Thực tiễn tiếp cận đất đai của doanh nghiệp Việt Nam hướng tới thuận lợi hóa kinh doanh và thu hút đầu tư
THỰC TIỄN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP VIỆT NAM
HƯỚNG TỚI THUẬN LỢI HÓA KINH DOANH VÀ THU HÚT ĐẦU TƯ
PGS.TS. Doãn Hồng Nhung- Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội
1. DẪN NHẬP
Trong bối cảnh các doanh nghiệp đang chịu tác động rất lớn từ dịch Covid-19, chính
sách đất đai nói chung có tác động rất lớn đến sự tồn vong, phát triển của doanh
nghiệp. Tuy nhiên, doanh nghiệp tiếp cận đất đai rất khó khăn, nguy cơ tham
nhũng,lợi ích nhóm từ đất đai khá phổ biến. Trong thực tế triển khai vẫn còn hàng
loạt bất cập, chồng chéo gây lúng túng trong quản lý, khó khăn, phiền hà cho doanh
nghiệp trong quá trình tiếp cận đất đai để đầu tư, kinh doanh xây dựng các dự án đô
thị, kiểm soát quyền lực trong thu hồi đất… Tiếp cận thông tin đất đai được cập nhất
là điều kiện cần và đủ để doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai kinh doanh có hiệu quả.
Bài viết phân tích và bình luận về những khó khăn tiếp cận đất đai của doanh nghiệp
trong thời gian qua và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả tiếp cận đất đai
của doanh nghiệp hướng tới thuận lợi hóa kinh doanh và thu hút đầu tư. Những đề
xuất giải pháp nâng cao hiệu quả tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp trong bối cảnh
sửa đổi Luật đất đai năm 2013. Trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản đang
chịu tác động rất lớn từ dịch Covid-19, chính sách đất đai nói chung có tác động rất
lớn đến sự tồn vong, phát triển của doanh nghiệp. Tuy nhiên, doanh nghiệp tiếp cận
đất đai rất khó khăn, những vấn đề cần khiển soát quyền lực trong lĩnh vực giao đất,
cho thuê đất và thu hồi đất chứa đựng nguy cơ tham nhũng, lợi ích nhóm từ đất đai
khá phổ biến. Trong thực tế triển khai vẫn còn hàng loạt bất cập, chồng chéo gây lúng
túng trong quản lý, khó khăn, phiền hà cho doanh nghiệp trong quá trình tiếp cận đất
đai để đầu tư, kinh doanh xây dựng các dự án đô thị… Tiếp cận thông tin đất đai1 là
điều kiện cần và đủ để doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai tốt và kinh doanh đạt hiệu
quả kinh tế cao.
1 Xem: PGS.TS. Doãn Hồng Nhung và Th.S Trần Vân Quỳnh (2021). Pháp luật về tiếp cận thông tin đất đai trong thời
đại Cách mạng công nghiệp 4.0 và thực tiễn thi hành tại đìa bàn thành phố Hà Nội. (Sách chuyên khảo). Nhà xuất bản
Khoa học Xã hội. ISBN. 978-604-308-451-1.
181
2.VAI TRÒ CỦA TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP VIỆT NAM
2
2.1.Pháp luật tiếp cận đất đai và sử dụng đất
Trong thực tiễn một trong chỉ số đánh giá năng lực cạnh tranh của các địa phương
trong chiến lược cải cách thủ tục hành chính và thu hút đầu tư. Nhà nước cần tạo mọi
điều kiện giúp cho doanh nghiệp được tiếp cận đất đai nhanh chóng. Thể chế hóa
Nghị quyết số 19/NQ/ TW năm 2012, Hiến pháp năm 2013, Luật quy hoạch năm
2017, Luật đất đai năm 2013 và Văn bản hợp nhất 37 luật đã có những nội dung quy
định được sửa đổi, bổ sung và hợp nhất để khai thác tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài
nguyên đất đai quý giá. Để doanh nghiệp có thể phát huy tốt nhất khai thác tiềm lực
đất đai phải hài hòa mối quan hệ giữa kinh tế, xã hội và môi trường. Chúng ta cần
bảo tồn quỹ đất đai, giữ gìn và phát triểntrong khai thác và sử dụng dất giữa thế thế
hệ hiện tại với thế hệ tương lai. Việc khai thác tài nguyên đất đai phù hợp với phát
triển quốc gia, an ninh quốc phòng, ứng phó với biến đổi khí hậu và phòng chống
thiên tai. Doanh nghiệp khai thác tiềm năng đất đai tốt sẽ giúp cho thuận lợi hóa kinh
doanh và thu hút đầu tư. Việc cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và
doanh nghiệp . Mối quan hệ đan xen của nhiều chủ thể tham gia trong quá trình khai
thác nguồn lợi từ đất đai . Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định và lâu dài . Nhà nước giao đất
có thời hạn và thực hiện cá quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp , góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
được Nhà nước bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Người sử dụng đất có nghĩa vụ
đăng ký quyền sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất …. Về phía doanh nghiệp , các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quyền
sử dụng đất, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng , thực hiện tích tụ đất đai từ
các hộ gia đình , cá nhân đang sử dụng đất được chuyển nhượng , cho thuê , góp vốn
2
Xem : PGS.TS. Doãn Hồng Nhung và Th.S Trần Vân Quỳnh (2021). Pháp luật về tiếp cận
thông tin đất đai trong thời đại Cách mạng công nghiệp 4.0 và thực tiễn thi hành tại địa bàn
thành phố Hà Nội. (Sách chuyên khảo). Nhà xuất bản Khoa học Xã hội. ISBN. 978-604-308-
451-1.
182
bằng quyền sử dụng đất với nhả đầu tư để thực hiện dự án . Trong thời gian qua Nhà
nước cùng đã cây dựng cơ chế tăng cường , đa dạng hóa các nguồn vốn cho quỹ phát
triển đất . Quỹ phát triển quỹ đất sạch, tích lũy vốn đất sạch trích từ tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất tạo nguồn đất tạo quỹ nhà đất đầu tư hình thành trong tương lai, khu tái
định cư và quỹ nhà ở xã hội ;.
Đối với các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội , chỉnh trang
đô thị, cần phải đối với diện tích liền kề , cạnh vùng phụ cận để thu hồi đất , tạo
nguồn lực từ đất đai đầu tư cho các công trình phụ cận có tính liên thông.Ttại Điều 1,
Nghị định đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày
15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như: Sửa
đổi, bổ sung Quy định về Kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thực
hiện theo quy định của pháp luật đối với đơn vị sự nghiệp công lập; Lập, điều chỉnh
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Sửa đổi, bổ sung lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng
đất cấp huyện; Trình tự, thủ tục thẩm định, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; kế
hoạch sử dụng đất an ninh…Tại Điều 2, Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể, Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã sửa
đổi, bổ sung các khoản 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 19 về việc hỗ trợ ổn định đời sống cho các
đối tượng theo quy định; các quy định về Việc hỗ trợ ổn định sản xuất…
Bổ sung Điều 19a về hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối
với trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh
tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà người sử dụng đất không được bồi thường
về đất.Nghị định còn sửa đổi, bổ sung Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng
01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất
đai tại Điều 3. Cụ thể, Nghị định sửa đổi, bổ sung khoản 14 Điều 2 (bổ sung khoản 3
Điều 15b); Sửa đổi, bổ sung khoản 36 Điều 2 (bổ sung khoản 10 Điều 51 Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP); Sửa đổi, bổ sung khoản 49 Điều 2.Nghị định số 148/2020/NĐ-
CP được ban hành ngày 18/12/2020 có hiệu lực từ ngày 08/02/2021. Việc tuân thủ
thời hạn sử dụng đất trong trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hình
183
thức mua tài sản gắn liền với đất , nhận chuyển nhượng , thuê quyền sử dụng đất,
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng đất 20 năm, 50 năm .v.v.
2.2. Tiếp cận thông tin đất đai sẽ kiểm soát quyền lực nhà nước trong lĩnh vực
đất đai là biện pháp cần thiết để bảo vệ quyền sử dụng đất, tạọ nên tiền đề thúc đẩy
phát triển kinh tế, tạo cơ hội việc làm cho lao động và doanh nghiệp phát triển, phòng
chống tham nhũng, kiểm soát và giảm thiểu các giao dịch tư lợi trong quá trình sử
dụng đất. Đánh giá năng lực cạnh tranh của các địa phương trong cải cách thủ tục
hành chính để thu hút đầu tư . Đối với doanh nghiệp dựa vào 11 tiêu chí sau đây để
đánh giá năng lực tiếp cận đất đai :
Tiêu chí thứ nhất : Tỷ lệ doanh nghiệp có mặt bằng kinh doanh và có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ;
Tiêu chí thứ hai: Doanh nghiệp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì
ngại thủ tục hành chính hoặc lo cán bộ nhũng nhiễu;
Tiêu chí thứ ba: Doanh nghiệp thực hiện thủ tục hành chính về đất đai trong vòng 2
năm không gặp khó khăn;
Tiêu chí thứ tư: Thay đổi giá đất và khung giá đất trên thị trường
Tiêu chí thứ năm: Khi thu hồi đất doanh nghiệp được nhà nước bồi thường thỏa
đáng;
Tiêu chí thứ sáu: Thông tin đất đai không cập nhật thuận lợi và nhanh chóng;
Tiêu chí thứ bảy: Bồi thường không thỏa đáng , giải phóng mặt bằng chậm;
Tiêu chí thứ tám: Khai thác quỹ đất sạch khó khăn và thiếu quỹ đất sạch;
Tiêu chí thứ chín: Không bị cản trở về tiếp cận đất đai và việc mở rộng mặt bằng
có thể thực hiện thuận lợi;
Tiêu chí thứ mười : Doanh nghiệp đánh giá rủi ro khi nhà nước thu hồi đất theo thang
bậc từ 1-5 ( 1 là rất thấp ; đến 5 là rất cao);
Tiêu chí thứ mười một: Số thời gian tính bằng ngày chờ đợi để được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất;
184
Như vậy, từ các tiêu chí trên chúng ta có thể nhận thấy được Chỉ số thuận lợi kinh
doanh dựa trên cơ sở chỉ số chất lượng quản lý kinh doanh. Đây là những vấn đề
quan trọng có thể hỗ trợ, tạo nền tảng để thuận lợi hóa kinh doanh và thu hút đầu tư
ở Việt Nam .Hiến pháp năm 2013 đã quy định tại điều 53 và Điều 54 đã khẳng định
đất đai là tài nguyên quý giá, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước là tài
sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Chính sách đất đai thống nhất sẽ là thế mạnh để phát triển nguồn lực tiềm
năng đất đai3. Quan điểm Nhà nước thống nhất quản lý đất đai và tiềm năng từ đất
đai được khai thcs có hiệu quả. Tiếp cận thông tin đất đai là nhân tố quan trọng để
thuận lợi hóa kinh doanh và thu hút đầu tư. Nghị quyết 19- NQ-TW của ban chấp
hành trung ương Đảng đã tiếp tục định hướng đổi mới “ tiếp cận thông tin đất đai”,
tiếp cận quyền sử dụng đất . Thông tin đầu tư vào thị trường quyền sử dụng đất, cân
bằng và điều hòa lợi ích từ doanh nghiệp, Nhà nước và người dân có đất ….
Đối với các dự án công trình sản xuất kinh doanh không thuộc các trường hợp
Nhà nước thu hồi đất quy định từ Điều 61- Điều 62 Luật đất đai năm 2013 thì các
doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai trực tiếp từ cộng đồng dân cư. Nhà nước cũng
luôn tiếp cận và lấy thông tin trên thị trường quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng
quyền sử dụng đất trên thị trường… Doanh nghiệp còn nội dung mua, nhận chuyển
quyền sử dụng đất , nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành
Điều 73 Luật Đất đai năm 2013. Thông qua rất nhiều các hợp đồng góp vố , hợp đồng
hợp tác kinh doanh góp tài chính, góp quyền sử dụng, góp vốn mua cổ phần của các
nhà đầu tư trong nước và nước ngoài…. Với các quy định của mới được quy định
trong Nghị định số 148/2020/ NĐ- CP ngày 18/12/2020 sửa đổi,bổ sung một số điều
của Luật đất đai năm 2013 và Điều 16, Điều 17 của Nghị định số 148/2020/ NĐ- CP
ngày 18/12/2020 về sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qu hình thức mua
tài sản gắn liền với đất , nhận chuyển nhượng thuê đất , nhận góp vốn bằng quyền sử
dụng dấtđể thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất
nhận chuyển nhượng, thuê đất;Đối với quy định bảo đảm tài sản là quyền sử dụng đất
trong các giao dịch kinh doanh thương mại mà các chủ thể tham gia đã có giao dịch
thế chấp là quyền sử dụng đất để lấy vốn kinh doanh sẽ áp dụng quy định trong Nghị
3 Xem: Tuyên bố BOGOR ngày 22/03/2016 về thiết lập chính sách đất đai quốc gia thống nhất
185
định số 21/ 2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính phủ để bảo vệ quyền lợi của
người thứ ba ngay tình trong các giao dịch liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất
vào ngân hàng trong thời gian vừa qua ….có hiệu lực thi hành 15/05/2021;
2.3. Tiếp cận đất đai để thuận lợi hóa kinh doanh để thu hút đầu tư
Trong thực tiễn nghiên cứu cũng đã đặt ra nhiều quan điểm, ý kiến xoay quanh
những vấn đề mà việc sửa đổi Luật đất đai phải tính đến như lợi ích của các doanh
nghiệp về đất nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp, đất tôn giáo, đất bảo
tồn văn hóa truyền thống dân tộc hay đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài
và người nước ngoài định cư tại Việt Nam cũng như vấn đề bồi thường về đất trong
quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng…Rõ ràng các vấn đề chuyển mục đích sử
dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị, cách tính địa tô chênh lệch, lợi ích nhóm có tác
động trực tiếp đến đời sống của các cá nhân, hoạt động của doanh nghiệp và các tổ
chức xã hội, đặc biệt là đối với các hoạt động đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất
động sản. Nhiều doanh nghiệp phản ảnh, có dự án qua 12 năm vẫn chưa được giao
đất do chưa xong khâu giải phóng mặt bằng. Có dự án tưởng đã hoàn thành xong thủ
tục đầu tư nhưng khi đến bước tiếp theo lại phải làm lại từ đầu do chưa đáp ứng với
quy định hướng dẫn thi hành của Luật Đất đai... Hiện nay, cơ chế Ủy ban nhân dân
thuê đất của nông dân để cho doanh nghiệp nông nghiệp thuê lại cũng trái với Luật
đất đai năm 2013, nhưng vấn đề này triển khai đang được áp dụng thành công ở
nhiều địa phương.4 Đặc biệt là trong bối cảnh doanh nghiệp đang kỳ vọng vào các
gói hỗ trợ của Chính phủ khi chịu ảnh hưởng lớn bởi dịch bệnh, khó khăn chồng khó
khăn, thì việc sửa đổi những bất cập, thúc đẩy quá trình chuyển dịch đất đai, biến đất
đai thành công cụ tài chính để hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản khởi động và tái
khởi động các dự án, tăng nguồn cung cho thị trường lại càng trở nên bức thiết.
2.4 . Doanh nghiệp khó khăn tiếp cận đất đai phát triển sản xuất kinh doanh
2.4.1. Quy định về giá khởi điểm đấu giá đất rất khó khăn cho doanh nghiệp
Trên thực tế, nhiều địa phương trước đó chưa từng đấu giá đất, hoặc nếu có
chủ yếu là các mảnh đất nhỏ, có vị trí đẹp, dẫn đến giá trúng đấu giá rất cao. Trong
4
Xem: Nguyễn Phương Thảo (2018 )Ban nội chính Trung ương . Sự cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai
186
khi đó, nhà đầu tư tham gia đấu giá thường là đất làm dự án quy mô lớn hàng chục,
thậm chí hàng trăm héc-ta và có vị trí xa trung tâm. Do vậy, việc tham khảo giá đất
đấu giá trước đó bằng cách cộng lại chia trung bình giá là không hợp lý. Đây chính
là nguyên nhân dẫn đến việc M3 bị đội lên hàng trăm lần và nhà đầu tư không thể
thực hiện dự án. Nếu áp dụng cách tính giá trị m3 theo quy định tại Điểm k, Khoản
2, Điều 47 - Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 (thay thế Nghị định số
30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 trước đó) và theo hướng dẫn tại Thông tư số
06/2020/TTBKHĐT ngày 18/9/2020 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư thì giá trị này bị đội
lên hàng trăm lần. Giá trị này độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu
tư phải nộp. M3 được xem là yếu tố quyết định thắng - thua, bên nào có m3 lớn hơn
sẽ được công nhận. việc sử dụng kết quả đấu giá để làm căn cứ tính m3 là không cùng
hệ quy chiếu vì đấu thầu và đấu giá khác nhau, đồng thời tiền sử dụng đất đã được
tính theo thị trường, nên việc đưa ra thêm giá trị m3 là bất hợp lý. Sự mâu thuẫn trong
quy định về M35 giữa Nghị định 25 và Thông tư 06 đã làm ảnh hưởng đến tài chính
doanh nghiệp. Việc áp dụng cách tính này nếu chiếu theo quy định pháp luật thì không
sai nhưng rất xa rơi thực tiễn. Sẽ không có một doanh nghiệp nào dám đầu tư kinh
doanh khi phải nộp tăng thêm số tiền tăng gấp nhiều lần…. tăng gần 300 lần so với
quy định cũ. Như vậy, có thể hiểu rằng, theo Phụ lục V, Thông tư số 06, nếu số khu
đất, quỹ đất sau khi trúng đấu giá được đưa vào tham chiếu càng nhiều và mức tăng
bình quân sau khi trúng đấu giá càng lớn thì giá trị M3 càng lớn. Hay nói cách khác,
giá trị nộp ngân sách tối thiểu (m3) khi tính theo Phụ lục V của Thông tư 06 cao hơn
gấp nhiều lần so với cách của Nghị định số 25. Từ sự thiếu thống nhất trong cách tính
nêu trên dẫn đến sự thiếu công bằng giữa các doanh nghiệp có dự án sử dụng đất tại
thời điểm trước và sau khi Thông tư 06 có hiệu lực, đồng thời có thể dẫn đến nguy
cơ đổ vỡ, phá sản của doanh nghiệp, bởi giá trị M3 phải nộp là quá cao. Nguyên nhân
và hạn chế, nút thắt của Nghị định số 30/2015 là chưa có hướng dẫn cụ thể cho tình
huống phát sinh nên mỗi địa phương tính M3 đầu tư. Một lô đất cho dù còn lại nhỏ,
5
M3 là khoản nộp thêm ngân sách nhà nước ngoài tiền sử dụng đất. Tiền thuê đất của các dự án đầu tư có sử dụng đấ
t
.
Theo đó được tính theo công thức m3 = S x ΔG x k, trong đó, S là diện tích phần đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của khu đất,
quỹ đất dự kiến giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án; ΔG: là giá trị tăng bình quân sau trtng đấu giá quyền sử dụng
đất; k: là hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất, quỹ
đất thực hiện dự án và các yếu tố cần thiết khác (nếu có).
.
187
hẹp, không vuông vắn nhưng nằm ngoài mặt đường, mặt ngõ thì vẫn có thể được trả
giá cao hơn so với những khu đất đẹp phía trong chỉ bởi lý do doanh nghiệp có đất
phía trong muốn mua nốt mảnh đất bên ngoài để cho vuông thửa và đỡ bị che chắn
khuất tầm nhìn ra mặt đường nên trả giá cao để hợp thửa. Các bất cập thể hiện rõ nhất
ở quy định về vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư cho
người dân … đang làm rào cản khiến việc triển khai dự án bị đình trệ. Đây là những
vấn đề đã gây ra không ít bức xúc trong xã hội thời gian qua, đặc biệt là vấn đề “lợi
ích nhóm”, vấn đề “địa tô chênh lệch” khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp sang đất đô thị và đất xây dựng cũng như đất kinh doanh đầu tư dịch vụ thương
mại… Nếu như Nhà nước lấy đúng giá trên hợp đồng mà các bên chuyển nhượng
theo hợp đồng tại văn phòng công chứng để bồi thường cho người dân có đất bị thu
hồi thì người dân không có sự hợp tác với cơ quan Nhà nước. Do đó dẫn đến tình
trạng kéo dài thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng. Cũng từ đó dẫn đến tình
trạng người dân càng chây ì bao nhiêu thì khoản tiền bồi thương, mà người dân sẽ
được hưởng nhiều hơn so với trước . Bên cạnh đó, giá đất trên thị trường nhiều khi
bị giới đầu cơ “thổi giá”, đẩy giá lên cao gây hiện tượng sốt ảo, khiến người dân luôn
có sự so sánh giữa giá đất được áp dụng để bồi thường hỗ trợ, với giá nhà đầu tư bán
ra thị trường.6 Mặt khác, một số chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người nông dân bị
thu hồi đất còn thấp, chưa thỏa đáng khiến cho người dân bị thu hồi đất có nhiều bức
xúc.7
2.4.2. Quy định quỹ đất 20%: Không linh hoạt, khó khả thi
Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 01/04/2021 có
hiệu lực kể từ ngày ký đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã
hội với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị sửa đổi Nghị định số
6
Doãn Hồng Nhung(2021).Một số điểm nghẽn và Bất cập trong thể chế chính sách đất đai và đề xuất kiến nghị
xử lý tháo gỡ. Tọa Đàm Khoa học. Bộ biên tập Tạp Chí Cộng Sản . Ngày 1 tháng 7 năm 2021;
7
Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Bình (2021) Một số ý kiến hoàn thiện pháp luật về bồi thường , hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất – Some coments about completing law on compensation, assistance and
resettlement when the state recovers land. Tạp chí Giáo dục và Xã hội. Số Đặc biệt Tháng 3/2021. ISSN 1859-
3917; 2021; trang174-178
188
100/2015/ NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Theo đó, trường hợp dự án
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên
tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III
phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây
dựng nhà ở xã hội. Như vậy, từ ngày 01/04/2021 tại các đô thị đặc biệt ( Hà Nội và
thành phố Hồ Chí Minh )và đô thị loại I, tất cả các dự án nhà ở đều bắt buộc phải
trích lập quỹ đất 20%. Quy định này về cơ bản sẽ loại bỏ được tình trạng doanh nghiệp
chây ì hoặc chọn cách nộp tiền thay thế để không phải dành quỹ đất xây nhà ở xã hội
việc dành quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại là cần thiết để gia tăng
nguồn cung cho nhà ở xã hội nhưng cần linh hoạt hơn trong điều hành và thực hiện,
để doanh nghiệp có thể lựa chọn phương án phù hợp với dự án của mình, thực hiện
hoàn trả nghĩa vụ nhà ở xã hội một cách hiệu quả nhất . Về đấu thầu, đấu giá đối với
dự án mà quy hoạch là đất hỗn hợp gồm đất sạch do Nhà nước quản lý và đất chưa
được giải phóng mặt bằng, pháp luật về đấu thầu không có quy định hạn chế việc đấu
thầu dự án có sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý, quỹ đất không phải bồi thường,
giải phóng mặt bằng hoặc Nhà nước đã bỏ kinh phí giải phóng mặt bằng tức “đất
sạch” thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 118
của Luật Đất đai. Do vậy, khi đấu thầu một số dự án mà quy hoạch sử dụng đất hỗn
hợp, trong đó có “đất sạch” và đất còn chưa giải phóng mặt bằng thì các địa phương
lúng túng không biết đấu thầu toàn dự án theo Luật Đấu thầu hay tách khu “đất sạch”
để đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai. Điều này khiến nhiều dự án có đất
xen kẹt chậm triển khai nhiều năm, cản trở lớn trong việc các doanh nghiệp ngoài
nông nghiệp muốn tiếp cận đất đai, đầu tư bất động sản nông nghiệp và doanh nghiệp
Logistic phục vụ cho bất động sản nông nghiệp.
2.4.3. Rào cản tiềm ẩn rủi ro từ “ tín dụng đen”: Các quy định của pháp luật về
thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất chưa khuyến khích người dân nói
thật. Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất tại văn phòng Công chứng giá khai luôn thấp hơn thực tế để “ trốn
thuế ” của Nhà nước. Hệ quả là Nhà nước thất thu thuế. 65-70% giá trị hợp đồng).
Hệ quả là khi thị trường biến động, giá bất động sản bị biến động hạ xuống nhiều so
189
với giá khi giao dịch cho thế chấp hợp đồng. Bất động sản bị hạ giá theo giá của thị
trường. Hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp thua lỗ. Cho dù có phát mại tài sản
là bất động sản thì giá bất động sản thế chấp cũng bị giảm xuống. Bên đi vay không
đủ tiền thanh toán khoản nợ đến hạn. Ngân hàng không lấy lại được tiền đã cho vay
dẫn đến hệ quả tín dụng đen đã gây tổn hại cho hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp và ngân hàng trong thời gian qua. Để được giao đất, cho thuê đất, doanh
nghiệp rất khó khăn triển khai .
2.4.4. Bất cập về áp dụng quy định về giá bồi thường và điều chỉnh về chi phí lãi
vay trong quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết trên thị trường
Doanh nghiệp kinh doanh trên thị trường đề xuất Nhà nước điều chỉnh về chi
phí lãi vay trong quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết trên thị
trường bất động sản ở Việt Nam.8 Những vướng mắc trong công tác hỗ trợ, bồi
thường giải phóng mặt bằng là thực tế đang xảy ra tại nhiều địa phương. Trong đó
phổ biến là tình trạng người dân được bồi thường đất thuộc diện quy hoạch với giá
thấp và những người này lại phải mua đất tái định cư với giá cao. Trong khi đó, đất
của họ khi bị thu hồi thì lại được doanh nghiệp chia lô để bán thành khu tái định cư
mới cho những người có nhu cầu, nên gây ra bức xúc, khiếu kiện kéo dài. Một số dự
án chưa có khu tái định cư hoặc chưa giải quyết tái định cư đã quyết định thu hồi đất
ở. Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường không đủ để mua nhà ở mới
tại khu tái định cư. Giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường, nhất
là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn. Tiền bồi
thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông
nghiệp tương tự hoặc không đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp để chuyển sang làm ngành nghề khác. Nhìn chung các địa phương chưa
coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án trên cùng địa bàn, một số khu
tái định cư đã được lập nhưng không bảo đảm điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng nơi
8
Xem : Doãn Hồng Nhung (2018) Một số ý kiến về chi phí lãi vay trong quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch
liên kết trên thị trường bất động sản ở Việt Nam. Tạp chí Pháp luật và Thực tiễn. Trường Đại học Luật- Đại học Huế. ISSN
.2525-2666, Số 37/2018; trang 77-85
190
ở cũ, giá nhà ở tại khu tái định cư còn tính quá cao nên tiền nhận bồi thường không
đủ trả cho nhà ở tại khu tái định cư. 9
3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp
Đất đai là yếu tố quan trọng quyết định đến thành bại của dự án bất động sản.
Do đó, tôi cho rằng, nên xem việc tháo gỡ cho doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai là
giải pháp cấp bách để giúp các doanh nghiệp bất động sản vực dậy sau hàng loạt khó
khăn, đặc biệt là ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19. Bên cạnh các giải pháp giãn
thuế, tiền thuê đất, giãn nợ, cơ cấu nợ...cần có giải pháp khơi thông dự án, tạo điều
kiện cho doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc tiếp cận đất đai. Như vấn đề liên quan
đến pháp lý của Condotel, Quyết định số 703 ngày 14 tháng 2 năm 2020 của Bộ Tài
nguyên- Môi trường dù chưa mang tính pháp điển hóa, chỉ là văn bản hướng dẫn cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhưng phần nào cũng đã gỡ được một phần
khó khăn cho thị trường, giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn.Rào cản tiềm ẩn rủi ro
Condotel trong thực tiễn kinh doanh Trong hoạt động kinh doanh, việc đa dạng hóa
hình thức kinh doanh là việc làm cần thiết. Việc Condotel 10cần đáp ứng đủ điều kiện
giao dịch theo Luật đất đai năm 2013 khi Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành khách sạn
và đi đăng ký biến động đất đai tại thời điểm khách sạn đã xây xong và khánh thành.
Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước với thời gian cho đất kinh
doanh là dưới 50 năm. Trên thị trường kinh doanh Condothel vẫn được giao dịch khi
chưa đủ điều kiện giao dịch, việc tiến hành bán Condotel như kinh doanh tài sản hình
thành trong tương lai. Đây chính là yếu tố để nhận diện việc kinh doanh đã vi phạm
Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Với tất cả những vấn đề bình luận
nêu trên đây, tác giả cho rằng những vi phạm điều cấm trong kinh doanh bất động
sản sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý là một số hợp đồng giao dịch Condotel trong thời
điểm này là Hợp đồng vô hiệu theo quy định Bộ luật Dân sự năm 2015. Từ những
vấn đề nêu trên , tác giả đề xuất cần có một cơ quan định giá đất độc lập để có thể
9
Thái Kim(2021 Tháo gỡ vướng mắc trong công tác đến bù, giải phóng mặt bằng Báo Nhân Dân chủ nhật
bang-290007
10
Xem: Doãn Hồng Nhung và Vũ thị Liên( 2018 ) Một số vấn đề về bản chất pháp lý của Condotel – kinh nghiệm của thế
giới và định hướng xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho bất động sản Condotel phát triển tại Việt Nam. Tạp chí- cơ
quan thông tin lý luận của Bộ Công Thương; Tạp chí Công thương .ISSN: 0866-7756. Số 12 Tháng 9/ 2018 trang 35-42;
191
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có đất bị thu hồi bởi địa tô
chênh lệch giữa giá đất để thu hồi đất với giá thị trường có thể chênh từ 50-700 lần.
Tức là giá đất của người sử dụng đất được nhận về, được bồi thường phải khiến họ
hài lòng, vui vẻ và đồng thuận với giá mà Nhà nước thu hồi. Giá đất bồi thường cần
đáp ứng các quy luật của thị trường: quy luật tiền tệ, quy luật cạnh tranh, quy luật giá
trị, quy luật cung cầu. Đồng thời, Nhà nước có quy định hướng dẫn cụ thể về chính
sách “ Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do người sử dụng
đất đầu tư mang lại”. Việc sửa đổi Luật đất đai năm 2013 cần có sự đổi mới căn bản
về cơ chế chuyển dịch đất đai để phục vụ cho lợi ích theo cơ chế thị trường trong đó
có vấn đề quan trọng nhất là vấn đề giá đất của Nhà nước bồi thường cho người sử
dụng đất. Phương pháp 5 tính giá đất trong Nghị định số 44/2014 cần nhân thêm
với 2,5 lần mới đúng với giá đất trên thị trường khi doanh nghiệp tính giá đất để bồi
thường cho người dân. Điểm mấu chốt là chúng ta cần làm sao để bảng giá đất sát
với thị trường và việc ứng dụng nó trong thực tiễn thuận lợi nhất cho các doanh nghiệp
cũng như nhanh chóng nhận được sự đồng thuận của người dân, người đang sử dụng
11
đất bị thu hồi đất. Làm sao để người dân nói “được Nhà nước thu hồi đất” chứ
không phải là “bị Nhà nước thu hồi đất”. Trong lần sửa đổi Luật Đất đai tới, tôi hy
vọng bảng giá đất “phải mang hơi thở của cuộc sống” để khơi dậy tiềm năng có được
từ đất đai chứ không nên chỉ khô cứng trên bàn giấy bởi khung giá đất trên thị trường.
….Đất đai là yếu tố quan trọng quyết định đến thành bại của dự án bất động sản. Do
đó, tôi cho rằng, nên xem việc tháo gỡ cho doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai là giải
pháp cấp bách để giúp các doanh nghiệp bất động sản vực dậy sau hàng loạt khó khăn,
đặc biệt là ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19. Bên cạnh các giải pháp giãn thuế,
tiền thuê đất, giãn nợ, cơ cấu nợ...cần có giải pháp khơi thông dự án, tạo điều kiện
cho doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc tiếp cận đất đai. Như vấn đề liên quan đến
pháp lý của Condotel . Bên cạnh đó, đẩy mạnh các hình thức đấu thầu dự án có sử
dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch, tạo điều kiện để
các doanh nghiệp tiếp cận thị trường quyền sử dụng đất một cách bình đẳng, hạn chế
việc xin – cho, tham nhũng trong lĩnh vực này. Ngoài ra, nghiên cứu để hạn chế tiến
tới chấm dứt giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần, thực hiện giao đất,
11
Bài viết được thực hiện trong khuôn khổ nghiên cứu Đề tài cấp Bộ “ Kiểm soát quyền lực trong thu hồi
đất ở Việt Nam hiện nay ” Chủ nhiệm đề tài : PGS.TS. Doãn Hồng Nhung , năm 2021-2022.
192
cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm, hoặc chia nhỏ và kéo dài thời gian nộp
tiền sử dụng đất. Đối với các dự án đất hỗn hợp, vướng đất công xen kẹt, cần có văn
bản hướng dẫn các địa phương thực hiện việc thu hồi theo phương án hợp lý, cụ thể
để nâng cao tính khả thi của văn bản. Cần phát huy hơn vai trò của Chính phủ, Quốc
hội. Cần hạn chế tư tưởng, tâm lý : soạn thảo luật thuận lợi cho quá trình quản lý,
tăng thêm những giấy phép con, tăng thêm rào cản gây khó cho doanh nghiệp….
thiếu hướng dẫn cụ thể, nhất là các dự án thuộc diện chuyển tiếp (giữa Nghị định số
30/2015 và Nghị định số 25/2020), cũng như có nhiều cách hiểu khác nhau đang tác
động xấu đến môi trường đầu tư kinh doanh tại các địa phương, ảnh hưởng tới quá
trình đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp và quyền lợi của người dân thụ hưởng các
dự án bất động sản.12 Thực tế pháp luật Việt Nam cũng đã quy định cụ thể về quyền
của các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS hoặc liên quan
đến sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các hệ thống pháp luật về đầu tư, pháp luật
doanh nghiệp, pháp luật về kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi
hành. Theo đó nhà đầu tư nước ngoài gồm cá nhân nhà đầu tư nước ngoài, doanh
nghiệp đầu tư nước ngoài được phép thành lập công ty kinh doanh bất động sản dưới
các hình thức như:Một là, Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;Hai là, Đối
với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư
xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê
mua;Ba là, Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ
đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;Bốn là,
Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê,
cho thuê mua;Năm là, Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình
xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất. Nhà đầu tư nước ngoài
cũng được thực hiện một số các ngành nghề kinh doanh bất động sản người nước
ngoài được kinh doanh như: Kinh doanh bất động sản; Kinh doanh dịch vụ môi giới
BĐS; Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
12 Xem: Thành Nguyễn (2021) https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/chu-dau-tu-bat-dong-san-toat-mo-hoi-vi-
tien-m3-274650.html
193
Như vậy, quy định chung nhà đầu tư nước ngoài về việc thực hiện các quyền
tài sản gắn liền với đất: không được phân lô bán nền, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật… đối với đất được nhà nước giao. Riêng đối dự án bất động sản, Nhà đầu tư
nước ngoài có quyền nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ để xây nhà, công
trình bán, cho thuê, cho thuê mua.
3.2 .Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả tiếp cận đất đai cho doanh
nghiệp, thuận lợi hóa kinh doanh và thu hút đầu tư
Thứ nhất: Sức mạnh đất đai cần được khuyến khích để phát huy sức mạnh tiềm
tàng từ đất đai. Luật Đất đai năm 2013 chưa thể hiện thành công về cơ chế, hình thức
tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp. Quy định về tích tụ đất đai rất cần thiết khuyến
khích để người nông dân yêu mến ruộng đồng. Điểm nhấn sửa Luật Đất đai năm
2013 phải giải quyết vướng mắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tăng khả
năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, giải quyết bài toán giá đất để hạn chế một
cách tối đa lợi ích nhóm từ chênh lệch địa tô…. đồng thời kiểm soát được quyền lực
của Nhà nước trong giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất 13, hoàn thiện chế định thu
hồi đất, bảo vệ quyền lợi của người nông dân, những người dân có cuộc sống mưu
sinh từ đất.
Thứ hai: Vốn hóa đất đai thành tài chính cần được sửa đổi để phù hợp với thực tiễn
của các dự án BT có sử dụng đất. Luật đất đai năm 2013 không có đấu thầu quyền sử
dụng đất mà chỉ có đấu giá quyền sử dụng đất; Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy
định các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất do Thủ tướng Chính phủ quyết
định. Nội dung vấn đề này còn rất nhiều vướng mắc trong quá trình thực thi cần có
sự phối hợp của các cơ quan Bộ và cơ quan ngang bộ để tiến hành có hiệu quả quản
lý về tài chính đối với đất đai. Vì thế, tôi cho rằng nên loại bỏ M3 trong các khoản
phải nộp ngân sách hiện nay. Nên chăng quy định giá trị chênh lệch giữa giá trúng
đấu giá và giá khởi điểm, hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá
cho từng đơn vị hành chính cấp huyện, đồng thời khống chế giá trị M3 ở mức tương
đương với 3% -5% tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách của dự án. Nhà nước xem xét
nên tăng thu ngân sách qua thuế bất động sản. Trường hợp vẫn duy trì M3 thì nên
13 Bài viết được thực hiện trong khuôn khổ nghiên cứu Đề tài cấp Bộ “ Kiểm soát quyền lực trong thu hồi
đất ở Việt Nam hiện nay ” Chủ nhiệm đề tài : PGS.TS. Doãn Hồng Nhung , năm 2021-2022.
194
khống chế ở một tỷ lệ hợp lý nhất định so với tiền sử dụng đất. Nhà nước,Chính phủ
có thể vận dụng phương pháp luận của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ
về nhà ở xã hội để xác định M3, cụ thể: Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được dành
20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để đầu tư
xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư. Vấn đề là 20% diện tích đất
ở này nhà đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất, có nghĩa là ngoài lợi nhuận định
mức khi xây dựng nhà ở xã hội, Nhà nước đã mặc định giá trị thặng dư của khu đất
tương đương với 20% tiền sử dụng đất của cả khu đất, từ đó Nhà nước và nhà đầu tư
“cùng chia sẻ” phần thặng dư này. Theo đó, giá trị M3 mà Nhà nước được hưởng
bằng tỷ lệ tiền sử dụng đất trong tổng chi phí đầu tư cả dự án nhân với 20% tiền sử
dụng đất cả dự án. Chúng ta đều biết là thông thường, chi phí tiền sử dụng đất thường
chiếm từ 15-25% tổng chi phí đầu tư, nên giá trị nộp ngân sách M3 tối đa bằng khoảng
5% tiền sử dụng đất của dự án.14
Thứ ba: Cần sửa Luật Đất đai năm 2013 để tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh
nghiệp khi luật chỉ cho phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, nhưng các chi nhánh ngân hàng nước
ngoài hoạt động tại Việt Nam còn rất dè dặt và hạn chế khi tiếp cận việc thế chấp
bằng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng tài sản trên đất , thu hồi đất cần ngăn
ngừa tham nhũng, Luật quy định Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra
đấu giá (Chương Quy hoạch sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2013), nhưng lại cho
phép người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền “cho chủ đầu
tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự
án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ” đối với trường hợp đất thuộc
diện thu hồi để thực hiện dự án (Điểm i Khoản 1 Điều 179). Cho đến nay, Chính phủ
vẫn chưa hướng dẫn được cơ chế thực hiện 2 quyền này khi Nhà nước thu hồi đất…
cũng như triển khai Nghị định số 148/NĐ-CP /2020 và Thông tư số 06 /2021 đã từng
bước tháo gỡ những điểm nghẽn trong thi hành Luật đất đai năm 2013.
Thứ tư: Thống kê và kiểm soát các giao dịch đất đai qua phòng công chứng tại địa
phương: Pháp luật Việt Nam có quy định bắt buộc về hợp đồng chuyển nhượng quyền
14
Xem: Quốc Toản ( 2020)Tỉnh lúng túng , loạt “ông lớn”bất động sản cùng đường https://reatimes.vn/tinh-lung-tung-
loat-ong-lon-bat-dong-san-cung-duong-20201224000005430.html
195
sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng tại các cơ quan có thẩm quyền. Quy định
này giúp cho thỏa thuận của các bên được công khai, minh bạch hóa, từ đó các bên
có căn cứ, cơ sở để tôn trọng thực hiện các cam kết, thỏa thuận đã ký, ngăn chặn được
các giao dịch bất hợp pháp, lành mạnh hóa thị trường bất động sản và nhà nước có
căn cứ để thu các loại thuế. Nhà nước cần yêu cầu các cơ quan, văn phòng công chứng
thống kê các hợp đồng công chứng đất đai để có thể đánh thuế chuyển nhượng và
thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch đó, tránh tình trạng thất thoát thuế gây
thiệt hại cho lợi ích của nhà nước.
Thứ năm: Vấn đề thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công
cộng được quy định tại Điều 62 của Luật đất đai năm 2013. Đặc biệt là vấn đề nhà
nước thu hồi đất đối với trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được 60%, 70%-90%
diện tích bị thu hồi nhưng không thỏa thuận được số đất còn lại là từ 40%- 10% nên
không có giải pháp đến tận cùng của vấn đề giao dịch với người sử dụng đất. Luật
đất đai năm 2013 chưa đồng bộ với các Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh
bất động sản năm 2014 khi quy định về loại đất dịch vụ cho kinh doanh Condotel với
thời hạn 50 năm và giới hạn diện tích tối tiểu 30m2.;
KẾT LUẬN
Khó khăn trong tiếp cận đất đai vẫn là một trong những rào cản để cải thiện
môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát
triển doanh nghiệp. Thiếu các cơ chế phù hợp để tăng cường khả năng tiếp cận đất
đai là vướng mắc từ lâu nhưng chưa được pháp luật điều chỉnh. Điểm nhấn sửa
Luật Đất đai năm 2013, Văn bản hợp nhất sửa 37 luật trong thời gian qua phải giải
quyết vướng mắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tăng khả năng tiếp cận đất
đai cho doanh nghiệp, giải quyết bài toán giá đất để hạn chế một cách tối đa lợi ích
nhóm từ chênh lệch địa tô…. đồng thời kiểm soát được quyền lực của Nhà nước,
hoàn thiện chế định thu hồi đất, bảo vệ quyền lợi của người nông dân 15, những
người dân có cuộc sống mưu sinh từ đất. Sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước
15
Xem: Doãn Hồng Nhung và Tống thị Hà Giang (2019) Pháp luật về bảo vệ quyền của
người nông dân bị thu hồi đất để xây dựng khu đô thị. Tạp chí Công Thương ISSN: 0866-
7756. Số 16 tháng 9, 2019; trang 19-23.
196
kiểm soát quyền lực trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, Doanh nghiệp đang
mong chờ cơ chế, chính sách pháp luật sửa đổi để tạo điều kiện xây dựng hành lang
pháp lý an toàn cho doanh nghiệp hoạt động. Hoàn thiện các quy định của Luật đất
đai, Luật Nhà ở, Luật đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản để doanh nghiệp phát
triển an toàn và bền vững ở Việt Nam trong thời gian tới là việc làm cấp thiết có ý
nghĩa, có tinh thời sự đối với các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật
trong bối cảnh “nền kinh tế chia sẻ” trước sự tác động mạnh mẽ của cuộc Cách
mạng Công nghiệp 4.016 để nâng cao chất lượng kinh doanh, thu hút đầu tư của
doanh nghiệp ở Việt Nam trong tương lai.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Đặng Văn Thanh (2013), cần làm rõ hơn quy định về xác định giá đất trong Dự
thảo Luật Đất đai sửa đổi, Hội thảo khoa học góp ý Luật Đất đai sửa đổi.
2. Nguyễn Quang Tuyến (2013), Việc Nhà nước quyết định giá đất và chính phủ
quy định khung giá các loại đất - một số vấn đề cần góp ý đối với Dự thảo Luật
Đất đai sửa đổi, Hội thảo khoa học góp ý Luật Đất đai sửa đổi.
3. Lưu Quốc Thái (2015), Bản chất, vai trò của hoạt động thu hồi đất trong điều
kiện kinh tế thị trường, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp.
4. Nguyễn Thị Dung (2014), Giá đất trong luật đất đai năm 2013, Tạp chí Luật học,
đặc san Luật Đất đai số 11/2014.
5. Đỗ Xuân Trọng (2013), Đóng góp Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về hoạt động
giải quyết tranh chấp về đất đai, khiếu nại về đất đai, Hội thảo khoa học góp ý
Luật Đất đai sửa đổi.
6. PGS.TS. Doãn Hồng Nhung và Th.S Trần Vân Quỳnh (2021). Pháp luật về tiếp
cận thông tin đất đai trong thời đại Cách mạng công nghiệp 4.0 và thực tiễn thi
hành tại địa bàn thành phố Hà Nội. (Sách chuyên khảo). NXB Khoa học Xã hội.
ISBN. 978-604-308-451-1.
16
Xem: PGS.TS. Doãn Hồng Nhung và Th.S Trần Vân Quỳnh (2021). Pháp luật về tiếp cận thông tin đất đai trong thời
đại Cách mạng công nghiệp 4.0 và thực tiễn thi hành tại địa bàn thành phố Hà Nội. (Sách chuyên khảo). Nhà xuất bản Khoa
học Xã hội. ISBN. 978-604-308-451-1.
197
7. Doãn Hồng Nhung(2020) Giáo trình Luật đất đai .Tái bản lần thứ hai có chỉnh
sửa , bổ sung. ISBN. 978-604-315-309-5. Nhà xuất bản Đại học Quốc gia Hà
Nội. 2020;
8. Pham Thanh Nga & Doan Hong Nhung, “Check and Balance Power in Land
Acquisition: A Case Study of Vietnam,” International Journal of Scientific and
Management Research, vol. 04, no. 05, pp. 141-150, 2021.
198
18 trang
8760
Bạn đang xem tài liệu "Thực tiễn tiếp cận đất đai của doanh nghiệp Việt Nam hướng tới thuận lợi hóa kinh doanh và thu hút đầu tư", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- thuc_tien_tiep_can_dat_dai_cua_doanh_nghiep_viet_nam_huong_t.pdf
