Giáo trình Luật đất đai (Phần 1)

ĐẠI HỌC HUẾ

KHOA LUẬT

ThS. LÊ THỊ PHÚC - GV. THÂN VĂN TÀI

Tài liệu học tập

LUẬT ĐẤT ĐAI

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC HUẾ

Huế - 2013

i

Biên mục trên xuất bản phẩm của Thư viện Quốc gia Việt Nam

Lê Thị Phúc

Tài liệu học tập: Luật Đất đai / Lê Thị Phúc (ch.b.), Thân Văn Tài.

- Huế : Đại học Huế, 2013. - 144tr. ; 21cm

Thư mục: tr. 142-143

1. Luật Đất đai 2. Việt Nam 3. Tài liệu học tập

346.59704 - dc14

DUF0053p-CIP

Mã số sách: TK/110 – 2013

ii

LỜI NÓI ĐẦU

Các vấn đề pháp lý về đất đai trong giai đoạn hiện nay đang là vấn

đề được Đảng, Nhà nước và xã hội đặc biệt quan tâm. Xuất phát từ ý

nghĩa, tầm quan trọng của đất đai đối với sự nghiệp công nghiệp hoá,

hiện đai hóa đất nước, trong những năm qua, Nhà nước đã ban hành

nhiều chính sách để hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất

đai năm 2003 ra đời nhằm giải quyết những vấn đề căn bản mà từ trước

đến nay chúng ta chưa thực hiện một cách đầy đủ, góp phần hoàn thiện

hệ thống pháp luật.

Nhằm góp phần đáp ứng nhu cầu nghiên cứu của quý đồng nghiệp

và nhu cầu học tập của sinh viên, học viên, chúng tôi tổ chức biên soạn

cuốn Tài liệu học tập Luật Đất đai trên cơ sở những tri thức, quan niệm lý

luận mới và các quy định mới của hệ thống pháp luật Việt Nam. Trong quá

trình biên soạn, chúng tôi đã tham khảo khung chương trình của các cơ sở

đào tạo trong nước, các tài liệu của các cơ sở trong và ngoài nước. Đây là

tài liệu cung cấp những kiến thức cơ bản của môn học Luật Đất đai nhằm

giúp người đọc hệ thống hoá được những vấn đề về Luật Đất đai.

Luật Đất đai là ngành luật đặc thù, là môn học chứa đựng dung

lượng tri thức khá lớn, có một số vấn đề được đánh giá là phức tạp. Do

đó, trong quá trình nghiên cứu, biên soạn mặc dù đã có nhiều cố gắng, nỗ

lực nhưng có thể còn có những hạn chế nhất định. Do đó, chúng tôi luôn

mong nhận được sự đóng góp chân thành từ quý bạn đọc để cuốn sách

hoàn thiện hơn trong lần tái bản sau.

Xin trân trọng giới thiệu tới bạn đọc cuốn tài liệu!

Trân trọng cảm ơn!

CÁC TÁC GIẢ

iii

MỤC LỤC

Trang

iii

Lời nói đầu

11

Chương 1: Khái quát về luật đất đai

1. Khái niệm Luật Đất đai

1.1. Khái niêm đất đai và vai trò của đất đai trong đời sống

kinh tế, chính trị, xã hội.

13

14

15

1.2. Định nghĩa Luật Đất đai

1.3. Đối tượng điều chỉnh của Luật Đất đai

1.4. Phương pháp điều chỉnh của Luật Đất đai

2. Các nguyên tắc cơ bản của Luật Đất đai

2.1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

đại diện chủ sở hữu

16

17

2.2. Nhà nước thống nhất quản lí đất đai theo quy hoạch và

pháp luật

2.3. Nguyên tắc sử dụng đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm, cải

tạo và bồi bổ đất đai

17

18

19

20

21

2.4. Nguyên tắc quan tâm đến lợi ích của người sử dụng đất

2.5. Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp

3. Nguồn của Luật Đất đai

Câu hỏi ôn tập

Chương 2: Quan hệ pháp luật đất đai

1. Khái nhiệm về quan hệ pháp luật đất đai

1.1. Định nghĩa quan hệ pháp luật đất đai

1.2. Đặc điểm của quan hệ pháp luật đất đai

1.3. Phân loại quan hệ pháp luật đất đai

v

22

25

28

2. Các yếu tố cấu thành quan hệ pháp luật đất đai

2.1. Chủ thể của quan hệ luật đất đai

2.2. Khách thể quan hệ pháp luật đất đai

2.3. Nội dung quan hệ pháp luật đất đai

3. Cơ sở làm phát sinh thay đổi chấm dứt quan hệ pháp luật

đất đai

28

29

31

32

3.1. Cơ sở phát sinh quan hệ pháp luật đất đai

3.2. Cơ sở thay đổi quan hệ pháp luật đất đai

3.3. Cơ sở làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai

Câu hỏi ôn tập chương 2

Chương 3: Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam

1. Cơ sở của việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

1.1. Một số quan điểm của chủ nghĩa Mác – Lênin về tính tất

yếu khách quan về việc quốc hữu hóa đất đai

33

34

1.2. Cơ sở thực tiễn của việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai ở Việt Nam

2. Hoàn thiện pháp luật về chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam

trong nền kinh tế thị trường

2.1. Các yêu cầu trong xây dựng chế độ sở hữu Nhà nước về

đất đai

2.2. Bằng mọi cách đưa đất đai vào sử dụng, tránh tình trạng

bỏ hoang đất

35

36

2.3. Kiện toàn hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai

3. Nội dung của chế độ sở hữu đất đai

3.1. Khái niệm

3.2. Chủ thể quyền sở hữu đất đai

vi

36

38

39

40

41

43

3.3. Khách thể quyền sở hữu đất đai

3.4. Nội dung của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Câu hỏi ôn tập chương 3

Chương 4: Chế độ quản lý nhà nước về đất đai

1. Khái niệm chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai

1.1. Định nghĩa

1.2. Đặc điểm của quản lý nhà nước về đất đai

2. Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước đối với đất đai

2.1. Hệ thống cơ quan quyền lực nhà nước

2.2. Hệ thống cơ quan hành chính nhà nước

2.3. Các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất

3. Nội dung pháp luật về quản lý nhà nước đối với đất đai

3.1. Hoạt động của nhà nước trong việc nắm chắc tình hình

đất đai

56

3.2. Hoạt động phân phối và phân phối lại đất đai

77

81

3.3. Thu hồi đất

3.4. Quy định về tài chính đất đai và giá đất

3.5. Hoạt động kiểm tra, giám sát quá trình quản lý và

sử dụng đất

88

99

Câu hỏi ôn tập chương 4

101

102

Chương 5: Chế độ pháp lý đất nông nghiệp

1. Khái niệm phân loại đất nông nghiệp

1.1. Khái niệm

1.2. Phân loại đất nông nghiệp

2. Quy định chung về nhóm đất nông nghiệp

vii

102

104

107

109

110

111

112

113

114

116

117

118

119

120

2.1. Nguyên tắc trong giao đất, cho thuê đất nông nghiệp

2.2. Hình thức giao đất cho thuê đất

2.3. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp

2.4. Hạn mức giao đất nông nghiệp

3. Các quy định về quỹ đất công ích

4. Các quy định về đất rừng

4.1. Đất rừng sản xuất

4.2. Đất rừng phòng hộ

4.3. Đất rừng đặc dụng

5. Các quy định về đất mặt nước nuôi trồng thủy sản

5.1. Đối với đất có mặt nước nội địa

5.2. Đất có mặt nước ven biển

6. Các quy định về đất bãi bồi ven sông ven biển

7. Các quy định về đất làm muối

8. Các quy định về đất sử dụng cho kinh tế trang trại

Câu hỏi ôn tập chương 5

Chương 6: Chế độ sử dụng đất phi nông nghiệp

1. Khái niệm và phân loại đất phi nông nghiệp

1.1. Khái niệm

1.2. Phân loại đất phi nông nghiệp

2. Đất khu dân cư

2.1. Khái niệm đất khu dân cư

2.2. Đặc điểm của đất khu dân cư

2.3. Quy định về quản lý và sử dụng đất khu dân cư nông thôn

2.4. Quy định về quản lý và sử dụng đất khu dân cư đô thị

viii

123

3. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh

3.1. Khái niệm đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh

3.2. Các quy định về quản lý, sử dụng đất vào mục đích quốc

phòng, an ninh

125

4. Đất có di tích lịch sử văn hóa danh lam thắng cảnh

4.1. Khái niệm về đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam

thắng cảnh

125

4.2. Các quy định về quản lý và sử dụng đất có di tích lịch sử

văn hóa, danh lam thắng cảnh

127

5. Các quy định về quản lý và sử dụng đất nghĩa trang nghĩa địa

6. Các quy định về quản lý và sử dụng đất sông ngòi kênh

rạch, suối, mặt nước chuyên dùng

128

129

7. Các quy định về sử dụng đất hoạt động khoáng sản

8. Các quy định về quản lý và sử dụng đất nguyên liệu cho sản

xuất gạch ngói, đồ gốm

129

130

133

9. Đất xây dựng

9.1. Khái niệm đất xây dựng

9.2. Các quy định về quản lý và sử dụng các loại đất xây dựng

10. Đất sử dụng vào mục đích công cộng

10.1. Khái niệm loại đất sử dụng vào mục đích công cộng

10.2. Các quy định về quản lý và sử dụng đất sử dựng vào

mục đích công cộng

133

11. Các quy định về quản lý và sử dụng đất do cơ sở tôn giáo

sử dụng và đất cộng đồng dân cư sử dụng

133

11.1. Quy định về đất do cơ sở tôn giáo sử dụng

11.2. Quy định về đất do cộng đồng dân cư sử dụng

ix

134

12. Các quy định về quản lý và sử dụng đất sản xuất kinh

doanh phi nông nghiệp

134

136

137

138

139

12.1. Các quy định về đất khu công nghiệp

12.2. Các quy định về quản lý và sử dụng đất khu công nghệ cao

12.3. Các quy định về quản lý và sử dụng đất khu kinh tế

Câu hỏi ôn tập chương 6

Bộ câu hỏi thi vấn đáp Luật Đất đai

x

Chương 1

KHÁI QUÁT VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI

1. KHÁI NIỆM LUẬT ĐẤT ĐAI

1.1. Khái niệm đất đai và vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế,

chính trị, xã hội

Đất đai giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế - xã hội

cũng như trong nền sản xuất. Ngay từ khi loài người xuất hiện, đất đai đã

là điều kiện để con người tiếp xúc và sử dụng tự nhiên. Trải qua sự phát

triển của xã hội loài người, đến nay sự hình thành và phát triển của tất cả

các nền văn minh đều dựa trên nền tảng sử dụng đất. Luật Đất đai năm

1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 đều khẳng định: Đất

đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là

điều kiện hang đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân

cư, xây dựng các công trình kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng,…

Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản

xuất và hoạt động của con người. Không có đất sẽ không có quá trình sản

xuất và không có sự tồn tại của chính con người. Vì vậy, bất kỳ quá trình

nào liên quan đến việc sử dụng đất, để sử dụng đất có hiệu quả thì cần

phải hiểu rõ khái niệm đất đai là gì?

Theo quan điểm kinh tế học, đất đai không chỉ bao gồm mặt đất

còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên

mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra. Nó có

thể bao gồm lợi ích trên mặt đât về mặt pháp lý cũng như những quyền

theo tập quán không thành văn.¹

Tại Hội nghị Thượng đỉnh về môi trường (Hội nghị quốc tế về môi

trường) ở Rio de Janerio, Brazil năm 1992 thì người ta cho rằng: “Đất

đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu

thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu

¹: Giáo trình Định giá đất-NXB Đại học nông nghiệp 1- Hà Nội.

11

bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề

mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động

thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người

trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa hay hệ thống tiêu thoát

nước, đường sá, nhà cửa…)”².

Như vậy, Đất đai là một khoảng không gian theo chiều thẳng đứng

(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, nước

mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều

ngang - trên bề mặt trái đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy

văn cùng nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng trong mọi hoạt

động của đời sống xã hội loài người.

Dưới góc độ pháp lý Việt Nam, đất đai được xem là một tài sản vô

cùng quý giá. Bao gồm toàn bộ phần đất nổi mà trên đó con người cũng

như động vật sinh sống, phần đất có mặt nước nội địa, mặt nước ven biển

để nuôi trồng thủy sản thuộc lãnh thổ Việt Nam. Ngoài ra đất đai còn

được xem là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu

của môi trường sống, là địa bàn để phân bố các khu dân cư, để xây dựng

các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng; và là một bộ phận

quan trọng của lãnh thổ quốc gia. (Lời nói đầu Luật Đất đai năm 1993).

Vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội: Đất đai

có vai trò vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội.

Không có đất đai không có sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người.

Vai trò của đất đai thể hiện ở nhiều phương diện khác nhau như

phương diện kinh tế - xã hội, phương diện chính trị, phương diện môi

trường.

- Thứ nhất, về phương diện kinh tế - xã hội. Dân gian từ lâu đã có

câu đúc kết: “Tấc đất tấc vàng” thể hiện được giá trị kinh tế của đất đai.

Ngay từ khi ra đời, ở hình thái kinh tế - xã hội Công xã nguyên thủy chưa

có nhà nước và pháp luật, con người đã biết khai thác sử dụng đất đai để

phục vụ cho sự sinh tồn của mình. Dân số ngày càng tăng, diện tích đất

theo không gian thẳng đứng hay không gian chiều ngang đều không sinh

²: Giáo trình Định giá đất-NXB Đại học nông nghiệp 1- Hà Nội

12

sôi thêm, đất đai vì thế ngày càng có giá. Với mỗi chủ thể (mỗi cá nhân,

hộ gia đình, tổ chức) đất đai có giá trị kinh tế dù nó tồn tại với những

hình thức sở hữu nào. Với ngành kinh tế nông nghiệp, đất đai có vai trò

quyết định trực tiếp đến sự phát triển, tồn tại của ngành kinh tế này, vì nó

là tư liệu sản xuất không gì thay thế được trong sản xuất nông nghiệp.

Đối với ngành kinh tế công nghiệp, đất đai vừa có vai trò trực tiếp vừa có

vai trò gián tiếp. Vai trò gián tiếp trong kinh tế công nghiệp thể hiện ở

chỗ là chỗ đứng cho công nhân làm việc, là nơi đặt các thiết bị máy móc,

kho tàng, bến bãi, là nơi lưu thông vận chuyển hàng hóa…

- Thứ hai, về phương diện chính trị. Đất đai giữ vai trò quan trọng

trong sự bình ổn các vấn đề chính trị. Đất đai cấu thành nên lãnh thổ

quốc gia, một quốc gia sẽ không có độc lập dân tộc khi không có độc lập

lãnh thổ. Ngoài ra quan hệ đất đai chiếm một tỉ lệ lớn trong tổng thể các

quan hệ xã hội. Vì vậy muốn ổn định các quan hệ xã hội thì không thể

không quan tâm đến bình ổn các quan hệ đất đai.

- Thứ ba, về phương diện môi trường - sinh thái: Là một thành

phần của môi trường, đất đai sẽ tác động đến chất lượng môi trường,

quyết định đến chất lượng sống của loài người.

Tóm lại, đất đai có một vai trò hết sức quan trọng trong sản xuất và

đời sống xã hội. Khó có thể nói hết được vai trò to lớn của đất, Mác đã

khái quát “Lao động không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật

chất và giá trị tiêu thụ. Lao động chỉ là cha của của cải vật chất còn đất

đai là mẹ”³.

Mặc dù giữ vai trò quan trọng nhưng đất đai chỉ phát huy vai trò

vốn có của nó dưới sự tác động tích cực của con người một cách thường

xuyên. Ngược lại, đất đai sẽ không phát huy được khả năng sinh lời nếu

con người tác động tác động vào nó với một thái độ thờ ơ, vô ơn, sử dụng

đất một cách tùy tiện, thậm chí đến một lúc nào đó đất đai sẽ trả thù con

người theo quy luật tự nhiên.

1.2. Định nghĩa Luật Đất đai

Luật Đất đai là một ngành luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam,

bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh những quan

³Tuyển tập Mac-Ăng ghen

13

hệ xã hội hình thành trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất

đai, nhằm sử dụng đất đai hợp lí, tiết kiệm, có hiệu quả cao vì lợi ích của

Nhà nước, của người sử dụng và vì lợi ích chung của toàn xã hội.

1.3. Đối tượng điều chỉnh của Luật Đất đai

Đối tượng điều chỉnh của ngành Luật Đất đai là các quan hệ xã hội

phát sinh một cách trực tiếp trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định

đoạt đất đai được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh.

Các quan hệ xã hội thuộc đối tượng điều chỉnh của ngành Luật Đất

đai có các đặc điểm sau:

- Các quan hệ xã hội này phát sinh trong quá trình quản lý Nhà

nước về đất đai, tối thiểu một bên tham gia quan hệ là Nhà nước.

- Các quan hệ xã hội này gắn chặt với tính thống nhất quản lý đất

đai theo quy hoạch, kế hoạch trên phạm vi cả nước.

- Các quan hệ xã hội này là các quan hệ kinh tế nhưng không nằm

trong sự điều chỉnh của Luật Kinh tế, vì mục đích đầu tiên trong quản lý

và sử dụng đất không phải là kinh doanh thu lợi nhuận, mà là phục vụ lợi

ích cho toàn xã hội; chủ thể Luật Đất đai cũng mở rộng hơn so với chủ

thể của Luật Kinh tế.

- Các quan hệ xã hội này là quan hệ tài sản nhưng không nằm trong

sự điều chỉnh của Luật Dân sự, vì đất đai ở Việt Nam không phải là hàng

hóa thông thường để được lưu thông như các loại hàng hóa khác, mà là

một loại hàng hóa đặc biệt.

Tóm lại, Luật Đất đai là một ngành luật bởi nó vẫn có đối tượng

điều chỉnh riêng, quan hệ đất đai là những quan hệ đặc thù không thể do

bất cứ ngành luật nào điều chỉnh. Tuy nhiên sự phân biệt giữa ngành luật

này với ngành luật khác theo khoa học pháp lý hiện nay chỉ mang tính

tương đối, giữa các ngành luật luôn có sự giao thoa lẫn nhau.

1.4. Phương pháp điều chỉnh của Luật Đất đai

Mỗi ngành luật có một phương pháp điều chỉnh riêng để phù hợp

với nhóm quan hệ xã hội thuộc đối tượng điều chỉnh của nó. Phương

pháp điều chỉnh của ngành Luật Đất đai là cách thức Nhà nước sử dụng

14

để tác động vào cách xử sự của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp

luật đất đai. Căn cứ vào bản chất của từng mối quan hệ, Luật Đất đai có

các phương pháp điều chỉnh sau:

- Phương pháp mệnh lệnh:

+ Bản chất của phương pháp mệnh lệnh là sự bất bình đẳng về

địa vị pháp lý giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật. Nhà nước

sử dụng phương pháp này để tác động đến các hành vi xử sự của các chủ

thể trên cơ sở quyền lực của mình.

+ Nội dung của phương pháp này là một bên có quyền ra các

quyết định mang tính chất mệnh lệnh, bắt buộc còn bên kia có nghĩa vụ

phải thi hành các quyết định đó.

+ Luật Đất đai sử dụng phương pháp này điều chỉnh các quan hệ

giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong quan hệ đất đai như giao đất,

thu hồi đất, trưng dụng đất, giải quyết các tranh chấp về đất đai,…

- Phương pháp bình đẳng, thỏa thuận:

+ Là cách thức mà Nhà nước tạo ra địa vị pháp lí bình đẳng cho

các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.

+ Bản chất củaphươngpháp nàylàsựbình đẳngthỏathuận, tự nguyện.

+ Phương pháp này được áp dụng để điều chỉnh các quan hệ như

chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất giữa

những người sử dụng đất với nhau.

2. CÁC NGUYÊN TẮC CƠ BẢN CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI

2.1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện

chủ sở hữu

Đây là nguyên tắc cơ bản nhất của ngành Luật Đất đai, được thể

hiện tại điều 17 Hiến pháp năm 1992: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn

nước, tài nguyên trong long đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa…

đều thuộc sở hữu toàn dân”.

Khoản 1 điều 5 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở

hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sỡ hữu”.

Điều này có nghĩa là toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước chỉ thuộc

quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện thực hiện các quyền của

15

chủ sở hữu chứ không thuộc quyền sở hữu của bất cứ tổ chức hay cá

nhân nào khác. Với tư cách là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có trọn vẹn

các quyền năng của một chủ sở hữu, như quyền chiếm hữu, sử dụng và

định đoạt đất đai. Như vậy, ở Việt Nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu

với chủ sử dụng trong quan hệ đất đai. Nhà nước thực hiện quyền định

đoạt đối với đất đai (quyền đặc trưng của chủ sở hữu) thông qua các hành

vi sau:

- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét

duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Quy định về mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất;

- Định giá đất.

2.2. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật

Nguyên tắc này được quy định tại điều 18 Hiến pháp 1992: “Nhà

nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử

dụng đúng mục đích và có hiệu quả” và tại khoản 1 điều 6 Luật Đất đai

2003. “Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai”. Có nhiều biện pháp để

Nhà nước thống nhất quản lý đất đai, nhưng quản lý bằng quy hoạch và

pháp luật là hai biện pháp cơ bản nhất.

Trong công tác quản lý đất đai, quy hoạch sử dụng đất chính là cơ

sở khoa học, là căn cứ pháp lí quan trọng để Nhà nước quản lý các biến

động về đất đai, nó trực tiếp thể hiện phương thức yêu cầu trong công tác

quản lý và sử dụng đất đai. Quy hoạch sử dụng đất đai là một trong

những phương tiện để Nhà nước thực hiện các chủ trương, chính sách đất

đai của mình, giúp cho Nhà nước can thiệp một cách sâu sắc vào quá

trình sử dụng đất, đồng thời khắc phục những khó khăn do lịch sử để lại.

Trong nền kinh tế hiện nay, người sử dụng đất có nhiều mục đích

sử dụng đất khác nhau nhưng trái với quy hoạch là trái với pháp luật.

Cùng với quy hoạch chính sách đất đai của Nhà nước còn được thể

hiện thống nhất trong pháp luật đất đai. Xuất phát từ đặc điểm của pháp

luật, xuất phát từ cơ chế điều chỉnh của pháp luật nên trong quản lý nhà

16

nước về đất đai, thì pháp luật luôn là một công cụ hữu hiệu giúp Nhà

nước quản lý đất đai có hiệu quả.

Nhà nước thiết lập cơ quan quản lý đất đai từ trung ương đến địa

phương với những quy định cụ thể về chức năng và nhiệm vụ nhằm hạn

chế tình trạng phân tán, chồng độ, thể lệ phù hợp với nội dung quản lý

Nhà nước.

2.3. Nguyên tắc sử dụng đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm, cải tạo và

bồi bổ đất đai

Sử dụng đất đai một cách hợp lí là sử dụng thích hợp với tính chất

của từng loại đất, sử dụng đất và căn cứ vào mục đích sử dụng đất đã

được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định khi giao đất. Trong

trường hợp muốn thay đổi mục đích sử dụng đất thì phải xin phép cơ

quan nhà nước có thẩm quyền.

Sử dụng đất đai một cách tiết kiệm vì đất đai là một loại tài nguyên có

hạn, trong khi nhu cầu sử dụng đất của con người không ngừng tăng lên.

Cải tạo và bồi bổ đất đai vì đất đai cũng giống như các tư liệu sản

xuất khác, tham gia vào quá trình sản xuất bằng cách chuyển hóa dần các

chất dinh dưỡng có trong đất để nuôi dưỡng cây trồng, và mỗi lần chuyển

hóa như vậy, đất đai có độ khấu hao nhất định, vì thế cần cải tạo và bồi

bổ đất đai.

Đất đai là một loại tài nguyên có hạn, trong khi tốc độ dân số ngày

một gia tăng kéo theo một loạt vấn đề xã hội (việc làm, tệ nạn xã hội…)

trong đó có nhu cầu sử dụng đất. Chính vì vậy, cần sử dụng đất đai một

cách hợp lí.

Nói tóm lại, phải sử dụng đât đai hợp lí tiết kiệm, cải tạo, bồi bổ đất

đai là thể hiện thái độ tôn trọng đối với đất đai, là sự đối xử công bằng

với thiên nhiên trong quá trình sử dụng đất.

2.4. Nguyên tắc quan tâm đến lợi ích của người sử dụng đất

Xuất phát từ nhận thức, động lực phát triển của xã hội là lợi ích của

người lao động. Vì vậy, muốn đất đai được sử dụng có hiệu quả thì Nhà

nước phải quan tâm đến lợi ích của người sử dụng đất và sự quan tâm đó

được thể hiện trong hệ thống pháp luật về đất đai.

17

Luật Đất đai năm 1993 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 1988, thể

hiện sự thay đổi thái độ của Nhà nước đối với người lao động. Nhà nước

muốn bảo vệ quyền sở hữu của mình, muốn người sử dụng đất luôn cải

tạo, bồi bổ đất đai, sử dụng đất một cách hợp lí tiết kiệm, trước hết phải

đảm bảo, quan tâm đến lợi ích của người sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai năm 1988, người lao động không nhận thấy

được lợi ích trực tiếp từ bản than trong quá trình sử dụng đất. Luật Đất

đai năm 1993, tiếp đến là Luật Đất đai năm 2003, là một sự tiến bộ bởi

đã ghi nhận sự quan tâm của Nhà nước đến người sử dụng đất ngày càng

sâu sắc hơn, biểu hiện cụ thể:

- Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

ổn định, lâu dài, ngoài ra Nhà nước còn cho thuê đất với thời hạn dài,

nhằm tạo cho người sử dụng đất tâm lý yên tâm, ổn định và chủ động

trong kế hoạch kế hoạch sử dụng đất của mình.

- Thông qua việc giao đất, Nhà nước có chính sách đảm bảo cho

người sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để có đất để sản xuất, đồng

thời hạn chế việc tích tụ tập trung, tập trung đất đai bằng chính sách hạn

điền. Nghiêm cấm việc sử dụng đất đai làm phương tiện để bóc lột sức

lao động của người khác.

- Luật Đất đai đã quy định cho người sử dụng đất được thực hiện

quyền sử dụng đất thông qua nhiều hình thức nhằm bảo vệ lợi ích chính

đáng của người sử dụng đất.

- Trường hợp người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi để sử dụng

vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc, lợi ích công cộng… thì

được đền bù thiệt hại.

2.5. Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chính không thể thay thế được

trong quá trình sản xuất nông nghiệp.

Nước ta là một nước nông nghiệp với 80% dân số sống bằng nghề

nông, nhưng bình quân đất nông nghiệp trên đầu người lại rơi vào loại

thấp nhất thế giới và có xu hướng giảm dần, chính vì vậy phải ưu tiên

bảo vệ đất nông nghiệp, đảm bảo an toàn lương thực cho quốc gia, bảo vệ

diện tích đất nông nghiệp và độ màu mỡ cho đất nông nghiệp.

18

Nội dung của nguyên tắc này thể hiện:

- Hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang

sử dụng và mục đích khác.

- Đối với hộ gia đình và cá nhân, trực tiếp làm nông nghiệp được

nhà nước giao đất nông nghiệp để sử dụng trong hạn mức thì không phải

nộp tiền sử dụng đất.

- Không được tùy tiện mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp,

hạn chế việc lập mới trên đất trồng lúa.

- Nhà nước thực hiện chính sách khuyến khích, và tạo điều kiện

cho các hộ gia đình, cá nhân tổ chức khai hoang, phục hóa lấn biển để

mất rộng diện tích đất nông nghiệp.

3. NGUỒN CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI

Nguồn của Luật Đất đai là các văn bản do cơ quan nhà nước có

thẩm quyền ban hành chứa đựng quy phạm pháp luật đất đai.

* Văn bản luật:

- Bộ luật Dân sự năm 2005;

- Bộ luật Hình sự năm 1999.

Điều 173 quy định tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai;

Điều 174 quy định tội vi phạm các quy định về quản lý đất đai; Điều 175

quy định tội vi phạm các quy định về khai thác và bảo vệ rừng; Điều 176

quy định tội vi phạm các quy định về quản lý rừng.

- Luật Bảo vệ môi trường năm 2005;

- Luật Bảo vệ phát triển rừng năm 2004;

- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất (22/06/1994);

- Luật Xây dựng năm 2003;

- Luật Đất đai năm 2003;

- Luật Nhà ở năm 2005.

* Văn bản dưới luật:

- Nghị định số 181/ 2004/ND-CP (ban hành ngày 29/10/2004)

hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003;

19

- Quyết định số 24/ 2004 / QD-BTBTN-MT (01/01/2004) của Bộ

trưởng Bộ tài nguyên - môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất;

- Nghị định 188/ 2004 /ND-CP (16/11/2004) về phương pháp xác

định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 164/2004 ND-CP (14/09/2004) về kê biên đấu giá

quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án;

- Nghị định số 126/ 2004 ND-CP (26/05/2004) về xử phạt VPHC

trong hoạt động xây dựng, quản lý công trình hạ tầng đô thị và quản lý sử

dụng nhà;

- Nghị định số 197/2004 NDCP (03/12/2004) về bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 198/2004 ND-CP (03/12/2004) về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 17/2006 ND-CP (27/01/2006) về sửa đổi bổ sung một

số điều của nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và nghị định

187/2004 ND- CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;

- Nghị định số 142/2005/ NĐ-CP (14/11/2005) về thu tiền thuê đất,

thuê mặt nước.

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1

1. Nêu khái niệm, vai trò của đất đai?

2. Nêu định nghĩa, phân tích và lấy ví dụ về đối tượng điều chỉnh,

phương pháp điều chỉnh của Luật Đất đai?

3. Nguyên tắc là gì? Vì sao Luật Đất đai cũng như các ngành luật

khác đều xác lập một số nguyên tắc nhất định?

4. Nêu các nguyên tắc cơ bản của Luật Đất đai?

5. Cho biết như thế nào là sử dụng đất hợp lý, hiệu quả?

6. Nêu khái niệm và các loại nguồn của Luật Đất đai?

20

Chương 2

QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

1. KHÁI NIỆM QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

Trong cộng đồng xã hội, con người có nhiều mối quan hệ khác

nhau; nói như các nhà triết học thì con người là tổng hòa các mối quan hệ

xã hội (quan hệ kinh tế, quan hệ chính trị, quan hệ dân sự…) quan hệ đất

đai là một trong những quan hệ thuộc lĩnh vực kinh tế.

1.1. Định nghĩa quan hệ pháp luật đất đai

Quan hệ pháp luật đất đai là những quan hệ xã hội phát sinh trong

quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai được các quy phạm

pháp luật đất đai điều chỉnh.

1.2. Đặc điểm của quan hệ pháp luật đất đai

- Quan hệ pháp luật đất đai thể hiện đậm nét tính giai cấp.

- Quan hệ pháp luật đất đai là quan hệ tài sản nhưng không phải là

tài sản theo nguyên nghĩa của nó.

- Quan hệ pháp luật đất đai vừa mang yếu tố kinh tế, vừa mang yếu

tố hành chính, môi trường, xã hội.

1.3. Phân loại quan hệ pháp luật đất đai

Quan hệ pháp luật đất đai ở nước ta có thể chia làm hai nhóm:

nhóm quan hệ sở hữu và nhóm quan hệ sử dụng.

- Nhóm quan hệ sở hữu: là nhóm quan hệ phát sinh trong lĩnh vực sở

hữu đất đai, hay là trong quá trình quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm

những quan hệ phát sinh giữa các cơ quan quản lý Nhà nước với nhau.

Các quan hệ đất đai thuộc nhóm này rất đa dạng và phức tạp. Nhà

nước không chỉ đơn thuần là thực hiện vai trò của một chủ sỡ hữu mà

bằng chính pháp luật của mình, bằng các chế độ, thể lệ về quản lý và sử

dụng đất, mà Nhà nước thực hiện một cách cụ thể các quyền chiếm hữu,

sử dụng và định đoạt đất đai.

21