Bất cập quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng môi giới mua bán bất động sản
BẤT CẬP QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ
HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Lê Thị Phúc*
Người phản biện: TS. Cao Đình Lành
Tóm tắt: Trong thời gian qua hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản ngoài
những mặt tích cực đã đạt đƣợc thì vẫn còn nhiều hạn chế. Hình thức các quan hệ giao
dịch mang tính đối phó nhiều hơn là tuân thủ quy định của pháp luật, không diễn ra
theo quy luật thị trƣờng bất động sản . Do đó, hợp đồng môi giới mua bán bất động
sản chính là hình thức một loại hình của môi giới thƣơng mại và đƣợc pháp luật xác
định đây là một nghề mang tính chất chuyên nghiệp.
Résumé: Au cours des dernières années, les activités de courtage immobilier, à
coté des aspects positifs, ont aussi des limitations. La forme de ces relations
transactionnelles est pour but de "faire face à la loi" au lieu de "se conformer à la loi".
C'est pourquoi dans plusieurs cas, ces transactions n'ont pas lieu selon des règles du
marché immobilier. Par conséquent, le contrat de courtage immobilier est identifié
comme une forme de courtage commercial, et le courtage immobilier est défini par la
loi comme une carrière professionnelle.
1. Đặt vấn đề nghiên cứu
Trong thực tiễn, thị trƣờng bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong
nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hƣởng của tốc độ tăng trƣởng kinh tế nhƣng mặt
khác cũng trực tiếp ảnh hƣởng đến nền kinh tế. Những ảnh hƣởng của thị trƣờng BĐS
đến nền kinh tế quốc dân đƣợc thể hiện qua các mặt405:
Tuy nhiên hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam thời
gian qua cũng bộc lộ nhiều bất cập, các quy định và việc áp dụng các quy định về môi
giới bất động sản (MGBĐS), hầu hết các dịch vụ môi giới mua bán hoặc cho thuê nhà
đất nhỏ lẻ hiện nay trên thị trƣờng bất động sản đều không ký hợp đồng môi giới trƣớc
mà chỉ thỏa thuận phí hoa hồng bằng miệng.bChƣa có thống kê cụ thể, nhƣng ghi nhận
tại một số sàn phân phối, phí môi giới sẽ nhỏ hơn 5% giá trị bất động sản (với các bất
động sản có giá trị dƣới 2 tỷ đồng là khoảng 2%; với các bất động sản có giá trị trên 2
* TS., Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế
405 Nguyễn Thị Lành (2014), Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản , Bài giảng Lớp Cử nhân quản lý đất đai,
Đại học TNMT, Hà Nội,tr.23
328
tỷ đồng là khoảng 1%). Đây là con số phần trăm trên giá trị hợp đồng mà ngƣời bán
nhà, chủ dự án chi trả cho nhân viên - công ty môi giới. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên
gia độc lập, con số này cũng chỉ mang tính tƣơng đối và thực tế vẫn bị thả nổi không ai
kiểm soát. Ở nhiều dự án "hot", các sàn môi giới vẫn tùy ý quyết định mức phí môi
giới khác nhau, dẫn đến khi có vấn đề phát sinh, cả chủ đầu tƣ và khách hàng đều phải
chịu bất lợi. Do phạm vi hoạt động của môi giới kéo dài từ các dự án mở bán đến
những căn hộ, nhà đất chuyển nhƣợng lại trực tiếp từ chủ nhà, ngƣời mua sẽ phải chấp
nhận hoặc chi trả để mua đƣợc căn hộ ở dự án phù hợp, hoặc phải trả phí chuyển
nhƣợng cao hơn thỏa thuận406..
2. Nhận diện hợp đồng môi giới mua bán bất động sản
Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản là sự thỏa thuận giữa bên môi giới và
bên được môi giới bất động sản, theo đó bên môi giới phải cung cấp cho bên được môi
giới một cơ hội giao kết hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, góp vốn… cung
cấp cho khách hàng các dịch vụ trung gian liên quan đến việc giao dịch bất động sản
và bên được môi giới có nghĩa vụ phải trả thù lao cho bên môi giới.
Khi đó, các quyền và nghĩa vụ của các bên đƣợc xác lập trên cơ sở hợp đồng và
những quy định của pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định quyền và
nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản
phải đƣợc lập thành văn bản. Điều này có nghĩa không có hoạt động môi giới nào nằm
ngoài sự thỏa thuận giữa các bên và các bên trong quan hệ môi giới bất động sản
không thể đƣợc coi là có các quyền và nghĩa vụ với nhau khi không có bất cứ một thỏa
thuận nào cả. Luật Kinh doanh bất động sản quy định những nội dung cơ bản của hợp
đồng môi giới mua bán bất động sản.
Chính vì vậy, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản chính là hình thức một
loại hình của môi giới thƣơng mại và đƣợc pháp luật xác định đây là một nghề mang
tính chất chuyên nghiệp. Môi giới bất động sản gắn liền với thị trƣờng bất động sản và
chịu sự chi phối của thị trƣờng bất động sản. Khi nhu cầu về giao dịch bất động sản
tăng cao, tức là thị trƣờng bất động sản phát triển sôi động thì kéo theo sự phát triển
của hoạt động môi giới bất động sản. Ngƣợc lại, khi thị trƣờng bất động sản “đóng
406
Ninh Việt (2017), Môi giới và góc khuất mang tên “hoa hồng“, Báo Báo Đầu tƣ Bất động sản, truy cập tại
ngày 12/5/2019]
329
băng” thì hoạt động môi giới bất động sản trầm lắng do nhu cầu về mua - bán giảm
sút407. Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản là hoạt động trung gian
nhằm mục đích sinh lợi. Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản là việc một ngƣời
đứng ra chắp nối cho quan hệ giữa các bên tham gia giao dịch bất động sản. Giống
nhƣ bất kỳ một hoạt động môi giới nào khác, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản
là hoạt động trung gian vì ngƣời môi giới không đƣợc trực tiếp tham gia vào quan hệ
giao dịch bất động sản mà chỉ là ngƣời đứng giữa các bên có nhu cầu giao dịch bất
động sản mà thôi.
Trong quan hệ trung gian ngoài môi giới còn có quan hệ khác nhƣ đại diện theo
ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, nếu nhƣ trong quan hệ đại diện theo ủy quyền, thì bên đƣợc ủy quyền có
quyền trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch mà mình đƣợc ủy quyền, đại diện ủy
quyền theo những điều kiện nhất định do bên ủy quyền đƣa ra và điều đó cần thiết cho
các quan hệ này thì trong quan hệ môi giới, ngƣời môi giới chỉ đứng giữa một quan hệ
giao dịch, anh ta không đƣợc tham gia vào quan hệ đó một cách đƣơng nhiên nhƣ đại
diện theo ủy quyền. Thông qua việc môi giới, bên môi giới sẽ nhận đƣợc một khoản
tiền nhất định do bên đƣợc môi giới trả, gọi là thù lao môi giới hoặc hoa hồng môi giới
do các bên thỏa thuận. Mục đích cuối cùng và duy nhất của những ngƣời hợp đồng
môi giới mua bán bất động sản là nhận đƣợc thù lao hoặc hoa hồng từ công việc mình
làm. Luật Kinh doanh bất động sản coi đó là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động
sản408.
Thứ hai, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản là một loại hình kinh doanh có
điều kiện và mang tính chuyên nghiệp. Điều này thể hiện:
Một là, không phải bất kỳ, tổ chức, cá nhân nào cùng được quyền kinh doanh
dịch vụ môi giới bất động sản. Chỉ có những tổ chức, cá nhân thỏa mãn các điều kiện
sau đây do pháp luật mới đƣợc thực hiện hoạt động môi giới bất động sản. Điều này có
407 Công ty cổ phần phát triển nguồn nhân lực CEO (2018), Giáo trình đào tạo Môi giới bất động sản, Hà Nội,
tr.34
408 Công Xuân Nghĩa (2012), Quan hệ môi giới bất động sản , Tạp chí Quản lý kinh tế, số 3/2012, Hà Nội,
tr.10-11
330
nghĩa là hoạt động kinh doanh dịch vụ môi gới bất động sản là một loại hình kinh
doanh dịch vụ có điều kiện. Các điều kiện này bao gồm:
Điều kiện đối với tổ chức: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản; Có ít nhất 1 ngƣời của tổ chức có Chứng chỉ hợp đồng môi giới mua bán
bất động sản do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp;
Điều kiện đối với cá nhân: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản; Có Chứng chỉ hợp đồng môi giới mua bán bất động sản do cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền cấp;
Hai là, nhà hợp đồng môi giới mua bán bất động sản phải được đào tạo bài bản
có đủ trình độ, kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, có kỹ năng môi giới và tuân thủ
nghiêm ngặt đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản
Thứ ba, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản được thực hiện trên cơ sở hợp
đồng bằng văn bản.
Môi giới là làm trung gian đứng giữa hai bên trong quan hệ giao dịch bất động
sản, cho nên ngƣời môi giới không thể tiến hành chắp nối quan hệ đó mà không dựa
trên sự thỏa thuận đối với các bên đƣợc chắp nối. Sự thỏa thuận đó gọi là hợp đồng.
Khi đó, các quyền và nghĩa vụ của các bên đƣợc xác lập trên cơ sở hợp đồng và những
quy định của pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định quyền và nghĩa vụ
của tổ chức, cá nhân môi giới, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải đƣợc
lập thành văn bản. Điều này có nghĩa không có hoạt động môi giới nào nằm ngoài sự
thỏa thuận giữa các bên và các bên trong quan hệ hợp đồng môi giới mua bán bất động
sản không thể đƣợc coi là có các quyền và nghĩa vụ với nhau khi không có bất cứ một
thỏa thuận nào cả. Luật Kinh doanh bất động sản quy định những nội dung cơ bản của
hợp đồng môi giới bất động sản.
Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản phải đƣợc lập thành văn bản, việc
công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa
thuận, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác. Việc ký kết hợp đồng phải tuân theo
các quy định của LKDBĐS, Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên
quan. Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản bao gồm các nội dung: Tên, địa chỉ
của bên môi giới và bên đƣợc môi giới; đối tƣợng và nội dung môi giới; yêu cầu và kết
quả dịch vụ môi giới; thời hạn thực hiện môi giới; thù lao môi giới, hoa hồng môi giới;
331
phƣơng thức, thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên; giải quyết tranh
chấp và các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
Thứ tư, chủ thể tham gia hợp đồng môi giới mua bán bất động sản là các cá
nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản với bên sử dụng dịch vụ. Các
dịch vụ môi giới bất động sản đƣợc ghi nhận trong hợp đồng phải do tổ chức, cá nhân
đƣợc pháp luật cho phép, có đủ năng lực, trình độ chuyên môn. Đối tƣợng của hợp
đồng môi giới mua bán bất động sản là dịch vụ môi giới bất động sản nhƣ cung cấp
thông tin về bất động sản, làm trung gian để các bên gặp gỡ nhau, tìm hiểu thông tin
bất động sản...
Các bên tham gia hợp đồng môi giới mua bán bất động sản tự nguyện, bình đẳng,
thiện chí, hợp tác, trung thực, ngay thẳng. Không ai có quyền ép buộc một ngƣời tham
gia giao dịch mà họ không muốn, và chủ thể tham gia hợp đồng môi giới mua bán bất
động sản hoàn toàn tự nguyện và bình đẳng. Sự thống nhất ýchí của các bên là cơ sở
xác lập hợp đồng. Mọi cá nhân, tổ chức khi có đủ tƣ cách chủ thể đều có quyền tham
gia giao kết hợp đồng môi giới bất động sản, không ai có quyền ngăn cản. Tự do của
mỗi chủ thể phải không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Bằng ý chí tự do của mình, các
chủ thể có quyền giao kết hợp đồng, bên cạnh việc chú ý đến quyền lợi của mình, các
chủ thể phải hƣớng tới việc đảm bảo quyền lợi của những ngƣời khác cũng nhƣ lợi ích
toàn xã hội.
Thứ năm, khi thực hiện dịch vụ thường cần một khoảng thời gian nhất định, bên
môi giới dịch vụ cũng cần thỏa thuận rõ nghĩa vụ hợp tác của sử dụng dịch vụ trong
việc cung cấp các thay đổi, kế hoạch, chỉ dẫn và một số vấn đề khác liên quan đến bất
động sản tạo điều kiện thuận lợi cho bên kinh doanh dịch vụ môi giới. Bên môi giới là
ngƣời chắp nối, trung gian cho các bên trong giao dịch về bất động sản. Do vậy, có
trách nhiệm hoạt động trung thực, bảo vệ quyền lợi của các bên. Bên sử dụng dịch vụ
môi giới bất động sản có các quyền yêu cầu bên môi giới phải thực hiện đúng hợp
đồng đã ký kết. Trƣờng hợp bên môi giới vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thì bên sử
dụng dịch vụ môi giới đƣợc đơn phƣơng chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thƣờng
thiệt hại theo luật định. Hiện nay, tình trạng nhà đầu tƣ hiểu biết về kiến thức pháp luật
liên quan đến bất động sản và khả năng ứng biến đối với thị trƣờng chƣa cao, thị
trƣờng bất động sản lúc “thăng”, lúc “trầm”, đây là điều kiện để những ngƣời môi giới
332
thiếu chuyên nghiệp trục lợi, làm xáo trộn thị trƣờng. Vì mục đích tƣ lợi cá nhân,
những nhà môi giới bất động sản không chuyên có hành vi lừa dối, cung cấp thông tin
không chính xác, gây thiệt hại về quyền và lợi ích của khách hàng (nhƣ tăng giá bất
động sản nhằm hƣởng chênh lệch giữa giá của bên bán với giá của bên mua; cung cấp
thông tin sai sự thật, không đầy đủ làm cho khách hàng mua phải bất động sản đang
tranh chấp hoặc đang thế chấp tại ngân hàng…) Trong trƣờng hợp này họ phải bồi
thƣờng thiệt hại theo mức độ thiệt hại thực tế do lỗi của họ đã gây ra.
Thứ sáu, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, theo đó, thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng do các bên thoả thuận, trƣờng hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì
thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực, trong trƣờng
hợp các bên không có thoả thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có
hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký hợp đồng. Ngay từ những lần gặp đầu
tiên, khi khách hàng yêu cầu cung cấp những dịch vụ thì ngay lập tức nhà môi giới
phải tiến hành ký hợp đồng môi giới.
Từ góc độ khách hàng thì họ không thể từ chối nhà môi giới việc ký hợp đồng
môi giới vì đây là yêu cầu hợp lý, ngay cả những khách hàng cho rằng việc ký hợp
đồng môi giới chỉ cần thiết khi công việc đã đƣợc giải quyết phần nào. Trƣớc khi ký
hợp đồng, nhà môi giới nên thăm quan bất động sản và thống nhất với khách hàng
nguyên tắc làm việc cơ bản. Bên cạnh đó, dƣới góc độ nhà tƣ vấn, nếu bạn đƣợc thuê
soạn thảo hợp đồng để phục vụ cho các doanh nghiệp trong đó hợp đồng thực hiện
trong thời gian dài, nhà môi giới cần chú ý đến các điều khoản đảm bảo lợi ích của bản
thân vì luôn có khả năng xảy ra tình trạng khách hàng sau khi sử dụng dịch vụ không
thanh toán tiền dịch vụ. Đôi khi lại xảy ra trƣờng hợp, khách hàng không phải là ngƣời
duy nhất có quyền hay thậm chí không có quyền đối với bất động sản hay khi cung cấp
dịch vụ môi giới cho công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn; ngƣời môi giới
cần phải tìm hiểu xem những ai có quyền quyết định và ký kết các loại giấy tờ thay
mặt công ty và soạn thảo các điều khoản đảm bảo việc thanh toán của khách hàng khi
hợp đồng môi giới mua bán bất động sản hoàn thành.
3. Hạn chế của pháp luật hợp đồng môi giới mua bán mua bán mua bán bất
động sản
333
Thứ nhất, biện pháp chế tài đối với hành vi vi phạm chưa phù hợp. Quy định của
pháp luật còn thiếu tính nghiêm khắc, trong chế tài đối với các tổ chức, cá nhân không
thực hiện theo quy định của LKDBĐS năm 2014, thông tƣ số 11/2015/TT-BXD quy
định “việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS”, điều đáng quan ngại hơn nữa là
chƣa có giải pháp nào để kiểm soát đạo đức nghề nghiệp của tổ chức hay cá nhân môi
giới. Hiện nay với môi trƣờng thông tin kém minh bạch kết hợp với đặc điểm của thị
trƣờng BĐS là thông tin không cân xứng giữa các bên tham gia giao dịch, thì môi giới
và tổ chức của họ sẽ là cầu nối quan trọng trong việc cung cấp thông tin cho các bên
có liên quan một cách đầy đủ và chính xác nhƣng điều này chỉ tồn tại trên lý thuyết,
một phần vì lợi ích riêng và phần khác là không có cơ chế nào kiểm soát, quản lý của
Nhà nƣớc hoặc do năng lực của bên môi giới… Do đó, việc vi phạm đạo đức nghề
nghiệp là hành vi không tránh khỏi. Bên cạnh đó, việc hàng loạt các Công ty BĐS
thành lập sàn trong một thời gian ngắn để đối phó với quy định của Nhà nƣớc.
Thứ hai, Luật KD BĐS 2014 không có sự phân biệt hai khái niệm KD BĐS và
kinh doanh dịch vụ BĐS.
Khoản 1 Điều 3 Luật KD BĐS 2014 chỉ giải thích thuật ngữ “Kinh doanh bất
động sản là việc đầu tƣ vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển
nhƣợng để bán, chuyển nhƣợng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tƣ
vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Nhƣ vậy, hiểu
theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật KD BĐS 2014 thì khái niệm KD BĐS bao gồm
cả hai phân khúc của thị trƣờng BĐS đƣợc quy định trƣớc đây tại Luật KD BĐS 2006,
đó là KD BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS (vì dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ sàn giao
dịch BĐS, dịch vụ tƣ vấn BĐS và dịch vụ quản lý BĐS đều đƣợc thừa nhận rộng rãi
và hiểu dƣới thuật ngữ chung là kinh doanh dịch vụ BĐS). Chính quy định không rõ
ràng tại Luật KD BĐS 2014 sẽ tạo nên cách hiểu không thống nhất về hoạt động KD
BĐS, gây khó cho công tác quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS.
Thứ ba, về hình thức của hợp đồng môi giới mua bán bất động sản có phải công
chứng hay không còn quy định chưa thống nhất, có nhiều cách hiểu khác nhau.
Hoạt động môi giới bất động sản cùng với tƣ vấn bất động sản và quản lý bất
động sản nằm trong số những dịch vụ bất động sản phải lập hợp đồng khi các bên tiến
334
hành giao dịch, trao đổi với nhau. Tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, những nội
dung liên quan đến kinh doanh dịch vụ bất động sản đƣợc quy định tại chƣơng IV –
Kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Theo đó, hợp đồng môi giới cũng nhƣ các hợp đồng dịch vụ bất động sản khác
phải đƣợc lập thành văn bản. Việc công chứng văn bản này do các bên thoả thuận với
nhau. Nhƣ vậy, hợp đồng môi giới bất động sản không nhất thiết phải có công chứng.
Tuy nhiên các bên kinh doanh dịch vụ bất động sản lại có quan điểm lập hợp
đồng dịch vụ phải có đầy đủ các nội dung theo quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh
bất động sản nhƣ: Tên, địa chỉ của các bên; Đối tƣợng và nội dung dịch vụ; Yêu cầu
và kết quả, thời hạn thực hiện dịch vụ; Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ… Nếu
môi giới hoặc kinh doanh các hợp đồng dịch vụ bất động sản khác mà không lập hợp
đồng hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không đầy đủ các nội dung
chính theo quy định, chủ thể có thể bị phạt tiền với mức phạt từ 30 triệu đồng đến 40
triệu đồng (Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).
Chƣa có quy định rõ ràng mọi thỏa thuận với khách hàng phải lập thành văn bản.
Bởi lẽ, mọi thoả thuận của các bên trong giao dịch phải đƣợc lập thành văn bản. Trong
đó phải nêu rõ tên đơn vị Sàn giao dịch Bất động sản (nếu có), tên và mã số, số chứng
chỉ hành nghề của nhà môi giới bất động sản.Nhà môi giới phải giải thích rõ nội dung
các điều khoản của hợp đồng trƣớc khi đƣa ra cho các bên thỏa thuận ký kết sẽ hạn
chế tranh chấp sau này.
Thứ tư, thiếu những quy định không được nhận các khoản thù lao ngoài hợp
đồng
Trong thực tiễn còn tình trạng nhà môi giới nhận thêm tiền của khách hàng.
Trong đó đó, Luật KDBĐS lại thiếu quy định nhà môi giới không đƣợc nhận bất cứ
khoản thù lao hay ƣu đãi về lợi ích nào khác ngoài các khoản đã đƣợc thoả thuận với
khách hàng trong hợp đồng. Không đƣợc gợi ý cung cấp cho khách hàng các dịch vụ
khác do mình có quyền lợi liên ở đó nhằm hƣởng thù lao mà không thông báo công
khai ngay từ đầu. Nhà môi giới chỉ đƣợc nhận thù lao từ một bên trong giao dịch. Nếu
Nhà môi giới bất động sản nhận thù lao cả hai bên hoặc bên thứ ba trở lên trong giao
dịch thì phải đƣợc thoả thuận trong hợp đồng.
335
Thứ năm, thiếu hành lang pháp luật về ngăn ngừa xung đột lợi ích quan hệ môi
giới mua bán bất động sản
Trong quá trình hƣớng dẫn khách hàng sử dụng các dịch vụ của doanh nghiệp
mình tham gia, nếu có sự xung đột về lợi ích giữa doanh nghiệp mình tham gia với
khách hàng hoặc các nhân viên với khách hàng mà có thể ảnh hƣởng đến kết quả các
dịch vụ của doanh nghiệp mình tham gia thì nhà môi giới lại không công bố rõ những
thông tin liên quan đến xung đột trên cho ngƣời quản lý và khách hàng.Không cCông
khai sự liên quan về quyền lợi của chính mình, của ngƣời thân trong gia đình, thành
viên trong doanh nghiệp mình tham gia đối với bất động sản giao dịch. Không đƣợc tự
mua, bán, hƣởng lợi từ giao dịch nếu che dấu sự liên quan của mình tới bất động sản
đƣợc giao dịch. Không đƣợc đại diện cho ngƣời thân của mình, ngƣời trong doanh
nghiệp mình tham gia mua bán bất động sản nếu không công khai sự liên quan của họ
tới bất động sản giao dịch.
4. Gợi mở một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng môi giới mua bán
bất động sản ở Việt Nam
Thứ nhất, cần có quy định cụ thể về nguyên tắc trung thực, tận tâm trong công
việc khi tham gia quan hệ hợp đồng môi giới mua bán bất động sản hiện nay.
Nhà môi giới phải cung cấp thông tin bất động sản đúng sự thật, không đƣợc
phép tạo ra sự hiểu biết sai lệch về bất động sản cho khách hàng và những ngƣời liên
quan. Đồng thời, nhà môi giới phải tận tâm, trách nhiệm trong quá trình tƣ vấn và
cung cấp thông tin chi tiết cho khách hàng. Đảm bảo cho khách hàng hiểu biết rõ ràng,
thông suốt về sản phẩm và hợp đồng trong giao dịch bất động sản. Chỉ đƣợc cung cấp
các dịch vụ trong phạm vi, chức năng, thẩm quyền của mình; không đƣợc nhận bất kỳ
lợi ích vật chất hay tinh thần nào từ phía khách hàng (hoặc đối tác) để ảnh hƣởng tới
đạo đức nghề nghiệp của mình hoặc những ngƣòi cùng làm việc, không đƣợc cam kết
những vấn đề ngoài khả năng của cá nhân hoặc của doanh nghiệp mình tham gia. Và
tiền thu đƣợc từ các dịch vụ phải đƣợc xác định một cách độc lập, theo quy định công
khai của doanh nghiệp hoặc hợp đồng, không phụ thuộc vào kết quả, ý chí chủ quan
của các bên.
Thứ hai, cần có quy định cụ thể về trách nhiệm khi làm người đại diện mua bán
bất động sản
336
Nhà môi giới khi làm ngƣời đại diện phải cam kết bảo vệ và đề cao quyền lợi của
khách hàng, phải lấy qyền lợi của khách hàng làm trọng; phải trung thực với khách
hàng và những ngƣời liên quan trong quan hệ giao dịch, không đƣợc cố ý hƣớng dẫn
khách hàng sai lầm về giá trị thị trƣờng, các lợi ích không trực tiếp có trong giao dịch.
Nhà môi giới phải thông báo rõ ràng khi làm đại diện cho cả hai bên trong một
giao dịch, và phải đƣợc sự đồng ý của họ. Có trách nhiệm khuyến cáo khách hàng sự
cần thiết đƣợc tƣ vấn pháp lý trƣớc khi đƣa ra các quyết định, hoặc khi có sự nghi vấn
về hợp đồng. Phải tuyệt đối bảo vệ bí mật về các thông tin do khách hàng cung cấp để
không gây bất lợi cho khách hàng. Có trách nhiệm chu đáo đối với tài sản của khách
hàng do mình giữ hay quản lý. Cung cấp cho khách hàng các thông tin chính sách của
doanh nghiệp mình tham gia về hợp đồng, thù lao, lệ phí, giá cả chào mua, chào bán.
Thứ ba, cần có quy định cụ thể về mọi thỏa thuận với khách hàng phải lập thành
văn bản
Mọi thoả thuận của các bên trong giao dịch phải đƣợc lập thành văn bản. Trong
đó phải nêu rõ tên đơn vị Sàn giao dịch Bất động sản (nếu có), tên và mã số, số chứng
chỉ hành nghề của nhà môi giới bất động sản, phải giải thích rõ nội dung các điều
khoản của hợp đồng trƣớc khi đƣa ra cho các bên thỏa thuận ký kết.
Thứ năm, cần có quy định cụ thể về không được nhận các khoản thù lao ngoài
hợp đồng.
Nhà môi giới không đƣợc nhận bất cứ khoản thù lao hay ƣu đãi về lợi ích nào
khác ngoài các khoản đã đƣợc thoả thuận với khách hàng trong hợp đồng. Không đƣợc
gợi ý cung cấp cho khách hàng các dịch vụ khác do mình có quyền lợi liên ở đó nhằm
hƣởng thù lao mà không thông báo công khai ngay từ đầu. Nhà môi giới chỉ đƣợc
nhận thù lao từ một bên trong giao dịch. Nếu Nhà môi giới bất động sản nhận thù lao
cả hai bên hoặc bên thứ ba trở lên trong giao dịch thì phải đƣợc thoả thuận trong hợp
đồng.
Thứ sáu, cần có quy định cụ thể về ngăn ngừa xung đột lợi ích khi tham gia quan
hệ hợp đồng môi giới mua bán bất động sản.
Trong quá trình hƣớng dẫn khách hàng sử dụng các dịch vụ của doanh nghiệp
mình tham gia, nếu có sự xung đột về lợi ích giữa doanh nghiệp mình tham gia với
khách hàng hoặc các nhân viên với khách hàng mà có thể ảnh hƣởng đến kết quả các
337
dịch vụ của doanh nghiệp mình tham gia thì nhà môi giới phải công bố rõ những thông
tin liên quan đến xung đột trên cho ngƣời quản lý và khách hàng.
Công khai sự liên quan về quyền lợi của chính mình, của ngƣời thân trong gia
đình, thành viên trong doanh nghiệp mình tham gia (nếu có) đối với bất động sản giao
dịch. Không đƣợc tự mua, bán, hƣởng lợi từ giao dịch nếu che dấu sự liên quan của
mình tới bất động sản đƣợc giao dịch. Không đƣợc đại diện cho ngƣời thân của mình,
ngƣời trong doanh nghiệp mình tham gia mua bán bất động sản nếu không công khai
sự liên quan của họ tới bất động sản giao dịch.
Đặc biệt, nhà môi giới không đƣợc tiến hành các hoạt động vi phạm pháp luật,
phải có nghĩa vụ thông báo cho khách hàng sự cần thiết đƣợc tƣ vấn pháp lý vì quyền
lợi của họ, có trách nhiệm thực thi đúng quy định của pháp luật và sẵn sàng hợp tác
với các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền trong các vụ việc liên quan tới hoạt động của
mình.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Công ty cổ phần phát triển nguồn nhân lực CEO (2018), Giáo trình đào tạo
Môi giới bất động sản, Hà Nội, tr.34
2. Công Xuân Nghĩa (2012), Quan hệ môi giới bất động sản , Tạp chí Quản lý
kinh tế, số 3/2012, Hà Nội, tr.10-11
3. Nguyễn Thị Lành (2014), Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản , Bài
giảng Lớp Cử nhân quản lý đất đai, Đại học TNMT, Hà Nội,tr.23
4. Ninh Việt (2017), Môi giới và góc khuất mang tên “hoa hồng“, Báo Báo
san/moi-gioi-va-goc-khuat-mang-ten-hoa-hong-163726.html [17h ngày 12/5/2019]
5. Trần Văn Hòa (2014), Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh thương mại tại
Việt Nam, NXB. Tri thức, Hà Nội.
6. Trƣờng Đại học Kinh tế quốc dân (2014), Giáo trình nguyên lý thị trường
nhà đất, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nôi.
7. Trƣờng Đại học Kinh tế quốc dân (2015), Giáo trình quản lý nhà nước về đất
đai và nhà ở, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội
8. Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa &
NXB Tƣ pháp, Hà Nội.
338
11 trang
16120
Free
Bạn đang xem tài liệu "Bất cập quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng môi giới mua bán bất động sản", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- bat_cap_quy_dinh_cua_phap_luat_hien_hanh_ve_hop_dong_moi_gio.pdf
