Bàn về diện tích tối thiểu được tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của địa phương đối với bản án, quyết định của tòa án
BÀN VỀ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐƯỢC TÁCH THỬA,...
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI BẢN ÁN, QUYẾT ĐỊNH CỦA TÒA ÁN
BÙI AI GIÔN*
Hiện nay, việc thi hành bản án, quyết định của Tòa án liên quan đến tranh chấp đất đai
còn gặp nhiều khó khăn, xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có sự vướng
mắc, bất cập về diện tích tối thiểu được tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
của địa phương theo quy định của Luật đất đai. Trong phạm vi bài viết, tác giả nghiên cứu
những quy định riêng của từng địa phương trong công tác quản lý hành chính về đất đai liên
quan đến diện tích tối thiểu được tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Từ khóa: Diện tích tối thiểu được tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật đất đai.
Ngày nhận bài: 14/11/2020; Biên tập xong: 04/12/2020; Duyệt đăng: 28/01/2021
Due to various reasons including obtacles in regulations on the minimum area
for division and the grant of a certificate of land use right in localities in accordance
with the Law on Land, the execution of court judgments and decisions related to land
disputes still faced many difficulties. Within the paper, the author studies regulations
of each locality in land administration related to the minimum area for division and
the grant of a certificate of land use right.
Keywords: The minimum area for the division, the grant of a certificate of land use
right, the Law on Land.
rong quá trình giải quyết các của địa phương ở đây được hiểu là phù
vụ án dân sự liên quan đến hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng
T
tranh chấp đất đai, Toà án ban đất đai; diện tích, kích thước thửa đất
hành bản án, quyết định (gọi chung là theo quy định của từng địa phương trên
quyết định của Tòa án) để phân chia tài cả nước. Tuy nhiên, trong thực tiễn xét
sản hay ghi nhận sự thỏa thuận phân xử, quyết định của Tòa án về phân chia
chia tài sản của đương sự trong các vụ tài sản cho các đương sự gặp một số khó
án dân sự. Nhằm đảm bảo các quyết khăn, vướng mắc liên quan đến quy
định của Tòa án về phân chia tài sản hay định về diện tích được phân chia nhỏ
ghi nhận sự thỏa thuận phân chia tài sản hơn diện tích tối thiểu được tách thửa,
của đương sự được thi hành, quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
được ban hành phải đảm bảo các quy đất theo quy định tại quyết định của Uỷ
định của pháp luật như quy định của ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh, thành
Luật đất đai, các văn bản hướng dẫn có phố trực thuộc trung ương (gọi chung
liên quan và phù hợp với quy định của UBND cấp tỉnh). Hay nói cách khác,
địa phương1. Phù hợp với các quy định diện tích tối thiểu để tách thửa được
quy định tại quyết định của UBND cấp
1ꢀ Xem Điều 105 Luật đất đai năm 2013 quy định về
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai năm 2013
quy định về đất phi nông nghiệp.
tỉnh có điều chỉnh đến quyết định của
Tòa án hay không?
* Thạc sĩ, Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà
Rịa – Vũng Tàu
Số 01 - 2021
Khoa học Kiểm sát 61
BÀN VỀ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐƯỢC TÁCH THỬA,...
1. Quy định diện tích tối thiểu để của người sử dụng đất đối với trường hợp tự
tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp
sử dụng đất của UBND cấp tỉnh đối với
quyết định của Tòa án
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất, được quy
định tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013
quy định:
giấy chứng nhận thành hai hoꢁc nhiều thửa
đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có
diꢀn tích nhỏ hơn diꢀn tích tối thiểu theo quy
định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Trường hợp người sử dụng đất xin tách
thửa đất thành thửa đất có diꢀn tích nhỏ hơn
diꢀn tích tối thiểu đồng thời với viꢀc xin được
hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để
tạo thành thửa đất mới có diꢀn tích bằng hoꢁc
lớn hơn diꢀn tích tối thiểu được tách thửa thì
được phép tách thửa đồng thời với viꢀc hợp
thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho thửa đất mới”.
Do đó, Luật đất đai năm 2013 đã
phân cấp giao cho UBND cấp tỉnh ban
hành quyết định quy định về diện tích
tối thiểu để tách thửa, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Luật đất đai
năm 2013 không quy định chung về diện
tích tối thiểu cụ thể để tách thửa, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mà giao
cho từng địa phương quy định cụ thể
phù hợp với đặc điểm, tình hình quản
lý địa giới hành chính. Luật cũng không
đề cập đến diện tích tối thiểu mà Tòa án
quyết định phân chia để tách thửa, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Nghị định số 43/2014/NĐ-
CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định trường hợp cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất đối với
trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn
diện tích tối thiểu nhưng cũng không đề
cập đến trường hợp cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất đối với
trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ
Căn cứ vào quy định của pháp luật,
trên cơ sở quỹ đất của địa phương và quy
hoạch phát triển sử dụng đất đã được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,
UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao
cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; diện tích
tối thiểu được tách thửa, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất phù hợp với
điều kiện và tập quán tại địa phương. Để
cụ thể hóa quy định về diện tích tối thiểu
theo Luật đất đai, Điều 29 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều
của Luật đất đai quy định về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
đối với trường hợp thửa đất có diện tích
nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:
“ - Thửa đất đang sử dụng được hình
thành từ trước ngày văn bản quy định của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diꢀn tích tối
thiểu được tách thửa có hiꢀu lực thi hành
mà diꢀn tích thửa đất nhỏ hơn diꢀn tích tối
thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh nhưng có đủ điều kiꢀn cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người
đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Không được công chứng, chứng thực, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hơn diện tích tối thiểu theo quyết định
không được làm thủ tục thực hiꢀn các quyền của Tòa án. Đây cũng là lý do tại sao các
62 Khoa học Kiểm sát
Số 01 - 2021
BÙI AI GIÔN
địa phương có quy định khác nhau về
vấn đề quyết định của Tòa án liên quan
đến quy định về diện tích tối thiểu để
tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Vì vậy, trên cơ sở quy định về
diện tích tối thiểu để tách thửa, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của từng
địa phương mà Tòa án nhân dân các cấp
ban hành quyết định phù hợp trên thực
tiễn thi hành.
Qua nghiên cứu và khảo sát các quy
định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối
thiểu để tách thửa, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất2, tác giả nhận thấy có
một số đặc điểm như sau:
“2. Diện tích đất tối thiểu được phép
tách thửa tại quy định này không áp
dụng đối với các trường hợp sau:
g) Người sử dụng đất xin tách thửa để thực
hiꢀn theo quyết định hành chính của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; tách thửa để thực
hiꢀn các quyền theo quyết định của cơ quan có
thẩm quyền hoꢁc bản án có hiꢀu lực thi hành
của Tòa án; quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá
quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật”.
Quyđịnhtạikhoản5Điều6Quyếtđịnh
số 36/2017/QĐ-UBND ngày 31/8/2017 của
UBND tỉnh Hà Nam5 như sau:
“Điều 6. Chia tách, hợp thửa đất
- Thứ nhất, một số địa phương quy
định diện tích tối thiểu để tách thửa,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhưng không áp dụng diện tích tối thiểu
cho trường hợp tách thửa, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo quyết định
của Tòa án. Điều đó có nghĩa là diện tích
tối thiểu để tách thửa, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được quy định
tại quyết định của UBND cấp tỉnh không
ảnh hưởng đến quyết định của Tòa án3.
Chẳng hạn như quy định tại điểm g
khoản 2 Điều 1 Quyết định số 85/2014/
QĐ-UBND ngày 18/11/2014 của UBND
tỉnh Ninh Thuận4:
5. Các trường hợp chia tách thửa đất
không áp dụng quy định này
a) Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai
được cơ quan có thẩm quyền công nhận.
b) Quyết định giải quyết tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền đã được thi hành.
c) Bản án hoꢁc quyết định của Tòa án
nhân dân có hiꢀu lực.
d) Quyết định của cơ quan thi hành án
theo quy định của pháp luật”.
Hay quy định tại điểm d khoản 2 Điều
1 Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND ngày
13/7/2017 của UBND tỉnh Quảng Bình6
như sau:
2ꢀ Xem Trương Thanh Hòa, Quy định diện tích
tối thiểu để tách thửa của UBND cấp tỉnh đối 5ꢀ Xem Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND ngày 31
với quyết định của Tòa án. Link: hꢁps://www. tháng 8 năm 2017 của UBND tỉnh Hà Nam đang có
tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/quy-dinh-dien- hiệu lực pháp luật. Link: hꢁp://vbpl.vn/hanam/Pages/
tich-toi-thieu-de-tach-thua-cua-ubnd-cap-tinh- vbpq-thuoctinh.aspx?ItemID=124618&Keyword=Q
doi-voi-quyet-dinh-cua-toa-an
uy%E1%BA%BFt%20%C4%91%E1%BB%8Bnh%20
3ꢀ Xem Điều kiện tách thửa và điều kiện tách Sổ đỏ s%E1%BB%91%2036/2017/Q%C4%90-UBND
6ꢀ
63 tỉnh thành. Link: hꢁps://luatvietnam.vn/dat-dai-
Xem Quyết Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND
nha-o/dieu-kien-tach-thua-va-dieu-kien-tach-so-do- ngày 13 tháng 7 năm 2017 của UBND tỉnh Quảng
63-tinh-thanh-567-22048-article.html
Bình đang có hiệu lực pháp luật. Link: hꢁp://vbpl.
4ꢀ Xem Quyết định số 85/2014/QĐ-UBND ngày vn/quangbinh/Pages/vbpq-thuoctinh.aspx?Item
18/11/2014 của UBND tỉnh Ninh Thuận đang có hiệu ID=122972&Keyword=Quy%E1%BA%BFt%20
lực pháp luật. Link: hꢁp://vbpl.vn/ninhthuan/Pages/ %C4%91%E1%BB%8Bnh%20s%E1%BB%91%20
vbpq-thuoctinh.aspx?ItemID=58815
23/2017/Q%C4%90-UBND
Số 01 - 2021
Khoa học Kiểm sát 63
BÀN VỀ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐƯỢC TÁCH THỬA,...
“ Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
2. Quyết định này không áp dụng cho các
trường hợp sau:
để báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét,
sửa đổi cho phù hợp”.
Hay quy định tại khoản 4 Điều 5
Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND ngày
22/7/2019 của UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng
Tàu8:
“Điều 5. Các trường hợp không được
tách thửa
...
d) Tách thửa theo quyết định, bản án có
hiꢀu lực của tòa án; quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án dân sự; tách thửa theo
kết quả hòa giải thành hoꢁc quyết định hành
chính về giải quyết tranh chấp sử dụng đất
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước
ngày Quyết định này có hiꢀu lực thi hành”
- Thứ hai, một số địa phương quy định
quyết định của Tòa án bắt buộc phải tuân
thủ diện tích tối thiểu được quy định tại
Quyết định của UBND cấp tỉnh. Do đó,
quyết định của Tòa án liên quan đến
diện tích tách thửa, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy
định của UBND cấp tỉnh. Chẳng hạn quy
định tại khoản 3 Điều 8 Quyết định số
103/2016/QĐ-UBND ngày 23/12/2016 của
UBND tỉnh An Giang7 như sau:
...
4. Viꢀc phân chia tài sản thừa kế, ly hôn,
tranh chấp mà không bảo đảm điều kiꢀn được
tách thửa theo quy định tại Quyết định này.
...”
- Thứ ba, một số địa phương quy định
diện tích tối thiểu riêng và bắt buộc phải
tuân thủ quy định tách thửa, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho
trường hợp cụ thể. Chẳng hạn quy định
tại mục 1 Điều 1 Quyết định số 29/2018/
QĐ-UBND ngày 31/8/2018 sửa đổi, bổ
sung Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND
ngày 26/11/2014 của UBND thành phố
Đà Nẵng9 như sau:
“Điều 8. Tổ chức thực hiện
1. Các Sở, Ban, Ngành cấp tỉnh, Ủy ban
nhân dân cấp huyꢀn, các tổ chức, cá nhân có
liên quan thực hiꢀn đꢂng Quy định này.
2. Cơ quan công chứng, chứng thực không
được công chứng, chứng thực hợp đồng, giấy
tờ có liên quan đến chuyển quyền sử dụng
đất đối với trường hợp tách thửa mà không
đáp ứng đủ điều kiꢀn theo Quy định này.
3. Viꢀc tách thửa đất để phân chia thừa kế,
giải quyết tranh chấp đất đai, thi hành án dân
sự phải tuân thủ theo quy định này.
4. Giao Sở Tài nguyên và Môi trường đôn
đốc, kiểm tra, hướng dẫn viꢀc thực hiꢀn Quy
định này; tổng hợp các khó khăn, vướng mắc
“1. Sửa đổi, bổ sung Điều 5 như sau:
“Điều 5. Diꢀn tích tối thiểu được tách
thửa đối với đất ở quy định tại khoản 2 Điều
143 và khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai
được quy định cụ thể như sau:
1. Diꢀn tích tối thiểu của thửa đất ở hình
thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa
phải đảm bảo các điều kiꢀn sau:
8ꢀ
Xem Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND ngày
22/7/2019 của UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đang có
hiệulựcphápluật.Link:hꢁp://vbpl.vn/bariavungtau/
Pages/vbpq-thuoctinh.aspx?ItemID=136639&Keywo
rd=Quy%E1%BA%BFt%20%C4%91%E1%BB%8Bnh
Xem Quyết định số 29/2018/QĐ-UBND ngày
31/8/2018 sửa đổi, bổ sung Quyết định số 42 /2014/
9ꢀ
7ꢀ Xem Quyết định số 103/2016/QĐ-UBND ngày QĐ-UBND ngày 26 tháng 11 năm 2014 của UBND
23 tháng 12 năm 2016 của UBND tỉnh An Giang thành phố Đà Nẵng đang có hiệu lực pháp luật. Link:
đang có hiệu lực pháp luật. Link: hꢁp://vbpl.vn/ hꢁp://vbpl.vn/danang/Pages/vbpq-thuoctinh.aspx?
angiang/Pages/vbpq-thuoctinh.aspx?dvid=229&It ItemID=130884&Keyword=Quy%E1%BA%BFt%20
emID=118255&Keyword=Quy%E1%BA%BFt%20 %C4%91%E1%BB%8Bnh%20s%E1%BB%91%20
%C4%91%E1%BB%8Bnh
29/2018/Q%C4%90-UBND
64 Khoa học Kiểm sát
Số 01 - 2021
BÙI AI GIÔN
a) Diꢀn tích đất ở tối thiểu 50,0 m2 và của UBND tỉnh Quảng Nam10 quy định:
chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,0m
được áp dụng cho các phường thuộc quận
Hải Châu và quận Thanh Khê.
b) Diꢀn tích đất ở tối thiểu 60,0 m2 và
chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,0m
được áp dụng cho các khu vực sau đây:
- Các phường thuộc quận Sơn Trà;
- Phường Mỹ An, phường Khuê Mỹ
thuộc quận Ngũ Hành Sơn;
- Phường Khuê Trung, phường Hòa Thọ
Đông thuộc quận Cẩm Lꢀ;
- Phường Hòa Minh, Hòa Khánh Nam
thuộc quận Liên Chiểu.
c) Diꢀn tích đất ở tối thiểu 70,0 m2 và
chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,5m
được áp dụng cho các khu vực sau đây:
“ Điều 5. Hạn mức giao đất ở
1. Diꢀn tích đất ở giao cho mỗi hộ gia
đình, cá nhân để xây dựng nhà ở được phân
theo khu vực quy định tại Điều 4 của Quy
định này như sau:
a) Đối với khu vực I: không quá 200 m2.
b) Đối với khu vực II: không quá 300 m2.
c) Đối với khu vực III: không quá 400 m2.
2. Đối với những nơi có tập quán nhiều
thế hꢀ chung sống trong cùng một hộ (từ 3 thế
hꢀ trở lên) hoꢁc có từ 02 hộ trở lên cùng sống
chung trong một nhà thì diꢀn tích đất ở được
giao với mức cao hơn, nhưng tối đa không quá
2 lần mức đất ở quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Đối với đất ở thuộc các dự án đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng, dự án đầu tư xây dựng
nhà ở để bán hoꢁc cho thuê không áp dụng hạn
mức này. Diꢀn tích giao đất để xây dựng nhà ở
cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp này
phải phù hợp theo thiết kế phân lô quy hoạch
chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyꢀt.
4. Viꢀc giao đất để xây dựng nhà ở phải
đảm bảo yêu cầu về diꢀn tích, kích thước tối
thiểu theo quy định tại Điều 12 Chương III
của Quy định này”.
- Thứ tư, với trường hợp tách thửa,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo quyết định của Tòa án, nếu trường
hợp thửa đất không đủ điều kiện để tách
thửa theo quy định tại Quyết định này
thì người sử dụng đất thực hiện việc
phân chia quyền sử dụng đất theo giá trị
quyền sử dụng đất hoặc sử dụng chung
thửa đất theo quy định. Quy định này thể
- Phường Hòa An thuộc quận Cẩm Lꢀ;
- Các phường còn lại thuộc quận Liên
Chiểu, trừ các vị trí quy định tại điểm b
khoản 1 Điều này.
d) Diꢀn tích đất ở tối thiểu 80,0 m2 và
chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0m
được áp dụng cho các khu vực sau đây:
- Các phường còn lại thuộc quận Ngũ
Hành Sơn, trừ các vị trí quy định tại điểm b
khoản 1 Điều này;
- Các phường còn lại thuộc quận Cẩm Lꢀ,
trừ các vị trí quy định tại điểm b và điểm c
khoản 1 Điều này;
- Vị trí mꢁt tiền Quốc lộ 1A, Quốc lộ
14B, Quốc lộ 14G, ĐT 602, ĐT 605 thuộc
địa phận huyꢀn Hòa Vang.
e) Diꢀn tích đất ở tối thiểu 120,0 m2 và
chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 5,0m
được áp dụng cho các xã thuộc huyꢀn Hòa
Vang, huyꢀn Hoàng Sa, trừ các vị trí quy
định tại điểm d khoản 1 Điều này.”
10ꢀ Xem Quyết định số 22/2016/QĐ-UBND sửa đổi,
bổ sung Quyết định số 12/2015/QĐ-UBND ngày
01/6/2015 của UBND tỉnh Quảng Nam đang
có hiệu lực pháp luật. Link: hꢁp://vbpl.vn/
quangnam/Pages/vbpq-thuoctinh.aspx?dvid=263&
ItemID=120727&Keyword=Quy%E1%BA%BFt%20
%C4%91%E1%BB%8Bnh%2012/2015/Q%C4%90-
Điều 5 Quyết định 12/2015/QĐ-
UBND ngày 01/6/2015 (sửa đổi, bổ sung
bởi Quyết định số 22/2016/QĐ-UBND) UBND%20ng%C3%A0y%2001/6/2015
Số 01 - 2021
Khoa học Kiểm sát 65
BÀN VỀ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐƯỢC TÁCH THỬA,...
hiện sự tôn trọng quyết định phân chia quyết định của UBND cấp tỉnh đối với
của Tòa án nhưng đồng thời cũng phải
đảm bảo diện tích tối thiểu khi tách thửa,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chẳng hạn như Thành phố Hồ Chí Minh
quy định trường hợp tách thửa, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đối với
quyết định của Tòa án thuộc trường hợp
khác. Cụ thể, nếu các bên không tự thực
hiện việc phân chia quyền sử dụng đất
theo giá trị quyền sử dụng đất thì thửa
đất sẽ được cấp theo hình thức sử dụng
chung, quy định cụ thể tại khoản 2 Điều
6 của Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND
ngày 05/12/2017 của UBND thành phố
Hồ Chí Minh11:
quyết định của Tòa án
Trong thực tiễn xét xử các vụ án về
diện tích tối thiểu để tách thửa, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của Tòa
án, các quyết định của UBND cấp tỉnh
trong thời gian qua còn tồn tại nhiều
quan điểm xoay quanh vấn đề về diện
tích tối thiểu như sau:
- Thứ nhất, Tòa án quyết định việc
phân chia tài sản (quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)
cho đương sự mà mỗi phần họ được
nhận có diện tích nhỏ hơn diện tích tối
thiểu tách thửa được quy định tại quyết
định của UBND cấp tỉnh là chưa đúng.
Bởi lẽ, quyết định quy định diện tích tối
thiểu được tách thửa, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất của UBND cấp
tỉnh là văn bản quy phạm pháp luật12, có
hiệu lực áp dụng cho địa giới hành chính
trong tỉnh nên khi giải quyết, Tòa án phải
tuân thủ diện tích tối thiểu khi phân chia.
Hiện nay, một số địa phương khi quyết
định của Tòa án có hiệu lực, đương sự
làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thì bị từ chối với lý do diện
tích phân chia trong quyết định của Tòa
án không đáp ứng diện tích tối thiểu để
tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, dẫn đến trường hợp khi
đó quyết định của Tòa án có hiệu lực sẽ
không thể thi hành được.
“ Điều 6. Tách thửa đất đối với trường
hợp khác
...
2. Tách thửa đất theo Bản án, quyết định
của Tòa án nhân dân, quyết định của cơ quan
thi hành án, quyết định công nhận hòa giải
thành, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai: kể từ ngày Quyết định này có hiꢀu lực thi
hành, trường hợp thửa đất không đủ điều kiꢀn
để tách thửa theo quy định tại Quyết định này,
thì người sử dụng đất thực hiꢀn viꢀc phân chia
quyền sử dụng đất theo giá trị quyền sử dụng
đất hoꢁc sử dụng chung thửa đất theo quy
định.” Luật này cũng quy định trách nhiệm
của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc
giải quyết, trả lời, kháng nghị, kiến nghị
của Viện kiểm sán nhằm bảo đảm tính hiệu
lực, triệt để và tính pháp chế.
- Thứ hai, Tòa án có quyền phân chia
tài sản (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất) cho đương sự mà
không phụ thuộc vào diện tích tối thiểu
được tách thửa được quy định tại quyết
định của UBND cấp tỉnh. Bởi lẽ, trong
các hình thức sở hữu được pháp luật quy
2. Thực tiễn xét xử tại Tòa án về
diện tích tối thiểu để tách thửa, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
11ꢀ Xem Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày
05/12/2017 của UBND thành phố Hồ Chí Minh
đang có hiệu lực pháp luật. Link: hꢁp://vbpl.vn/
thanhphohochiminh/Pages/vbpq-thuoctinh.aspx?dv
id=309&ItemID=126363&Keyword=Quy%E1%BA% 12ꢀ Xem khoản 10 Điều 4 Luật ban hành văn bản quy
BFt%20%C4%91%E1%BB%8Bnh
phạm pháp luật năm 2015.
66 Khoa học Kiểm sát
Số 01 - 2021
BÙI AI GIÔN
định thì có hình thức sở hữu chung, trong về phần phân chia tài sản chung, trong
hình thức sở hữu chung có sở hữu chung đó có nội dung kháng nghị không được
theo phần nên việc phân chia của Tòa án
hay thỏa thuận về tài sản của đương sự
là quyền của đương sự phù hợp với quy
định của pháp luật dân sự về hình thức
sở hữu quy định tại Điều 207, 209 của Bộ
luật dân sự năm 2015, cụ thể như sau:
“Điều 207. Sở hữu chung và các loại
sở hữu chung
1. Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ
thể đối với tài sản.
Hội đồng tư pháp TANDTC chấp nhận
tại phiên họp ngày 14/6/2013. Nội dung
phần kháng nghị số 54/QĐ-KNGĐT-V5
ngày 18/02/2012 nêu: Tòa án cấp sơ thẩm
và cấp phúc thẩm xác định chia hiện vật
cho ông Đ được sử dụng 2/3 tầng nhà 60
Ngô Quyền kích thước (2,06m x 5,7m) x
2 =23,5m2 và chia cho bà B được sử dụng
1/3 tầng nhà 60 Ngô Quyền kích thước
2,06m x 5,7m=11,7m2 là không đảm bảo
kích thước, diện tích tổi thiểu được phép
tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của UBND thành phố Hà Nội
được quy định tại Quyết định số 26/2008/
QĐ-UBND. Hội đồng tư pháp TANDTC
không chấp nhận phần kháng nghị này và
có nêu: Quy định của UBND thành phố
Hà Nội tại Quyết định số 26/2008/QĐ-
UBND là quy định về diện tích tối thiểu
để tách thửa và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất chứ không phải diện
tích tối thiểu để chia. Vì vậy, nếu chia để
nhập vào cùng sử dụng với thửa khác
thì không thuộc trường hợp quy định tại
Quyết định số 26/2008/QĐ-UBND về diện
tích kích thước, diện tích tổi thiểu được
phép tách thửa và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Mặc khác, quy định
trên về đất chứ không phải quy định về
diện tích nhà. Do đó, việc chia những diện
tích nhà đã có khi phân chia tài sản chung,
chia thừa kế… cũng không bị hạn chế
theo quy định này (quy định về diện tích
tối thiểu để tách thửa và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất).
2. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung
theo phần và sở hữu chung hợp nhất…”
“ Điều 209. Sở hữu chung theo phần
1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung
mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ
sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có
quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu
chung tương ứng với phần quyền sở hữu của
mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Do đó, việc tách thửa, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là một thủ tục
hành chính không làm ảnh hưởng đến
quyết định của Tòa án. Quyết định của
Tòa án sau khi phân chia, đương sự có thể
sở hữu chung hoặc có thể quản lý sử dụng
mà không cần phải tách thửa hay đề nghị
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cụ thể, vấn đề này có thể viện dẫn
tinh thần giải quyết trong trong vụ án ly
hôn và chia tài sản chung vợ chồng giữa
bà Phạm Thị Thu B và ông Ngô Quốc
Đ, Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC)
đã thể hiện quan điểm của mình. Vụ án
được Tòa án nhân dân thành phố Hà
Nội xét xử sơ thẩm. Bản án phúc thẩm số
145/2011/HNGĐ-PT ngày 04/8/2011 của
Tòa Phúc thẩm TANDTC tại Hà Nội bị
Hiện nay, đối với các vấn đề nêu trên,
TANDTC vẫn chưa có hướng dẫn về
đường lối xét xử. Để có cơ sở giải quyết
trường hợp trên, một số Tòa án ở các địa
Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối phương sẽ chủ động liên hệ với UBND
cao kháng nghị để xét xử giám đốc thẩm các cấp (thông qua cơ quan chuyên môn
Số 01 - 2021
Khoa học Kiểm sát 67
BÀN VỀ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐƯỢC TÁCH THỬA,...
quản lý về đất đai) để hỏi ý kiến về việc chung vẫn còn không ít vướng mắc, bất
cập ảnh hưởng đến quyết định của Tòa án
khi có hiệu lực thi hành trên thực tế.
diện tích đất tranh chấp có đủ điều kiện
để tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất hay không. Tuy nhiên, UBND
các cấp (thông qua cơ quan chuyên môn
quản lý về đất đai) trả lời việc tách thửa,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
căn cứ quy định của pháp luật, trong
đó có quyết định của UBND cấp tỉnh
về điều kiện tách thửa, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, để khắc
phục tình trạng trên, một số Tòa án sẽ
giải quyết trong trường hợp nếu thửa
đất không đủ điều kiện để tách thửa theo
quy định tại quyết định này thì người sử
dụng đất thực hiện việc phân chia quyền
sử dụng đất theo giá trị quyền sử dụng
đất hoặc sử dụng chung thửa đất13.
Ví dụ: Ông A được Tòa án công nhận
nhà trên đất có diện tích 300m2 đất nông
nghiệp nằm trong tổng thể 500m2 đất nông
nghiệp mà ông B đang sử dụng đã được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất đứng tên ông B.
Trong trường hợp này, ông A và ông B sẽ
là đồng sở hữu diện tích đất nêu trên (trong
đó, ông A sử dụng diện tích 300m2 và ông
B sử dụng diện tích 200m2). Tuy nhiên, vấn
đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đứng tên sở hữu chung chỉ mang tính
chất ở một số địa phương, còn đối với các
3. Đề xuất, kiến nghị
- Thứ nhất, TANDTC cần có văn bản
hướng dẫn cho Tòa án nhân dân các cấp
trong trường hợp quyết định của Tòa án
có diện tích phân chia nhỏ hơn diện tích
tối thiểu để đảm bảo các quyết định của
Tòa án được thi hành thống nhất và thực
thi trên thực tế.
- Thứ hai, theo quan điểm của tác giả,
đối với quyết định của Tòa án quy định
về trường hợp tách thửa, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, nếu không đảm
bảo điều kiện quy định theo quyết định
của UBND cấp tỉnh thì Tòa án giải quyết
theo hướng phân chia tài sản (quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất) theo giá trị tài sản hoặc sử dụng
chung thửa đất theo quy định của pháp
luật. Quyết định này của Tòa án phù hợp
với quyền tự định đoạt của đương sự về
hình thức sở hữu chung, đảm bảo quyết
định của Tòa án được thi hành, không
trái với quy định về thể hiện thông tin
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất, thể hiện trong nội dung
giấy chứng nhận trong trường hợp thửa
đất có phần diện tích đất, tài sản gắn liền
với đất của chung nhiều người và có phần
địa phương khác thì vấn đề cấp giấy chứng diện tích đất, tài sản gắn liền với đất của
nhận quyền sử dụng đất đứng tên sở hữu riêng từng người mà không tách thành
thửa đất riêng14. Quy định này thể hiện
13ꢀ Xem khoản 2 Điều 6 của Quyết định số 60/2017/
sự tôn trọng quyết định của Tòa án, đồng
QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của UBND thành phố
thời vẫn đảm bảo quy hoạch sử dụng đất
của địa phương từ góc độ quản lý Nhà
nước về đất đai./.
Hồ Chí Minh quy định “2. Tách thửa đất theo Bản án,
quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định của cơ quan
thi hành án, quyết định công nhận hòa giải thành, quyết
định giải quyết tranh chấp đất đai: kể từ ngày Quyết định
này có hiꢀu lực thi hành, trường hợp thửa đất không đủ 14ꢀ Xem khoản 3 Điều 5, khoản 2 Điều 8 của Thông tư
điều kiꢀn để tách thửa theo quy định tại Quyết định này, số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng
thì người sử dụng đất thực hiꢀn viꢀc phân chia quyền sử Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng
dụng đất theo giá trị quyền sử dụng đất hoꢁc sử dụng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
chung thửa đất theo quy định”
sản khác gắn liền với đất
68 Khoa học Kiểm sát
Số 01 - 2021
8 trang
13340
Free
Bạn đang xem tài liệu "Bàn về diện tích tối thiểu được tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của địa phương đối với bản án, quyết định của tòa án", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- ban_ve_dien_tich_toi_thieu_duoc_tach_thua_cap_giay_chung_nha.pdf
