Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức - Bất cập và hướng giải quyết
BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT
CÔNG NHẬN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VI PHẠM QUY ĐỊNH ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC VỀ HÌNH THỨC -
BẤT CẬP VÀ HƯỚNG GIẢI QUYẾT
Trần Thăng Long*
Nguyễn Văn Nhân**
* PGS. TS. Phó Trưởng khoa Ngoại ngữ Pháp lý, Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh.
** Thẩm phán, Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Đồng Tháp.
Thông tin bài viết:
Tóm tắt:
Mặc dù pháp luật đã quy định rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Tuy nhiên, trên thực tế không phải
ai cũng nắm rõ quy định này và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
bằng “giấy tay” vẫn còn diễn ra hiện nay. Trong phạm vi bài viết này, các
tác giả trình bày, phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về việc
công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ
hình thức của hợp đồng. Từ thực tiễn áp dụng, các tác giả chỉ ra những
bất cập khi áp dụng quy định công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất không tuân thủ hình thức của hợp đồng và đưa ra một số giải
pháp khắc phục.
Từ khóa: Hợp đồng, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, công
nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, vi phạm quy
định về hình thức của hợp đồng.
Lịch sử bài viết:
Nhận bài
Biên tập
Duyệt bài
: 24/12/2020
: 14/01/2021
: 17/01/2021
Article Infomation:
Abstract:
Although it is clearly stipulated by law that contract for the transfer of land
use right must be made in writing, notarized, authenticated and effective
from the time of registration. However, in practice not everyone possesses
full understandings of this provision and the transfer of land use rights by
“hand writing” has become very popular nowadays. In the scope of this
article, the authors provide introduction and an analysis of the provisions
of the current law on recognizing the land use right transfer contract that
does not comply with the form of the contract. From practical application,
the authors also find out shortcomings when the provisions are under
enforcements of recognizing that the contract of transferring land use
rights does not comply with the form of the contract and also give out a
number of recommendations for further improvements.
K e y w o r d s : C o n t r a c t ,
transfer, land use right,
form, recognition of the land
use right transfer contract,
violation of the provisions on
the form of the contract.
Article History:
Received
Edited
: 24 Dec. 2020
: 14 Jan. 2021
: 17 Jan. 2021
Approved
1. Đặt vấn đề
hình thức thì mới phát sinh hiệu lực. Điểm a
khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai (LĐĐ) năm
2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng,
tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất phải được công chứng hoặc
chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất
động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Trong thực tiễn quan hệ dân sự, có những
giao dịch không phải lập thành văn bản
nhưng cũng có những giao dịch dân sự bắt
buộc phải được lập thành văn bản và phải
tuân theo các quy định về hình thức. Chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là một loại giao
dịch khi thỏa mãn các điều kiện chung về
Số 06(430) - T3/2021
27
BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT
Điều 503 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015
quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo
quy định của Luật Đất đai”. Như vậy, Luật
đã quy định rõ, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành
văn bản có công chứng, chứng thực và có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Tuy nhiên,
trên thực tế hiện nay, việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bằng “giấy tay” đang còn
diễn ra.
Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối
cao đã hướng dẫn đối với những trường
hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
nội dung phù hợp với quy định của pháp
luật, nhưng hình thức không phù hợp với
quy định của pháp luật thì vẫn có hiệu lực
như sau:
“b) Trường hợp nội dung của hợp đồng
phù hợp với quy định của pháp luật nhưng
hình thức của hợp đồng không phù hợp với
quy định của pháp luật tại thời điểm giao
kết hợp đồng.
Bên cạnh đó, điểm đ khoản 1 Điều 132
BLDS năm 2015 quy định thời hiệu yêu cầu
tuyên bố vô hiệu: “Giao dịch dân sự được
xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự
không tuân thủ quy định về hình thức”. Để
tránh trường hợp lợi dụng việc hợp đồng vi
phạm về hình thức để yêu cầu tuyên bố hợp
đồng vô hiệu. Điều 129 BLDS năm 2015
liệt kê các trường hợp hợp đồng vi phạm
quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức
vẫn không bị vô hiệu.
b.1) Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa
vụ theo hợp đồng thì Tòa án tuyên bố hợp
đồng vô hiệu và hủy hợp đồng.
b.2) Nếu bên nhận chuyển nhượng đã
trả đủ tiền chuyển nhượng đất; bên chuyển
nhượng đã giao toàn bộ diện tích đất, thì
Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng
đất đó. Trong trường hợp bên nhận chuyển
nhượng mới trả một phần tiền chuyển
nhượng đất, bên chuyển nhượng mới giao
một phần diện tích đất, thì có thể công nhận
phần hợp đồng đó căn cứ vào diện tích đất
đã nhận. Nếu công nhận phần hợp đồng
trong trường hợp bên chuyển nhượng giao
diện tích đất có giá trị lớn hơn số tiền mà họ
đã nhận, thì Tòa án buộc bên nhận chuyển
nhượng thanh toán cho bên chuyển nhượng
phần chênh lệch giữa số tiền mà bên nhận
chuyển nhượng đã trả so với diện tích đất
thực tế mà họ đã nhận tại thời điểm giao kết
hợp đồng theo giá trị quyền sử dụng đất tính
theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ
thẩm. Đồng thời buộc các bên phải làm thủ
tục chuyển quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất mà bên nhận chuyển nhượng đã
nhận. Trong trường hợp bên nhận chuyển
nhượng đã giao số tiền lớn hơn giá trị diện
tích đất đã nhận mà Toà án chỉ công nhận
phần hợp đồng tương ứng với diện tích đất
mà họ đã nhận thì bên chuyển nhượng phải
Việc áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015
giúp giải quyết được nhiều vụ việc. Tuy
nhiên. Thực tiễn áp dụng Điều 129 BLDS
năm 2015 cho thấy, có các cách hiểu khác
nhau về quy định của điều luật gây ảnh
hưởng đến chất lượng xét xử của Tòa án nói
chung và tính khả thi của quy định này, đặc
biệt là trong tranh chấp đất đai nói riêng.
2. Quy định của pháp luật về việc công
nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không tuân thủ hình thức của
hợp đồng
Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, bản chất của hợp đồng cũng là
sự thỏa thuận của các bên, thể hiện ý chí của
các bên. Tuy nhiên, do đất đai là tài sản đặc
biệt và phải đăng ký mới phát sinh hiệu lực
và việc đăng ký là thủ tục hành chính. Trước
BLDS năm 2015 có hiệu lực, Nghị quyết
số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của
28
Số 06(430) - T3/2021
BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT
thanh toán khoản tiền đã nhận vượt quá
giá trị diện tích đất đã giao tính theo giá trị
quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại
thời điểm xét xử sơ thẩm”.
hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao
dịch thì theo yêu cầu của các bên, Tòa án
công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Trường hợp thứ tư: Giao dịch dân sự
được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản
không đúng quy định mà các bên đã thực
hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao
dịch thì theo yêu cầu của một bên, Tòa án
công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
BLDS năm 2015 đã cụ thể hóa các trường
hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không bị vô hiệu khi đã thực hiện
được hai phần ba nghĩa vụ như sau:
Thứ nhất, theo khoản 1 Điều 129 BLDS
năm 2015, “Giao dịch dân sự đã được xác
lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng
văn bản không đúng quy định của luật mà
một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất
hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì
theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa
án ra quyết định công nhận hiệu lực của
giao dịch đó”. Theo quy định này thì các
hợp đồng bắt buộc phải lập thành văn bản
nhưng văn bản không đúng theo quy định
của pháp luật thì vẫn có hiệu lực nếu một
hoặc các bên thực hiện hai phần ba nghĩa vụ
thì theo yêu cầu của một trong các bên, Tòa
án công nhận giao dịch đó.
Thứ hai, khoản 2 Điều 129 BLDS năm
2015 quy định “Giao dịch dân sự đã được
xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy
định bắt buộc về công chứng, chứng thực
mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít
nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch
thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên,
Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực
của giao dịch đó. Trong trường hợp này,
các bên không phải thực hiện việc công
chứng, chứng thực”
Quy định này có thể được áp dụng vào
những trường hợp sau:
Trường hợp thứ nhất: Giao dịch dân sự
đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi
phạm quy định bắt buộc về công chứng,
chứng thực mà một bên đã thực hiện ít nhất
hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của
một bên, Tòa án ra quyết định công nhận
hiệu lực của giao dịch đó mà không cần
phải công chứng chứng thực.
Quy định của khoản 1 Điều 129 BLDS
năm 2015 có thể được áp dụng vào những
trường hợp như sau:
Trường hợp thứ nhất: Giao dịch dân sự
được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản
không đúng quy định mà một bên đã thực
hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao
dịch thì theo yêu cầu của một bên, Tòa án
công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Trường hợp thứ hai: Giao dịch dân sự đã
được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm
quy định bắt buộc về công chứng, chứng
thực mà một bên đã thực hiện ít nhất hai
phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của các
bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu
lực của giao dịch đó mà không cần phải
công chứng chứng thực.
Trường hợp thứ hai: Giao dịch dân sự
được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản
không đúng quy định mà một bên đã thực
hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao
dịch thì theo yêu cầu của các bên, Tòa án
công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Trường hợp thứ ba: Giao dịch dân sự
được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản
không đúng quy định mà các bên đã thực
Trường hợp thứ ba: Giao dịch dân sự đã
được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm
quy định bắt buộc về công chứng, chứng
Số 06(430) - T3/2021
29
BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT
thực mà các bên đã thực hiện ít nhất hai
phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của các
bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu
lực của giao dịch đó mà không cần phải
công chứng chứng thực.
sử dụng nhưng chị P không sang tên giấy
chứng nhận quyền sử đất cho chị L, nên
chị L yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng
chuyển nhượng, để chị L được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, chị P không
đồng ý do hiện tại giá đất đã lên nên chị L
không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng. Tòa
án đã tuyên công nhận hợp đồng chuyển
nhượng và buộc chị L trả tiếp cho chị P 5
chỉ vàng 24k còn lại, đồng thời được đăng
ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện
tích 2.000m2 theo quy định1.
Trường hợp thứ tư: Giao dịch dân sự đã
được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm
quy định bắt buộc về công chứng, chứng
thực mà các bên đã thực hiện ít nhất hai
phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một
bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu
lực của giao dịch đó mà không cần phải
công chứng chứng thực.
Ví dụ 2: Ông Phạm Văn Đ khởi kiện yêu
cầu ông Phan Phú T, bà Võ Thị L trả cho
ông Đ diện tích 2.130,1m2 do ông Đ cầm
cố cho ông T vào năm 1982 với giá 04 chỉ
vàng 24k; ông Đ đã nhận đủ số vàng 24k và
đã giao đất cho ông T, bà L quản lý sử dụng,
đất thuộc thửa 854, TBĐ số 4, tọa lạc ấp T,
xã T, huyện C, tỉnh Đồng Tháp; năm 1999,
ông Phạm Văn Đ được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất lần đầu; ông Đ
cho rằng, ông không có chuyển nhượng mà
chỉ cầm cố mảnh đất này. Bị đơn ông Phan
Phú T phản tố yêu cầu công nhận hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích
2.130,1m2 và cho rằng, mặc dù vào năm
1982, hai bên không làm hợp đồng chuyển
nhượng nhưng ông T, bà L đã giao số vàng
02 chỉ vàng 24k và đã nhận đất để sử dụng
đến khi trả 02 chỉ vàng còn lại ông Đ có làm
biên nhận ngày 02/4/1994 với nội dung là
nhận 02 chỉ vàng 24k để nhượng đất2.
3. Thực tiễn áp dụng các quy định của
pháp luật về công nhận hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất không tuân
thủ hình thức của hợp đồng
Một là, các trường hợp thứ hai, thứ ba,
thứ tư của khoản 1 và khoản 2 Điều 129
BLDS năm 2015 được phân tích trên đây
khi các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba
nghĩa vụ và các bên đều yêu cầu công nhận
hiệu lực của giao dịch hoặc trường hợp một
bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ
mà các bên yêu cầu Tòa án công nhận hợp
đồng thì hầu như không có tranh chấp do
các bên đã tự thỏa thuận thực hiện.
Trường hợp các bên đã thực hiện ít nhất
hai phần ba nghĩa vụ nhưng một bên công
nhận hợp đồng thì đa phần Tòa án công
nhận hợp đồng, do trong hợp đồng đã thể
hiện được ý chí của các bên khi giao kết
hợp đồng.
Ví dụ 3: Ông D bốc thăm và được vị
trí nền nhà tái định cư diện tích là 85m2
(ngang 5m, dài 17m), thuộc Cụm dân cư
A, phường A, thị xã H, tỉnh Đồng Tháp
nhưng do không có tiền trả cho Nhà nước
để nhận nền, nên ngày 30/10/2009 thì ông
D chuyển nhượng lại cho bà T với số tiền
Ví dụ 1: Chị Ngô Minh Pchuyển nhượng
diện tích đất 2.000m2 cho chị Nguyễn Thị
L với giá chuyển nhượng là 15 chỉ vàng
24k vào năm 1995 có làm giấy tay chuyển
nhượng, chị L đã giao cho chị P 10 chỉ
vàng 24k, chị P cũng đã giao đất cho chị L
1 Bản án số 18/2020/DSST ngày 24/4/2020 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Đồng Tháp.
2 Bản án số 48/2020/DSST ngày 01/10/2020 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Đồng Tháp.
30
Số 06(430) - T3/2021
BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT
là 25.000.000 đồng và bà T có nghĩa vụ
trả tiền cho Nhà nước là 76.500.000 đồng
(bà T đã nhận đất). Tuy nhiên, bà T cũng
không có tiền trả cho Nhà nước, nên ngày
09/11/2013 bà T chuyển nhượng lại cho
ông E với giá trị tổng cộng là 150.000.000
đồng (hợp đồng viết tay) ông E đã trả
cho bà T số tiền 73.500.000 đồng, vì còn
phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền sử dụng
đất cho Nhà nước là 76.500.000 đồng. Bà
T đã giao đất cho ông E sử dụng; ngày
31/10/2013, ông E đến cơ quan nhà nước
trả số tiền 38.600.000 đồng, có phiếu thu
ông E là người nộp tiền còn thiếu lại Nhà
nước 37.900.000 đồng. Năm 2019, ông D
và con ông là ông Hóa nộp cho Nhà nước
37.900.000 đồng và được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Sau khi được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông
D không thống nhất chuyển nhượng và
cho rằng số tiền 25.000.000 đồng nhận
từ bà T là số tiền vay (không có tài liệu
chứng minh là hợp đồng vay). Ông E khởi
kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà
T và ông D, giữa ông E và bà T3.
tham gia giao dịch, nên có nhiều quan điểm
giải quyết như các ví dụ dưới đây.
Ví dụ 1: Anh Nguyễn Tấn T đã mua
một diện tích 80m2 đất thổ cư với giá
300.000.000 đồng và được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; anh T xây dựng
căn nhà trên đất, giá trị căn nhà được xây
dựng là 150.000.000 đồng và trên căn nhà
anh T xây dựng có 04 người cùng sinh sống
là mẹ, anh, em của anh T. Anh T làm hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
được công chứng tại Văn phòng công chứng
huyện C để chuyển nhượng nhà và đất cho
anh Dương Hoàng S với giá chuyển nhượng
80.000.000 đồng, anh S đã giao tiền cho anh
T xong, nhưng anh T không giao đất cho
anh S. Anh S đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nên anh S yêu cầu anh T
tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng giao đất
và nhà cho anh S (do anh S đã thực hiện
xong nghĩa vụ trả tiền), anh T không đồng ý
vì cho rằng việc chuyển nhượng là che dấu
hợp đồng vay (không có tài liệu chứng cứ
cho việc có tồn tại hợp đồng vay tiền, anh S
không thừa nhận là hợp đồng vay)4.
Ví dụ 2: Năm 2016, anh Lê Xuân Tr có
làm 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất với anh Trần Văn C, chị Trần
Ngọc Ph cụ thể như sau:
Hai là, trường hợp còn lại (trường hợp
một) của khoản 1 và khoản 2 Điều 129
BLDS năm 2015 trên thực tiễn khi giải
quyết các quan hệ tranh chấp quyền sử
dụng đất do không tuân thủ hình thức của
hợp đồng hoặc đã tuân thủ hình thức và một
bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ hoặc
đã thực hiện hết nghĩa vụ (thường bên thực
hiện hai phần ba hoặc toàn bộ nghĩa vụ là
bên nhận chuyển nhượng) bên còn lại không
thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa
vụ yêu cầu công nhận hợp đồng, bên còn lại
không đồng ý sẽ gặp rất nhiều khó khăn, do
không xác định được ý chí của các bên khi
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đối với thửa số 317, tờ bản đồ số 4, diện
tích là 1.912m2 (trong đó 600m2 đất ở nông
thôn; 1.312m2 đất trồng cây lâu năm) và hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối
với thửa đất số 1160, tờ bản đồ số 04, diện
tích 5.428m2 đều có công chứng tại văn
phòng công chứng số 2; giá chuyển nhượng
cho 02 hợp đồng trên là 300.000.000 đồng
bao gồm đất và tài sản trên đất. Anh Tr đã
giao cho anh C, chị Ph số tiền 300.000.000
3 Bản án số 19/2020/DSST ngày 31/8/2020 của Tòa án nhân dân thị xã H, tỉnh Đồng Tháp.
4 Bản án số 58/2020/DSST ngày 05/11/2020 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Đồng Tháp.
Số 06(430) - T3/2021
31
BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT
đồng nhưng anh C, chị Ph không giao đất
cho anh Tr và không sang tên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Theo biên bản định
giá tại thời điểm chuyển nhượng giá thửa đất
317 có giá là 289.576.000 đồng, thửa đất số
1160 có giá là 297.225.500 đồng (tổng cộng
là 587.011.000 đồng). Anh Tr khởi kiện yêu
cầu công nhận 02 hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất; anh C, chị Ph không
đồng ý và cho rằng số tiền 300.000.000
đồng là hợp đồng vay tài sản (nhưng anh
C, chị Ph không có tài liệu chứng cứ chứng
minh là hợp đồng vay tài sản)5.
Không thể vô hiệu do trốn tránh nghĩa
vụ với người thứ ba, bởi lẽ hợp đồng là sự
thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay
đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự6;
ở đây, các bên đã tự nguyện xác lập bằng
hợp đồng có công chứng, chứng thực. Cũng
không thể nói việc thỏa thuận giá thấp hơn
giá của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
(UBND tỉnh) là trốn tránh nghĩa vụ thuế
(người thứ ba) vì thuế thu trước bạ nhà đất
là 0,5% trên giá thỏa thuận7, trường hợp
thỏa thuận thấp hơn giá do UBND tỉnh quy
định thì lấy giá của UBND tỉnh quy định
để tính lệ phí trước bạ8. Còn đối giá tính
thuế thu nhập cá nhân khi hợp đồng chuyển
nhượng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy
định thì lấy giá do UBND tỉnh quy định để
tính thuế thu nhập cá nhân9. Các hợp đồng
trên hoàn toàn do sự thỏa thuận của các bên
và không thể bị tuyên vô hiệu vì lý do trốn
tránh nghĩa vụ thuế.
Theo chúng tôi, các vụ án nêu trên có
một điểm chung là một bên đã thực hiện
được hai phần ba nghĩa vụ hoặc đã thực
hiện xong nghĩa vụ. Tuy nhiên, khi phát
sinh tranh chấp, bên nhận chuyển nhượng
luôn cho rằng, đây là hợp đồng chuyển
nhượng và yêu cầu công nhận; bên chuyển
nhượng cho rằng hợp đồng chuyển nhượng
chỉ để che dấu một giao dịch khác (nhưng
không chứng minh được có sự tồn tại của
giao dịch bị che dấu). Đối với các trường
hợp nêu trên, Tòa án có thể xử lý theo các
hướng sau đây:
Đối với trường hợp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả
tạo, che dấu hợp đồng vay thì không chứng
minh được sự giả tạo để che dấu hợp đồng
vay, cũng không thể căn cứ vào lời trình
bày của bên chuyển nhượng mà xác định
che dấu giao dịch khác (bên chuyển nhượng
không có tài liệu gì chứng minh), có chăng
ở đây là có sự khác nhau giữa ý chí và bày
tỏ ý chí10.
Hướng thứ nhất: Tòa án tuyên bố hợp
đồng chuyển nhượng trên vô hiệu do giả tạo
vì trốn tránh nghĩa vụ đối với người thứ ba
(nghĩa vụ đóng thuế) hoặc hợp đồng trên
vô hiệu do che dấu hợp đồng vay như bên
chuyển nhượng trình bày theo Điều 124
BLDS năm 2015.
5 Bản án số 07/2020/DSST ngày 21/02/2020 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Đồng Tháp.
6 Điều 385 BLDS năm 2015.
7 Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 quy định về lệ phí trước bạ.
8 Điểm c.5, khoản 1 Điều 3 Thông tư số 301/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 hướng dẫn về lệ phí trước bạ.
9 Điểm b1 khoản 1 Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 hướng dẫn về thực hiện Luật thuế
thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và nghị định số 65/2013/
NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhâp cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
10 TS. Đặng Thị Thơm, Giao dịch mua bán tài sản nhằm che giấu giao dịch vay tài sản, https://tapchitoaan.vn/
bai-viet/phap-luat/giao-dich-mua-ban-tai-san-nham-che-giau-giao-dich-vay-tai-san, truy cập ngày 28/01/2021.
32
Số 06(430) - T3/2021
BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT
Hướng thứ hai: Tòa án tuyên hủy hợp
đồng chuyển nhượng trên do giá hợp đồng
chuyển nhượng và giá trị thực tế có sự
chênh lệch (thậm chí chênh lệch rất lớn) và
không có sự giao đất trên thực tế.
sự chênh nhau thậm chí giá trong hợp đồng
còn thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định,
nếu công nhận thì có nhiều trường hợp lợi
dụng khe hở này để làm hợp đồng chuyển
nhượng nhằm che dấu hợp đồng vay và làm
giảm đi tính hiệu lực của quy định về giao
dịch dân sự vô hiệu do giả tạo tại Điều 124
BLDS năm 2015. Ngoài ra, việc công nhận
hợp đồng cũng không phù hợp với các quy
định khác về ý chí chủ thể bởi lẽ không ai
đi chuyển nhượng đất mà giá lại thấp hơn
giá thực tế, thậm chí còn thấp hơn giá do
UBND tỉnh quy định.
Tuy nhiên, việc hủy hợp đồng đối với
trường hợp này là không đúng, bởi lẽ hợp
đồng là trên cơ sở sự thỏa thuận của các
bên, giá trị cao hay thấp cũng do các bên đã
thỏa thuận và việc hủy hợp đồng do chậm
thực hiện nghĩa vụ thì bên có quyền mới
được hủy bỏ hợp đồng do bên kia vi phạm
nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng làm
cho bên kia không đạt được mục đích giao
kết (bên có quyền trong các ví dụ trên là bên
nhận chuyển, bên chuyển nhượng thì không
phải là bên có quyền)11. Đây cũng không
thuộc trường hợp phải hủy hợp đồng do
chậm thực hiện nghĩa vụ vì người có quyền
yêu cầu hủy bỏ là bên có quyền12, còn bên
chậm thực hiện nghĩa vụ trong trường hợp
này là bên có nghĩa vụ.
Hướng thứ tư: Tòa án tuyên công nhận
hợp đồng chuyển nhượng nếu giá chuyển
nhượng phù hợp với giá tại thời điểm chuyển
nhượng (kể cả giá do Nhà nước quy định);
tuyên bố vô hiệu nếu giá chuyển nhượng
không phù hợp với giá tại thời điểm chuyển
nhượng (kể cả giá do Nhà nước quy định).
Các tác giả cho rằng, hướng xử lý thứ tư
này là hợp lý bởi các lý do sau:
Hướng thứ ba: Tòa án công nhận hợp
đồng chuyển nhượng do bên nhận chuyển
nhượng đã thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền
(thực hiện toàn bộ số tiền chuyển nhượng
theo hợp đồng) và bên chuyển nhượng
không thực hiện nghĩa vụ giao nhà và đất
cho bên nhận chuyển nhượng.
- Tòa án công nhận nếu giá chuyển
nhượng phù hợp với giá tại thời điểm
chuyển nhượng (bao gồm giá nhà nước quy
định) là phù hợp với quy định của pháp
luật và thể hiện được ý chí của bên nhận
chuyển nhượng; còn bên chuyển nhượng có
thể không phù hợp về thể hiện ý chí, nhưng
do không chứng minh được việc che dấu
giao dịch khác nên xem như thừa nhận việc
chuyển nhượng do hợp đồng chuyển nhượng
đã có chữ ký của bên chuyển nhượng.
Thực tiễn xét xử của Tòa án cho thấy,
nhiều vụ án được xử lý theo hướng thứ ba,
công nhận hợp đồng bởi lẽ các bên đã thực
hiện đúng hình thức của hợp đồng hoặc
không thực hiện đúng hình thức nhưng
bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện hai
phần ba nghĩa vụ (hoặc toàn bộ nghĩa vụ).
Tuy nhiên, trong các vụ án trên, giá chuyển
nhượng trong hợp đồng và giá thực tế có
- Tòa án tuyên bố vô hiệu nếu giá chuyển
nhượng không phù hợp với giá tại thời điểm
chuyển nhượng (kể cả giá do Nhà nước quy
định) để cho các bên thấy được hậu quả của
việc giao kết không trung thực, nhằm đưa
11 Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015.
12 Điều 424 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Số 06(430) - T3/2021
33
BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT
các giao dịch về giá trị thực và việc tuyên
bố vô hiệu sẽ phù hợp, bởi lẽ sẽ làm rõ được
ý chí và mục đích khi các bên thực hiện
giao kết.
dịch thì một hoặc các bên có quyền yêu cầu
Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực
của giao dịch đó”. Quy định này vừa đảm
bảo quyền yêu cầu của đương sự quy định
tại khoản 1 Điều 4 Bộ luật Tố tụng dân sự
năm 2015, vừa đảm bảo Tòa án có thể xem
xét lại ý chí khi giao kết hợp đồng, các vấn
đề khác trong hợp đồng để có cơ sở công
nhận hay không công nhận hợp đồng dựa
trên quy định của pháp luật mà không theo
bất kỳ yêu cầu của bên nào. Điều này cũng
phù hợp với nguyên tắc độc lập trong xét
xử, đồng thời tránh được việc lầm tưởng là
trong mọi trường hợp, khi đã thực hiện được
hai phần ba nghĩa vụ hợp đồng thì Tòa án sẽ
công nhận hợp đồng “theo yêu cầu của một
hoặc các bên” như quy định tại Điều 129
BLDS năm 2015.
4. Giải pháp hoàn thiện
Để đảm bảo thực hiện đúng quy định
của Điều 129, Điều 117 và 121 BLDS năm
2015, các tác giả đề xuất giải pháp sau:
Thứnhất:đốivớinhữnghợpđồngchuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà một bên đã
thực hiện xong nghĩa vụ và đồng thời yêu
cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, bên còn lại không đồng
ý thì cơ quan có thẩm quyền cần hướng dẫn
cụ thể giải quyết theo hai hướng sau:
Một là, trường hợp hợp đồng chuyển
nhượng có giá phù hợp thực tiễn (giá thực
tiễn có thể khảo sát giá chuyển nhượng của
các thửa đất cùng loại lân cận diện tích đất
chuyển nhượng hoặc giá do UBND tỉnh
quy định tại thời điểm chuyển nhượng)
thì công nhận hợp đồng vì bên có nghĩa
vụ (thường là bên chuyển nhượng) không
chứng minh được ý chí đã che dấu khác
với ý chí đã thể hiện.
Thứ ba: sửa đổi khoản 2 Điều 129 BLDS
năm 2015 như sau: “Giao dịch dân sự đã
được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm
quy định bắt buộc về công chứng, chứng
thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện
ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch
thì một bên hoặc các bên có quyền yêu cầu
Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực
của giao dịch đó. Trong trường hợp này,
các bên không phải thực hiện việc công
chứng, chứng thực”.
Hai là, trường hợp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có giá không
phù hợp thực tiễn thì không cần khảo sát giá
chuyển nhượng của các thửa đất cùng loại
lân cận thửa đất chuyển nhượng mà chỉ lấy
giá do UBND tỉnh quy định làm giá trần,
nếu giá ghi trong hợp đồng vẫn thấp hơn thì
tuyên vô hiệu do có sự mâu thuẫn giữa ý chí
đã che dấu và ý chí đã thể hiện của người có
nghĩa vụ (thường là bên chuyển nhượng).
Theo đề xuất trên thì khoản 1 và 2 Điều
129 BLDS năm 2015 cần sửa cụm từ “theo
yêu cầu của một bên hoặc các bên” thành
“một hoặc các bên có quyền yêu cầu”. Quy
định này vừa đảm bảo được quyền của các
bên tự do thỏa thuận trong giao dịch hợp
đồng, vừa bảo đảm quyền yêu cầu của các
bên khi hợp đồng phát sinh tranh chấp được
quy định tại khoản 1 Điều 4 Bộ luật Tố tụng
Thứ hai: sửa đổi khoản 1 Điều 129 BLDS
năm 2015 như sau: “Giao dịch dân sự đã
được xác lập theo quy định phải bằng văn
bản nhưng văn bản không đúng quy định
của luật mà một bên hoặc các bên đã thực
hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao
dân sự năm 2015
34
Số 06(430) - T3/2021
8 trang
15300
Free
Bạn đang xem tài liệu "Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức - Bất cập và hướng giải quyết", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- cong_nhan_hop_dong_chuyen_nhuong_quyen_su_dung_dat_vi_pham_q.pdf
