Giáo trình Bồi thường giải phóng mặt bằng (Phần 1)
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT & MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP
BÀI GIẢNG
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Biên soạn: TH.S NGUYỄN THỊ NHẬT LINH
NĂM 2018
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
ADB
Ngân hàng Phát triển Châu Á
Bồi thường hỗ trợ và Giải phóng mặt bằng
Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giải phóng mặt bằng
BTHT&GPMB
CNH - HĐH
GCNQSDĐ
GPMB
HDB
Trung tâm phát triển nhà
Hội đồng bồi thường
HĐBT
HSĐC
Hồ sơ địa chính
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
UBMTTQ
TN&MT
TTPTQĐ
SLA
Ủy ban Mặt trận Tổ quốc
Tài nguyên và môi trường
Trung tâm phát triển quỹ đất
Singapore Land Authority
Ngân hàng Thế giới
WB
MỤC LỤC
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 6
1.1. Khái niệm về bồi thường và giải phóng mặt bằng..............................................6
1.2. Mục đích, vai trò của bồi thường và GPMB.......................................................7
1.2.1. Mục đích
1.2.2. Vai trò...............................................................................................................8
1.3. Đặc điểm của bồi thường giải phóng mặt bằng ..................................................9
1.3.1. Tính đa dạng.....................................................................................................9
1.3.2. Tính phức tạp ...................................................................................................9
1.3.3. Tính nhạy cảm................................................................................................10
1.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.........10
1.4.1. Yếu tố giá đất .................................................................................................10
1.4.2. Yếu tố chính sách...........................................................................................12
1.4.3. Yếu tố trong nội dung quản lý nhà nước về đất đai.......................................13
1.5. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và tổ chức quốc
tế ...............................................................................................................................16
1.5.1. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới .16
1.5.2. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư của một số
tổ chức quốc tế .........................................................................................................27
1.6. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam qua các thời kỳ......28
1.6.1. Thời kỳ trước năm 1945.................................................................................28
1.6.2. Thời kỳ sau cách mạng Tháng 8 năm 1945 đến năm 1975 ...........................29
1.6.3. Thời kỳ sau năm 1975 đến trước sự ra đời Luật Đất đai năm 1993 ..............29
1.6.4. Thời kỳ Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến trước Luật đất đai 2003...30
1.6.5. Thời kỳ khi ban hành Luật Đất đai 2003 tới trước Luật Đất đai 2013 ..........31
CHƯƠNG 2. CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG ĐẤT VÀ TÀI
SẢN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT.................................................................33
2.1. Cơ sở pháp lý về bồi thường giải phóng mặt bằng ...........................................33
2.2. Đối tượng được bồi thường...............................................................................34
2.3. Nguyên tắc bồi thường......................................................................................34
2.4. Điều kiện để được bồi thường...........................................................................35
2.4.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân ..........................................................................35
2.4.2. Đối với tổ chức...............................................................................................40
2.4.3. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài .............................................40
2.5. Chủ thể tham gia bồi thường.............................................................................41
2.6. Diện tích và giá đất tính bồi thường..................................................................41
2.6.1. Diện tích đất bồi thường.................................................................................41
2.6.2. Giá đất tính bồi thường ..................................................................................42
2.7. Quy định chi tiết về bồi thường thiệt hại đối với các loại đất khi giải phóng mặt
bằng ..........................................................................................................................45
2.7.1. Bồi thường với nhóm đất nông nghiệp ..........................................................45
2.7.2. Bồi thường với nhóm đất phi nông nghiệp ....................................................50
2.7.3. Giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.............57
2.8. Bồi thường về tài sản gắn liền với đất...............................................................60
2.8.1. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi
Nhà nước thu hồi đất................................................................................................60
2.8.2. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu
hồi đất.......................................................................................................................60
2.8.3. Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà thuộc sở hữu
Nhà nước ..................................................................................................................62
2.8.4. Bồi thường cây trồng, vật nuôi.......................................................................62
2.8.5. Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất................................63
2.8.6. Bồi thường về di chuyển mồ mả ....................................................................63
2.8.7. Các trường hợp nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền
với đất.......................................................................................................................63
CHƯƠNG 3. CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT..................................................................................................................65
3.1. Khái niệm và nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất...............................65
3.1.1. Khái niệm hỗ trợ.............................................................................................65
3.1.2. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất..................................................65
3.2. Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất .....................................................65
3.2.1. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất ..............................................................65
3.2.2. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm .................................70
3.2.3. Hỗ trợ tái định cư và các khoản hỗ trợ khác ..................................................73
3.3. Tái định cư.........................................................................................................76
3.3.1. Khái niệm tái định cư.....................................................................................76
3.3.2. Quyền của người bị thu đất phải di chuyển chỗ ở .........................................77
3.3.3. Nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở ...............................77
3.4. Lập và thực hiện dự án tái định cư....................................................................77
3.4.1. Điều kiện đối với khu tái định cư...................................................................77
3.4.2. Quy định về việc lập và thực hiện dự án tái định cư......................................78
3.4.3. Bố trí tái định cư cho người có đất ở bị thu hồi.............................................78
CHƯƠNG 4. TỔ CHỨC THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ .................80
TÁI ĐỊNH CƯ .........................................................................................................80
4.1. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .................................80
4.1.1. Tổ chức phát triển quỹ đất..............................................................................80
4.1.2. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện ......................................80
4.2. Trình tự thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.........................................81
4.2.1. Lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .......................82
4.2.2. Điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.............................................................82
4.2.3. Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết ..................................82
4.2.4. Tổ chức lấy ý kiến và tổng hợp ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư......................................................................................................................84
4.2.5. Thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư..........84
4.2.6. Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư..............................85
4.2.7. Quản lý quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng ..............................................86
4.3. Cưỡng chế thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư..................86
4.3.1. Nguyên tắc và thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế.....................................86
4.3.2. Cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc.....................................86
4.3.3. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất..................................................87
4.4. Khiếu nại, khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ..............................89
4.5.2. Kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.....................................92
4.5.3. Quy định về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.....................93
4.6. Trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các cơ
quan, đơn vị ở Trung ương và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh........................................94
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Khái niệm về bồi thường và giải phóng mặt bằng
Theo từ điển tiếng Việt, bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng
giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể
khác gây ra.
Theo từ điển Luật học thì bồi thường là bù đắp những thiệt hại về vật chất,
tinh thần do mình gây ra cho người khác do không thực hiện, thực hiện chậm, thực
hiện không đầy đủ một nghĩa vụ dân sự hay do vi phạm pháp luật.
Bồi thường thiệt hại là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do hành
vi vi phạm hợp đồng gây ra cho bên bị vi phạm. Giá trị bồi thường thiệt hại bao
gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm
gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có
hành vi vi phạm.
Theo Điều 42 Luật Đất đai năm 2003, “Nhà nước thu hồi đất của người sử
dụng đất mà người sử dụng đất có GCNQSDĐ hoặc đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ
theo Điều 50 của Luật Đất đai thì được bồi thường”.
Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013, “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại
giá trị QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”.
“Bồi thường đất” là sự đền trả lại tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây ra một
cách tương xứng cho người bị thu hồi đất. Những thiệt hại do thu hồi đất gây ra có
thể là thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất. Vì thế, trong giải phóng mặt
bằng, cùng với chính sách bồi thường, chính sách hỗ trợ và tái định cư là một phần
quan trọng trong chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Chính sách
này nhằm giúp cho người bị thu hồi đất có thể tái lập, ổn định cuộc sống mới do
những thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất của việc thu hồi đất gây ra, mặt
khác giúp họ giải quyết được những khó khăn khi phải thay đổi nơi ở mới như: đào
tạo nghề mới, chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định đời sống, cấp kinh phí để di dời đến
địa điểm mới.
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc
di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một
phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một
công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành
Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ
đầu tư mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa
các dự án và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội.
Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước với vai trò đại diện chủ
sử hữu trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Nhà nước thực hiện quyền
định đoạt đối với đất đai như quyết định mục đích sử dụng đất, xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất,
quyết định giao đất, cho thuê đất và định giá đất.
1.2. Mục đích, vai trò của bồi thường và GPMB
1.2.1. Mục đích
1.2.1.1. Tạo quỹ đất đai cần thiết để phát triển cơ sở hạ tầng đáp ứng các nhu cầu
phát triển
Ở mỗi một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội cần có một sự phát triển thích
ứng của hạ tầng kinh tế - xã hội. Với tư cách là phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ
tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội mà trong đó giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để dự
án có được triển khai hay không.
Hiện nay, nước ta đang trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại
hóa và đô thị hóa. Vì vậy, bồi thường, giải phóng mặt bằng là một trong những
công việc quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát
triển như nhu cầu đất đai cho xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, khu kinh tế,
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, ngoài ra, còn sử dụng cho các cơ sở văn hoá
giáo dục, thể dục thể thao, đô thị hoá, công nghiệp hóa.
1.2.1.2.Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án
Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như: tài
chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của người dân trong diện
bị giải toả… Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành giải
phóng mặt bằng. Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm
được thời gian và việc thực hiên dự án có hiệu quả. Ngược lại, giải phóng mặt bằng
kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự
án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.
Ví dụ, một dự án dự kiến hoàn thành đến hết mùa khô nhưng do giải phóng
mặt bằng chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa gây khó
khăn cho việc thi công cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án này
và ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án khác.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng mang tính quyết định tiến độ của
các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Có thể nói “giải phóng mặt bằng
nhanh là một nửa dự án”. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích
của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như
tinh thần của người bị thu hồi đất.
Ví dụ, dự án cải tạo mương Y cụ - Y Khoa thuộc Dự án cải tạo kênh mương
thoát nước giai đoạn 2 sử dụng nguồn vốn ưu đãi của Cơ quan Hợp tác Quốc tế
Nhật Bản (JICA) do Ban Quản lí thoát nước (thuộc Sở Xây dựng Hà Nội) đảm
nhiệm từ năm 2012. Thế nhưng, sau một thời gian triển khai, dự án dừng đột ngột
và nằm "án binh bất động" khiến người dân sinh sống dọc bờ mương phải hứng
chịu mùi hôi nồng nặc và tình trạng ô nhiễm dai dẳng.
Trong thực tế, nhiều dự án bị chậm tiến độ do công tác bồi thường GPMB
làm chưa tốt như giá bồi thường chưa đáp ứng được nguyện vọng của người sử
dụng đất, chậm chi trả tiền bồi thường, thiếu công khai minh bạch trong quá trình
thực hiện…Đó là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện đông người gây mất ổn định
chính trị - xã hội ở nhiều địa phương trong cả nước trong thời gian qua.
1.2.1.3.Về mặt kinh tế của dự án
Giải phóng mặt bằng thực hiện tốt sẽ góp phần giảm tối đa chi phí cho việc
giải toả đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các công trình khác. Giải
phóng mặt bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến
độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây và khó khăn cho các nhà đầu tư. Đặc
biệt, các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là rất
cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các công trình khác.
Bảng 1.1. Chênh lệch giá đất trước và sau khi kết thúc dự án
Giá đất trung Giá đất trung bình
Mức độ
Khu vực
bình trước dự sau khi dự án kết Chênh lệch tăng (%)
án (đ/m2)
thúc (đ/m2)
Quận Bình Thạnh
17.000.000
13.200.000
33.500.000
24.800.000
16.500.000
11.600.000
197
188
Quận Thủ Đức
(Nguồn: World Bank, 2011)
1.2.2. Vai trò
Nếu công tác giải phóng mặt bằng không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện
tượng “treo” công trình, chạy theo tiến độ làm cho chất lượng công trình bị giảm,
các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân
sách Nhà nước. Mặt khác, khi giải quyết không thoả đáng quyền và lợi ích hợp
pháp của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng phát sinh những khiếu kiện, đặc biệt là
những khiếu kiện đông người làm cho tình hình chính trị - xã hội mất ổn định. Cho
nên, bên cạnh việc đáp ứng yêu cầu đất đai cho phát triển, công tác bồi thường, hỗ
trợ GPMB cần giải quyết hài hòa giữa các lợi ích khác nhau (quốc gia, nhà đầu tư
và người sử dụng đất). Mặc dù, thu hồi đất phục vụ cho mục đích quốc gia, phát
triển kinh tế - xã hội, nhưng đối tượng bị thu hồi đất chịu ảnh hưởng trực tiếp do bị
mất tư liệu sản xuất, di dời nhà cửa gây bất ổn định đời sống và việc làm.
Vì thế, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng phải phù hợp với nguyện
vọng chính đáng của người dân. Ngoài ra, để chính sách đi vào cuộc sống cần có sự
phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành và các đối tượng có liên quan.
1.3. Đặc điểm của bồi thường giải phóng mặt bằng
1.3.1. Tính đa dạng
Thu hồi đất diễn ra ở nhiều nơi khác nhau, công tác bồi thường có đặc điểm
đa dạng. Tính đa đạng thể hiện ở sự khác nhau về địa điểm, văn hóa, mật độ dân số,
giá trị của đất…Tại khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị
đất và tài sản trên đất lớn, ngược lại khu vực ven đô thì mức độ tập trung dân cư
khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp,
tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động
sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp.
Do đó, mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được
tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu
vực và từng dự án cụ thể.
1.3.2. Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế -
xã hội đối với mọi người dân. Đặc biệt đối với khu vực nông thôn, người dân chủ
yếu sống nhờ vào sản xuất nông nghiệp mà đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng.
Mặt khác, trình độ học vấn thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, nên
tâm lí ngại thay đổi, sợ bất ổn và rủi ro. Cho nên, bồi thường thu hồi đất không chỉ
đơn giản là chi trả đủ tiền cho người dân mà phải xem xét cả vấn đề đời sống,
chuyển đổi nghề, đảm bảo việc làm trước mắt và lâu dài, tạo sinh kế bền vững cho
người dân.
- Đối với đất ở tính phức tạp được thể hiện rõ hơn do những nguyên nhân
sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất rất phức tạp. Trải qua các thời kỳ với quy định và
chế độ quản lý khác nhau dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép
diễn ra thường xuyên; khó xác định mục đích, hạn mức, thiếu các giấy tờ hợp
chứng minh nguồn gốc;
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái
định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu;
+ Dân cư một số địa phương sống chủ yếu bằng nghề buôn bán ở mặt đường
giao thông, nên khi bị thu hồi đất và phải chuyển đến các khu tái định cư mới
không còn khả năng kinh doanh nên họ không muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau có đặc điểm phức tạp riêng,
vì thế công tác GPMB cần chú ý đến những yếu tố đặc thù để có giải pháp giải
quyết hợp lí.
1.3.3. Tính nhạy cảm
Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng luôn phát sinh và để lại nhiều
vấn đề tiêu cực cho xã hội như:
- Thất nghiệp;
- Khiếu kiện đông người;
- Tệ nạn xã hội nảy sinh;
- Tái định cư chất lượng thấp hoặc không phù hợp nguyện vọng người dân;
- Nhập cư lên các thành phố;
- Tham nhũng đất đai.
1.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.4.1. Yếu tố giá đất
Hiện nay, ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một
trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như
trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai
khác nhau thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan
hệ đất đai khác nhau.
1.4.1.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 2003
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số
87/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các
loại đất; Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy
định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số
22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy định về
đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng...
Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ
ban hành kèm theo Nghị định số 87/1994/NĐ-CP. Khung giá đất để tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/1994/NĐ-
CP đã được áp dụng một thời gian dài cho tới khi có Luật đất đai 2003 ra đời, mặc
dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi
thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông
nghiệp hạng 1.
Do vậy, giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn
đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương.
1.4.1.2. Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013
Nhà nước quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá đất và công
bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm;
+ Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vốn
bằng QSDĐ.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá đất và
công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, do giá đất mang tính thời điểm, và
năm sau thường cao hơn năm trước nên người sử dụng đất tâm lí chờ đợi kéo dài
thời gian nhận bồi thường sang năm sau để áp dụng giá đất mới. Đó cũng là nguyên
nhân làm chậm bàn giao mặt bằng và ảnh hưởng đến tiến độ dự án.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát
với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình thực tế cho
thấy, giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên
tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp bất cập về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu
kiện.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất,
bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ thể tại Luật
Đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc
“sát với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường trong điều kiện bình thường”
theo quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2003.
Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2003, ngày 16 tháng
11 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định này quy định 2 phương
pháp định giá (phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập) và khung
giá các loại đất như: khung giá cây hàng năm; cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất
nuôi trồng thủy sản; đất làm muốn; đất ở tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn; và đất sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp tại đô thị.
1.4.1.3. Từ khi có Luật Đất đai 2013
Theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất, giá đất để tính bồi thường khi Nhà
nước hồi đất là giá đất cụ thể chứ không phải là bảng giá đất công bố vào ngày 01
tháng 01 của năm đầu kỳ (bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm/lần). Giá đất cụ
thể là quy định mới và cũng là một trong những điểm đổi mới của Luật Đất đai
2013 về giá đất.
Vì vậy, khi định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất,
người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của
Luật Đất đai 2013 và phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1,2,3 và 4
Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014; kết quả tổng
hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường để định giá cho phù hợp.
1.4.2. Yếu tố chính sách
Chính sách bồi thường, hỗ trợ là là yếu tố quan trọng trong công tác bồi
thường, GPMB ở nước ta. Do giá đất thấp, cùng với sự thiếu quan tâm của Nhà
nước đến hậu thu hồi đất như vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp, giải quyết việc
làm…đã nảy sinh nhiều khiếu kiện đông người, gây bức xúc và mất ổn định tình
hình chính trị - xã hội. Từ khi Nhà nước có chính sách bồi thường, hỗ trợ theo Nghị
định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất; sau đó đến Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25 tháng 5 năm 2007 của chính phủ về quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng
nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường,hỗ trợ tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số
69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ, quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư; Nghị
định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chỉnh phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì người dân đồng tình và ủng
hộ hơn đối với chủ trương thu hồi đất của Nhà nước. Bởi lẽ, ngoài việc bồi thường
giá trị QSDĐ theo giá thị trường thì Nhà nước còn có chính sách hỗ trợ người sử
dụng đất để trợ giúp cho người sử dụng đất ổn định đời sống, sản xuất; hỗ trợ đào
tạo nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ di chuyển. Những chính sách này đã làm
người dân hài lòng, cho nên việc triển khai các dự án bồi thường GPMB cho các dự
án được thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn và giảm thiểu các vụ biểu tình, khiếu kiện
đông người ở các địa phương.
Vì vậy, việc ban hành các chính sách bồi thường, hỗ trợ hợp lý sẽ ảnh hưởng
và quyết định đến sự thành công của các dự án bồi thường, GPMB.
1.4.3. Yếu tố trong nội dung quản lý nhà nước về đất đai
1.4.3.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi
hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và
phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó
không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2013, Nhà nước đã ban
hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Chính sách
bồi thường giải phóng mặt bằng cũng được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa
đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với
yêu cầu thực tế triển khai.
Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp Luật Đất đai qua
các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở.
Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về
quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ
thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều,
mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng
bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
1.4.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn, vì vậy để sử dụng đất đai hợp lý,
hiệu quả và tiết kiệm thì phải có quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là
biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các
ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu
kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
nhiệm vụ CNH - HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng. Thông qua
việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất căn cứ để lập dự án đầu tư
xây dựng, mà muốn triển khai dự án thì phải thu hồi đất và bồi thường GPMB.
Nguyên nhân sâu xa đó chính là do quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa; đô thị
hóa. Công nghiệp hóa dẫn đến chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang công
nghiệp; đô thị hóa làm chuyển đổi đất ở nông thôn/đất ở đô thị và đất nông nghiệp
sang khu đô thị mới, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, công trình văn hóa, du lịch, thể
thao, y tế, giáo dục, điểm dân cư mới...
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất
đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo
quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có
quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng QSDĐ; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính
khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát
tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường
hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình
trạng quy hoạch “treo” và dự án “treo”.
1.4.3.3. Giao đất, cho thuê đất
Căn cứ vào phương án quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị,
quy hoạch xây dựng nông thôn mới…); nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân, cơ quan Nhà nước tiến hành thủ tục giao đất, cho thuê đất. Tuy
nhiên, trước khi tiến hành thủ tục này thì cơ quan Nhà nước phải thực hiện thu hồi
đất, bồi thường giải phóng mặt bằng. Cho nên, địa phương càng tiến hành giao đất,
cho thuê đất (như giao đất, cho thuê đất ở khu kinh tế, khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, dự án nhà ở…) cho nhiều đối tượng, quy mô lớn thì cũng đồng nghĩa với
hoạt động thu hồi đất nhiều, quy mô đất thu hồi và đối tượng bị ảnh hưởng cũng
nhiều hơn. Như vậy, giao đất, cho thuê đất gián tiếp ảnh hưởng đến thu hồi, bồi
thường giải phóng mặt bằng.
Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác. Mặt dù, đây là điều kiện bắt buộc, nhưng
nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này do chưa nắm bắt và quán triệt
đúng quy định pháp luật và xảy ra sai phạm về phía chính quyền địa phương.
1.4.3.4. Lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu để
quản lý chặt chẽ đất đai, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Vì thế, nếu
không có HSĐC hoặc HSĐC không đầy đủ đồng bộ, không cập nhật, chỉnh lý
thường xuyên thì rất khó thể xác định nguồn gốc đất đai như thời gian sử dụng,
mục đích sử dụng, nghĩa vụ tài chính, chủ sử dụng hợp pháp…Từ đó, dẫn đến khó
khăn cho việc áp dụng các chính sách bồi thường GPMB.
1.4.3.5. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận QSDĐ
Đăng ký đất đai là một nội dung cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý
đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về QSDĐ, bất động sản, đảm bảo những thông
tin về QSDĐ. Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải
đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai,
người sử dụng đất phải đăng ký QSDĐ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ
thể là Văn phòng đăng ký đất đai) và được cấp GCNQSDĐ nếu đủ điều kiện. Chức
năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc
thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất đai.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, giá đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn nhiều hạn chế, đặc biệt công tác đăng
ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy,
mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Địa phương nào làm tốt
công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận
lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.4.3.6. Thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền
lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất
chính. Chính quyền địa phương cấp trên, Hội đồng thẩm định phải có kế hoạch
thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai
thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm
pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
1.4.4. Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển cuả nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản được
hình thành và ngày càng phát triển. Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành
một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế
quốc dân và đã góp phần ổn định xã hội và thúc đầy sự phát triển của nền kinh tế
nước ta trong thời gian qua và trong tương lai.
Luật Đất đai 1987 và Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 là cơ sở đầu tiên mở
đường cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển. Luật Đất đai năm 2003
là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sở
tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới, đã quy định chi tiết hơn về các
điều kiện để hình thành thị trường bất động sản và các hoạt động về tài chính đất
đai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về đất đai và giá đất’, “Quyền sử
dụng đất trong thị trường bất động sản”.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phấn giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu
cầu đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất
có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua
Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường, thị trường càng sơ khai thì việc thu hồi đất càng thiếu cơ sở
thực tiễn để xác định đúng giá trị bồi thường.
1.5. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và tổ chức
quốc tế
1.5.1. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới
a. Chính sách của Singapore
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư
nhân về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn
lại thuộc sở hữu tư nhân, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo đúng quy hoạch
sử dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ
hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp
đồng thuê của Nhà nước.
Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, Nhà nước tiến hành thu hồi
đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định thu hồi đất, người dân
có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo luật Thu hồi đất – Land Acquisition Act). Không có
trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để xây dựng các
khu dân cư như ở Việt Nam. Lý do là thời gian sử dụng đất khác nhau và Nhà nước
không cho phép. Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử dụng phải
thông qua cơ quan nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người sử dụng
đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc bồi thường giải tỏa và không để
ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát triển kinh
tế nói chung.
Chính sách bồi thường tại Singapore được tiến hành thận trọng (nhất là đất
của tư nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính
sách bồi thường công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng
thuận cao trong xã hội. Ở Singapore, tính bình quân, tiền bồi thường chỉ chiếm
khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án (ở Việt Nam có thể đến 70-80%). Kiểm
soát tốt giá bồi thường là một trong những lý do giúp chương trình phát triền hạ
tầng và phúc lợi công cộng thành công. Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn
việc làm của người dân, do đất nước Singapore quá nhỏ bé nên việc đi lại thuận
tiện. Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không đáng kể (dưới 1%).
Nguyên tắc thu hồi đất:
- Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã
hội và chỉnh trang đô thị;
- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết;
- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành
viên trong Nội các Chính phủ. Sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng,
việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho
người dân 2-3 năm. Nếu người dân không chịu di đời thì Nhà nước sẽ áp dụng
cưỡng chế hoặc áp dụng theo Luật Xâm chiếm đất công (State Lands
Encroachment Act).
Mức bồi thường thiệt hại:
Mức bồi thường thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu v.v.
Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước thì có thể thuê một tổ chức định giá tư
nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Các yếu tố cũng được xem xét
khi bồi thường là giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang
qua, Nhà nước sẽ điều tiết. Ngược lại, công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến
mảnh đất thì Nhà nước sẽ tăng bồi thường; hoặc khi bị công trình cắt manh mún
mảnh đất hiện hữu thì Nhà nước cũng sẽ chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đất
còn lại.
Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức bồi thường,
cụ thể:
- Người bị thu hồi đất đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ
nên đòi tăng bồi thường mới chịu đi;
- Người bị thu hồi đòi bồi thường để đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có
quyết định giải tỏa (trừ khi căn nhà quá xuống cấp cần được sơn sửa lại);
- Trong vòng 2 năm công bố giải tỏa mà cố ý xây dựng nhà lớn để đòi bồi
thường; đòi bồi thường theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất);
- Hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý
để được bồi thường;
- Tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp.
Phương thức thanh toán khi bồi thường:
Nhà nước trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại khi
hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho
thuê với giá phù hợp. Ngoài ra, Nhà nước Sigapore còn có các chính sách hỗ trợ
khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong quá trình bồi
thường, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị bồi thường. Hội đồng bồi
thường sẽ là tổ chức quyết định giá trị bồi thường đối với người khởi kiện. Nếu chủ
bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm.
Chính sách hỗ trợ:
Chính sách hỗ trợ về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn, việc làm cho người
nông dân khi trở thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách đây 20-30 năm). Tuy
nhiên, do số lượng nông dân không nhiều nên đây không phải là vấn đề nghiêm
trọng. Đối với các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng bồi
thường bằng tiền mặt và căn cứ và thu nhập thực tế trước đó. Đối với các cơ sở tôn
giáo như chùa chiền, nhà thờ khi giải tỏa được bố trí xây dựng mới trên địa điểm và
diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm phục vụ khu dân cư mới.
Chính sách tái định cư:
Chính sách TĐC gắn liền với bố trí nhà ở công (loại nhà do nhà nước xây
dựng và cung cấp giá rẻ). Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất
động sản ở Singapore. Singapore thiết lập một cơ quan gọi là trung tâm phát triển
nhà (HDB) với chức năng tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người
dân, trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư.
Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư:
Các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kĩ lưỡng về hộ gia đình
trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý về các chi tiết về số thành viên
trong gia đình kể cả con cái; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc, tình trạng
pháp lý của bất động sản.... Các đơn vị, tổ chức khác như cơ quan, nhà thờ, cơ sở
công nghiệp, thương mại ... đều được điều tra tỉ mỉ và được đưa vào danh sách tái
định cư. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ
tái định cư chính xác, công bằng.
Tại đây, cơ quan quản lý đất (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục các hộ thuộc diện
tái định cư được mua và thuê nhà của Trung tâm phát triển nhà với điều khoản ưu
đãi về thủ tục mua và thuê, miễn thế chấp v.v. Chính sách cung cấp nhà ở công của
HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore. Nếu
không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng
1.200 đôla Singapore). Có nhiều loại nhà phù hợp với nhu cầu đa dạng của người
dân. HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các nhà cao tầng. Ngoài ra, còn có
các căn hộ hạng sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già (Studio
Apartment). Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định
khi người dân mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ
khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.
b. Chính sách của Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục
đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất
nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo
giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất
cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách
quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các
quy định này, mỗi ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của
ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật Trưng dụng bất động sản (BĐS) áp dụng
cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng công cộng, quốc
phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển
đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng. Luật
quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường
các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể
về trình tự tiến hành bồi thường tái định cư, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi
thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan,
ủy ban tính toán bồi thường, tái định cư, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường,
quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra tòa án.
Ở Thái Lan, liên quan đến bồi thường giải phóng thì cơ quan điện lực Thái
Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường tái định cư lớn nhất nước, họ đã xây dựng
chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức
sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối
đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được
tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả
khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án.
c. Chính sách của Trung Quốc
Pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Pháp luật đất đai
Việt Nam. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung
Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm.
Do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách bồi thường
GPMB khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp. Mặc dù vậy, tùy trường
hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Nhà nước
chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất khi thu hồi đất của các chủ sử
dụng.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người xử dụng đất biết
trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa
chọn các hình thức bồi thường bằng tiền mặt hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại Thủ
đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường
thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình. Giá bồi
thường là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu
vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với
thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó. Đối
với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và loại đất.
Về tái định cư, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp
thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loai căn hộ với các nhu cầu sử dụng
khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện
về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách
riêng.
Nguyên tắc nhất quán khi di dời là chỗ ở mới phải tốt hơn chỗ ở cũ. Khu
TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối giữa giao thông
Tải về để xem bản đầy đủ
64 trang
Thùy Anh
3720
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Giáo trình Bồi thường giải phóng mặt bằng (Phần 1)", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- giao_trinh_boi_thuong_giai_phong_mat_bang_phan_1.pdf
