Một số vấn đề về thể chế, chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam
MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THỂ CHẾ, CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
ThS.NCS. Nguyễn Thanh Lân
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Tóm tắt
Bài viết trình bày diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam và phân tích một
số nội dung li n quan đến thể chế, chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt
Nam trong thời gian từ năm 2011 – nay. Trong những năm gần đây, thị trường bất
động sản nước ta phát triển tương đối trầm lắng với hai xu hướng trái chiều nhưng
đến nay thị trường đã ổn định và bước sang giai đoạn phát triển mới. Có nhiều
nguy n nhân và t c động của tình trạng tr n, trong đó có những nguyên nhân và tác
động từ thể chế, chính sách của Nhà nước. Tuy vậy, để thị trường bất động sản Việt
Nam tiếp tục phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới, cần thiết hoàn thiện
thể chế và chính sách, cụ thể là các vấn đề như: Minh bạch thị trường, cung cấp
nguồn vốn dài hạn, Luật đăng ký BĐS và thuế BĐS,…
Từ khóa: Bất động sản; chính sách; thể chế; thị trường bất động sản; phát triển
thị trường.
1. Đặt vấn đề
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh
tế quốc dân, với giá trị tài sản của thị trường chiếm 50-70% trong tổng tài sản
quốc gia (Đinh Văn Ân, 2011). Thị trường BĐS tác động vào hầu hết các lĩnh
vực của nền kinh tế, có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế,
chính trị của người dân. Đồng thời, đây cũng là thị trường đặc biệt và liên hệ mật
thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, lao động, khoa học công
nghệ và hàng hóa dịch vụ. Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường
BĐS sẽ góp phần tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát
triển và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia.
Ở Việt Nam, thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường
có vai trò quan trọng và là bộ phận trọng yếu cấu thành nên hệ thống thị
trường đồng bộ, trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
255
Để thị trường BĐS hoạt động hiệu quả và phát triển bền vững cần nhiều yếu
tố, trong đó, thể chế và chính sách của Nhà nước đóng vai trò quan trọng hàng
đầu trong việc điều tiết và phát triển.
Trong những năm qua, thị trường BĐS ở nước ta đã dần phát triển cả về
phạm vi, quy mô, cấp độ và đã đóng góp đáng kể cho sự tăng trưởng kinh tế
của đất nước. Thị trường BĐS Việt Nam đã thu hút được lượng vốn đầu tư lớn
góp phần chỉnh trang đô thị, cải thiện nhu cầu về nhà ở cho nhân dân. Thông
qua hoạt động của thị trường, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường từng
bước được hoàn thiện. Tuy vậy, bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS
ở nước ta cũng bộc lộ một số hạn chế như: Phát triển thiếu lành mạnh, thông
tin thị trường thiếu minh bạch, thị trường có lúc bất ổn và trải qua nhiều biến
động, quy mô thị trường vẫn còn khá khiêm tốn trong tương quan với các
nước trong khu vực và các nước phát triển trên thế giới,… Bài viết này tập
trung đánh giá diễn biến thị trường BĐS và phân tích một số nội dung thể chế,
chính sách đã ban hành nhằm phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam thời gian
vừa qua (tập trung vào giai đoạn từ năm 2011 – nay); Qua đó, đề xuất một số
định hướng hoàn thiện thể chế, chính sách cho thời gian tới.
2. Diễn biến thị trƣờng bất động sản Việt Nam thời gian qua
(từ 2011 đến nay)
Ở Việt Nam, kể từ khi bước vào quá trình đổi mới toàn diện nền kinh tế
(năm 1986), hệ thống các thị trường dần được hình thành, phát triển và tự
khẳng định tầm quan trọng trong nền kinh tế - trong đó có thị trường BĐS.
Tuy nhiên, có thể nói thị trường BĐS ở nước ta chính thức được “khai sinh”
kể từ năm 1993 cùng với sự ra đời của Luật Đất đai - khung khổ pháp lý cho
hoạt động của thị trường BĐS mà sơ khai là thị trường quyền sử dụng đất
(Phạm Quang Trung và cộng sự, 2014).
Trong hơn 20 năm qua, theo đánh giá của nhiều nhà nghiên cứu thì thị
trường BĐS Việt Nam đã trải qua các cơn sốt và đóng băng. Cơn sốt thứ nhất
diễn ra năm 1993-1994 do sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và đóng băng lần
thứ nhất trong những năm 1995-1999 do có Nghị định số 18/CP ngày
13/2/1995 của Chính phủ và Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ
cùng với sự tác động của Khủng hoảng châu Á năm 1997. Cơn sốt thứ hai diễn
256
ra năm 2001-2002 do có chủ trương cho Việt kiều mua nhà cùng với việc ban
hành giá đất mới của Nhà nước và đóng băng lần thứ hai trong những năm
2002-2006 do tác động của Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thực
hiện. Cơn sốt thứ ba diễn ra năm 2007-2008 nhờ sự tăng trưởng của vốn đầu
tư trực tiếp nước ngoài (FDI), sự phát triển của thị trường chứng khoán và sự
ra đời của Luật Kinh doanh Bất động sản và đóng băng lần thứ ba trong giai
đoạn 2009-2014 do tác động của chính sách tiền tệ và kiểm soát tín dụng chặt
chẽ, Nghị định 71/NĐ-CP ngày 23/06/2010, Nghị định 69/NĐ-CP ngày
13/08/2009, Nghị quyết 11/NQ-CP và do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế
thế giới (Đinh Văn Ân, 2011; Nguyễn Thanh Lân, 2013). Trong giai đoạn
2014 đến nay, thị trường BĐS bắt đầu bước vào giai đoạn phát triển mới và
dần ổn định hơn (Đặng Hùng Võ, 2015; Hoàng Văn Cường, 2015; Bộ Xây
dựng, 2015). Chúng ta có thể sơ đồ hóa và quan sát được một vài diễn biến
chính của thị trường BĐS Việt Nam gắn liền với tăng trưởng kinh tế qua các
năm như hình dưới đây.
Hình 1: Tổng quan về diễn biến thị trƣờng BĐS Việt Nam
Giai đoạn 2006-2007:
- Thị trƣờng đạt đỉnh
10.0
- Đầu cơ chiếm lĩnh
- Sản phẩm cao cấp
9.5
Giai đoạn 2004-2005:
Thị trƣờng Tập trung
- Cấm bán đất nền
- Thị trƣờng căn hộ
- Dự án XD mới
Giai đoạn 2014 -nay:
- Tồn kho BĐS giảm
- Giao dịch tăng, thanh
khoản cải thiện
9.3
9.0
8.8
8.7
8.50
8.2
8.4
8.2
8.1
GĐ 1994 - 1995:
- Thị trƣờng sơ khai;
- Giao dịch QSD đất
8.0
- Dòng tiền trở lại thị trƣờng
7.8
7.3
7.1
7.0
6.9
6.8
6.68
6.40
6.24
6.21
5.98
6.0
5.8
5.8
5.66
5.42
5.40
5.25
GDP
5.0 5.0
4.0
Giai đoạn 2009-2010:
Thị trƣờng suy thoái
Ngƣời đầu cơ rút lui
4.8
Giai đoạn 2011-2013:
- Tồn kho BĐS tăng mạnh,
thắt chặt tín dụng
- Chia nhỏ, hạ cấp sản
phẩm căn hộ
Giai đoạn 1998 - 1999:
Thị trƣờng đóng bằng do ảnh
hƣởng của khủng hoàng kinh tế
3.0
- Phát triển nhà ở xã hội
2.0
1.0
0.0
Nguồn: Tổng hợp dựa theo Hoàng Văn Cường (2015) và số liệu của GSO các năm
Qua hình trên có thể thấy rằng, trong giai đoạn 2011 – nay, diễn biến của
thị trường BĐS Việt Nam trải qua hai xu hướng trái ngược khá rõ nét là giai
đoạn 2011 - 2013 và giai đoạn 2014 – nay. Cụ thể từng giai đoạn như sau:
257
Trong giai đoạn 2011–2013: Ngay từ đầu năm 2011, thị trường bất động
sản Việt Nam đứng trước những thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ bởi
chính sách vĩ mô, đặc biệt là chính sách tiền tệ. Nhiều chính sách, cơ chế về
tài chính, tín dụng chưa hiệu quả đã làm tê liệt tính thanh khoản của thị
trường. Thị trường bất động sản trầm lắng, tồn kho bất động sản tăng cao.
Trong năm 2011, sụt giảm là tâm điểm của thị trường BĐS. Theo đà suy giảm
của năm 2010, thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục trầm lắng và đi vào tình
trạng khó khăn. Ở tất cả các phân khúc, thị trường BĐS chứng kiến sự giảm
mạnh về giá, tính thanh khoản kém (trừ phân khúc nhà ở giá rẻ và chung cư
dành cho người thu nhập thấp). Cung hàng hóa BĐS được gia tăng trên thị
trường, trong khi áp lực cầu giảm. Tình trạng thiếu vốn xuất hiện hầu hết
doanh nghiệp kinh doanh BĐS, các chủ đầu tư thực hiện nhiều động thái để
tồn tại. Các doanh nghiệp nhà nước không có chức năng chính là kinh doanh
BĐS đã thóai vốn khỏi lĩnh vực đầu tư BĐS. Lượng vốn FDI vào BĐS sụt
giảm mạnh trong vòng 05 năm gần đây.
Sang năm 2012, thị trường BĐS không khả quan hơn so với năm 2011,
mặc dù có nhiều thông tin tích cực hỗ trợ thị trường BĐS. Trong năm 2012,
gánh nặng về hàng tồn kho và nợ xấu BĐS làm cho thị trường trầm lắng, giá
BĐS vẫn giảm sâu, tâm lý người mua vẫn chờ đợi giá giảm nữa, hệ quả là rất
nhiều doanh nghiệp báo lỗ, ngừng hoạt động, giải thể và xuất hiện lượng hàng
tồn kho BĐS lớn trên thị trường. Cụ thể, năm 2012 đã có 680 doanh nghiệp
với ngành nghề kinh doanh chính là BĐS đăng ký giải thể, ngừng hoạt động,
trong tổng số 17.000 doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh BĐS bị thua lỗ
(Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2012). Trong khi đó, Hà Nội và Thành phố Hồ Chí
Minh là hai địa phương có tình hình thị trường BĐS rất khó khăn. Tổng hợp
chưa đầy đủ từ 50 địa phương về tồn kho cho thấy kết quả giá trị tổng lượng
vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng (Bộ Xây dựng, 2012). Bên cạnh vấn đề
hàng tồn kho, nợ xấu BĐS trong các tổ chức tín dụng cũng tăng cao trong năm
2012. Nợ xấu BĐS tại Việt Nam căn nguyên từ việc thị trường này phát triển
quá nóng trong giai đoạn trước, các chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính
trong đầu tư BĐS, dựa quá nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng.
258
Sang năm 2013, thị trường BĐS đón nhận những tác động tích cực về
chính sách tháo gỡ khó khăn. Tình hình thị trường BĐS đã có một số tín hiệu
tích cực ở một số phân khúc thị trường. Tuy nhiên, đến cuối năm 2013, tình
hình thị trường BĐS vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn, có mấy điểm nổi lên
như sau:
(i) Tồn kho BĐS vẫn gia tăng: tính đến cuối năm 2013 tồn kho BĐS tăng
hơn 20% so với cuối năm 2012. Về căn hộ, hàng tồn kho tăng thêm gần
34.000 căn hộ, đất nền tăng thêm 3%, tương đương 1.000.000m2. Ước tổng
giá trị hàng tồn kho khoảng hơn 111.900 tỷ đồng. Cơ cấu tồn kho BĐS phân
theo giá trị tại tháng 12/2013, thấy rằng, giá trị tồn kho ở phân khúc đất nền
nhà ở có tỷ trọng cao nhất chiếm 36,94%, phân khúc căn hộ chung cư chiếm
30,94%, phân khúc nhà thấp tầng chiếm 25,56% và phân khúc đất nền thương
mại chiếm 6,56% (Bộ Xây dựng, 2013);
(ii) Doanh nghiệp kinh doanh BĐS khó tiếp cận vốn: các doanh nghiệp
kinh doanh BĐS và xây dựng liên tục báo lỗ, tài chính của doanh nghiệp gặp
khó khăn và không còn tài sản bảo đảm;
(iii) Xu hướng giảm giá BĐS vẫn là chủ đạo: giá căn hộ vẫn tiếp tục
giảm do lượng tồn kho còn rất lớn, biệt thự, liền kề là phân khúc thị trường
BĐS ảm đạm nhất, giá chào bán vẫn giảm mạnh. Giá BĐS trong năm 2013 đã
giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010, hầu hết các dự án đã
giảm từ 10% - 30% so với cuối năm 2011, nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở
về giá tương đương thời điểm 2006;
(iv) Gói hỗ trợ 30.000 tỷ chưa phát huy được tác dụng do tiến độ giải
ngân quá chậm. Tính đến 31/12/2013, tổng số tiền cho vay đạt 1.881,4 tỷ
đồng, trong đó, tổng dư nợ giải ngân cho 1.765 khách hàng ước đạt khoảng
758,7 tỷ đồng, chiếm khoảng 2,52% tổng gói tín dụng 30.000 tỷ (Ngân hàng
Nhà nước, 2013);
(v) Hoạt động sáp nhập và mua lại (M&A) trong lĩnh vực BĐS tiếp tục
có xu hướng tăng, tập trung vào các dự án nhà ở, trung tâm thương mại và
khách sạn (Nguyễn Thị Hải Yến và cộng sự; Nguyễn Thanh Lân, 2015).
Có thể đánh giá rằng, trong giai đoạn 2011-2013, thị trường BĐS trải qua
rất nhiều khó khăn và bất lợi. Thị trường BĐS chứng kiến sự suy giảm về
259
lượng giao dịch, giá giao dịch, luồng tiền vận hành vào thị trường và sự gia
tăng về lượng hàng tồn kho BĐS.
Trong giai đoạn 2014 – nay: Bước sang năm 2014, thị trường BĐS Việt
Nam có nhiều dư địa để phát triển và thị trường ghi nhận được những dấu hiệu
phục hồi. Sau giai đoạn thị trường khó khăn, điều chỉnh, đến thời điểm này
cho thấy nền kinh tế đã tích đủ một số nguồn lực cho sự tăng trưởng. Thêm
vào đó, năm 2014, thị trường BĐS được nhiều các chính sách Nhà nước
hướng đến; cùng với những nỗ lực, linh hoạt với nhiều hình thức kích cầu
nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng của các chủ đầu tư. Diễn biến thị trường cho
thấy nhiều sự cải thiện như là: (i) Số lượng dự án BĐS được triển khai tăng, đã
làm tăng tổng cung BĐS của toàn thị trường lên đến 375 triệu m2 nhà ở.
Lượng giao dịch BĐS trên thị trường tăng ở các phân khúc nhà ở (giá thấp,
trung bình và giá cao). Tổng số giao dịch BĐS nhà ở của cả nước trong năm
2014 thành công khoảng 21.700 giao dịch. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh và Hà
Nội có số lượng giao dịch thành công tăng cao nhất, đạt giá trị lần lượt tăng
50% và 30% so với năm 2013; (ii) Hàng tồn kho căn hộ trên thị trường BĐS
đã giảm liên tục trong năm 2014; (iii) Giá sản phẩm giao dịch không tiếp tục
đà giảm, bước đầu có sự ổn định hơn. Mặt bằng giá nhà ở tương đối ổn định,
không tiếp tục giảm. Nhiều dự án giai đoạn 2011-2013 giá đã giảm trên 30%
thì trong năm 2014 giá đã ổn định và không giảm tiếp. Một số dự án có vị trí
tốt, đã hoặc sắp hoàn thành đưa vào sử dụng giá có tăng nhẹ từ 1-2% so với
năm 2013. Cơ cấu hàng hóa BĐS đã có những chuyển biến và điều chỉnh hợp
lý; (iv) Nguồn vốn vào thị trường BĐS có cải thiện. Dư nợ tín dụng BĐS tăng
đáng kể đạt khoảng hơn 14% và cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của
nền kinh tế. FDI vào BĐS tăng gấp 03 lần so với năm 2013. Gói tín dụng
30.000 tỷ được đẩy nhanh hơn, tính đến 31/12/2014 số tiền đã giải ngân là
4.882 tỷ đồng đạt 16,27%.
Sang năm 2015, thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi tích cực, thể
hiện qua các yếu tố: (1) Giá cả ổn định - một số dự án tại khu vực có hạ tầng
đầy đủ, triển khai đúng tiến độ giá chào bán tăng nhẹ từ 2-5% so với cùng kỳ
năm 2014; (2) Thanh khoản trên toàn thị trường tăng; (3) Cơ cấu hàng hóa
được điều chỉnh hợp lý, hướng tới người thu nhập trung bình và thấp; (4) Tồn
260
kho BĐS liên tục giảm, tính đến ngày 20/11/2015, lượng tồn kho BĐS của cả
nước còn 53.245 tỷ đồng. Như vậy, con số này nếu so với quý I/2013, đã giảm
75.303 tỷ đồng, giảm 41.213 tỷ đồng so với tháng 12/2013 và so với thời điểm
20/10/2015 đã giảm 3.041 tỷ đồng; (5) Các nguồn vốn vận hành vào thị trường
tiếp tục gia tăng, cụ thể: Tính đến 30/09/2015, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực
BĐS của cả nước đạt 358.156 tỷ đồng, tăng 1,36% so với thời điểm
31/08/2015 và tăng 14,6% so với thời điểm 31/12/2014. Sau đó, đến
31/10/2015 đã tăng 16,65% so với thời điểm 31/12/2014. Tính cả năm 2015,
dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS đạt 393 nghìn tỷ đồng, tăng gần 26%
so với cuối năm 2014; Tốc độ giải ngân gói tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội
30.000 tỷ đồng tiếp tục tăng mạnh, tính đến hết tháng 12/2015 đã cam kết cho
vay 26.999 tỷ đồng (đạt 90%) và đã giải ngân là 17.711 tỷ đồng (đạt 59%) đối
với 60 dự án và gần 40.037 hộ gia đình, cá nhân 26 (tăng gần 3,0 lần so với
tháng 12/2014). Có thể khẳng định, trong năm 2015 thị trường BĐS đã vượt
qua giai đoạn khó khăn, trầm lắng và trong trạng thái phục hồi với nhiều dấu
hiệu khởi sắc.
Bước sang năm 2016, thị trường BĐS Việt Nam phát triển tương đối ổn
định do yếu tố vĩ mô thuận lợi từ cuối 2015. Tuy nhiên, trong những tháng đầu
năm 2016, động thái kiểm soát tín dụng từ phía cơ quan quản lý nhà nước đã
được động đến cầu BĐS (khả năng thanh toán và chi trả của người mua BĐS), làm
giảm nhu cầu đầu tư vào BĐS. Từ tháng 5/2016, Thông tư 06/2016/TT-NHNN đã
thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN về điều chỉnh tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn
cho vay trung và dài hạn, trong lĩnh vực BĐS từ 60% xuống 50%. Theo đó, dư địa
vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn chỉ còn khoảng 15%, điều này tác động
giảm đáng kể đến nguồn vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường BĐS trong
những cuối năm.
Về giá bất động sản, có tăng nhẹ tuy nhiên không xuất hiện hiện tượng
tăng giá đột biến. Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán tăng nhẹ đối với một số dự án
nhà ở tại phân khúc căn hộ trung và cao cấp, đặc biệt tại những dự án đã hoàn
thiện hạ tầng. Giá bán duy trì khá ổn định, không có nhiều biến động là nhóm
phân khúc nhà liền kề, biệt thự; chỉ có phân khúc đất nền khu vực ven đô giá
tăng nhẹ khoảng 1,3%.
261
Về tồn kho BĐS: Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, tồn kho BĐS tiếp tục
giảm, nhưng tốc độ đã chậm lại, lượng tồn kho chủ yếu là đất nền tại các dự án
xa trung tâm chưa có hạ tầng đầy đủ. Tính đến 20/10/2016, tổng giá trị tồn kho
BĐS còn khoảng 32.709 tỷ đồng. So với tháng 12/2015, tồn kho BĐS giảm
18.180 tỷ đồng (giảm 35,72%) và giảm 918 tỷ đồng so với thời điểm
20/9/2016. Gần đây nhất, tính đến hết tháng 11/2016, lượng tồn kho BĐS còn
khoảng 31.842 tỷ đồng, giảm 19.047 tỷ đồng tương đương 37,43% so với
tháng 12/2015, đồng thời giảm 867 tỷ đồng so với thời điểm 20/10/2016 (Bộ
Xây dựng, 2016).
Hình 2: Diễn biến tồn kho BĐS ở Việt Nam giai đoạn 2015 – T10/2016
Nguồn: Tổng hợp theo Bộ Xây dựng và VNREA, 2016.
Gần đây nhất, kết quả tổng hợp mới nhất của Bộ Xây dựng (2017) cho
thấy tồn kho BĐS cả nước còn khoảng 29.573 tỷ đồng. Theo đó, giá trị tồn
kho BĐS giảm 98.975 tỷ đồng, tương ứng 76,99% so với quý 1/2013. Như
vậy, sau gần 4 năm kể từ thời đỉnh điểm tồn kho vào quý 1/2013, thị trường
BĐS đã giải quyết được hơn 3/4 lượng tồn kho.
Về lượng giao dịch: Số lượng giao dịch thành công tập trung tại những
dự án nhà ở căn hộ chung cư trung và cao cấp và giao dịch đất nền tại các khu
vực vùng ven đô. Trong tháng 10/2016, lượng giao dịch BĐS ở Hà Nội và TP.
Hồ Chí Minh đạt lần lượt là 1.300 và 1.255.
262
Hình 3: Lƣợng giao dịch BĐS ở Hà Nội và TP.HCM
Nguồn: Bộ Xây dựng và VNREA, 2016.
Trong năm 2016, cơ cấu cung cầu hàng hóa BĐS có sự điều chỉnh nhưng
số lượng cung các sản phẩm BĐS giá thấp còn thiếu hụt. Tại Hà Nội, nguồn
cung căn hộ tại khu vực phía Tây và phía Nam thành phố tăng do quỹ đất khu
vực này còn nhiều, nhiều dự án tiếp tục được triển khai mở bán. Tại TP. Hồ
Chí Minh cơ cấu cung cầu thị trường cũng khá tương đồng, với phần lớn các
dự án được mở bán vẫn nằm ở phân khúc trung cấp và cao cấp và nguồn cung
nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ ít (Bộ Xây dựng, 2016). Một điểm đáng chú ý
trong năm 2016, thị trường BĐS nghỉ dưỡng có nhiều dự án được mở bán mới
hoặc tiếp tục mở bán. Trong đó, thị trường BĐS nghỉ dưỡng miền Trung và
miền Nam là thị trường có nhiều dự án được triển khai.
Như vậy, trong giai đoạn 2014–2016, thị trường BĐS đã phục hồi và có
nhiều cải thiện, phát triển. Tuy nhiên, trong ngắn hạn và trung hạn, xu thế thị
trường BĐS tăng trưởng có dấu hiệu chững lại và xuất hiện một số yếu tố rủi
ro tiềm ẩn như là: Nguồn vốn vào thị trường BĐS khó đoán định; Cơ cấu hàng
hóa BĐS lệch pha – thiên lệch về phía BĐS cao cấp và thiếu hụt sản phẩm
BĐS có giá bán thấp; Xuất hiện số lượng lớn nhà đầu tư thứ cấp, được dẫn dắt
bởi một số người đầu cơ gây nhiễu thị trường,…
263
3. Thể chế, chính sách phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam
những năm gần đây (giai đoạn 2011 – nay)
Tại mục này bài viết sẽ trình bày khái quát một số nội dung về thể chế,
chính sách có tác động đến đến phát triển thị trường BĐS Việt Nam từ năm
2011 – nay. Các chính sách liên quan đến thị trường bất động sản trong giai đoạn
này có thể được phân chia ra làm hai loại khi xem xét về hiệu ứng chính sách đối
với thị trường BĐS, đó là: Các chính sách tác động trong ngắn hạn và những
chính sách liên quan đến sự phát triển thị trường BĐS trong dài hạn. Cụ thể:
Đối với những chính s ch t c động trong ngắn hạn: Đây là “can thiệp”
trong từng bối cảnh diễn biến thị trường BĐS và tình hình của nền kinh tế. Do đó,
các chính sách này thường tác động thông qua điều tiết nguồn vốn từ hệ thống
ngân hàng và đầu tư công đối với thị trường BĐS. Ví dụ, tác động chính sách này
được thể hiện rõ tại các quy định của Nghị quyết 11/2011/NQ-CP và Thông tư
01/2011/TT-NHNN về tiếp tục hạn chế tín dụng cho lĩnh vực BĐS nhằm mục
tiêu chống lạm phát và ổn định kinh tế. Đây là một khó khăn đối với thị trường
BĐS Việt Nam và hệ quả các chính sách đã làm cho thị trường BĐS suy giảm.
Tiếp đó, nhằm mục tiêu tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Chính
phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về các giải pháp
tháo gỡ khó khăn cho thị trường, trong đó có gói tín dụng hỗ trợ ưu đãi 30.000
tỷ đồng; Quốc hội đã điều chỉnh giảm thuế GTGT xuống còn 5% và thuế thu
nhập doanh nghiệp xuống còn 10% đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại
có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 kể từ ngày 1/7/2013;
Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 16/2013/TT-BTC ngày 8/2/2013 hướng
dẫn thực hiện việc gia hạn, giảm một số khoản thu Ngân sách Nhà nước theo
Nghị quyết số 02/NQ-CP; Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2013/TT-
BXD ngày 08/3/2013 hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà
ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương
mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ và Thông tư số
07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 hướng dẫn việc xác định đối tượng được
vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP; Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
phối hợp với Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày
15/5/2013 quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP của
264
Chính phủ,… Về cơ bản, các chính sách hỗ trợ đã phát huy tác dụng giúp thị
trường bước qua thời kỳ trầm lắng và khó khăn, qua đó các chính sách hỗ trợ
cũng tác động khá tích cực trong quá trình tái cơ cấu sản phẩm BĐS và thị
trường BĐS,…
Như vậy, các chính sách mang hiệu ứng ngắn hạn đã có tác động quan
trọng trong việc điều tiết thị trường BĐS khi thị trường nóng sốt hay trầm
lắng, qua đó giúp cho thị trường giảm đà phát triển hay vượt qua thời kỳ khó
khăn, từng bước ổn định, tăng trưởng.
Đối với những thể chế, chính s ch có t c động dài hạn đến thị trường BĐS:
Đáng chú ý, trong giai đoạn vừa qua, ở Việt Nam, các đạo luật quan trọng tác
động lớn đến thị trường bất động sản (BĐS) như: Luật Doanh nghiệp 2014, Luật
Xây dựng 2014, Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS
2014, chính thức có hiệu lực và từng bước dần được cụ thể trong thực tiễn cuộc
sống. Các Luật trên tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Tuy
nhiên, liên quan trực tiếp đến lĩnh vực BĐS, các Luật này có thể điểm lại thành
04 nhóm vấn đề như sau: (i) Một là, các quy định liên quan đến tạo lập doanh
nghiệp kinh doanh BĐS và đầu tư xây dựng BĐS; (ii) Hai là, các quy định liên
quan đến sở hữu BĐS; (iii) Ba là, các quy định liên quan đến giao dịch BĐS; (iv)
Bốn là, các quy định liên quan đến huy động vốn đầu tư BĐS. Ngoài ra, khi xem
xét các quy định pháp luật và chính sách tác động vào các nhóm vấn đề nêu trên,
cần đặt trong mối quan hệ tương hỗ giữa các luật và sự tác động qua lại. Về cơ
bản, những điểm mới quan trọng của luật pháp và chính sách tác động đến thị
trường BĐS Việt Nam liên quan đến các vấn đề trên như sau:
(1) Về vấn đề tạo lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS và đầu tư xây dựng
BĐS: Luật Doanh nghiệp 2014 và Luật Đầu tư 2014 đã có nhiều đã sửa đổi, bổ
sung những quy định mới đảm bảo quyền tự do kinh doanh tất cả các ngành
nghề mà pháp luật không cấm và quy định rõ ràng các ngành nghề kinh doanh
có điều kiện. Theo đó, các tổ chức tham gia đầu tư kinh doanh trong thị trường
BĐS thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện, cụ thể: (i) Kinh doanh BĐS
và (ii) Kinh doanh dịch vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức. Bên cạnh đó, Luật
Kinh doanh BĐS sửa đổi đã chuẩn hóa và đưa ra yêu cầu cao hơn. Các tổ
chức, cá nhân thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định
265
tối thiểu là 20 tỷ đồng, quy định trước đây mức vốn này là 6 tỷ đồng; Chủ đầu tư
dự án BĐS phải có vốn tự có khi thực hiện đầu tư dự án không thấp hơn 20%
tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không thấp
hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên
theo quy định của pháp luật về đất đai,... Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ
BĐS, các quy định trong Luật Kinh doanh BĐS 2014 là khá chặt chẽ trong cấp
chứng chỉ hành nghề môi giới và sàn giao dịch BĐS. Có thể thấy rằng, các quy
định cụ thể về đăng ký kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân như trên sẽ tăng
cường tính minh bạch và chuyên nghiệp trong hoạt động kinh doanh BĐS.
Liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, Luật Xây dựng 2014 và các
văn bản hướng dẫn thực hiện đã chi tiết hóa các nội dung liên quan đến tất cả
các khâu trong quá trình đầu tư xây dựng. Đặc biệt, Luật Xây dựng 2014 đã
thống nhất quản lý nhà nước về trật tự xây dựng thông qua việc cấp giấy phép
xây dựng, bảo đảm công khai, minh bạch.
(2) Về vấn đề sở hữu BĐS: Đây là một nội dung thay đổi căn bản so với
các quy định của pháp luật ở giai đoạn trước, với những quy định mới và
“mở” hơn về quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân
nước ngoài tại Việt Nam. Theo đó, các pháp luật liên quan đến sở hữu và kinh
doanh BĐS tại Việt Nam của các chủ thể có yếu tố nước ngoài được quy định:
i) Mở rộng quy định về sở hữu các loại nhà ở tại Việt Nam: Các tổ chức,
cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam có quyền mua, thuê
mua, nhận, tặng, cho, nhận thừa kế không quá 30% số lượng căn hộ trong
một tòa nhà chung cư và không quá 250 căn nhà riêng lẻ bao gồm biệt thự,
nhà ở liền kề trong một đơn vị hành chính cấp phường; Thời hạn sở hữu là
50 năm và được gia hạn tiếp khi hết hạn và có nhu cầu,... Như vậy, những
quy định mới về sở hữu nhà ở trên đây đã mở rộng hơn về đối tượng sở
hữu, quyền và loại nhà ở được sở hữu so với nội dung quy định trước đây
(theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/06/2008) chỉ cho phép mua nhà
chung cư tại dự án nhà ở thương mại, phục vụ mục đích để ở và đối tượng
được mua thì “hẹp” hơn;
ii) Các cá nhân, tổ chức nước ngoài có quyền tham gia đầu tư xây dựng
nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của pháp luật để bán, cho thuê,
266
cho thuê mua. Thêm vào đó, các cá nhân, tổ chức nước ngoài có quyền tham
gia kinh doanh BĐS khác ngoài nhà ở như đầu tư xây dựng công trình làm văn
phòng, trụ sở; cơ sở sản xuất kinh doanh và dịch vụ; thuê nhà, công trình xây
dựng để cho thuê lại căn cứ vào hình thức sử dụng đất cụ thể;
iii) Ngoài ra, các quy định của Luật Đất đai 2013 và văn bản hướng dẫn thi
hành có liên quan đến việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
tài sản trên đất dần mở rộng hơn (gầy đây nhất là Nghị định 01/2017/NĐ-CP) sẽ
giúp cho việc gia tăng cung hàng hóa BĐS chính quy ra thị trường.
(3) Về vấn đề giao dịch BĐS: Luật Kinh doanh BĐS 2014 có nhiều quy
định liên quan đến nội dung về giao dịch BĐS. Trong đó, có các vấn đề nổi
bật như:
- Bỏ quy định bắt buộc giao dịch (mua, bán, cho thuê) BĐS phải qua
sàn giao dịch; Việc giao dịch BĐS do các bên thỏa thuận theo quy định về
pháp luật;
- Hoàn thiện các quy định pháp luật về giao dịch BĐS hình thành trong
tương lai: Quy định rõ trình tự, thủ tục chuyển nhượng, bảo lãnh ngân hàng;
việc thanh toán trong giao dịch liên quan đến BĐS hình thành trong tương lai
– người mua nhà chỉ mức nộp tiền dưới 70% khi chưa nhận nhà; Chủ đầu tư
thực hiện việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho khách hàng. Đáng chú ý, các chủ
đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai
phải được tổ chức tài chính hoặc tín dụng ở Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc
bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Thêm vào đó, Luật mới
bổ sung quy định, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho
thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng dự án, việc sử dụng
tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình. Với việc hợp thức hóa và
chuẩn hóa hình thức giao dịch BĐS này góp phần đảm bảo lợi ích người mua,
thuê mua BĐS, hạn chế các rủi ro khi “mua nhà trên giấy”;
- Quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư BĐS: Luật Kinh doanh BĐS
2014 cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh
doanh BĐS khi đảm bảo không làm thay đổi mục tiêu, nội dung, quyền lợi của
khách hàng và các bên có liên quan đến dự án. Đây là điểm mới sẽ kỳ vọng
thúc đẩy hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS. Quy định này được đánh giá là
267
tiến bộ hơn so với quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2006 – chỉ cho phép
chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư BĐS là một trong các loại sau: dự án nhà
ở, dự án phát triển hạ tầng khu công nghiệp và dự án khu đô thị mới.
(4) Về vấn đề huy động vốn đầu tư BĐS: Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh
BĐS 2014 có một số quy định liên quan đến vấn đề huy động vốn đầu tư BĐS.
Trong đó, quy định việc huy động vốn và cho vay để thực hiện các chính sách
hỗ trợ nhà ở xã hội sẽ thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội; Quy định giao
dịch và thế chấp BĐS hình thành trong tương lai là một giải pháp tốt để huy
động vốn đầu tư BĐS. Ngoài ra, việc huy động vốn trong dự án phát triển nhà
ở thương mại được quy định cụ thể tại Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP
theo hướng thuận lợi và chủ động cho chủ đầu tư BĐS. Tuy vậy, cơ quan quản
lý nhà nước sẽ có trách nhiệm “hậu kiểm” việc huy động vốn và ký hợp đồng
mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai,…
Như vậy, có thể thấy rằng, khung thể chế phát triển thị trường BĐS
Việt Nam ngày càng được hoàn thiện. Ngoài ra, hệ thống các chính sách
phát triển thị trường BĐS đã góp phần quan trọng vào việc quản lý, phát triển
thị trường.
4. Một số trao đổi và khuyến nghị nhằm hoàn thiện thể chế, chính sách
phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam thời gian tới
Qua phân tích phía trên, có thể thấy rằng, thể chế và chính sách phát
triển thị trường BĐS ở Việt Nam ngày càng được hoàn thiện. Tuy vậy, vẫn
còn những tồn tại nhược điểm trong hệ thống thể chế, chính sách thị trường
BĐS, nổi lên rõ nét nhất đó là: (i) Vấn đề cấp vốn dài hạn cho cho thị trường
BĐS chưa được giải quyết trong khi phần lớn vốn cho thị trường BĐS vẫn
được cấp từ kênh tín dụng ngân hàng, mặc dù chúng ta đã có một số quy định
cho việc hình thình quỹ đầu tư BĐS; chưa có thêm các quy định cho hình
thành các công cụ tài chính BĐS khác (ví dụ như quỹ tài chính BĐS, hệ thống
thế chấp thứ cấp,...); (ii) Tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam vẫn
thấp mặc dù có được cải thiện (rơi vào nhóm bán minh bạch/ trung bình theo
xếp hạng trong GRETI 2016); nguyên nhân: Do chưa hình thành được hệ
thống chỉ số đo lường và phản ánh biến động thị trường, mặc dù cơ quan chủ
quản (Bộ Xây dựng) đã ban hành chính sách và thử nghiệm xây dựng các chỉ
268
số thị trường nhưng không hiệu quả; Thêm vào đó, đầu tư BĐS còn mang yếu
tố tâm lý, bầy đàn và theo phong trào mà phần lớn nguyên nhân là do các quy
định về quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, xây dựng, đất đai,… thiếu công
khai và phân tán; (iii) Vấn đề đăng ký tài sản (trong đó có đăng ký BĐS) còn
chưa được ban hành là ảnh hưởng đến cung cầu và giao dịch BĐS trên thị
trường, khiến cho các chi phí giao dịch BĐS tăng cao (mà chủ yếu là các chi
phí phi chính quy), gây trở ngại, hạn chế đầu tư và phát triển BĐS; (iv) Thuế
sở hữu BĐS chưa được áp dụng ở Việt Nam cũng là nguyên nhân khiến cho
hoạt động “đầu cơ” trong thị trường BĐS còn lớn và hiệu quả sử dụng nguồn
lực đất đai kém và gây ra thất thu cho ngân sách từ các nguồn thu từ thuế đất
đai và BĐS; (v) Vấn đề hiệu lực và hiệu quả trong thực thi thể chế, chính sách
thị trường BĐS còn thấp, trong khi các chính sách lại thay đổi nhanh và khó
dự báo, đôi khi các văn bản hướng dẫn giữa các luật còn “vênh” nhau.
Trong thời gian tới, để phát triển của thị trường BĐS nước ta, tác giả cho
rằng cần phải tập trung giải quyết và thực hiện một số vấn đề sau đây:
- Cần đảm bảo các nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường BĐS thông
qua việc đẩy nhanh quá trình hoạch định và thực thi các chính sách, quy định
liên quan đến phát triển các quỹ đầu BĐS, quỹ tiết kiệm BĐS, trái phiếu BĐS
và việc tái thế chấp các khoản vay BĐS. Bên cạnh đó, để phát triển hoạt động
M&A trong lĩnh vực BĐS cần thiết rà soát và hoàn thiện pháp lý liên quan đến
hoạt động này. Hiện tại, các quy định liên quan đến M&A về BĐS mới chỉ
quy định đến chuyển nhượng dự án. Trong khi đó, pháp luật và M&A nói
chung tương đối phân tán ở các đạo luật như: Luật Cạnh tranh, Luật Đầu tư,
Luật Doanh nghiệp và Luật Chứng khoán; Nên chăng xem xét ban hành nghị
định về hoạt động M&A?;
- Cải thiện tính minh bạch của thị trường BĐS thông qua xây dựng và
hoàn thiện các chỉ số đo lường và đánh giá thị trường BĐS; đồng thời đẩy
nhanh quá trình ban hành Luật Quy hoạch để thống nhất các loại quy hoạch;
- Nghiên cứu và xem xét ban hành Luật Đăng ký Bất động sản cho phù
hợp với bối cảnh, với hình hành hệ thống đăng ký BĐS hợp nhất trong đó nội
dung liên quan đến đăng ký giá đất – giá BĐS cần thực hiện triệt để mới có thể
giải quyết các vấn đề phái sinh trong quản lý và giao dịch liên quan đến đất
đai và BĐS;
269
- Nghiên cứu ban hành và triển khai Luật Thuế bất động sản nhằm đánh
thuế sở hữu BĐS thứ 2 nhằm hạn chế đầu cơ và huy động hiệu quả các nguồn
lực đất đai, BĐS;
- Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS
nhằm đảm bảo và phát huy được vai trò động lực trong kiến tạo và hành động
của cơ quan quản lý.
Tài liệu tham khảo
1. Bộ Xây dựng, Báo cáo tổng kết thị trường BĐS Việt Nam qua c c năm từ
2013 đến 2016.
2. Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt
Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
3. Đặng Hùng Võ (2015), Thị trường bất động sản 2014 đã vượt đáy và triển
vọng năm 2015, Tạp chí Kinh tế và Dự báo, số tháng 2-2015, trang 28-32.
4. Hoàng Văn Cường (2016), Quan hệ giá cả - Đầu tư vào dự báo thị trường bất
động sản, Tạp chí Kinh tế và Phát triển, số 226, tháng 04 năm 2016, tr. 17-21
5. Hoàng Văn Cường và các cộng sự (2016), Bản thảo Báo cáo đề tài khoa
học “Nghiên cứu phương ph p và quy trình tính chỉ số giá bất động sản ở
Hà Nội”, Hà Nội.
6. Nguyễn Thanh Lân (2013), “Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam
2011-2013 và một số khuyến nghị trong thời gian tới”, Kỷ yếu hội thảo
khoa học quốc tế “Nhìn lại nửa chặng đường phát triển kinh tế xã hội 5
năm 2011-2015 và những điều chỉnh chiến lược”, Hà Nội.
7. Nguyễn Thanh Lân (2015), Hoạt động mua bán và sáp nhập trong lĩnh vực
bất động sản Việt Nam – Nhìn từ các thương vụ điển hình, Tạp chí Kinh tế
xây dựng, số 02/2016, trang 28-35.
8. Nguyễn Thị Hải Yến và các cộng sự (2013), “Thị trường bất động sản 2013”,
Báo cáo đề tài khoa học cơ sở trọng điểm cấp trường, Đại học Kinh tế Quốc dân
9. Phạm Quang Trung, Vũ Thị Minh và Nguyễn Thanh Lân (2014), “Nguồn
vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và một số giải pháp
phát triển”, Kỷ yếu hội thảo: Kinh doanh bất động sản - Cơ hội và thách
thức trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi, Hà Nội.
10. Vũ Thị Minh, Nguyễn Thanh Lân (2015), Những làn gió mới đang thổi vào
thị trường bất động sản, Đặc san Báo Đầu tư “Toàn cảnh thị trường BĐS
Việt Nam 2015”, trang 54-55.
11. VNREA, Báo cáo tổng kết thị trường BĐS Việt Nam c c năm 2007–2016.
270
16 trang
17/05/2022
1040
Bạn đang xem tài liệu "Một số vấn đề về thể chế, chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
File đính kèm:
- mot_so_van_de_ve_the_che_chinh_sach_phat_trien_thi_truong_ba.pdf
