Cẩm nang hỏi đáp về Pháp luật đất đai và môi trường
Chương trình Hợp tác Việt nam – Thụy Điển
Tăng cường Năng lực Quản lý Đất đai và Môi trường
Cẩm nang hỏi đáp về Pháp luật
Đất đai và Môi trường
Hà nội, tháng 4/ 2007
1.
A - LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI
Môc 1- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
Câu hỏi 1:
Sổ đỏ gia đình tôi hiện ghi tên người sử dụng đất là tên bố và mẹ tôi. Mảnh
đất này là do mẹ tôi mua 3 năm sau khi bố tôi đã qua đời, mặc dù trước đó, cha
mẹ tôi cùng làm một cơ quan và cùng được cơ quan phân về ở căn nhà này. Tuy
nhiên khi cơ quan thanh lý nhà, thì người mua lại là mẹ tôi, có giấy chứng nhận
thanh lý nhà của cơ quan. Việc vẫn đề tên bố tôi trong giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo tôi hiểu là không hợp lý, và cần phải chỉnh sửa lại. Nếu đúng
thế, tôi có thể làm được không, và làm ở đâu? Tôi phải giải thích thế nào nếu
Địa chính nhà, đất phường và quận không chịu công nhận ghi như thế là không
hợp lý và chứng nhận cho tôi làm thủ tục?
(Nguyễn Hồng Hải (35 tuổi) Địa chỉ: 7 A5 Lắp Máy, Liễu Giai, Hà Nội
Email: genkism@hotmail.com)
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật đất đai thì giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất (GCNQSDĐ) chỉ cấp cho người đang sử dụng đất cã ®Çy ®ñ n¨ng lùc hµnh vi
vµ n¨ng lùc ph¸p luËt. Người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đó phải
bảo đảm điều kiÖn cho viÖc thùc hiÖn quyÒn vµ nghÜa vô trong việc sử dụng đất.
Trường hợp ông hỏi ông có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội hoặc Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện, quận nơi có đất để làm thủ tục đăng ký biến động
theo qui định tại Điều 143 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
Câu hỏi 2:
Tôi đã kê khai sổ đỏ đất tại xã Đambri vào năm 2004 và chờ đợi. Đến
đầu năm 2005 thấy tại UBND xã có thông báo của Phòng Địa chính Thị xã là
bìa đỏ đã cấp hết, các hộ chưa có chờ bìa đỏ từ Bộ đưa về sẽ tiếp tục cấp;
Nhưng tôi chờ mãi không thấy đi hỏi xã thì xã bảo ra thị xã hỏi, ra thị xã thì bảo
về xã và mãi đến hôm nay vẫn chưa có, tôi quá mệt mỏi biết hỏi ai đây?
(Nguyễn Xuân Bắc (41 tuổi) Địa chỉ: Thôn 1, xã Đambri, thị xã Bảo
Lộc, tỉnh Lâm Đồng)
Trả lời:
Kể từ ngày 02/12/2004, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phát hành theo
yêu cầu của các địa phương loại mẫu GCNQSDĐ mới theo qui định của Luật đất
đai năm 2003 để sử dụng thống nhất trên cả nước thay thế cho loại mẫu
GCNQSDĐ cũ (phát hành theo Luật đất đai năm 1993). Nếu UBND xã không
giải thích rõ lý do chưa được cấp GCNQSDĐ thì ông có thể làm đơn khiếu nại
gửi UBND cấp huyện nơi có đất để được giải quyết.
Câu hỏi 3:
Hiện chỗ tôi đang ở, phường đang có đợt đổi sổ hồng cho các hộ dân.
Nếu tôi không làm đợt này; để hết đợt thì có ảnh hưởng gì không tới lĩnh vực
giấy tờ nhà đất?
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật về đất đai, người đã được cấp sổ hồng (giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị) thì giấy này
có giá trị pháp lý như GCNQSDĐ mà không phải đổi giấy, trừ trường hợp người
đã có giấy hồng có nguyện vọng chuyển sang GCNQSDĐ. Trường hợp của Bà
nếu chưa đổi giấy chứng nhận cũng không có ảnh hưởng gì đến quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất đó.
Câu hỏi 4:
1. " Sổ địa chính" được đề cập tại Nghị định số 22/CP ngày 24/4/1998 của
Chính phủ là loại sổ gì? Ở Thừa Thiên - Huế, khi chúng tôi tìm hiểu được trả lời
là chỉ có Sổ " Mục kê địa chính " mà thôi. Sổ này được lập để ghi rõ họ tên
người sử dụng đất, diện tích đất, loại đất. Nếu như vậy khi bị giải toả thu hồi đất
tôi có tên trong Sổ Mục kê địa chính này, không có ai tranh chấp có được tính là
thuộc diện "có tên trong Sổ địa chính " để được đền bù không ?
2. Năm 2001, UBND Tỉnh Thừa Thiên - Huế ra quyết định phê duyệt dự
án chỉnh trang đô thị Huế của UBND thành phố Huế lập; trong đó có đề cập
đến việc thu hồi đất trên đó có nhà ở của gia đình tôi (đất do ông, bà nội tôi để
lại có nguồn gốc sử dụng từ năm 1928). Kèm theo quyết định thu hồi đất là
quyết định phê duyệt mức đền bù với thời gian thực hiện từ 2001-2003. Tuy
nhiên đến tháng 7 năm 2005, UBND thành phố Huế mới thực hiện việc thu hồi
đất và vẫn áp dụng giá đền bù theo giá phê duyệt của năm 2001 để đền bù;
trong khi giá đất năm 2005 đã cao hơn so với giá đất cũ của năm 2001 gấp 15
lần. Vậy việc làm này của UBND thành phố Huế có đúng không ?
3
3. UBND tỉnh Thừa Thiên - Huế là cơ quan ra quyết định thu hồi đất giao
cho Ban Quản lý dự án thành phố Huế thực hiện. Khi chúng tôi khiếu nại,
UBND Tỉnh lại giao cho Thanh tra Tỉnh thụ lý báo cáo. Sau đó, UBND Tỉnh ra
quyết định giải quyết khiếu nại và ghi đây là quyết định cuối cùng. Vậy việc làm
này của UBND tỉnh Thừa Thiên - Huế có đúng không?
(Phan Thị Phương Chi (43 tuổi) Địa chỉ: 183 Kim Long-Huế)
Trả lời:
1. Sổ địa chính là sổ ghi thông tin về người sử dụng đất và thông tin về sử
dụng đất của người đó đối với thửa đất đã cấp GCNQSDĐ và ®−îc lập theo đơn
vị hành chính xã, phường, thị trấn. Còn Sổ mục kê đất đai là Sổ được ghi trong
quá trình đo vẽ địa chính, chưa có tính pháp lý về việc sử dụng đất; có thể điều
chỉnh sau khi cấp GCNQSDĐ. Vì vậy, người có tên trong Sổ mục kê đất đai
không thể coi là có tên trong Sổ địa chính và không được xem là có giấy tờ về
quyền sử dụng đất để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
2. Trong câu hỏi Bà không nêu rõ nguyên nhân bồi thường chậm là do cơ
quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra hay là do người bị thu hồi đất
gây ra. Do đó, chúng tôi xin trả lời như sau: Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 9
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì:
(i) Giá đất để tính bồi thường được quy định như sau: “Giá đất để tính bồi
thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi
đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không
bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng”;
(ii) Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau:
“ Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra
mà giá đất tại thời điểm bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao
hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời
điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất
tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có
quyết định thu hồi;
Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm
bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường
theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao
hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời
điểm có quyết định thu hồi”;
4
3. Câu hỏi của Bà nêu chưa rõ; nội dung câu hỏi sẽ rơi vào 2 trường hợp
sau đây:
(i) Nếu bà khiếu nại quyết định thu hồi đất của UBND tỉnh thì Chủ tịch
UBND tỉnh ra quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu theo quy định tại khoản 1
Điều 23 Luật Khiếu nại, tố cáo năm 1998 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Khiếu nại, tố cáo năm 2004. Nếu bà không đồng ý với quyết định giải
quyết thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định tại điểm b khoản
2 Điều 138 Luật Đất đai năm 2003;
(ii) Nếu Bà khiếu nại về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì Chủ tịch
UBND thành phố Huế ra quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu. Nếu không
đồng ý với Quyết định giải quyết khiếu nại thì bà có quyền khởi kiện tại Tòa án
nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại lên Chủ tịch UBND tỉnh theo quy định tại điểm
a khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai năm 2003 và khoản 2 Điều 23 Luật Khiếu nại,
tố cáo năm 1998 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Khiếu nại, tố cáo
năm 2004. Trong trường hợp Bà khiếu nại lên Chủ tịch UBND tỉnh thì quyết
định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND tỉnh là quyết định giải quyết khiếu
nại cuối cùng theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai năm 2003
và khoản 2 Điều 23 Luật Khiếu nại, tố cáo năm 1998 và Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Khiếu nại, tố cáo năm 2004;
Đồng thời, theo quy định tại khoản 1 Điều 13 Nghị định số 53/2005/NĐ-
CP ngày 19/4/2005 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Khiếu nại, tố cáo và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Khiếu nại, tố
cáo thì Chánh Thanh tra cấp tỉnh có trách nhiệm xác minh, kết luận, kiến nghị
việc giải quyết khiếu nại thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Như
vậy, trong cả 2 trường hợp nói trên, Chánh Thanh tra tỉnh là người có trách
nhiệm xác minh, kết luận, kiến nghị việc giải quyết khiếu nại thuộc thẩm quyền
của Chủ tịch UBND cấp tỉnh;
Bà có thể liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thừa Thiên - Huế
để trao đổi làm rõ những vấn đề nêu trên.
C©u hái 6:
Tôi có một khu nhà ở và đất 396m2 được tạo lập từ 1989 từ đất khai
hoang (trước ngày 15/10/1993 ) và được sử dụng ổn định, liên tục từ năm 1989
đến nay và không có tranh chấp; §ồng thời cũng phù hợp với nơi ®ã có qui
hoạch khu đô thị mới được duyệt ngày 26/8/1998. Tháng 8/1999 tôi đã làm đơn
5
kê khai và nộp hồ sơ để xin cấp giấy chứng nhận quyÒn sö dông nhà và QSD§
nhưng quận, phường đã không cấp với lí do đó là đất công. Vậy xin hỏi:
1. Trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyÒn sö dông nhà và QSD§
của phường, quận là đúng với khoản 4 §iều 50 của Luật Đất đai không? Theo
Luật Đất đai thì trường hợp của tôi có được cấp không? Và trong trường hợp
này tôi phải làm thế nào để xin được giấy chứng nhËn cho nhà và đất của m×nh?
2. Nếu là đất công không thÓ cấp giấy chứng nhận được thì xin cho biết:
Thế nào đất công và thế nào là đất hoang? Có phải đất chưa sử dụng mà chính
quyền chưa đăng kí vào hồ sơ địa chính thì gọi là đất hoang và chỉ khi đã đăng
kí vào hồ sơ địa chính để quản lý mới gọi là đất công không ?
Trả lời:
1. Theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ một số trường hợp không
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất Nhà nước giao để quản lý, đất
công ích 5%, đất nhận khoán của các nông, lâm trường, đất đã có quyết định thu
hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất đang tranh chấp), còn nói chung
người sử dụng đất đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Ông sử
dụng đất nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,
2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai. Vì vậy, muốn được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật đất
đai năm 1993 có hiệu lực thi hành);
- Đất không có tranh chấp, được UBND cấp xã xác nhận;
- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng
đô thị hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt.
2. Luật đất đai năm 2003 không hề có khái niệm “đất công”. Toàn bộ vốn
đất đai trong phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý. Như vậy toàn bộ đất đai dù đã được giao hay chưa
được giao cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào sử dụng đều thuộc sở hữu toàn dân.
Khái niệm đất công chỉ tồn tại ở những giai đoạn trước đây khi nước ta có các
hình thức sở hữu khác nhau về đất đai: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu
tư nhân. Đất "công" được dùng để chỉ phần đất thuộc sở hữu nhà nước phân biệt
với đất thuộc sở hữu của tư nhân. Theo pháp luật hiện hành không có khái niệm
đất hoang mà chỉ có khái niệm đất chưa sử dụng. Đất chưa sử dụng là đất chưa
được Nhà nước quy hoạch sử dụng vào mục đích cụ thể nào và chưa giao cho tổ
6
chức, cá nhân nào sử dụng ổn định lâu dài. Trong khi đó, một bộ phận người dân
lại quan niệm đất chưa giao cho ai sử dụng là đất hoang. Quan niệm như vậy là
không đúng với quy định của pháp luật đất đai. Bởi lẽ, toàn bộ đất đai dù đã
được giao hay chưa được giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng đều thuộc sở hữu
của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Điều 103 Luật đất đai quy định về
quản lý đất chưa sử dụng như sau:
“1. UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử
dụng tại địa phương và đăng ký vào hồ sơ địa chính;
2. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quản lý đất chưa sử dụng
tại các đảo chưa có người ở”;
C©u hái 7:
Tôi là CBCNV có mua được 50 m2 đất ở Phường Tân Chánh Hiệp Quận
12 để làm nhà ở. Khi tôi mua là đất nông nghiệp có xác nhận của phường,
nhưng bây giờ được qui họach thành khu dân cư. Tôi đã lên UBND Phường kê
khai rồi mà vẫn không được cấp GCNQSD§. Tôi hỏi thì UBND phường trả lời
rằng:" Chủ đất cũ không cho muợn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp nên không làm được", mặc dù tôi có đầy đủ giấy tờ hợp lệ. Vậy ®ất của
tôi có làm được giấy chủ quyền không? và sẽ nộp hồ sơ tại đâu?
(Name: Đỗ Trí Hảo , Email Address: trihao_2006@yahoo.com)
Trả lời:
Bên nhận chuyển nhượng phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 134 và Điều
148 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ. Hồ sơ
xin chuyển mục đích sử dụng đất có thể nộp đồng thời với hồ sơ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận;
Hồ sơ phải có Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đơn xin chuyển
mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu đất đó đã được
cấp GCNQSD§ cho bên chuyển nhượng). Bên nhận chuyển nhượng phải yêu
cầu bên chuyển nhượng trao GCNQSD§ đã cấp để làm thủ tục chuyển nhượng;
nếu vì lý do bất khả kháng mà bên chuyển nhượng không thể trao GCNQSDĐ
được nữa thì yêu cầu bên chuyển nhượng nộp đơn xin cấp lại GCN mới; trường
hợp bên chuyển nhượng không chịu làm đơn xin cấp lại thì Cơ quan nhà nước có
thẩm quyền sẽ căn cứ vào hợp đồng nhận chuyển nhượng để xem xét cấp
GCNQSD§ mới thay thế và GCNQSD§ cũ sẽ bị hủy bỏ. Nh− vËy, nếu «ng thực
7
sự có đủ các giấy tờ hợp lệ theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật
đất đai năm 2003 thì ông sẽ được cấp GCNQSDĐ;
Theo quy ®Þnh cña Điều 123 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003, «ng cÇn nép hå s¬n
xin cÊp GCNQSD§ t¹i V¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt trùc thuéc Phßng
Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng QuËn 12. Hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ gồm đơn xin cấp
GCNQSDĐ, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của
Luật đất đai năm 2003.
C©u hái 8:
Tôi mua một mảnh đất từ năm 1992, do Chủ tịch UBND xã Khương Đỉnh,
huyện Thanh Trì, thay mặt HĐND ký vµ ®· nộp tiền cho xã. Đây là chính sách
đã được HĐND huyện Thanh Trì thông qua bằng văn bản, dựa trên ý kiến của
UBND TP Hµ Néi do ông Trương Tùng lóc ®ã lµ Phã Chñ tÞch UBND TP Hµ
Néi ký. Cùng mua với tôi, còn có khoảng 300 - 500 hộ khác, đều là nh÷ng cán
bộ, công chức, nghỉ hưu, công an, bộ đội, bác sỹ, kỹ sư, giáo sư ... Sau đó, ông
Chủ tịch xã tham ô, liên quan đến khu vực đất nói trên bị tòa án phạt tù giam.
Từ đó đến nay, địa phương không cho chúng tôi làm nhà, cũng không cho chúng
tôi làm sổ đỏ. Tổ dân phố chóng t«i và nhiÒu hé gia ®×nh víi t− c¸ch cá nhân đã
rất nhiều lần đề đạt nguyện vọng, làm đơn từ, kể cả khiếu kiện lên đến tận trung
ương, UBND thành phố Hà Nội, Quận Thanh Xuân, Phường Khương Đỉnh,
nhưng đều không được giải thích. VËy xin hỏi:
1. Theo pháp luật về ®ất đai hiện hành, chúng tôi có được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất không?
2. Chính quyền địa phương xử sự với nhân dân như vậy có đúng không?
3. Chúng tôi cần phải hỏi cơ quan nào để được giải quyết đến nơi đến
chốn?
(Phan Thanh Hïng (52 tuổi) Địa chỉ:ViÖn KSTC)
Trả lời:
Người đang sử dụng đất mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại các
khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai thì được câp GCNQSD đất; trường hợp của
ông không có các giấy tờ nêu trên nhưng đã sử dụng ổn định trước ngày Luật
Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà được UBND xã, phường, thị trấn xác
nhận là đất không có tranh chấp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét
duyệt đối với những nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp GCNQSD đất.
Nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ thực hiện theo quy định hiện hành.Trường
8
hợp cụ thể, Ông liên hệ với Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất thành phố Hà
Nội để được hướng dẫn cụ thể.
C©u hái 9:
Tôi có mua một nöa thửa đất thổ cư diện tích 60 m2, khi mua tôi có ra
phường sở tại chứng nhận và có giấy viết tay giữa tôi và chủ hộ bán đất. §©y lµ
m¶nh ®Êt cã nguồn gốc do tæ tiªn cña ng−êi b¸n ®Êt ®Ó l¹i từ nhiều đời nay
(trước năm 1983). Hiện nay m¶nh đất tôi mua đã được 2 năm. Nay tôi muốn làm
sổ đỏ (đất có chứng nhận không tranh chấp, không vi phạm quy hoạch) nhưng
người chủ bán đất cho tôi đã qua đời. Nửa diÖn tÝch thửa đất còn lại do con của
người chñ ®Êt đang sử dụng. Trong trường hợp này tôi có làm được sổ đỏ không
(Mảnh đất của chủ hộ bán cho tôi chưa có sổ đỏ)?
(NguyÖt Hoa (50 tuổi) Địa chỉ: Hµ Néi)
Trả lời:
Căn cứ quy định tại khoản 2, khoản 4, khoản 6 Điều 50 Luật Đất đai n¨m
2003 thì trường hợp của Bà vẫn được làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo quy
định tại Điều 136 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai n¨m 2003.
C©u hái 10:
1. Khu vực nhà tôi nằm trên đường Cách mạng tháng 8 Thị xã Thủ Dầu
Một, tØnh Bình Dương. Trước đây lộ giới đường bộ là 9m sau đổi thành 11m.
Tuy nhiên, hiện tại đường đang được nâng cấp mở rộng và thực tế Nhà nước chỉ
thu hồi theo lộ giới 9,5m. Gia đình tôi được bồi thường 0,5m song khi làm thủ
tục hợp thức hóa quyền sử dụng đất thì được UBND thị xã thông báo là Nhà
nước sẽ thu hồi đến 11m ( nghĩa là tôi bị thu hồi 1.5m mà không được bồi
thường). Vậy việc thông báo của UBND thị xã là đúng hay sai?
2. Gia đình tôi tọa lạc trên khu đất được thừa hưởng một phần thừa kế
của bà nội tôi theo quyết định công nhận hòa giải của Tòa án nhân dân tỉnh
Bình Dương . Tôi đã sống trên mảnh đất đó từ năm 1961.Tuy nhiên khi dùng các
giấy tờ trên để làm sổ đỏ thì UBND phường Chánh Nghĩa không chấp nhận và
yêu cầu tôi phải làm thủ tục tách sổ (sổ do bà nội tôi đã mất đứng tên và người
cháu khác giữ và kiên quyết không đưa tôi dùng làm hồ sơ hợp thức hóa sổ đỏ).
Vậy tôi phải làm thế nào để được cấp GCNQSDĐ?
9
3. Tôi thấy một thực tế là một số nhà đầu tư vào các dự án khu dân cư áp
giá đền bù theo khung giá Nhà nước (thường thì quá thấp và không thay đổi khi
thực hiện dự án kéo dài) vµ được sự hỗ trợ của Nhà nước khi giải phóng mặt
bằng (cưỡng chế thi hành).Tuy nhiên khi dự án hình thành thì nhà đầu tư bán
đất với giá vô tội vạ , thay đổi hàng năm và theo qui luật cung cầu trên thị
trường. Như vậy phải chăng Nhà nước đã tiếp tay cho họ trong việc thao túng
thị trường nhà đất. RÊt mong được giải đáp thỏa đáng tõ phÝa Bé Tµi nguyªn vµ
M«i tr−êng?
Trả lời:
1. Các thông tin mà bạn nêu trong câu hỏi không đủ cụ thể để trả lời, bạn
cần nêu rõ diện tích đất nhà bạn có nguồn gốc nh− thế nào, thời điểm bắt đầu sử
dụng đất là khi nào? Nếu gia đình bạn có một trong các loại giấy tờ về quyền sử
dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai, thì khi được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn vấn được cấp theo mốc lộ giới 9,5 m
nhưng phÇn ®Êt có 1,5 m theo th«ng b¸o sÏ bÞ thu håi th× ®−îc ghi chú là hạn chế
sử dụng. Khi Nhà nước thu hồi phần đất này, gia đình bạn được bồi thường. Nếu
gia đình bạn sử dụng đất không có giấy tờ về đất đai theo quy định tại khoản 1, 2
và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì khi xét hợp thực hoá để cấp giấy chứng nhận
QSD§ cho gia đình bạn, trên giấy chứng nhận sÏ không thể hiện phần đất 1,5 m
tính từ mép đường như bạn đã nêu;
2. Với quyết định công nhận hoà giải của Toà án nh©n d©n, gia đình bạn
đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại
khoản 5 Điều 50 của Luật Đất đai n¨m 2003. Căn cứ quy định tại Điều 136 của
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, bạn nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận QSD§
tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuéc Phßng Tµi nguyªn vµ M«i
tr−êng thị xã Thủ Dầu Một. Trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường Thị xã để
được giải quyết;
3. Đúng là có tình trạng như bạn phản ánh. Theo quy định của Luật Đất
đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật thì tình trạng này đang từng
bước được khắc phục. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP;
trong đó sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, nhằm bảo đảm quyền lợi
10
của người có đất bị thu hồi. Bạn có thể nghiên cứu nội dung của Nghị định số
17/2006/NĐ-CP trên website của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Câu hỏi 11:
Tôi có mảnh đất tại khu phố 4 phường Tân Phú, quận 7 mua từ năm 2001.
Tuy nhiên, vì không có hộ khẩu nên không làm được giấy tờ chủ quyền sử dụng
mảnh đất này. Từ năm 2003, khu đất này nằm trong tình trạng “quy hoạch
treo”, chúng tôi không được phép sử dụng. Vậy tôi phải làm gì để giải quyết tình
trạng này?
(Phan Văn Minh, 43 tuổi. Địa chỉ 886 Huỳnh Tấn Phát, phường Tân
Phú, quận 7, TP Hồ Chí Minh. Email: tanvanminmail@yahoo.com)
Trả lời:
Khu đất của ông nằm trong Dự án của Công ty TNHH Kim Sơn thuộc
Khu đô thị mới Nam Sài Gòn. Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ đề nghị Ban
Quản lý Khu đô thị mới Nam Sài Gòn tiến hành kiểm tra tiến độ thực hiện dự án
và nếu để xảy ra tình trạng quy hoạch treo kéo dài thì sẽ đề nghị cấp của thành
phố có thẩm quyền xử lý theo khoản 3 Điều 29 Luật đất đai năm 2003.
Câu hỏi 12:
Đất thuộc Dự án xây dựng nhà ở của Công ty Xây dựng số 1 Hà Nội (Ở
ngõ 538 đường Láng) muốn cấp sổ đỏ thì thủ tục như thế nào?
Trả lời:
Theo quy định hiện hành, GCNQSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân do
UBND quận, huyện cấp. Việc gia đình bạn mua nhà ở trong Dự án xây dựng nhà
ở của Công ty Xây dựng số 1 Hà Nội, bạn cần liên hệ với UBND phường sở tại
để làm thủ tục đăng ký kê khai xét cấp CGNQSDĐ theo Quyết định đối với căn
nhà bạn mua.
Câu hỏi 13:
Năm 1985, gia đình tôi mua một căn hộ có diện tích 71 m2 (gồm cả nhà
và đất) có xác nhận của chính quyền địa phương về mua bán và diện tích đất đã
được thể hiện trên bản đồ địa chính của xã. Năm 2003, tôi nhận được thông báo
của xã về việc thu hồi diện tích nhà đất của gia đình tôi để xây dựng khu giết mổ
lợn cho tư nhân thuê kinh doanh. Kể từ ngày nhận được thông báo thu hồi đất
đến nay đã 4 năm mà khu giết mổ cũng không triển khai xây dựng. Gia đình tôi
cũng chưa nhận được quyết định thu hồi đất. Tôi đã tham khảo Nghị định số
11
17/1999/NĐ-CP của Chính phủ thấy có quy định: “Trường hợp tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất nền tại khoản này mà đất đó nằm trong quy hoạch xây
dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhưng chưa có quyết
định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch đó thì vẫn được xét cấp GCNQSDĐ”
(khoản d Điều 3 và mục 1 Điều 3. Căn cứ Điều luật này, tôi đã nhiều lần làm
đơn đề nghị UBND xã và Ban địa chính xã xem xét cấp GCNQSDĐ cho gia đình
tôi. Nhưng các cơ quan này từ chối không nhận đơn và trả lời bằng miệng là đất
đó nằm trong quy hoạch xây dựng khu giết mổ lợn. Vây tôi xin hỏi:
1 - UBND xã và cán bộ địa chính xã trả lời như vậy đúng hat sai?
2 - Trường hợp gia đình tôi, nếu chỉ có giấy thông báo thu hồi đất của xã
cách đây 4 năm mà chưa có quyết định thu hồi đất có được xét cấp GCNQSD Đ
không?
3- Hiện gia đình tôi đang sinh sống tại khu đất này rất lo lắng và bức xúc,
không yên tâm làm ăn lâu dài. Nếu sau này địa phương hoặc UBND huyện thu
hồi đất thì chúng tôi được hưởng những quyền lợi gì?
(Trần Quang Tiến (48 tuổi); địa chỉ ngõ 29, số nhà 11 Phùng Khoang,
Trung Văn, Từ Liêm, Hà Nội; Email: x_man_dich_thuc@yahoo.com)
Trả lời:
Nội dung câu hỏi của ông chưa rõ, nên chúng tôi xin trả lời về nguyên tắc:
Thứ nhất, nếu nhà ông nằm trong diện tích đất đã có quyết định thu hồi
đất của cơ quan có thẩm quyền (trước khi có Luật Đất đai năm 2003 và Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thì thuộc thẩm quyền của UBND
Thành phố, nay thuộc thẩm quyền của UBND huyện Từ Liêm) thì không được
cấp GCNQSDĐ; trường hợp đã có quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi
đất thì vẫn được cấp GCNQSDĐ với điều kiện hạn chế về quy hoạch, ghi trong
GCNQSDĐ;
Thứ hai, trường hợp dự án xây dựng lò giết mổ đã có quyết định thu hồi
đất nhưng không khả thi (sau nhiều năm không thực hiện được), thì UBND
huyện Từ Liêm và chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ, chuyển Sở Tài nguyên
Môi trường và Nhà đất Hà Nội để trình UBND Thành phố xem xét, giải quyết
tình trạng quy hoạch “treo” này.
Câu hỏi 14:
Tôi sống tại thị trấn Hòa Thành, huyện Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh. Hiện
khu vực chúng tôi đang ở có các hồ sơ địa chính như sau:
1. Hồ sơ địa chính năm 1992.
12
2. Hồ sơ địa chính năm 1996 (đo theo hiện trạng).
3. Hồ sơ địa chính năm 1996 (cắt quy hoạch - không có thủ tục nào nói
đến việc thu hồi đất).
Vậy tôi xin hỏi, hiện tại khi cấp GCNQSDĐ thì chính quyền dựa vào hệ
thống bản đồ, hồ sơ địa chính nào để cấp GCNQSDĐ cho phù hợp với Luật đất
đai năm 2003?
(Hoàng Văn Lẹ (57 tuổi,) Địa chỉ: Khu phố 3, thị trấn Hòa Thành,
tỉnh Tây Ninh)
Trả lời:
Do đặc thù riêng của thị trấn Hoà Thành, hệ thống giao thông của huyện
Hoà Thành nói chung và thị trấn Hoà Thành nói riêng đã đuợc tôn giáo Cao Đài
quy hoạch từ năm 1952. Tôn giáo Cao Đài quy hoạch cụ thể, chi tiết về giao
thông, nhà ở, phố chợ, khu công cộng,…và đã được thực hiện hoàn chỉnh trước
năm 1975. Đặc biệt là tôn giáo Cao Đài đuợc chính quyền chế độ cũ cho phép
cấp giấy đất (bằng khoán) nên họ có hồ sơ cấp đất (hồ sơ địa chính) khá hoàn
chỉnh và được lưu giữ đến nay.
Sau năm 1975, xét thấy quy hoạch hệ thống đường giao thông của tôn
giáo Cao Đài là tiến bộ, phù hợp với sự phát triển cuả địa phuơng; nên UBND
huyện Hoà Thành tiếp tục thực hiện và có điều chỉnh bổ sung quy hoạch, đuợc
UBND tỉnh phê duyệt. Từ thực tế trên khi cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá
nhân, địa phuơng đã trừ lộ giới theo quy hoạch đã có từ năm 1952 theo như bằng
khoán của tôn giáo Cao Đài đã cấp trước đây; đại đa số các hộ gia đình đều chấp
hành tốt. Do đó, khi nâng cấp đuờng giao thông đối với trường hợp giữ nguyên
quy hoạch lộ giới trước đây mà không mở rộng thêm thì diện tích vi phạm lộ
giới sẽ không đuợc bồi thường về đất; chỉ những trường hợp mở rộng lộ giới
mới so với quy hoạch trước đây thì khi thực hiện, diện tích mở rộng thêm đuợc
bồi thuờng về đất.
Việc cấp GCNQSDĐ ở cho các hộ gia đình, cá nhân tại thị trấn Hoà
Thành theo hồ sơ địa chính có cắt lộ giới theo quy hoạch phù hợp với bằng
khoán của tôn giáo Cao Đài đã cấp; đồng thời cũng phù hợp với pháp luật đất đai
cũng như nguồn gốc thực tế của đất đai. Những hộ lấn, chiếm lộ giới khi giải toả
để nâng cấp đường giao thông thì không được bồi thường thiệt hại về đất; đối
với các công trình xây dựng trên đất lấn, chiếm thì tuỳ từng truờng hợp cụ thể
mà có chính sách hỗ trợ hoặc bồi thường.
Câu hỏi 15:
13
Tôi vừa mua 100 m2 đất (đất không tranh chấp, không vi phạm quy
hoạch, không lấn chiếm) của gia đình ông Trương Văn Thương là cháu nội của
ông Trương Trỉ để lại. Khi mua đất không có “ sổ đỏ” mà chỉ có trích lục năm
1936 của ông Trương Trỉ (không có giấy tờ về thừa kế). Vậy tôi phải làm những
thủ tục gì để được cấp giấy CNQSDĐ đối với mảnh đất nói trên?
(Phan Quang Bình (31 tuổi); Địa chỉ: Thừa Thiên - Huế; Email:
qbinh_dson@yahoo.com)
Trả lời:
Tùy theo đất của bạn ở xã, hay ở phường, bạn cần làm thủ tục xin cấp
GCNQSD đất theo quy định tại Điều 135 hoặc Điều 136 của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai năm 2003. Bạn có
thể liên hệ với UBND xã (nếu đất của bạn ở xã) hoặc Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất cấp huyện (hay Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi
chưa có Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất) nếu đất của bạn ở phường để
được hướng dẫn cụ thể.
Câu hỏi 16:
Chúng tôi là những cán bộ, giáo viên trường trung học Nông nghiệp Thái
Bình hiện đang ở trong khu tập thể nhà trường. Do Nhà nước không bao cấp để
sửa chữa khu tập thể; nên nhà trường (ban lãnh đạo trước đây) đã chia nhà và
đất cho cán bộ tự sửa chữa để ở. Khu đất chúng tôi ở hiện đã tách hẳn khỏi
khuôn viên trường bởi tưởng rào bảo vệ của trường, các thửa đất của các gia
đình đều đã được đo vẽ địa chính và có biên bản ký giáp ranh. Chúng tôi đã đề
nghị Phòng địa chính huyện Quỳnh Phụ giải quyết việc hợp pháp hoá quyền sử
dụng đất để chúng tôi yên tâm công tác nhưng sau 3 lần vào làm việc (các năm
2000, 2001, 2004), có biên bản kèm theo, cán bộ tiến hành đo đạc lại các thửa
đất và yêu cầu các hộ làm đơn nhưng không trả lời chúng tôi vấn đề đất đai
chúng tôi đang ở có được giải quyết không và thủ tục đầy đủ chưa? Năm 2004,
chúng tôi nhận được công văn của UBND huyện Quỳnh Phụ trả lời rằng việc giải
quyết vấn đề hợp pháp hoá quyền sử dụng đất của chúng tôi thuộc thẩm quyền của
Sở Địa Chính Thái Bình. Chúng tôi xin hỏi:
1-Các thửa đất chúng tôi đang ở có đủ điều kiện hợp pháp hoá quyền sử
dụng đất không (khu tập thể chúng tôi đã có một nửa diện tích được cấp
GCNQSDĐ cho các hộ là CB, CNV nhà trường; phần đất chúng tôi đang ở chưa
được cấp GCNQSDĐ)?
14
2-Nếu chúng tôi được hợp pháp hoá đất ở thì thủ tục thực hiện như thế
nào? Quy định tại những văn bản pháp lý nào? Trách nhiệm của những cán bộ
Phòng Địa chính Quỳnh Phụ và Sở Địa chính Thái Bình ra sao khi kéo dài thời
gian giải quyết cho công dân?
(Phan Quốc Hưng (38 tuổi); Địa chỉ: Trường trung học nông nghiệp
Thái Bình; Email: quoc_hung_bg@yahoo.com.vn)
Trả lời:
Trường Trung học Nông nghiệp Thái Bình thành lập từ năm 1961, hiện
đang quản lý, sử dụng 73.392m2 đất để xây dựng trường. Trong đó có phần diện
tích đất khu tập thể gia đình diện tích 1.462m2 (có nhà tập thể trên đất). Năm
1996, nhà trường đã có biên bản thanh lý 2 dẫy nhà cấp 4 cho 7 hộ cán bộ, công
nhân viên đang ở (trong đó có ông Hưng) với tổng giá trị là 1.000.000đ. Năm
1996, trường Trung học Nông nghiệp có biên bản giao nhà và cho 7 hộ mượn đất
sử dụng để ở. Sau đó, 4 hộ đã phá nhà cũ xây nhà mới. Năm 1998, thị trấn
Quỳnh Côi tiến hành đo đạc thì hiện trạng khu đất trên được đo vẽ thành 5 thửa,
có 4 thửa đo vẽ cho từng hộ (3 hộ: diện tích mỗi hộ 155,5m2, 1 hộ: diện tích
283,6m2). Còn lại một thửa diện tích 710,6m2 thể hiện đất xây dựng (hiện có 3
hộ gia đình đang ở đây).
Căn cứ tờ trình xin hợp pháp hoá quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình,
cá nhân là cán bộ, giáo viên của trường Trung học Nông nghiệp, ngày
10/12/2004, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quỳnh Phụ có biên bản
làm việc với Ban Giám hiệu nhà trường để xem xét giải quyết khu đất tập thể.
Hội nghị thống nhất làm thủ tục hồ sơ xin hợp pháp hoá cho 7 hộ gia đình là cán
bộ, công nhân viên nhà trường theo đúng Luật đất đai năm 2003 và Quyết định
948/QĐ-UB của UBND tỉnh Thái Bình. Ngày 15/6/2005, UBND huyện Quỳnh
Phụ có Tờ trình số 53/TT-UB gửi UBND tỉnh Thái Bình, Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Thái Bình với nội dung: “Hiện tại, các hộ đã xây dựng kiên cố trên
đất chưa có Quyết định của cấp có thẩm quyền. Trường có đề nghị xin hợp pháp
hoá, nhưng xét thấy các hộ được giao đất nằm trong khuôn viên nhà trường
thuộc quyền quản lý của UBND tỉnh, đề nghị UBND tỉnh, Sở TN&MT và Sở
Nông nghiệp & Phát triển nông thôn xét giải quyết theo thẩm quyền”. Ngày
19/8/2005, trường Trung học Nông nghiệp Thái Bình có Tờ trình số 173/TT-HC
gửi UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Nông nghiệp và Phát triển
Nông thôn đề nghị cho hợp pháp hoá quyền sử dụng đất của 7 hộ là cán bộ, công
nhân viên đang công tác tại trường.
15
Để giải quyết vấn đề này theo đúng quy định tại Điều 51 Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm
2003, cần thực hiện các công việc sau:
- Trường Trung học Nông nghiệp Thái Bình phải làm ngay báo cáo tự rà
soát, kê khai việc quản lý, sử dụng đất báo cáo UBND tỉnh và cơ quan cấp trên
trực tiếp để làm thủ tục cấp giấy CNQSD đất.
- Trên cơ sở báo cáo rà soát của Trường Trung học Nông nghiệp Thái
Bình, Sở TN&MT kiểm tra thực tế việc sử dụng đất của trường và đề nghị
UBND tỉnh quyết định xử lý cấp giấy CNQSD đất đối với diện tích đất cụ thể
như sau:
(i) Diện tích đất đã được Nhà nước giao mà nay trường đang sử dụng đất
đúng mục đích thì được tiếp tục sử dụng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;
(ii) Diện tích đất sử dụng không đúng mục đích: cho tổ chức, hộ gia đình cá
nhân thuê hoặc mượn sử dụng thì Sở TN&MT đề nghị UBND tỉnh quyết định thu
hồi đất giao cho UBND huyện giải quyết theo quy hoạch và nhu cấu sử dụng đất;
(iii) Diện tích đất trước đây là khu tập thể nhà trường đã cho các hộ tự làm
nhà ở nếu phù hợp với quy hoạch dân cư thì bàn giao cho UBND huyện xét
duyệt cấp giấy CNQSD đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
Câu hỏi 17
Tôi sử dụng miếng đất có diện tích khoảng 1 ha tại xã Phú Mỹ Hưng,
huyện Củ Chi. Nguyên khu đất này trước đây do bộ đội ở chiến trường
Campuchia về đóng quân một thời gian đến năm 1988 thì rút đi. Gia đình tôi sử
dụng miếng đất này từ đó cho đến nay. Năm 2006, UBND huyện Củ Chi tiến
hành khảo sát và xếp đất của tôi vào loại đất công và đưa vào diện thanh lý đất
công (thành lập Ban chỉ đạo 80 cấp huyện). Do đang sử dụng nên tôi được
UBND huyện cho ưu tiên được mua miếng đất này với giá theo quy định của
Nhà nước. Vậy việc làm này của UBND huyện Củ Chi đúng hay sai?
(Nguyễn Văn Thông (30 tuổi); Địa chỉ: ấp Phú Lợi, xã Phú Mỹ Hưng;
TP. Hồ Chí Minh)
Trả lời:
Trường hợp của bạn nếu đất đó thực sự không thuộc đơn vị quốc phòng
quản lý. Đơn vị quốc phòng đã bàn giao đất cho UBND huyện Củ Chi quản lý
thì UBND huyện Củ Chi xem xét cấp GCNQSDĐ cho bạn;
16
Về nghĩa vụ theo quy định của Luật đất đai năm 2003 không có quy định
về tiền bồi thường đất công, mà chỉ có nghĩa vụ về nộp tiền sử dụng đất thu theo
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ.
Câu hỏi 18:
Tôi có mua một miếng đất diện tích 68 m2 (68 mét đó được tách từ 1 thửa
đất rộng 2.300 m2 đã có sổ đỏ ghi là đất trồng cây lâu năm); nhưng trong giấy
tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 2 bên chỉ được UBND xã ký xác nhận
đất không tranh chấp & cho phép mua bán. Khi tôi hỏi tại sao không tách sổ đỏ
cấp cho tôi là 68 mét vuông thì được bên bán cho biết là diện tích đất tôi mua
quá ít phải trên 150 m2 mới được cấp sổ đỏ (do đất trồng cây lâu năm). Xin hỏi:
1 - Việc trả lời của bên bán như vậy có đúng với Luật đất đai năm 2003
hay không? Tôi mua như thế có vi phạm pháp luật không ?
2 - Tôi có thể hợp thức hóa đất đai và xin cấp sổ đỏ cho 68 m2 hay
không? Sau này tôi xin cất nhà có bị vướng vấn đề gì không hoặc tôi sẽ bán tiếp
cho người khác có được không?
(Nguyễn Minh Châu (25 tuổi); Địa chỉ: 377 Lê Quang Định F5 Quận
Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh; Email: chaunguyen981981@yahoo.com)
Trả lời:
Về nguyên tắc, việc nhận chuyển nhượng QSDĐ của bạn luật pháp không
cấm. Tuy nhiên có nhiều khả năng là đất mà bạn nhận chuyển nhượng thuộc khu
vực đã được duyệt quy hoạch chi tiết để xây dựng nhà ở nên chính quyền địa
phương có chủ trương khống chế diện tích tối thiểu khi chuyển nhượng QSDĐ.
Câu hỏi 19:
1- Nhà mẹ tôi ở từ năm 1975 tại Quận Bình Tân, có hai căn nhà trên cùng
trên một thửa đất. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nộp từ năm
2003, nhưng đến tháng 5/03 bị UBND Quận Bình Tân trả về nhưng không nói rõ
lý do vì sao. Tháng 12/2005, tôi lên nộp lại hồ sơ và được cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà. Vậy xin hỏi căn nhà trên có phải đóng thuế nhà đất không?
2- Mẹ tôi cho tôi căn nhà nhỏ, diện tích 20m2 thuộc một trong 2 căn nhà
trên. Tôi xin tách phần diện tích đó ra để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà có được không? Và hình thức đóng thuế ra sao?
3- Tôi dự định mua đất ở P. Hiệp Bình Chánh, Q.Thủ Đức để xây nhà,
người bán cho biết đây là đất tổ tiên, giấy tờ mua bán được viết tay (không có
công chứng). Nếu tôi xin xây dựng trước và sao này làm giấy chứng nhận quyền
17
sở hữu nhà cã được không? Và cách đóng thuế ra sao? Nếu sau này Nhà nước
qui hoạch vào phần đất này thì tôi có được đền bù không?
Trả lời:
1. Các loại thuế liên quan đất đai hiện nay gồm có 2 loại gồm: Thuế
chuyển quyền sử dụng đất thu khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ hoặc khi đăng ký
biến động về sử dụng đất đối với các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất
(chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất ...); Thuế sử
dụng đất thu hàng năm đối với các trường hợp đang sử dụng đất. Trong câu hỏi
nêu chưa rõ nên chúng tôi không thể trả lời cụ thể được.
2. Trường hợp mẹ cho con một phần diện tích thửa đất thì phải làm đồng
thời thủ tục tách thửa đất và thủ tục cho tặng quyền sử dụng đất theo quy định tại
Điều 117 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ.
Người được tặng cho quyền sử dụng đất sẽ được cấp GCNQSDĐ. Các bên liên
quan phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.
3. Về cấp giấy CNQSDĐ, Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 đã quy định
đầy đủ về từng trường hợp, đề nghị liên hệ với cơ quan quản lý tài nguyên và
môi trường ở địa phương để được hướng dẫn, giải đáp.
Câu hỏi 20:
Tôi có 1 mảnh đất 200 m2 tại đường Phú Xương - phường Vĩnh Hải - TP
Nha Trang - tỉnh Khánh Hòa có nguồn gốc đất là nông nghiệp, đã kê khai và đã
nộp đầy đủ thuế nhà đất từ trước ngày 15/10/1993 nhưng còn để đất trống. Nay
tôi làm đơn xin cấp GCNQSDĐ ở thì đất đó có được xem là ở ổn định và có
được cấp GCNQSDĐ ở không ? Nếu được cấp thì tôi phải nộp những loại thuế
nào cho Nhà nước ?
Trả lời:
Thửa đất mà gia đình ông đang sử dụng là đất nông nghiệp, để chuyển
mục đích sử dụng sang đất ở thì ông đồng thời vừa phải thực hiện thủ tục xin cấp
GCNQSDĐ ; vừa thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất. Khi được
UBND cấp huyện nơi có đất cho phép ông được chuyển mục đích sử dụng đất
sang đất ở và ông thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước gồm:
tiền sử dụng đất (tiền chuyển mục đích sử dụng đất) lệ phí địa chính thì ông
được cấp GCNQSDĐ ở. Ông có thể đến phòng Tài nguyên và Môi trường ở cấp
huyện nơi có đất để được hướng dẫn chi tiết các thủ tục nêu trên.
18
Câu hỏi 21:
Gia đình tôi hiện đã được UBND thị xã cấp GCNQSDĐ theo hạn mức đất
ở là 350m2 trong tổng diện tích 700m2. Số diện tích đất vườn còn lại được xác
định là tạm giao.Tôi được biết có quy định: « nếu hộ gia đình đã được cấp
GCNQSDĐ mà nay có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của diện tích đất
vườn, ao liền kề đất ở trong khu vực dân cư thì không phải nộp tiền sử dụng
đất ». Sau khi trực tiếp hỏi cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường thì được trả
lời: UBND thị xã chưa có chủ trương thực hiện quy định này tại địa phương
(Gia đình Tôi hiện đang ở thị xã Móng Cái Quảng Ninh). Vậy cách giải thích
này có căn cứ không? Và phải chăng chủ trương này chỉ được thực hiện tại một
số địa phương nhất định?
Trả lời:
Diện tích 350 m2 còn lại có phải là đất vườn hay không phải căn cứ vào quy
định của UBND tỉnh Quảng Ninh về hạn mức công nhận đất ở có vườn, ao.
Trường hợp 350 m2 (vườn) được công nhận là đất ở thì khi chuyển từ vườn sang
xây dựng nhà ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất; trường hợp 350 m2 (vườn)
không được công nhận là đất ở thì khi chuyển mục đích sang xây dựng nhà ở
phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính
theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Câu hỏi 22:
Do khó khăn về nhà ở, vợ chồng tôi được UBND tỉnh bán cho một l« đất.
Quyết định giao đất chỉ ghi tên 2 vợ chồng tôi ; trong khi đó, bố tôi là thương
binh hạng ¾ đang sống chung cùng chúng tôi. Vậy theo Pháp lệnh về người có
công với cách mạng và Luật Đất đai năm 2003, vợ chồng tôi có được miễn, giảm
việc nộp tiền sử dụng đất không ?
Trả lời:
Trong trường hợp chỉ có hai vợ chồng bà được giao đất ở thì không được
hưởng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất của bố đẻ của bà. Nếu đất ở được giao
cho hộ gia đình của bà (trong hộ bao gồm cả bố đẻ của bà) thì chế độ miễn, giảm
tiền sử dụng đất đối với bố đẻ của bà cũng được tính trừ vào số tiền sử dụng đất
mà gia đình bà phải nộp.
19
Câu hỏi 23:
Năm 1975, gia đình tôi mua một thửa đất diện tích 260m2 có căn nhà
40m2 và ao 60m2 trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư phường Thổ Quan.
Mảnh đất trên được tách từ thửa đất đã có số địa bạ, đã đóng trước bạ năm
1945 và có tên trong sổ địa chính địa phương. Năm 1976, gia đình tôi lấp ao
làm vườn trồng rau ăn. Hiện trạng thực tế là nhà và vườn trong cùng một thửa
đất. Gia đình tôi hiện có Giấy chuyển nhượng nhà (viết tay năm 1975) kèm theo
sơ đồ xác định ranh giới, có ghi rõ số địa bạ và số trước bạ gốc năm 1945, diện
tích nhà đất rõ ràng được địa phương chứng nhận. Gia đình tôi có 6 người đã
có hộ khẩu thường trú ở thửa đất này từ năm 1975 và sinh sống ổn định cho đến
nay, chưa chuyển nhượng lần nào.
Năm 2003, địa chính Phường Thổ Quan đến đo đạc để làm sổ đỏ. Tháng
10-2005, UBND Phường thông báo tôi ra Chi cục thuế nộp 2 khoản tiền để nhận
sổ đỏ: (i) Lệ phí trước bạ; (ii) 50% tiền sử dụng đất diện tích quá hạn mức. Hỏi:
1. Theo Luật đất đai năm 2003 và Quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày
18-2-2005 của UBND Thành phố Hà Nội thì gia đình tôi phải nộp 2 khoản trên
có đúng quy định của pháp luật không ?
2. Trường hợp của tôi, cán bộ địa chính phường trả lời: trong thành phố
chỉ được xét trong hạn mức đất ở là 120m2, diện tích đất ngoài hạn mức phải
nộp 50% tiền sử dụng đất như vậy có đúng với quy định của pháp luật không ?
3. Theo đúng quy định của pháp luật thì gia đình tôi phải nộp những
khoản tiền nào để được nhận sổ đỏ ?
(Đỗ Hoàng Đức (26 tuổi) ; Địa chỉ:
pashoang@yahoo.com)
Trả lời:
Đống Đa, Hà Nội ; Email:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 và khoản 3
Điều 5 Quyết định 23/2005/QĐ-UB ngày 18/2/2005 của UBND Thành phố Hà
Nội thì gia đình ông được cấp GCNQSDĐ ở không phải nộp tiền sử dụng đất,
chỉ phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất và lệ phí địa chính theo quy định. Đề nghi
ông liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Đống Đa để được xác
định lại phần nghĩa vụ tài chính khi được cấp GCNQSDĐ.
Câu hỏi 24:
Các bạn tôi đều là cán bộ, công nhân viên, thu nhập thấp nhưng dành
dụm mua được miếng đất nhỏ vùng ven ngoại ô nhằm giải quyết khó khăn về
nhà ở. Tuy nhiên hiện nay đều vướng khi xin hợp thức hóa nhà đất hoặc xin
20
Tải về để xem bản đầy đủ
166 trang
6940
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Cẩm nang hỏi đáp về Pháp luật đất đai và môi trường", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- cam_nang_hoi_dap_ve_phap_luat_dat_dai_va_moi_truong.pdf
