đến việc SDĐ có sự thay đổi.
Mặc dù chuyển mục đích SDĐ là hành vi của ngƣời SDĐ, nhƣng trong điều kiện đất
đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc, việc thay đổi mục đích SDĐ sẽ làm phát sinh một quan hệ
pháp luật giữa ngƣời SDĐ với chủ sở hữu và dẫn đến sự thay đổi nhất định về chế độ
SDĐ. Theo đó, LĐĐ năm 2013 quy định khi chuyển mục đích SDĐ “chế độ SDĐ,
quyền và nghĩa vụ của ngƣời SDĐ đƣợc áp dụng theo loại đất sau khi đƣợc chuyển
mục đích sử dụng1”. Đặc biệt, ngƣời SDĐ phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính cho
Nhà nƣớc để đƣợc chuyển mục đích SDĐ. Đây chính là điểm làm nên tính chất tài sản
hay tính thị trƣờng trong quan hệ chuyển mục đích SDĐ giữa Nhà nƣớc và ngƣời
SDĐ2.
Trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, việc chuyển mục đích
SDĐ là nhu cầu cần thiết, khách quan, đó không chỉ là nhu cầu tự thân của mỗi ngƣời
SDĐ mà còn là nhu cầu của Nhà nƣớc để phục vụ cho mục đích chung cho xã hội, sự
phát triển của đất nƣớc. Thông qua quy hoạch, kế hoạch SDĐ, việc thực hiện chuyển
mục đích SDĐ giá trị quyền SDĐ sẽ đƣợc gia tăng nếu ngƣời SDĐ.
Trên cơ sở kế thừa những quy định của LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013 đã chú
trọng đến các quy định về chuyển mục đích SDĐ, trong đó có quy định cho phép
chuyển mục đích SDĐ để thực hiện dự án đầu tƣ, cũng nhƣ quy định về trình tự thủ
tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Đây là
1Khoản 2, Điều 57 LĐĐ năm 2013.
2
Lƣu Quốc Thái (2016), “Những vấn đề pháp lý về thị trƣờng quyền sử dụng đất Việt Nam”, Nxb. Hồng Đức,
tr.111.
153
quy định phù hợp với thực tiễn, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho ngƣời SDĐ có nhu cầu
chuyển mục đích SDĐ phù hợp với thực tiễn và nhu cầu chuyển mục đích SDĐ đa
dạng hiện nay3.
Về luật viết thì Luật đất đai năm 2013 cho phép: “Trƣờng hợp đã có quy hoạch
nhƣng chƣa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện; hoặc đã có kế hoạch sử
dụng đất hằng năm nhƣng đã quá ba năm mà chƣa thực hiện thì ngƣời sử dụng đất
đƣợc phép thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất”. Tuy nhiên, khác với các giao dịch
về QSDĐ thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng phải đƣợc phép cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền trên cơ chế “xin cho”. Do vậy trong thực tiễn, ngƣời sử dụng đất bị hạn
chế trong thực hiện quyền năng này, bởi sự áp dụng không thống nhất giữa các địa
phƣơng. Việc cơ quan nhà nƣớc có thẩm cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc phép
chuyển đổi mục đích sử dụng đất dựa trên căn cứ vào tầm quan trọng của loại đất
trƣớc khi chuyển mục đích và mục đích thay đổi sử dụng đất ảnh hƣởng đến quy hoạch
sử dụng đất, đến cơ cấu sử dụng đất4. Song song với quy định về các trƣờng hợp
chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép thì Luật đất đai quy định nghĩa vụ tài
chính của ngƣời sử dụng đất có sử thay đổi sau khi chuyển mục đích sử dụng đất, tức
là họ cần phải nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng.
Nhƣ đã phân tích, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là việc thay đổi công dụng
của từng loại đất cho phù hợp với nhu cầu và thực tiễn sử dụng đất nhằm dáp ứng
quyền lợi của ngƣời sử dụng đất, của Nhà nƣớc và xã hội. Tuy nhiên trên thực tiễn đã
xuất hiện một số trƣờng hợp “lợi dụng” quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
để trục lợi, điều này đã dấn đến nguy cơ phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại
địa phƣơng. Ví dụ, Kết luận thanh tra số 2405/KL-UBND ngày 26/10/2018 của UBND
tỉnh Gia Lai về việc “San lấp, phân lô, tách thửa, bán nền, xây dựng công trình, nhà ở
không đúng quy định trên địa bàn TP. Pleiku” đã xác định có 1.523 thửa đất tách
không đúng quy định để phân lô, bán nền với 21 vị trí tại 10 phƣờng, xã trên diện tích
33 ha5; hoặc việc chủ đầu tƣ dự án kinh doanh bất động sản sau khi đƣợc cơ quan quản
3Trần Quang Huy (2017), “Bình luận chế định quản lý nhà nƣớc về đất đai trong Luật Đất đai năm 2013”, Nxb.
Tƣ pháp, tr.76-77
4 Ninh Thị Hiền (2018), “Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ nhà nƣớc cho các chủ thể kinh doanh bất động
sản tại Việt Nam “, Nxb. Chính trị quốc gia, tr.189-190
5 Báo Tiền Phong (2019), “Từng bƣớc khắc phục sai phạm trong việc tách thửa, phân lô bán nền trái quy định”,
xem cụ thể tại đƣờng link: https://tinhuygialai.org.vn/xa-hoi/tung-buoc-khac-phuc-sai-pham-trong-viec-tach-
154
lý nhà nƣớc về đất đai phê duyệt và cho phép thực hiện dự án, chủ đầu tƣ tiến hành
thỏa thuận với ngƣời SDĐ để thực hiện thu hồi đất và giải phóng mặt bằng tiến hành
xây dựng cơ sở hạ tầng theo phê duyệt. Khi đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng theo
giấy phép đầu tƣ, chủ đầu tƣ thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
nông nghiệp sang đất và tiến hành việc chuyển nhƣợng quyền SDĐ dƣới hình thức
“phân lô bán nền” cho nhà đầu tƣ nhận chuyển nhƣợng quyền SDĐ trên chính nền đất
vừa bị thu hồi với giá cao gấp chục lần6. Đây là hình thức kinh doanh mà chủ đầu tƣ
dự án kinh doanh nhà ở không cần xây nhà vẫn có thể chuyển nhƣợng quyền SDĐ cho
nhà đầu tƣ tự xây nhà7.
1.2. Việc thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất
Dƣới góc độ luật thực định thì khoản 1 Điều 167 LĐĐ năm 2013 đề cập đến các
giao dịch về quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại tuy nhiên, không có giải thích thuật ngữ.
Trong khoa học pháp lý, giao dịch QSDĐ đƣợc hiểu là hợp đồng hoặc hành vi
pháp lý đơn phƣơng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên đối với QSDĐ. Các
loại hình giao dịch QSDĐ bao gồm: Chuyển đổi, chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế,
góp vốn, thế chấp, cho thuê (cho thuê lại)8.
Điều 188 LĐĐ năm 2013 quy định ngƣời SDĐ phải thỏa mãn các điều kiện
chung để thực hiện giao dịch về QSDĐ: “Ngƣời SDĐ đƣợc thực hiện các quyền
chuyểnđổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền
SDĐ; góp vốn bằng quyền SDĐ khi có các điều kiện sau đây: (i) Có Giấy chứng nhận
quyềnsử dụng đất; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền SDĐ không bị kê biên để
bảođảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn SDĐ “. Đây là những điều kiện cần mà ngƣời
SDĐ phải đáp ứng để đƣợc phép thực hiện giao dịch về QSDĐ.
LĐĐ năm 2013 quy định trƣờng hợp quy hoạch SDĐ đã đƣợc công bố mà chƣa
có kế hoạch SDĐ hàng năm cấp huyện thì ngƣời SDĐ đƣợc tiếp tục sử dụng vàđƣợc
thực hiện các quyền của ngƣời SDĐ theo quy định của pháp luật. Trƣờng hợp đã có kế
hoạch SDĐ hàng năm của cấp huyện thì ngƣời SDĐ trong khu vực phải chuyển mục
6
Nguyễn Ngọc Trƣờng (2018), “Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong các dự án kinh doanh nhà ở thƣơng
mại theo pháp luật Việt Nam hiện nay”, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, tr.46-47
7 Lƣu Quốc Thái (2017), “ Một số hạn chế của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Nhìn từ góc độ kỹ thuật
lập pháp”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Số 5 (108), tr. 65 - 72
8Châu Thị Khánh Vân (2019), “Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai”, Tạp chí
Nghiên cứu Lập pháp, Số 2+3, tr. 74 - 81
155
đích SDĐ và thu hồi đất theo kế hoạch đƣợc tiếp tục thực hiện các quyền của ngƣời
SDĐ nhƣng không đƣợc xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu
ngƣời SDĐ có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải đƣợc cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật9.Diện tích đất ghi
trong kế hoạch SDĐ hàng năm của cấp huyện đã đƣợc công bố phải thu hồi để thực
hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích SDĐ mà sau 03 năm chƣa có quyết định thu hồi
đất hoặc chƣa đƣợc phép chuyển mục đích SDĐ thì cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
phê duyệt kế hoạch SDĐ phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy
bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch
SDĐ . Trƣờng hợp cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch SDĐ không
điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhƣng không công bố việc điều chỉnh,
10
hủy bỏ thì ngƣời SDĐ không bị hạn chế về QSDĐ . Có thể nói, việc quy định ngƣời
SDĐ không bị hạn chế về QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất khi có đất trong quy
hoạch quá hạn là quy định mới trong LĐĐ năm 2013 nhằm tháo gỡ khó khăn khi thực
hiện các giao dịch về QSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có đất nằm trong
quy hoạch.
Tuy nhiên, nôi dung này lại chƣa đƣợc hƣớng dẫn cụ thể và cơ chế bảo đảm
ngƣời SDĐ thực hiện các quyền này (ví dụ chế tài khi cơ quan nhà nƣớc, cán bộ nhà
nƣớc không chấp nhận việc thực hiện các quyền nêu trên); và pháp luật chƣa có các
hƣớng dẫn chi tiết hơn về quyền đối với đất và tài sản gắn liền trên đất của ngƣời SDĐ
có QSDĐ trong quy hoạch ở từng giai đoạn: công bố quy hoạch chi tiết; công khai
thông báo thu hồi đất và công bố quyết định thu hồi đất. Đồng thời, thực tiễn chủ
SDĐ gặp khó khăn khi thực hiện giao dịch về quyền SDĐ nằm trong “quy hoạch
treo”. Ví dụ, Dự án Đại học Đà Nẵng đƣợc Chính phủ phê duyệt quy hoạch từ năm
1997, tổng diện tích 300 ha, trong đó Quảng Nam là 190 ha, Đà Nẵng là 110 ha. Tuy
nhiên, vì nhiều lý do, hơn 20 năm qua, dự án vẫn chƣa thể triển khai, khiến ngƣời
SDĐ trong khu vực dự ángặp nhiều khó khăn. Từ năm 1997 đến nay, ngƣời SDĐ
không đƣợc thực hiện một số quyền SDĐ theo quy định LĐĐ nhƣ tách thửa, tặng cho,
chuyển nhƣợng, thừa kế, chuyển mục đích SDĐ. Ngƣời SDĐ trong khu vực dự áncũng
9 Khoản 2 Điều 49 LĐĐ năm 2013
10 Khoản 3 Điều 49 LĐĐ năm 2013
156
không đƣợc xây dựng, cơi nới nhà cửa, việc cấp giấy phép xây dựng cũng không thể
thực hiện11.
1.3. Về việc thực hiện quyền khai thác, sử dụng đất
Quyền khai thác, SDĐ là nhóm quyền năng quan trọng của ngƣời SDĐ, quyền
này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ đối với ngƣời SDĐ, là chủ sở hữu của
QSDĐ mà còn với các chủ thế khác trong mối liên quan tới việc khai thác, sử dụng,
hƣởng lợi từ QSDĐ. Theo đó ngƣời SDĐ đƣợc quyền khai thác các công dụng của tài
sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng. Ngƣời SDĐ khai thác những giá trị sử dụng của
tài sản nhằm thỏa mãn những nhu cầu nhất định về sinh hoạt vật chất hoặc tinh thần
của mình hoặc dựa trên tính năng của tài sản để thỏa mãn các nhu cầu sản xuất kinh
doanh.
Ví dụ, ngƣời SDĐ có thể thực hiện xây dựng nhà ở để phục vụ và đáp ứng nhu
cầu sinh hoạt và ở của con ngƣời. Theo pháp luật nhà ở thì nhà ở đƣơc hiểu là công
trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân. Tuy nhiên, thực tiễn ngoài phục vụ để ở thì chủ sở hữu QSDĐ có thể xây dựng
nhà để phục vụ cho các mục đích khác nhau. Trong nền kinh tế thị trƣờng, không phải
lúc nào ngƣời có nhu cầu về nhà ở cũng tự xây dựng nhà ở. Để tiết kiệm thời gian
công sức và đảm bảo tính chuyên nghiệp, các nhà đầu tƣ đã thực hiện hoạt động kinh
doanh thông qua việc xây nhà ở thực hiện các giao dịch bán, cho thuê, cho thuê mua
để thu lợi nhuận. Có thể nói, khác với nhà thông thƣờng, nhà ở thƣơng mại luôn do
chủ thể kinh doanh chuyên nghiệp xây dựng với mục đích chuyển giao cho chu thể
khác sử dụng để ở chứ chử đầu tƣ không phải là ngƣời trực tiếp thực hiện12.
Trong nền kinh tế thị trƣờng, việc khai thác và sử dụng QSDĐ không chỉ do
ngƣời SDĐ thực hiện. Có những ngƣời SDĐ chỉ thực hiện quyền khai khai thác và sử
dụng QSDĐ nhằm đáp ứng các nhu cầu của bản thân hoặc gia đình. Tuy nhiên, có
trƣờng hợp ngƣời SDĐ không chỉ dừng lại ở việc khai thác tốt công dụng của tài sản,
mà việc sử dụng tài sản của ngƣời SDĐ còn đem lại nhiều lợi nhuận nhất. Theo đó,
ngƣời SDĐ có thể quyết định tự mình SDĐ hoặc giao QSDĐ thông qua các giao dịch
về QSDĐ nhƣ cho thuê QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất. Bằng việc cho thuê, QSDĐ
11
Báo Tài nguyên và Môi trƣờng (2019), “Dự án treo, dân khổ theo”, xem cụ thể tại đƣờng link:
157
sẽ đƣợc chuyển giao sang cho bên thuê. Bên thuê đƣợc khai thác công dụng của đất,
đƣợc hƣởng hoa lợi, lợi tức trên đất thuê nhƣng phải trích một phần để lợi ích mình
nhận đƣợc trả cho bên cho thuê dƣới hình thức tiền thuê QSDĐ. Bên thuê chỉ nhận
đƣợc quyền khai thác trên đất mà mình đã thuê quyền SDĐ chứ không phải tất cả các
quyền của ngƣời SDĐ là bên cho thuê13.
Nhƣ đã đề cập, theo quy định của LĐĐ năm 2013, ngƣời SDĐ không bị hạn chế
về quyền liên quan đến đất và tài sản gắn liền trên đất khi có đất trong quy hoạch quá
hạn14. Do đó, việc chủ sở hữu QSDĐ thực hiện quyền khai thác, SDĐ không bị hạn
chế khi có đất trong quy hoạch quá hạn. Tuy nhiên, thực tiễn chủ SDĐ gặp khó khăn
khi thực hiện hoạt động khai thác, SDĐ nằm trong quy hoạch “treo”. Ví dụ, Đô thị
mới Bình Quới - Thanh Đa (TP. Hồ Chí Minh) đã hạn chế quyền xây, sửa nhà của
ngƣời SDĐ gần 20 năm; tuy nhiên, đô thị này vẫn “chƣa nên hình nên dáng”. Nhiều
ngƣời SDĐ trong các quy hoạch “treo” chỉ đƣợc xây dựng tạm với điều kiện khi Nhà
nƣớc thu hồi sẽ không đƣợc bồi thƣờng chi phí xây dựng và phải tự động tháo dỡ nhà,
bàn giao mặt bằng, nếu không sẽ phải chịu chi phí tháo dỡ cho đơn vị thực hiện công
tác tháo dỡ15.
2. Một số giải pháp khắc phục hạn chế, vƣớng mắc phát sinh trong thực tiễn thực
hiện pháp luật về đảm bảo quyền của ngƣời sử dụng đất trong quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất
Thứ nhất, Hoàn thiện các quy định về hạn chế các các giao dịch về QSDĐ và tài
sản gắn liền với đất sau khi quy hoạch, kế hoạch SDĐ đƣợc công bố.
Theo quy định của pháp LĐĐ năm 2013, ngƣời SDĐ không bị hạn chế các quyền
liên quan đến QSDĐ và tài sản gắn liền với đất sau khi quy hoạch, kế hoạch SDĐ khi
đất trong quy hoạch quá hạn. Tuy nhiên, trên thực tiễn thì ngƣời SDĐ lại gặp khó khăn
khi thực hiện các giao dịch về QSDĐ bởi quy định pháp luật chƣa cụ thể và rõ ràng.
Do đó, theo tác giả thì nội dung này cần đƣợc hƣớng dẫn cụ thể hơn và có cơ chế bảo
đảm ngƣời SDĐ thực hiện quyền này. Đồng thời, pháp luật cần có những hƣớng dẫn
13
Đỗ Văn Đại (2012), “Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất”, Nxb. Lao động,
tr.178-179.
14 Khoản 2,3 Điều 49 LĐĐ năm 2013
15 Báo Sài Gòn Giải phóng (2019), “Không treo quyền lợi ngƣời dân trong vùng quy hoạch”, xem tại đƣờng link:
https://www.sggp.org.vn/khong-treo-quyen-loi-nguoi-dan-trong-vung-quy-hoach-618398.html; truy cập ngày
1/10/2021
158
chi tiết hơn về các quyền đối với tài sản gắn liền với đất của ngƣời SDĐ có tài sản
thuộc diện quy hoạch sử dụng đất trong từng giai đoạn cụ thể.
Thứ hai, Đảm bảo ngƣời SDĐ đƣợc quyền khai thác, sử dụng đất với nhu cầu
thiết yếu của ngƣời SDĐ
Đối với ngƣời SDĐ có đất thuộc khu quy hoạch, sự giới hạn các quyền lợi hợp
pháp của họ trong việc khai thác, sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhƣ sửa chữa,
xây dựng nhà ở, hoặc thậm chí là chuyển quyền QSDĐ là một giải pháp “không” phù
hợp. Bởi lẽ, sự giới hạn này đã xâm phạm và làm hạn chế quyền sở hữu hợp pháp tài
sản của ngƣời SDĐ, từ đó, ảnh hƣởng đến một trong những nhu cầu cơ bản của con
ngƣời là nhu cầu ở. Thiết nghĩ, dù quy hoạch đã đƣợc phê duyệt nhƣng chƣa đƣợc
triển khai thì cần cho phép ngƣời SDĐ trong khu quy hoạch đƣợc cải tạo, sửa chữa,
xây dựng nhà ở để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt an toàn thiết thực của họ, kèm theo đó là
cam kết của ngƣời SDĐ trong việc tự tháo dỡ không bồi hoàn khi quy hoạch đƣợc thực
hiện và những biện pháp xử lý cƣỡng chế của Nhà nƣớc nếu họ không chấp hành, vi
phạm cam kết.
Tƣơng tự, cũng không nên hạn chế việc chuyển QSDĐ và tài sản gắn liền với đất
trong khu vực đất quy hoạch sẽ bị thu hồi, bởi giao dịch đƣợc tiến hành là sự tự
nguyện thỏa thuận giữa các bên, họ sẽ phải tự chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do
hành vi của mình gây ra. Điều quan trọng là quy hoạch SDĐ cần phải đƣợc chính
quyền công bố công khai để mọi ngƣời có nhu cầu đều có thể dễ dàng nắm đƣợc thông
tin quy hoạch. Trên cơ sở đó, bên nhận chuyển nhƣợng, có thể tự cân nhắc khi tham
gia giao dịch. Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền không nên vì sự thuận tiện cho công
tác quản lý của mình mà đặt ra những hạn chế đối với QSDĐ và tài sản gắn liền với
đất của ngƣời SDĐ trong khu quy hoạch, gây ảnh hƣởng đến sự ổn định cuộc sống của
họ trong thời gian chờ quy hoạch triển khai,
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Báo Tiền Phong (2019), “Từng bước khắc phục sai phạm trong việc tách
thửa, phân lô bán nền trái quy định”, xem cụ thể tại đƣờng link:
159
2. Báo Tài nguyên và Môi trƣờng (2019), “Dự án treo , dân khổ theo”, xem cụ
3. Báo Sài Gòn Giải phóng (2019), “Không treo quyền lợi người dân trong
4. Đỗ Văn Đại (2012), “Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền
sử dụng đất”, Nxb. Lao động,
5. Trần Quang Huy (2017), “Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai
trong Luật Đất đai năm 2013”, Nxb. Tƣ pháp,
6. Ninh Thị Hiền (2018), “Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho
các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”, Nxb. Chính trị quốc gia,
7. Nguyễn Minh Oanh (2018), “Bình luận luật nhà ở năm 2014”, Nxb. Lao
động, Hà Nội,
8. Nguyễn Ngọc Trƣờng (2018), “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các
dự án kinh doanh nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện nay”, Luận văn thạc
sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội,
9. Lƣu Quốc Thái (2017), “Một số hạn chế của Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2014: Nhìn từ góc độ kỹ thuật lập pháp”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Số 5 (108),
10. Lƣu Quốc Thái (2016), “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng
đất Việt Nam”, Nxb. Hồng Đức,
11. Châu Thị Khánh Vân (2019), “Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất theo quy
định của Luật Đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, Số 2+3,
160
9 trang
10800
Free
Bạn đang xem tài liệu "Vướng mắc, hạn chế trong thực tiễn thực hiện pháp luật về đảm bảo quyền của người sử dụng đất trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và một số giải pháp khắc phục", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- vuong_mac_han_che_trong_thuc_tien_thuc_hien_phap_luat_ve_dam.pdf
